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政権交代後の部屋探し(後)

2009年08月22日

現在のまま暫定的に考えられる「前衛賃貸」の在り方を考えてみましょう。
賃貸物件の運用上室内造作の減価償却期間は(管理会社にもよりますが参考事例としてその期間が明文化される場合)『概ね6年以上の居住期間で90%償却』なんです。
つまり壁クロス等の室内造作は10年前後で自然損耗すると考えられていて(勝手に改装していいって意味ではなく)、この期間はそのまま家主さんが全面リフォーム行う改装期間の目安と重なります。
その期間が「6年〜」なんですよ。

ざっくり考えるならば追加造作や造作の変更部分に関しては原状回復義務を残したとしても6年以上の居住であれば、仮に原状回復を負担してもそれほど大きな額にはならない。
管理業務上ここを逆算すると「実質6年以上の長期契約が事前に担保されるのであれば一定範囲の改装の自由は相談可能な余地があり得る」ことになります。
(新しい契約のフォームが必要になりますが)
なんていいますか、少々改装に失敗しても、同時に室内造作のかなりの部分は居住6年で自然損耗するので退出時に難しい折衝が発生するリスクは少ない。

賃貸管理で言えば、6年程度の長期入居が前提であればほとんど円満に解決する退出管理が「短期解約事例が頻繁に発生すえばするほど難しくなる」要素確かにあります。
その反対に改装の承諾無くても、更新を繰り返して6年も経過すれば家主さんとの信頼関係も強固になるので直接「この部分ってこんな風に改装とかどうでしょう」な部分は相談できる事例も実際無いじゃ無いんです。
(業者さんがちゃんと入って綺麗になれば家主利益にもなるので、提案内容がよければ両者にとって好ましい結果となる)
つまり一般的な2年契約の物件の”契約前”に(入居実績はおろか契約の意思すらわからない段階で)「改装可能ですか?」って形は構造的に無理があります。
私の業務経験で言えば(通常は管理業務は行っていないのですが)一例だけ委託を受けて「特別な改装可能契約」を策定した事があります。
この方式は家主さんとも十分詰めてから専用に考えた契約方式で、
『7年の定期借家契約』というものでした。
ここでは詳しく内容書きませんがきちっと考えると改装可能とする契約方法は十分策定可能です。
借主にとっても費用(やDIYの人件費コスト)かけて改装するんですから長期に暮らせる保障が無いと困ってしまうのであって、突然家主側から解約の要望が持ち上がるのも困るでしょう。

つまり「いきなり改装可能な契約方式」を先に考えるから無理が出るのであって、
『6年以上の長期契約賃貸』みたいな形から考えていけば、自動的に改装の可能性も考えやすいと、こういう事になります。

果たしてそういった時代がくるものかわかりませんが、
社会構造上「分譲ってのもどうなのかな?」な層は拡大する可能性があって、
そんな時に6年超の長期契約であれば更に賃料が長期割引されるみたいな方式が業界的に確立していれば潜在的ニーズと一致すると思うんですよね。

前回の『分譲論』を極端に表現すると
(言葉の使い方や意味はメチャメチャですけれど雰囲気はぴったりかと思います)
 ↓
長期住宅ローンにおける分譲購入ってのは「ストックオプション付きの銀行賃貸みたいなもの」なんだと思うんですよ。
限りなく金融商品だみたいな、
(勿論十分キャッシュがあってローンも短期で購入可能であればそういった意味合いは大幅に後退しますから→分譲の本道が”ローン期間は短くすべきものだ”って話でもあります→自己資金が小額であれば安い価格のものを選ぶのが筋論)

ここを冷静にリスクと考える層も登場すると思いますし、
統計上最近の若い人の貯蓄率は大きく低下しているらしく(景気動向の結果でもあるんですが)、日本は貯蓄性向が高いとは言えなくなっているって分析もあるんです。
政策的ニーズも「高齢者が安心して暮らせる福祉政策の充実」となりますから、
政権交代時代の到来によって、高齢者福祉が充実すれば「高い貯蓄性向」は自然に後退していくでしょう(=消費性向が高い→内需型経済成長と一致)。
であれば余計に社会のニーズは「安心して長期契約できる賃貸」へとシフトするのじゃないかって思うんです(前段の”十分キャッシュがあること”が安全な分譲を意味するため)。


◆◆◆ ◆◆◆ ◆◆◆


そしてみなさん忘れがちですが「分譲マンション」はあっても、「分譲木造アパート」ってのが無い(木造アパート一棟売りはありますが)。
味のある木造アパートの一室を格安で購入って世界はありません(普通建物・区分所有建物などの法律上の問題がある上、事ある毎に立替決議って話題になるのも落ち着かない)、
仮に可能だったとしてもスペック的には耐用年数が短いですから(当然木造建築であっても寺院じゃないですが耐用年数の長いものもある)購入っていってもピンとこないでしょう。

そんなニーズに対しても『6年超の長期契約・改装相談』のようなシステムは、長期使用居住占有権のような概念としてはまる要素があると思うんです。


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posted by kagewari/iwahara | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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