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経済が変われば暮らしも変わる(3)

2009年04月25日

マンションに転じて考えてみると、不動産価値のバランスというものがあって(底地価格と上物建築コストの比率)「不動産と呼ばれる所以のコア」はやはり底地なのであって(土地に経年変化を考える部分は極小)、このバランスを欠くと不動産の資産保全価値そのものがハイリスクって事になります。
考え方はシンプルなもので、分譲価格における土地価格の比率が高ければ高いほど安定性も高いのであって(超高層タワーみたいになると土地所有面積があまりにも狭いので土地所有権の概念そのものにそれほど意味が無い:主にユニークな高層建築物を買っている)、同じ地価なら低層で総戸数の少ないものの方が”純度が高い”と考えられます。
建て替え可能性を考えても土地支配率が高いので(担保価値)それだけ楽に融資を受けられますし、長期的にも維持管理の不安は少なくなります。

ですから話を一気に簡単にしてしまうと土地価格に比例して高層化率が自動に決まってもいいぐらいで、都心部に高層マンションが多くなるのは合理的ですし同時に郊外が低層指定であるのは不動産価値の保全上も好ましくなります(→地方の場合の分譲は一戸建てが主力になる)。

分譲で考えれば都心部で地価が安定的に高い評価にある地域のマンション方が、郊外新築と比べて圧倒的に安心なのは事実であって、これが近県含む遠方の再開発マンションなんかの場合だとタワー型購入と同じで「主に上物を買っている」のであって、確かに街を含めた大規模開発の成功で地価が上昇すれば見かけ上は”純度が高い”ことになりますが、経済動向をマクロで見ていけば景気失速で真っ先に資産下落が起きるのも又地方の再開発地域だったりするので(マンションの場合底割れするほど価格が暴落してしまうと大規模修繕等の維持コストを確保するのも難しくなる:建築物のメンテナンスは都内も郊外も同じなんですから)、かなり郊外の分譲物件となると「所有権・債権付のコンクリート住居の購入」なキャラクターが強くなります。
ここで思い出してください、
内装業者さんや改築などする場合「木造の方がずっとコストが安い」、
確かに税法上も木造と非木造では耐用年数は違ってますが、マンションの資産保全は管理組合の自助努力として定期的に大規模修繕を必要とする部分があるのであって、
この時「同じ平米数でその資産価値が5千万のマンションと2千5百万のマンションで同じ大規模修繕をする」
この比率含めて”どうなのか”って事です。
※近県含む郊外の場合には木造テラスハウスの分譲など非木造以外の企画がもっとあってよかった(基本的に修繕が自分の単独所有権の範囲で行える)。

つまり西洋がどうこうって話をしたいワケじゃないのですが、文明論的に高層マンションが建築される地域って都市計画上”一定の普遍性が担保されて自然”なのです。
次から次と新築マンションが建築され続ける構造そのものが”経済モデルとして歪”になります(高度経済成長のような成長率は潜在需要が莫大に存在する発展途上国で発生する現象)。
言い換えるとこれまでの日本経済の構造は戦後を引きずるかのように高度経済成長モデルを先進国になっても解消できずに(官僚主義や利権構造)、80年代からのバブルを発生させてしまい、ついこないだまであった投資ファンド資金の流入により再び再燃しましたがこれは「政策的な経済構造の問題」であって、経済が変われば歪な再開発はとまって自然なのです。

賃貸マンションの場合であれば”純度の問題”をリスク管理しなくちゃいけないのはオーナーになりますから、借りる側は何も心配することはありませんから(賃貸の選択は資産リスクを回避して居住権だけ切り離して更新権付定期使用権を分割払いで購入しているような話なので)、難しいこと考えずに希望のタイプを探せばいい事になりますが『部屋の内容』って部分で言えば前述同様に不動産価値の構造の影響を受けない筈は無いのであって、
賃貸であっても「基本郊外ならアパート・マンション両方を候補に」「都心部であればマンションを候補の中心に」と考えるのが自然なのは事実です。


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