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見逃せない経済動向がありますね

2011年02月26日

このニュースです。
そごうも閉鎖へ、全百貨店撤退…さびれる八王子
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20110223-OYT1T00562.htm
こういったニュースは不動産動向に大きな影響があります。
一時期の八王子と言えば、東京都というより独立都市国家的に繁栄している印象すらありましたから(それは西武・伊勢丹・大丸・そごうに風俗があるわけですから仮想池袋みたいなものじゃないですか)、このニュースは驚きでした。
特に分譲なんかの話になるんですが、郊外の不動産評価は「不安定」なのが特徴です。その対象として値下がりの無い街代表”千代田区”を考えてもらえれば話は早いです。
日本の場合ここデフレの10数年他府県の所謂地方の凋落が話題の中心だったワケですが、
「都心回帰」の情報はあったにしろ、これだけ郊外経済の地盤沈下が著しいと大きな問題として捉えないといけないでしょう。
報道によると「立川にシフトしている」との話ですから、八王子の問題が一律に「分譲における都心回帰」だけではくくれない話であることがわかります。

『実質利便性』というか”本当の意味の実用性”(リアル価値)が志向されていているのと、同時並行で大企業の広告に敏感な”被消費者”は都心のタワー(平成の超長期ローン団地)に引っ張られるような二段階の構造成しているように思います。
※その間『実質利便性派』は着々と都心部の優良中古マンションを購入している形。

そんな中本来の郊外の在り方は壊れ始めているのかもしれません。
八王子の実存証明って何かと言えば、土地付き一戸建てをサラリーマンが普通に購入できるゾーンで供給できるところにあって、郊外ならではの不動産評価額の不安定さを「所有権の堅さ(マンションにおける所有権と一戸建てにおける所有権では意味が違いますから)」で補うという図式であったと思います。
結果郊外の更に郊外へと(開発業者は利益を考えて分譲建て売りを志向しますから)行き過ぎてしまったのかも知れません。
本来であれば古い一戸建てが格安でリリースされ(或いは売地として)、更新されていくのが好ましいところですが、ここでも利益性の高い(或いはファンド資金の運用先として)マンション開発に傾斜した供給側の問題あったかもしれませんね。
(都心部や都心近郊でマンション開発するのはわかるんですが、郊外でマンション開発に傾斜するのは意味がわからないんです。)
更に昨今の少子化の中戸建より分譲マンションの方が現実的と考える方も多くなるなど、構造的な問題でもあるんだと思います。
 ↑
ここも「ニワトリと卵」のように、政府にしろ一戸建ての供給は問題無く母数ありますよと政策的にも考えていれば一般社会の情報認知も違っていただろうにと思います。
(少なくとも昭和宮沢政権時代にはサラリーマンの結婚世帯の住宅志向はまだ土地付き一戸建てでした)
住宅事情が違えっていれば少子化にも影響を与えていたかもしれない。

■バブル崩壊以後の政策的誘導は「明らかに何か間違っている」のだと思います。

百貨店全体が斜陽であるのもご存知のとおりですから、一概には言えない話かもしれませんが『実質利便性』というものが都市計画としても問われているのは確かでしょう。
実際都内での住環境に求められているのは「商店街の充実であって大規模店舗ではありません」。小売店などの小規模店舗の出店などを応援することは不動産価値全体にとっても大事な事なんです。
大規模店舗が不要という意味ではありません、
有力大規模店舗をコアに商店街が並ぶ形が求められてるのが”実需”でしょう、
(吉祥寺の駅前小規模小売店街再開発も地元的には反対多数に思います。私も反対です、)

街づくりそのものが問われているとも言えますから政策ですよね。
(地方自治体の都市計画が意味するものが大きい)
言ってみれば『築地移転論議』も話の中心は不動産開発であるとも言えますから、その時代の不動産評価を厳密に査定しても将来の政策的方向性は予見できないワケで(総合的なリスクヘッジが”千代田区”だったりする)、春に控える統一地方選ですか、自治体の選挙だからとおろそかにせず政策内容よく考えての投票が求められます。
政策的に資産が守れることもありますし、又その逆もあり得るのですから。


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