ブログ引越しにより2010年8月以前の過去記事引用リンクは旧ブログのHTML簡易表示となります。旧ブログページ上ではコメント等一部機能は使用できません。
<< December 2019 >>
SA MO TU WE TH FR SA
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 31        
最新記事
retour

retourRetour.png
本店blog『retour&Retour』

VCroomOrder

空室調査依頼フォーム
規定はこちら/予約制
他社”併用”NGです


■ gmail等迷惑メールフィルター搭載アカウントからの問い合わせについて
フィルター誤判定にご注意ください。

■空室調査は「予約制」です
スケジュール等確認が取れない場合ご依頼はキャンセルされます

retour_nb.jpg

LINK
RELIGARE・DADAcafe
エイムデザイン研究所
aoydesign
ペアシティシリーズのTNワークス
阿佐ヶ谷アクロスシティ
悪徳不動産屋の独り言
pieni kauppa北欧ブログ
Loule
Miyoko IHARA &Junya WATANUKI WEBSITE
Profile
kagewari/iwahara(54)

NPO『HOW's』(活動停止)元心理部門コンサルタント(東京カウンセリング責任者)
有)retour東京』web部 『Kagewari精神分析相談事務所』運営責任者
retour&Retour』・『Kagewari精神分析沖縄分室』ブログライター
・未承認前提の”コメント欄の私的利用”はルール違反でありSPAMと見做し処置をします
(削除を前提とする投稿も同様です)

・SPAM対策として一部キャリアからの投稿がIP規制の対象となっています

・コメント欄は承認制です
※一定期間を経過した記事のコメント機能は利用できません
 以下告知参照
 「コメント欄管理の告知」

(現在は概ねコメント欄閉鎖の方向で運営してます)

RDF Site Summary
RSS 2.0

政権交代後の部屋探し(前)

2009年08月20日

かなり無茶なタイトルかと思いますが、
ここはここそこはそれで思い切って考えてみましょう。
主眼は「子供に対する様々な援助」です、
当然教育含めて子供の生活環境であるとか子育て世帯に対する援助となります。
ご存知のとおり東京は『晩婚化・非婚化・少子化』先進国ですから世帯的実数は多くは無いかもしれませんが、極めて大きい要素があるんです。
総選挙前の選挙公約の論議で、自民党もそこまでやるかと”我も我も”と子育て支援政策競争が行われるに至り、ばら撒き批判もありますがこの政策は『ほぼ定番化』するでしょう。
そう見て間違い無いと思います。

巷間伝わる情報を元に考えれば世帯あたり2万前後といったところでしょうか
そこに加えて低成長時代、
経済学的にも先進国化の頂点は「経済のソフト化(第三次産業が主力となる)」です。
国家財政的にも建築関連の大規模投資は激減します(インフラが整備済みだから先進国なのであって)、第三次産業は経済動向に応じて勢力図も流動化するのが好ましいですし、新興企業が参入しやすい自由経済の環境も先進国に求められる。

つまりですよ?
「ファミリーと言えば分譲住宅」ですが、ここのところ一体どういう趣旨なのか開発意図を疑わざるを得ないような”超長期住宅ローン”と高額物件のセットが半ば「公共投資の代用」のように政策誘導もされてきたのですが、先進国のライフスタイルは労働を含む流動性を選択肢のように積極的に保障するものでなければならないのであって(非正規労働契約を強引に正社員と同等に持っていくのは無理がある→経済学的には正社員に限りなく近い労働者権利の保護を促進しつつ完全雇用型の”準公務員”的正社員の位置づけの方が解体されるのが筋論)、
『先進国=生活の保障は国民全体に全く心配ない』
ここをベースに、人生の選択として転職や起業等が”選択できる自由度”として実現するからこその先進国じゃないと意味が無いのです。

だとするとですよ?”超長期住宅ローン”等という存在は金融商品的評価そのものが「事実上のサブプライムみたいな概念」になってちゃてるんですよ。
貸す貸す詐欺とまでは言いませんが、巷の言葉上の表現って物自体間違っています、
金利によっては5000万のマンションが総支払額7500万になっていたりするわけで、金利状況で変動したする関係もありますが、ほとんどの人が支払い総額の話をしない。
総額で考えれば
「売出し価格5000万(当然建築主の利益込み)最後の募集で2割引(この時点で評価額約4000万)な商品を30年の分割払いで銀行には”別途”ローン手間賃2千500万を支払って総額7千500万”ぐらいにして”買いましょう。」
「30年後?さー2千500万の価値あるでしょうか」
(あれ?手間賃2千500じゃなかったっけ→おや?何も買わずに2千500万貯金するとまんま2千500万残るのに・・・)
こう言葉にして考えて賢い買い物なのだろうかって?

補足して考えると総支払額7千500万の内元本は5千で資産保全的にこれは50%以下になる
→って事は30年支払い中の5千万は消滅だから(あれ?最初の価格5千じゃ?まいいや)
=賃貸だとすると賃料14万
人生全体で賃料14万は無いだろうかから(カップルや若い夫婦の共働き勤労世帯の場合東京地区の平均って10万〜12万前後なので)、最初は12万で最後は16万とか?
後分譲マンションには管理費と修繕積み立てが別途あるから最初15万で最後賃料20万だ、
因みに売値3千万の分譲賃貸だと賃料18万〜20万程度(最後は2千500よりグレードが高い?)
※重要なポイントとして高額になればなるほど分譲賃貸の利回り計算(賃料設定)は下がるので賃料20万ともなれば売値4千万前後の物件も選択範囲に入る

そんでもって、「2千500万あるでしょうか?」じゃなくて確実に2千500の資産が残る。
何かちょっと何ですよね?
(価格的に一般的な3千500モデルで考えると総額5千300とかで「1千800あるかないか」ローン手間賃1千800で消滅3千500で賃料約10万、管理費とか入れて最初10万最後14万とか?:因みに売値2千万の分譲賃貸だと賃料12万〜14万程度)
※重要なポイントとして賃貸の場合頻繁に引っ越すと別途諸経費が出ますが、その都度造作を(家主さんお任せだけれど)即入居状態にリフォームされるので改装経費と考える事もできる

この環境に「月2万の補助」結構大きいと思いませんか?
計算に変化はありませんが、
子供を設けて広めの部屋が欲しい時に上記最高賃料額に+2万してみてください。


”7千500万”これ勤労所得者の生涯収入半分ぐらいいきますよ。
仮の話ですが、賃貸は月の手取りの3割ぐらいでなんて話ありますから当然年収にすれば(賃貸にボーナス関係無いですから)3割いかない。そこで2割を貯金なり投資運用なりして20年もすれば仮に子供がいても独立してますから、熟年夫婦なら40平米1LDKが手頃なところでしょう、手持ちキャッシュ2千500「普通に中古が買えると思いませんか?」。
しかも銀行にほとんど金利(ローン手間賃)を支払わず、
そのまま市場に評価されている価格で
※或いは高齢者専用の住居を購入とか

ここには経済のファンダメンタルであるとか、
賃貸市場における物件供給の内容も関わってくるから一概にどちらがどうとはいえませんが、”超長期住宅ローン”というものが「事実上(その債権構造が)サブプライムみたいな概念」だってリスク認識は理解してもらえると思います。
(そして事実上の民間資金投入のハコモノ公共投資でありバブル後遺症だった銀行への利益誘導政策でもあった背景も:同時に支払い出来ずに飛べば担保価値を査定して貸し付けしていませんから債権的にも破綻含みになっている)
地方になれば分譲マンションではなくて、分譲一戸建てなんてジャンルになりますがこちらも土地の形なんかの関係でいざ30年後に売却してって思った時には不動産各社から売却を断られるなんてケースもあるんです(とても売れません的に)、

■ある意味高級賃貸含めて、賃貸住居が求められる”幅”って広がるべきじゃないのかと。
30年住める賃貸じゃないですが「ある程度室内造作を改装可能な”分譲でもない賃貸でもない”土地権利から切り離された居住権設定的長期賃貸」の概念です。
(どういう方法が適切かって論議も沸騰するでしょうけれど)
社会資本として「その国の住居として使用可能な建築の内容」は=先進国であればそのまま国力であり極端に個人資産保有を促進し過ぎると(相続税等もあるので)、それが細切れになるというか、なんて言いましょうか農業政策における農地の個人所有に拘りすぎて「全員極端な零細になってしまった(後で慌てて今度は規模拡大政策に転換しても一向に進まない)」かのような”社会資本リスク”になりかねない。

現在の状況はまだまだそういった前衛的な賃貸の概念はほとんど存在しませんから早急にここをまとめて話すのは難しいのですが、
『何かが変化する兆し』となるような気がします。

<つづく>


━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

posted by kagewari/iwahara | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

この記事へのコメント

この記事へのトラックバック