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来年の部屋探し観測

2008年12月25日

相変わらず国際的にも国内的にも経済が直近の問題になっていますが、この辺は年末に特集書こうと思っています。
さて、今回は今年の経済状況踏まえて「ボーナス支給額が厳しい」ケースも珍しくなかったと思います、そんな意味で年末引越し見送った人もかなりいるのじゃないと思い、来年の部屋探し観測をレポートします。

元来東京の住宅が供給過剰であるのはこれまで何度か触れてきましたが、賃貸住宅における賃料は市場に比例して上下することはできません。商品じゃありませんからね労働法制における給与と同じく、最低ラインの基礎部分は一定額無いと設備そのものが維持できなくなってしまったりするためです。
数年前であれば「礼敷0システム(礼敷2/2だと賃料15%割引という2本立てが多い)」の流行なんかがありましたが、ある意味「礼敷2/2の意味」が長期割引契約時”プリペイド”に相当する(礼敷0システムだと賃料が15%上がる)事も随分周知されてきて”大流行”には至りませんでした。

結果としてここ数年来「往年の人気の街」的な有力駅が小田急線・京王線等から構造的空室に苦しむ状況が続いていて(西武新宿線等にも顕著)、同じパターンの空室環境が昨年度あたりには田園都市線等かなり人気の堅かった東急沿線にも拡大している感触があります。
築年数や建物構造等同列には比較できませんが”ほとんど似たようなスペック”の住居が港区等の都心と「賃料差1万円以内」みたいな状況が散見されているので、
ここは投資目的での分譲賃貸が多い都心部の方が市場と賃料との比例関連性が高く、又基礎的相場の底が堅いため”引き下げ感”も強く、トータルな割安感に繋がっている側面もあると思います。

エポックな企画としては「かなり郊外」で、どういうリノベーション企画をすれば低額な賃料でも室内の管理や設備の維持が可能かって内容にアプローチするとこういう企画性が参考になるでしょう。
http://retour.seesaa.net/article/74225620.html
http://retour.seesaa.net/article/95567459.html


しかし「郊外=保守的」なキャラから言えばこのパターンの改装が一般化する事は考えにくいといころで、東京ルールの施行以来各管理会社がどんな”退出時ルーチンリフォーム”を導入するのかって試行錯誤の段階にあると思います。
壁紙を張り替えずにクリーニングする会社の広報も目立つようになってますし、樹脂製のフロアタイルが見た目まったくリアルウッドと見分けがつかない等「傷のつきやすいフローリング部材からの換装」等進んでいけば、基礎的設備修繕積み立てコストも細かい工夫から下がる余地があるのかなと思います。保障会社利用の滞納管理のアウトソーシングも然り、

その関係で郊外の賃料に”二重性”みたいなものが目立っているかも知れません。
ざっくばらんに言えば、
「5千円縲・万円安い募集」に成功して安定利回りを確保している管理会社(構造的に貸主代理や専任媒介のケースの方がこれが進むため)と、基礎的管理コストに変化が無く昨年相場並の募集が続いている大家さん(このケースは管理会社との媒介契約が一般媒介が多くなるため)的な景色でしょうか。
※似たパターンとして専任媒介であっても比較大家さんが強いと知られる沿線でも後者の傾向あるかもです。
仲介調査を続けて痛感することのひとつは
「是非各大家さんには信頼できる会社を特定して”専任媒介”としていただきたい」ところです(一般媒介は空室率高いですホントに)。
ここ間違っても広告と集客等営業力で選ばないでください、”管理能力”で選びましょう。
不動産流通ってものを信用しましょう(なので不動産他社からも信頼されている管理会社を選ぶべき)、

何か賃料が大幅に値崩れして急速に”賃貸住居としても崩壊”廃墟やスラム化するって心配はありません(一部地域に限りその傾向がなくは無いですが、全体としての文化的底支えがあります)。
現状郊外では大幅な割安感がある部屋はある程度限られていて、
同じ体制でこの構造が全体に及ぶにはタイムラグがあると見ていいでしょう(もともと賃貸住居総数における”現空室”はほんの一部なので、徐々に進むペースでも大幅な遅れにはなり難いのでタイムラグの幅も思ったほどじゃないかもですが)。

てことは?
やはり今年の引越しを見送った人は「2月までに」と考えた方がいいかもですね。
通年ですと、春相場夏相場みたいに「4月以降(できれば5月とか)」が狙い目みたいな部分大きかったのですが、有力な部屋は春に完売御礼な可能性結構高いかもです。
夏相場的な体感は6月からか、
都心部の賃料価格調整は既に先行していますから、来年の狙い目は「郊外」かもしれません。これまでの希望条件を「縲・万下げや縲・0u上げ」で、今のうちから通勤電車の”込み具合情報”なんか収集しておくといいかもですね。
その「郊外」って地域が「どこから郊外?」っていいますと山手線の外に出たら”皆郊外”ぐらいの勢いで考えてもアリかな、


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posted by kagewari/iwahara at 15:24 | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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