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完全スケルトンの改装可能な部屋

2010年10月16日

通常の賃貸住宅は「ほぼ全件改装自由とかNG」な件はこれまで何度も書いてきたところですが(常に例外はありますが非常に少ない確率です→1%以下)、
本格的に改装といいますか、
『自分で好きに内装してください』という物件が過去に一度だけありました。
場所は東京の東側都心近郊とだけ話しておきましょう。

実はこの物件の話は最初じゃ無くてこのブログの初期の頃一度さらっとお話したのですが、新しいカテゴリも登場したというワケで、詳しくレポートしておこうと、こいう趣旨です。

そもそもこの物件を探すキッカケは海外生活経験のある方からの問い合わせで、
海外の住居は「工場みたいなところを借りて自分で住居に改造して住んでいた」のようなところから始まったものでした。
普段は「無理です」と説明して一般賃貸を勧めるところなんですが、、
この時は偶然”改装相談”のある空室が手元情報にあったものですから、念のため他にないか(ダメ押しのため)調べたところ、本当に偶然今回紹介のお部屋も見つかったのでした。

※海外では日本のように法整備された賃貸住居のシステムが無い場合が多い。賃貸住宅専用の建築物自体少ないので、安ホテルが実質賃貸住宅だったりルームメイトのシステムがあったりするワケです。(空室があっても設備に関する規定の無い「退出そのまんまで現状渡し」も少なくない)
逆さまに日本、その中でも特に東京における賃貸住居が法整備含めて非常に優れているのは『関東大震災』などがあったからかも知れませんね。
つまり、日本の場合「賃貸住居として募集」するためには”住居設備として即入居状態”でなければ契約違反になるため、定期的にリフォームが行われる事になります。
日本の場合でも”店舗事務所”などの事業物件では上記の縛りが無いため「現状渡し」となる場合も含まれてくる。

同時並行に調べる場合には改装可能がみつかるとするなら、まず「事務所も可」のように事業物件としても並行して募集しているパターンがマストとなるので、ある程度絞り込まれた候補となります。
(それぐらい一般的賃貸の場合改装相談は難しい:造作設備も家主の資産として賃貸契約の対象だからです→よって長く暮らして減価償却もほぼ終わり契約6年目とかに直接大家さんに相談してみたとかの方が現実的←新規入居時に改装済みの部屋を改装相談というのはシステム上の論理矛盾になっちゃうのです)

そこで発見したのがこのお部屋、
ドスケルトンM.jpg

某ビルのワンフロア占有64〜65uの1Rで、
内装が”無し”のため、礼金1のみで補償金は相談の”事業物件”なのです。
事業物件がメインで”住居相談”逆に住居の場合には一部設備は家主負担の可能性を織り込んで相談となって礼敷2/2となる変則契約。
賃料は19万円管理費2万
(事業契約の場合消費税込みの19万9500円管理費2万1000円)
上記の内容そのものが大きな枠組みで『委細相談』なので契約の叩き台に近いものでした。

確かに事業物件(特に店舗物件)の場合、以前の造作を撤去した状態で募集開始する事例が少なくありません。何も無いという意味で業界用語で言う「スケルトン」と呼ばれます、
それでもこの場合店舗造作を意味する場合もあって、水回りであるとかガス引き込みであるとか床まで無いって事でも無いので、本当に何も無い状態の事を私は「ド・スケルトン」の造語で呼んでいるのですが、
えーこのお部屋は本当に「ド・スケルトン」だったのです。

このような状態、
ドスケルトン1.jpg

ドスケルトン2.jpg

あまりに何も無いので(笑
案内の担当者の方に
「住居造作施工された事例はあるんでしょうか?」と聞いてみたところ、
(必ずしも当該ビルという事では無かったような記憶、、)
「ええ外資系の外国籍の偉いさんでしょうか、ご自身で400万かけて内装した事例がありますよ」との事、、
しかも、その御仁は通年で暮らすためでは無くって「日本への出張が多い」ので高級ホテルの年間利用料金と比較すると400万なら割が合うとこういう話だったのです。
ついでに補足すると、
担当者曰く「外国籍の人には日本の間取りが合わないというか”ドーン”とだだっ広い部屋を好むでしょう?そういう意味もあって合う部屋探すより自分で内装した方がいいって事だったそうです」という話。

※一部家主負担の基礎設備工事など話が及ぶと「超長期交渉」とかになるので(自己負担の単価も不明:u数から一般的に逆算すると少なく見積もっても自己負担100万以上はかかるかなと、、)、流石に当該物件への申込みとはならなかったのでした。
「よっぽど玄人じゃないと無理」みたいな、
(他にも改装相談の1LDKなども案内したのですが、流れの中でなんとなく調査依頼は解除となって、その後依頼された方がどんな部屋に契約されたのかは不明でしたね)

実はここ数年来あった『改装希望ブーム』の背景には、一部のリフォーム業者などの営業広告があって、
(なものですから何度も説明してきたんですが)
賃貸の場合所有権では無いのだから自前で工事した設備の減価償却考えても、よっぽどの事じゃ無いと損になる。
事業物件でさえ特殊な店舗造作に対して”造作譲渡(内装に関しての微妙な所有権)”を設定するとかしないとかで又交渉になるぐらいで(昨今の事業物件では流通が難しくなるのでほとんど造作譲渡の設定は無くなってます)、
分譲マンションのリノベ事業を行っているリフォーム業者が、賃貸物件でも仕事を増やせないかとか、分譲マンション改装事業の宣伝(改装可能であれば分譲気分も味わえる)になるのでは無いかと広告したって事なのじゃないでしょうか。

賃貸で言うところの改装相談というレアな事例は「現状渡し」で、室内設備に老朽化も見られるので「改装相談」であるとか(これも賃貸契約の法律スレスレ)、基本は事業物件で家主サイドで施工する部分が予め決まっていて、壁紙等の表具に関して自由度があるよという場合か、管理会社が=リフォーム会社なのでオリジナルな要望は有料(請求書が借主に行く)で希望聞いてもいいよとか、
冷静に考えると「かなり持ち出しが多くなる」ので一般的では無いのです。
■繰り返しますが「賃貸物件においては改装相談は事実上NGである」と考えるのが筋論です。(改装可能で有名だった某ビルはほとんど紹介する事不可能な状態ですし)

retourの場合それでも何件か改装可能ケースの成功事例はありますが、
これはあくまでも「本当に稀なケース」です。
※成功事例は「借主に何らかの事業系の専門性がある」「自力内装DIYの本気の根性ある」など借主の個性に負う部分が大きいです。

問い合わせされてしまうと本当に困ってしまうので、
口すっぱく言いますが(笑
自分の希望にあった内装のお部屋を探すのが絶対得ですよ。
(今回の話で更に一般の賃貸が”借り得”であるかわかっていただけたかと)
日本での暮らしが長ければ、日本の間取りに違和感感じる事も少ないでしょうし、昨今は個性化の流れの中で賃貸住居の間取りは非常に高いバリエーションになります。

「探せばありますって」


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posted by kagewari/iwahara | Comment(0) | TrackBack(0) | こんな部屋があった | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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