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ミニマルコンパクトライフ(3)

2009年12月19日

コンパクト系が「狭かろう安かろう」になりがちの背景のひとつに管理会社の取り組みが関係しているのは説明の必要ないところで、
分譲タイプの方が安定感が高いのもオーナーは管理組合に所属して棟単位は別の管理会社に正規に委託されている部分があるからでしょう。
その点賃貸専用で中小規模の開発会社が運営する場合審査内容も込みで「短期解約に繋がりやすい募集」を助長してしまう部分があって(集客性をコストだけで調整)、地域との関係性で重要なのはひとえに「長期安定契約者による運営」となります。
その上で管理運営を可能であれば管理人常駐の形とすれば地域との共存関係で問題が起きるなんて事は最初からあり得ない事になります。

一定規模を超えれば管理費の中で24時間のゴミ出しを棟内施設で集約する形も取れるし、
契約者が長期安定的であれば社会性も安定します。
ここも概念として『クレバーなコンパクトタイプ』のデザインが(収益モデルとしても)確立していない背景が大きいのだと思います。
短期解約事由の中には管理含めた上記の構造的問題だけでなく、基本的に「暮らしにくい」であるとか「自室に対して愛着がもてていない」なども含まれていると思います、少なくとも設計デザインが概念としてしっかりしていれば後者の部分は解決するのですから。

シンプルに考えれば「住んでみたら非常に快適で内容も確かにクレバーだ」となれば、そうそう簡単に解約・引越しを考えないでしょう。
引越しコストは馬鹿にならないものですからね。
最初から多方面の通勤ルートを確保している都心にあれば、勤務先事由による解約は最初から想定外なのですし、
借りる側の意識として時々誤解される点として「意図的に(学生専用など)短期解約誘導する方が儲かるのではないか」などがありますが、これは貸主側から言えば正反対なのです。
それこそ意図的に上記のスタイルで営業を行うにはそれを実行可能とする規模や広告集客活動が必要で(或いはマンスリーのように短期用途を前提とする賃料設定とするとか)これは一般的な賃貸契約の話とは別のジャンルになるためです。
学生専用の主な目的も”身元が堅い”ところと、需要も安定するため低賃料でリフォーム管理もほどほどの範囲とするなど、収益モデルは別のところにあるものです。

少なくとも貸主にとって「短期解約の空室」は(収益計算ができませんから)一番困るところで(実際”礼敷0”のシステムを別途設けている管理会社の中には1年未満の短期解約の場合違約金の発生する契約もあります)、審査における優位性の大半は「長期契約が見込める人」でもあります。
審査で公務員が最強だったりするのは”安定感”が理由ですから。
当然申込み時から短期用途が確定的なら審査以前の段階でNGです。
(ルームシェア用途の可否が非常に厳しいのも基本的に同じ理由)
賃貸契約の場合の”信用”に最も深く関わるのは”契約期間の安定感”となります、
※携帯なんかの長期契約割引といっしょですよ。

不動産投資として考えても貸主が『住居契約』を選択した理由は安定低利回りを想定しているからで(定期預金のような長期的発想)、多少リスクはあっても高利回りを考えるならば住居では無く事業用との事務所店舗にすればいいのですからね。
住居契約を前提としているだけでも「長期安定契約者を期待」しての選択です。
■設備的に考えれば内装減価償却から逆算して『借りる側も貸す側も6年単位が理想』

逆さまに考えば、コンパクト系のデザインを「狭かろう安かろう」と短絡的に位置づけてしまった設計・不動産業界のミスリードって事になるんでしょうね。
都市における社会資本の有効利用の側面から言えば実にもったい無い話で、
将来の高齢者シングル向け住居を考える場合にも「コンパクト系だからこそできる利便性の追求」も多数ありますから、現代社会においては重要なジャンルなんだと思います。


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posted by kagewari/iwahara | Comment(0) | TrackBack(0) | 住まいのキーワード | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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