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中古住宅を考える

2009年05月30日

もっぱら東京地区で中古住宅だと「中古マンション」がやはり一般的で(どちらにしても業者の買い付けが多く”売り地”で内容のいいものを探すのは最初から困難なわけで)「木造一戸建」の場合基礎であるとか内部の断熱材だとか白アリ被害であるとか目に見えない部分も多いのでどうしても新築に偏るのはやむをえないところです。

重要な事は「高額商品の購入」というのはどんな商品であっても”ハイリスク”であるところで(ダイヤであろうとフェラーリであろうと)、『購入の自己決定』が確定の場合リスク管理が何より優先されるのは言うまでもありません。
これがマンションの場合必ずしも新築がローリスクとならないところが特徴で(この件に関しては随分と書いてきたので詳しくは書きませんが)、中古マンションに注目が集まるのは事実です。
さて、ここで重要なところを忘れてはいけません。
築年数が経過しているマンションの場合修繕積立であるとか管理維持費についてもかなり実践的範囲(それこそこっちがプルーフされたデフォルトコストで新築分譲時には販売優先で意図的に小額になっているともいえる)になっているので、土地所有権における証券的在り方含めて「まさに賃貸住居と土地付き一戸建ての中間的存在」となってます。
※といっても一戸建てを購入してもメンテナンスが自己負担であるのは事実なので”徴収されない”というだけで一戸建ての方が維持管理が高額になるケースはいくらでもあるでしょう。
上物建造物や造作に関しては耐久消費財に違いはありませんからね。
この辺の相容れない微妙な関係を考えるにあたって、リスク管理の視点で選択肢で具体的に考えてみると
「購入額が安ければ根本的な”高額商品の購入”部分が減衰する」
「所謂ひとつの”いいとこ”と呼ばれる土地資産評価の安定的な(振興開発では無い)伝統的な土地評価の高い地域から選択する→額面は高額になっても価格に対する土地評価比率(不動産純度とでも呼べばいいでしょうか)が高いものを選ぶ」
「所謂ひとつの”ブランド”で認知される知名度の高いマンションを選ぶ(ここも”ブランド評価純度”みたいなかんじで相対的にリスクが低減する)」
「損得勘定を冷静に計算する→住宅ローンの年限が少なければ少ないほどいいのであって(単純に銀行の利益が増えるだけなので)手元の資金に準じる形で法外な予算を組まない」
「”永住目的”であれば断然旧法借地権の物件が有利(担保価値等で住宅ローンが満額受けられない場合が多いので現金必要)実価値的には金融資産評価が低いだけでコストパフォーマンスは高い(上物リスクは価格の安さで低減)」
「100%ノーリスクなのは”賃貸”→賃料のかなりの部分は資産リスク回避の掛け捨て保障料のようなもので、日本における賃貸は(法的保護の範囲も非常に大きいので)”更新権付き居住権の購入”とみてもいい」

ざざーっと思いつくままあげて考えてみると
それは賃貸が一番楽(で贅沢)なのは確かなのですが、「自分好みに改装したい」であるとか「永住性を確保したい」「所有感が欲しい」部分で考えてみるとここは中古マンションが選択肢としては上位になるところでしょう。
「中をとって」みたいに(なにせ”リスク管理”が主題ですから)『アリな線』を考えて見れば
『一般的に考えれば40u前後2DK(1LDKにも転用可)で欲張らず』
『ミニマルコンパクト狙うなら千代田区や港区にある個性的な1R(20u以下)』
『貯金額の大きい人永住希望であれば旧法借地権の勉強してみる』
『資産家の人なら”いいとこ”の名のあるマンション』

ここに加えて注釈つけるなら「子供も生まれるので広いマンションを購入希望」ここは十分考えた方がいいのじゃないかと思うんです。郊外というか東京以外の地方なら別なんでしょうけれど、こと東京においては”ちょっと郊外”いくと賃貸でも”相対的に”驚くほどこのタイプは賃料安かったりするので(ファミリータイプの方が差が大きい)「景気動向含めてしばらく考える」べきでしょう。
ちょうどこのタイプの分譲こそリスク管理が難しくて(それこそあくまでも都心部で探して独創的改装プランで2DKを→居室6帖3帖3帖DK部分はストディオLDK風に改装という手もあるし)、意外と都内の60uランクの2LDKなんかが手頃な価格だったりするのでこれをベースに改装プランで考えてみるとか、様々な戦術を考えた方がいいですよ(ただでさえ少子化なんですから人口動向含めて将来の需要だって想定しなくちゃいけないですし)、
逆さまに言えば『アイデア勝負』的な部分で大幅に結果に差がでてきちゃうのじゃないでしょうか。


個人的には「東京であればやはり賃貸ベースがベストじゃないか」と思うんですけれどね、
改装の自由度はありませんが、その反面「自分が買うと考えればこれは買わない(笑」みたいな”こんなのあるの?”みたいな面白い選択肢だって少なくないですし「そこの4年間の生活」が人生の選択に大きな影響与えるとか”縁起の数が増える”というかその頻度は賃貸だからこそありえる世界ってありますものね。
そんな意味で自由度って面で考えれば「候補の母数が”ダン違い”」ですもの(分譲の10倍スケール→それ以上でしょう)、
賃貸における有利性はこの『母数確保』に他ならないので→設備な間取りの具体的候補絞り込み過ぎは「新築分譲マンション限定」のような世界に通じるものあるんですよね。。

と、話はそれちゃいましたが分譲を考える場合
「一度既成概念のタガを外してみる」
こういう不景気の時期(住宅価格が右肩上がり”じゃない”んですから→昭和の尺度は適応しない)、先進国低成長時代の現代だからこそ大事な事だと思いますよ。

※この辺『景気動向との関係』は又別のエントリーで、


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posted by kagewari/iwahara | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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