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”入居キャンペーン”の再考

2011年11月11日

新築物件であるとか夏相場時には”入居キャンペーン”が実施されるケース珍しくありません。一般的なキャンペーンは
・礼金0キャンペーン
・○月成約条件でフリーレント1ヵ月
などでしたが、昨今一般的募集時でも礼敷2/2式の最も信用高い設定(礼敷2/2も事実上審査基準を意味していて家賃設定も割安となる)は数が減る傾向にあるため”キャンペーンの効果”が減少してきたのか昨今新しいパターンが登場してきました。

■初回2年間のみの賃料割引

第三者の立場となる仲介会社としては「それはどうなんだろう」と考えてしまうワケです。
半ば自爆になりはしないかと心配なワケです。
前述の以前からある入居キャンペーン時も新築の場合であれば「勿論家賃も割安設定(解約が出た後の新規空室の募集賃料は高くなる)」ですが、更新を続ける限り値上げ特約が付く形にはなっていません。
「それでも新築物件で入居キャンペーン系での制約は更新無しの早期解約が多い」のです。
家主サイドから見ても借主サイドから見ても「更新無しの早期解約は損(事実上引っ越しの失敗)」ですから、双方の利益を最大化するべく管理会社としては「どうやって安定長期契約の縁組を生み出すか」ってのが本筋になります。

バックグラウンドを解説しますと、
所謂借地借家法により(安定収益性のある)住居契約は1年以上の長期で無ければならず(借主保護としてですよ)慣習上2年契約が一般的になっています。
貸主側は賃料を(長期を前提に)定期預金と同様に割安(定利回り)に設定し住居契約を結ぶ訳ですが、主眼として「借主利益を長期契約を前提」としているんです。
ですから当時から短期解約時の違約金特約などの想定は無くって、(契約に内見がマストなのも後からやっぱり無理があるので早期解約などが無いようにするため)昨今あまりに短期解約事例が増えているため「フリーレント設定などがある場合や他入居キャンペーンなどある時には1年以内の短期解約時の違約金設定がデフォルト」になってるぐらいです。

借主側における典型的な誤解は、
(思うに昭和の学生アパートなんかの体験が元になっていると思われ)
短期解約でグルグル回れば礼金分家主は得する勘定になるだけでなく、短期=部屋も入居時とそれほど違わないのだから退出時の修繕費用も無しだし「貸主も歓迎だろう」という発想です。
 ↑
実は『東京ルール』などが必要になるぐらい紛争が続いた背景の根本はこの”誤解”に始まっていると考えられます。

貸主側の本音としては「法令上長期契約を義務付けられている」訳であり、勿論入居前のリフォームなどもそれを見越して行ってます。
収益性も安定収益の見込める住居契約だから定期預金と同様に割安(定利回り)に設定し、収益の回収は長期的に広く薄くと想定してますから「それに見合った入居前のリフォーム」を勿論投資的に考えます。
つまり契約者が「これなら長く暮らせる」と思ってもらえる事を想定してますから、貸主の入居前リフォームは「長期契約用である」とも言えるんです。
(つまりクリーニングのみで修繕無しのまま所謂”オンボロアパート”や”部屋貸しのみの下宿”などのような学生アパートとは管理の発想が違います。)

事実東京ルール施行の時にも問題となった「汚損破損個所の修繕費用請求は借主に求められるが、合わせて壁紙全体の張替費用の請求は暴利にあたるため請求できない」的条項ありますが、そこだけ切り貼りのように修繕できるものとできないものもあり(極論ツギハギだらけになってします)全体の色調考えても「その部分だけ請求」なんて事になれば借主側に圧倒的に不利になってしまいます。
(※これが昨今入居条件”禁煙”が増えいてる理由)
短期解約だから修繕費用が安くなるワケでは無いのです。
 ↓
■「高くなる」のです。
(ここが肝心)

賃貸住居の内装には固定資産税のような設備課税があります。
減価償却課税といって簡単に言えば内装にかかる資産課税です、
「内装は経年変化によって価値が自然減します」から、早期解約時の修繕費用の方が割高になります(新品のものの修繕と経年変化済みのものの修繕費用は違う)。
「あれれ?修繕費用自体は同じじゃ無いか?」と思われる方少なくないと思いますが、
これはですね、
経年変化=減価償却が進み(長期入居で入居前の投資は回収されている)自然損耗率が高くなり(貸主も長期間の賃料により広く薄く改装費を積み立てできている)、改修費の請求比率自体が変化するんですよ。
所謂借主負担比率が下がるって事です。
(極論ですが「10年などの長期入居の場合負担率が0になるとか」←内装の完全自然損耗:この辺の設定はケースバイケースですが、大きな枠組みは各社同じです。)

■短期契約も可能な「定期借家契約」の中で「建替時短期相談可能」なんて物件ありますよね?同様タイプの住居はそのほとんどが「入居前の状態はクリーニングのみでリフォームは無し→現状貸し」なんですよ。だから短期が可なのです。

又借地借家法上「住居契約は即入居可能な性能」が担保されていなければならないため、貸主側もこれを大きな意味で考えれば「修繕が残っていてはいけない」と思ってしまいますから、借りる側以上に所謂「大家さんは入居前リフォームを真剣に考えます」。
(アパートなどの入居前のリフォーム額ご存知無い方も多いと思いますが想像以上に高額な費用かかるものです。)


ここで思い出してください。
巷間伝わる所謂「悪質管理会社」のケースです。
「○○管理せず」のように長期契約をあたかも好ましく無いかのような管理が合言葉みたいになってます。この理由は「東京ルールが必用になったような紛争事例をむしろ好んでいる」かのような経営が悪質として問題となっていたワケで、
(※早期解約を歓迎して多額の修繕費用を請求するなどして←実は短期解約となるため家主さんが一番困っていたりする。)

逆に言えば「優れた管理会社は管理上手で長期契約を促進する」となります。
同時に短期解約でしばしば起きがちな修繕費用の問題は(東京ルールなど無くても)”長期解約により元々発生しなかった”のです。
(※地元の老舗が時折審査などでも厳しいのも”1ヵ月早いか遅いかより長期契約の期待値を判断する事の方が重要であるため”です。)


■さて、となるとですよ?仮に新築マンションなどの入居キャンペーンが早期解約事例が多くなる事は「誰にとっても好ましく無い」ですよね?(貸主にも借主にも)

なので第三者的立場となる(顧客から依頼がある場合には借主側代理人になります)仲介会社から見ていますと、
「これは大丈夫なのだろうか」と考えてしまうワケです。
しかもですよ、
 ↓
■初回2年間のみの賃料割引
となると、余計に2年以内の解約を促進させてしまうのじゃなかろうかと心配になってしまうのです。
(勿論第三者の立場からも「業界全体としていかに借主貸主双方の利益となる長期契約を促進できるか」が企業としての社会責任なのですし)


■あくまでも仲介会社的発想ですが
『携帯などの契約を参考』にして、
「違約金と契約期間の組み合わせをいくつか想定できなものだろうか」と考えます。
(ここ法的にどうなのか弁護士さんとも相談必要になると思いますが)
例えば、
5年契約なら賃料12%割引で敷金3ヵ月(期間内解約の場合敷金償却年次スライド式)
1年契約なら賃料15%割り増しで敷金0だが掛け捨ての保証会社マスト
2年契約更新毎に(減価償却分の)賃料割引特典アリ(割引は最大10年目まで)
(ちなみに通話料従量制というのが=賃料ならぬホテル・旅館の宿泊料設定です)

仮に入居時初期費用を抑えたいとか実際入居してみて長期契約を考えたい場合には初回契約を1年契約として更新時に5年契約を選択するとか、2年更新特約契約を選択するとか選べるようにするってスタンスです。
(特に高齢者問題が増える今後は永住権的発想も必要になるのではないかと思います。←取り壊しなどの退去時に同等となる住居を斡旋しなければならないなど、永住権契約の場合には死亡時の原状回復なども考えて保証金の一部を保証会社契約掛け捨てとしておいて、業界には保証不履行が無いように行政指導もつけておく。)

こんな風に契約オプションを増やす方が、借主貸主にも長期契約を担保しやすいと思うのです。
仮に括弧書きで記載した”永住権(相続権無し)”の発想であれば(当初から10年契約相当のスタンスとなり)室内造作の完全自然損耗が想定されるワケですから、「一定の範囲内における自由改装」も認められることになります。
(注:貸主が賃貸事業目的での改装は減価償却課税の対象となるが入居者が自分の住居のための改装であれば課税されない。店舗事務所など事業目的だと改装は借主改装でも借主に課税されます。)

所謂『契約内容としての分譲キラー』ですね、

こういった弾力的発想あれば設備の古いアパートなども基礎的価値が上昇して(事実上”定期借家分譲のような形になるため”)、設備は手入れさえしていれば古いままでも借り手がつくと思うんですよ。
(自由改装枠で浴室などは借主費用で新品にするとか←賃料以上の内容に借主側でバージョンアップ可能な上に長期契約特約で更新時にむしろ賃料が下がるんですから。)

大手管理会社さんいかがでしょうか。


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posted by kagewari/iwahara | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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