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『分譲キラー』に思うこと

2008年01月29日

分譲キラー
この言葉は私が作った造語で分譲超える賃貸マンションを指す言葉です。
実際”分譲賃貸”(各室のオーナーが投資目的でこれを賃貸として運用しいる部屋)という言葉は一般的ですよね。実際賃貸仲介調査の仕事をしていると、この”分譲賃貸”非常に多く紹介する事になります。何故なら分譲オーナーの場合アパート1棟所有されているオーナーのように管理室数の数で空室のリスクヘッジはできませんから、「投資利回りを欲張らずに安くお部屋を貸すケースが多い」からです。
一見根っから賃貸の部屋より分譲の方が高級な筈なのに分譲の方が賃料が安い?
全然不思議な事じゃありません。
僕ら現場の感覚だと「分譲の方が高級」とは思っていないし、事実と違うからです。
手馴れた大家さんが管理している賃貸物件は想像以上に細かいところまで管理されていて、常にリフォームされていますから私達の感覚からすると、一般の賃貸のお部屋に比べて”分譲賃貸の内見はギャンブル性が高い”んです。

内装状態が、各オーナーによってそれはそれは随分違うので(オリジナルのままの方が珍しい)「行って見なければわからないのが分譲賃貸」となります。
一般の賃貸のお部屋の場合、僕ら業者には大家さんと管理会社との媒介契約の内容がわかるので(一概には言えませんが:内容の堅さは「貸主代理→専任→一般媒介→情報非公開」の順になる)、内見前からかなり物件内容は補足できます。
というか、仲介調査の場合自社管理しているワケではないので、自分自身内見するまで室内の状態はわからないんですが、これま全く心配無いのです。何年か仲介調査をしていれば(元付け業者さんの数十倍か数百倍の部屋を見てきている)図面資料と記載事項等から内見前から内容は「既にわかっている」からです。
が、しかし”分譲賃貸”だけはわからない。

ここまでの話で、「オヤ?そもそも分譲マンションの方が賃貸アパートより当然高級な筈だ」なる基本的な話にもなりますわね、そりゃ。
しかし、部屋探しをしている人の大半(分譲を検討している人も)が、ここの判断間違っているケースが多いんです。
「そりゃ分譲マンションは高級ですよ。固定資産税見ればわかります」
つまり耐用年数含めた、資産価値が高いんですよ。
実際”言葉”ってところからいえば、本来ヨーロッパにおけるマンションっていやぁあなた”高級大邸宅”なる意味なのであってこの言葉の使い方が誤用であるのはみなさんもご存知のとおりです。
マンションなんかの名前で「シャトー○○」みたいな看板ってか宣伝文句の延長ですっかり呼称がマンションになってしまった(現在は公正取引委員的に”非木造共同住宅の呼称”になっている)んであって、本来『マンションもアパートも全部アパートメント』なんですよ。
日本においてこの非木造住居が大注目されたのは、関東大震災であり東京大空襲です。
震災も最も被害が大きいのは火災なので、耐震性というより防火性能(これは一面火の海と化し屋外にいるだけでも”自然発火”したあの”東京大空襲”という人道的に許されない民間人だけを狙った戦争犯罪によって最も強く印象付けられたのもご存知のとおりです)であり、つまるところ”耐用年数的な資産価値”にあります。

しかし極端な災害でもない限り日本の伝統建築の神社仏閣やお城が何百年もその姿を残しているように、木造なので耐久性が無いって意味じゃありません。
この当時(戦前)の賃貸住居は長屋住まい等、現在のアパートとは比べようも無いほど建築としてのグレードに差があったし(これまた一概には言えないのです、名物になる長屋商店街の建築はみごとだったりするので何事もケースバイケースって意味です)、戦後の復興事業として『文化住宅』に取組んだ関係で、

「なんとなく風評というか潜在意識で、非木造住居(マンション)は木造住居より高級だ」なる妙な固定観念が生まれました。
ま、これ昭和の日本人の『白人コンプレックス』みたいなものですよ。
実際にアパートの部屋を紹介する時には、僕らは同じアパートでも軽量鉄骨には逆に注意しますからね(木造の方がグレードが高いケースが多い)。
そもそも一戸建ての大豪邸(それこそ本気の”マンション”)ってほとんど木造なんであって、非木造住居と言えば文化住宅じゃないですが、『庭付き一戸建ての下のグレードの建築』である事には違いないワケです。

住居性能から見た場合はどうでしょう。
みなさんEUの熱波のニュースなんかで驚く事多いかですが、欧米の非木造共同住宅はセントラル方式(暖房)が多かったりして、各室にエアコン等実装していないケースも多いんです(なのでフランスの高齢者が熱波でバタバタと倒れた)。
これはちゃんと理由があって、欧米の非木造は『外断熱』が一般的です。
乾燥した気候もあって、まぁまぁどんな工法でもおおよそ問題なく取り入れられます。
しかし日本には梅雨があるため、日本には「外断熱工法の決定版が無い」→外断熱無しが一般的なんです→うんで「エアコンなくちゃマンションの暮らしはかななわない」のです。
「強烈に木造に比べてコンクリートの熱伝導率か高いから→夏暑く冬寒い」、
これもよく誤解があるるのでひとこと、
「隙間風のある木造アパートは寒いよ」
これは気密性能といって、暖房効率の事なんですわ。
マンションが暖かいのじゃありません、急激に冷えたところかれでもエアコン1発でガツンと温度変化が可能(しかし熱伝導率の高さは変わらないのでエアコンのスイッチは容易に切れない)。
木造アパートは寒いですよ、ガスストーブぐらいのパワーないとガツンと暖まりません。
しかし「コタツ1個あればその部屋で眠れる程度の寒さ」であって、コンクリート直張りのフローリングの冷たさは「和室6帖のアパートには存在しません」。
言うなら「その程度しか寒くない」んです、
※極端にすると「鉄板ののスーツ着て冬の屋外に出る」のと「ウールのセータ着て冬の屋外に出る」の差ですよ、

それこそマンションの外断熱材的に利用される事もある、ALC(Automatic Level Control :軽量気泡コンクリート)の熱伝導率ってのは『木材0.12W/(m・k)縲・.19W/(m・k)』『ALC0.174W/(m・k)』ちなみに『合板 0.16W/(m・k)』、腕のいい木造建築の大工さんは「マンションなんて外断熱入れても木造に追いついたってところじゃネーの」となります。
じゃ、コンクリートは?1.6W/(m・k)
数字だけで比較できないのは確かですが、「数値だけの話ならマンションは木造アパートより室外の温度から10倍高い影響を受ける」のであって、
ここが私が”本気の日当り(室内全面への日差し)”はいい部屋ではないと力説している理由でもあります(日当りとは日当りの在る場所:縁側等や日当り反射採光によって”明るい部屋”の事で日照角度にもよりますが、直射日光が室内に60cm以上入ると外断熱の無い日本のマンションは激しく熱効率の悪い夏を迎えます、これ床の構造にもよるけれど)。

マンションが高性能なのは「遮音性」と「駆体の頑丈さ」ぐらいで、他の性能はは”アパートや一戸建てに劣ります”。

なので、みなさんマンションの場合上階に拘るし高層なんかができちゃうんですよ。
決定的に違いを見せつけるっていうか、そういう部分も必要になってくる。
まずですね、知っていただきたいのは”マンション”って言葉は本来誤用なのであって、一般に非木造共同住宅は基本的に『団地』と考えた方がキャラクターが合っている。

しかしーー
又いたずらに長くなってますが、、、
本当の本当に決定的にマンションが違いとかグレードを見せる『特殊性能がある』んです。
鍵は”ル・コルビュジエ”です。マンションが本領発揮するのはRCで、それは何かといいますと”意匠”です。
「デザインの自由度です」
この激しくコアに建築やっている人が、どうしてあれだけデザインに拘っているのかわかってもらえます?
そういう人だからRC建築に魅せられて建築やっているんですもん(笑

だとしたらですよ、軽量鉄骨アパートの外装サイディング仕上げみたいな”外観”の所謂築浅系マンションの存在って何でしょうあれ。
そして、耐用年数こそグレードの本質であるマンションの部屋探しで「築5年以内」ってありゃいったい何の妄想なんでしょう?

い、、いかん、どんどん『分譲キラー』から逸れている。。

じ、じぃ次回はちゃんと『分譲キラー』のお話書きますっ


<つづく>
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posted by kagewari/iwahara at 13:01 | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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