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古築大規模住宅の『再生』に関して(1)

2010年04月23日

昨今ニュース報道で古い大規模団地の建替え再開発の話が続いているように思います。
多摩NT23棟建て替え決議 9割超が賛成
http://mytown.asahi.com/tama/news.php?k_id=14000001003290001

その一環で板橋の高島平なんかも取り上げられたり、

既報の計画に関しては是非成功して欲しいものに思いますが、将来的な事を言えば「戸数を増やして余剰戸数の売却によって建替え費用と交換する」この方式には誰が考えても限界があります。供給過剰になるためです、
大規模な都市計画を考えている人の中には周囲の低層一戸建てを集約して、結果立ち退きとなる周囲の再開発も同時に行うみたいな「昭和モデル」を夢見る人もいますが、いくらなんでもそれは無茶な話です。
地方行政もそんな開発が可能な財務状況じゃないですし、再開発地区を商業地指定にしたからって企業や商店街が自在に誘致可能なんて景気状況でもありません。

又、大規模住宅の更なる大規模化は都心部における土地の有効活用で初めて合理的なもので、将来的に人口減も予定される日本の状況を考えれば『更なる低層建築への行政指導』があってしかるべしなので(低層問題としてはむしろ公道との接地状況から”最建築不可”となっている土地の法的問題を整理する方が遥かに効果的)、
『古築大規模住宅の再生』これは必ずしも建替えによらない方法を開発していくべきところです。

大学関連の話はまったく不勉強でわからなかったのですが、巷間伝わるところでは現在のところ建築学の中でも所謂研究開発の主眼は新築の分野に大きく比重が置かれていて、古築建築物の再生技術の研究という分野に必ずしも投資されていないようで(人材の育成含めて)、
ここにも政府・業界含めてのビジネスモデルとして”再開発景気”を成長循環と関連つけて無意識に「ハコモノ」建設への偏重・依存があったからでしょう。

そこで期待が高まるのは中小零細の工務店などのみなさんです。
是非にですね、老朽化含む古築RCの再生技術の研究開発を進めてもらいたいんですよ。
貯水槽であるとか配管など個別のパーツに関しては専業メーカーがあれこれ意欲的に取り組んで意いる部分あると思うんですが、総合的に「躯体全体を50年延命」のような総合的なパッケージには至っていないように思います。
(※内装に関してはご存知のリノベーションのように内装業者さんに十分なノウハウもある)求められる技術的には「亀裂等の完全な修復+強度の向上(耐震補強技術も更に向上求められる)」「配管の交換」「外断熱含む外装の改修」「エレベーターの設置」、
これを『入居者の一時転居を最低限度に抑えて完了する総合的な計画』として行う手法です。一見修繕コストが大きな負担になるように思いますが、
(ここには何らかの行政の知恵も必要に思います)
『再生住宅』としてひとつのブランドとして計画することで「一戸あたりの資産価値を倍にすればいい」のですよ。所謂担保価値です、そのまま言えば不動産価値ですよ。

結果その不動産価値の増加分が修繕コストと交換可能になります、
となると融資は余裕で受けられるにしても見かけ上負債が残ってしまいますよね。
ここからが政策なりの出番です、
政府系金融機関などを使って「変則的ノンリコースローン」を設定すればいんですよ。
再生前の相場評価価格により金融機関へ売却を選択する事も可能として、
更に所有者が高齢の場合相続権が金融機関へ移行することでローンの支払いは無し→無料で占有権が残るとか(勿論中古売買も可能)、相続権を残す場合には再生修繕ローンを支払う事も可能とそれを選択できるようにする等の手法です。
(※私は金融詳しくないので専門の方ならもっと現実的アイデアあるでしょう)

上記は全て『再生』のクオリティーが文字通り50年延命である場合有効となります。
業界団体や行政などが、研究開発行ってそれを検査・保証可能な技術水準の設定が必要になりますから政策的にも積極的に取り組んでいけば結果出るのじゃないかと思うんですが、
さてどうでしょうか。


次回はマンション延命技術として期待される具体案など、SFチックも交えて考えてみましょう〜

<つづく>


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