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ポータルサイトにおける不動産情報コンテンツ運営の可能性と矛盾

2011年12月10日

ちょうど先日某案合中にここの説明に話が及んだものですから「これは書いておいた方がよい」と思いまして概略程度ではありますがまとめておきます。
(明言しておきますとretourは以下問題なども踏まえて、ポータルサイト情報掲載などは行っておりません、といっても管理会社では無いのではなから該当しない部分もありますが。又この話を一概に業界だけを問題視するのも事実と異なると考えています。ここには「広告業界・行政・法律・業界」全てからんだ構造的要因があるのです。)
■どこかに合理的結論があり得るかもしれないと思い今回問題点をまとめてみます。


ある意味ですがretourなんかの調査専門業務で一番困るのが某ポータルサイトなどの情報URLを添付される事です。
(管理会社ダイレクトの情報であれば別なんですが、)
業界的に我々は一般公開されている情報に関してそれを『広告』と承知していますから、情報価値的に「ほとんど価値が無い事を裏取りする行為」になってしまうことが大半となります。(稀に支店長判断などで一般公開の方が先みたいなケースも0ではありませんが←これはこれで管理・コンプライアンス的不安要因なので仲介調査専門会社的には積極的に紹介すべきではないいリスクと評価されます:なんでしょうか非公開株の売買話のように)。

■「それを見ている私達はどうしたらいいのか?」
一般ユーザーの方からしたら大問題ですよね。
(実際に某民間サイトでは一般公開サイトと業者専用サイトは”完全に別建て”となっており業者が民間の業界専用サイトの閲覧や情報取得するのはそれこそワンクリック幾ら形式で『有料』です。契約しないと業者サイトにはアクセスできません。業界にとっての公式情報である国土交通省REINSレインズは現在のところ業者であれば無料閲覧できますから昨今の調査は業界的にもREINS中心になってますね。)

『情報取得は有料』
(法務局行って登記簿取るにしても有料ですし、それこそ帝国データなんとかで考えてみてください)
『広告は無料』(こちらが一般公開サイトの趣旨)
昨今新たに台頭しているインターネットにおける「フリーエコノミー」文化で言えば”キモ”は「リテラシー」ですよね?(この部分微妙に”アンチマスメディア”の延長として”ポータルサイト”も被りませんか、)


■雑誌やTVCMでもこういう記載ありますよね
「このページは広告であり記載されている内容は広告性のある情報であり一般記事ではありません。」
間違っちゃいけない重要な告知ですよね?
(意図的に間違えそうなCMあるのも皆さんご存知のとおりです、)

話を始まりに戻しますと、
考えてみれば何故ポータルサイトでは賃貸住宅情報コンテンツを運営できるのでしょうか?
(国土交通省DATAベースレインズは許可なく情報を一般公開することを禁止してるのに)
(又業法的にも「契約の意志がある」ことを免許登録している業者がその責任で確認する場合に資料提供や内見案内が可能となってます。:物件個別情報には防犯性だけでなく個人情報が含まれるためです。)
ですから、ポータルサイトやブログにおいて情報開示可能なのは「勿論自主規制として一部情報を伏せる、又は二次転載的に”広告資料”から社会的に公開が許されている範囲(微妙にグレーゾーンもありますが)」となります。

そもそも早い話「国土交通省レインズを一般公開すれば登録業者から登録費用を”広告費”として徴収しなくてもポータルサイトは情報を全公開できる」事になります。
繰り返しになりますが「それは行政から見て法的に不可能」なワケです。
(当事者責任として公開に関して全てポータルサイト運営者に責任が及ぶ場合、そもそも誰も手を挙げないでしょう。)
(又、管理会社もとてもそんな話は不可能です。間違いなく全社倒産するか電話線からメール受信回線から切らないと仕事できなくなります。)

◆注)直接来店では無くポータルサイト経由の問い合わせ(業界用語「反響」)の成約率は(業界の共通認識として)1割以下=9割以上がボランティア業務になります。
本来は公開されているDATAベースの情報で→「この部屋に決めました」となるのでポータルサイト運営のベースになりますが(航空機もホテルの予約も通信販売もそうですね)、賃貸住宅サイトの場合「図面資料だけ欲しい、内見しても契約するかわからない」形で”航空券やホテルや通信販売にたとえれば”「キャンセル率が9割超える」ワケです。
これは顧客の消費者倫理が問題なのではありません。賃貸住宅は”限りなく一点もの”なので、各室の内容が”航空券やホテルや通信販売”の「商品」のように標準化されていないため(同時に消費財のように一回で終わりみたいな事も無く)、骨董品の見立てや中古車販売の”試乗”のような意味になりますから(景気動向でそれしかないなら別ですが)選択肢が多い場合早計に決められるものでは無いからです。
それがわかるのは”プロ”だけ。一般の方にとって一生の間で内見する部屋数は業者と比較になりませんから技術的に不可能です。
(管理会社ではなく常に新しい部屋の内見案合するとうな当社のような業態ですと統計的に比較できない差になります。うん千倍なのかうん万倍とかのスケールでしょう。)
話は戻って、
(最新のDATAじゃありませんが一時ポータルサイトからの問い合わせに関する成約率3%とかの数字もあった筈です=97%の反響が”空反響”)
それなのに何故ポータルサイトにお金まで払って情報掲載する業者がいるのかと言えば『広告』だからです。(詳しくは更に後述します)


物件情報のプライバシー部分のいつくかを紹介しますと、
家主戸建と隣接するなどした場合図面情報から家主敷地の云々が間接的に公開される場合もありますし同時に家主の賃料収入の概算が想定できるような形になってしまえば”即個人情報”です。勿論他の部屋に既に入居中の入居者賃料額なども想定されることになってしまいます、(ここは営利団体法人として株式会社がホテルを経営しているのとは違います。又仮にホテルであっても法人契約などの別料金は一般公開されません。私的契約になるためです、)
▲ここが長期契約でそこに暮らし続けるワケでは無いホテルや旅館との致命的な違いです。
前述のとおりホテルや旅館も昔の作家さんのように”ほとんど自宅”として長期契約している人の特別な宿泊料金は非公開。

ですから「広告され公開された情報から」と見た場合、どこの部屋と特定できない分譲マンション賃貸や”建築誌的に分譲マンションの紹介”などでは個別の物件名称を公開できますが、所謂一般的アパートなどでは物件名称や詳細地番の公開は一律に”非公開”となります。
(勿論個人情報なので家主承諾があれば別です)
昨今はグーグルマップなどもありますから余計に物件外観含めて自主規制は厳格に保持するべき状況になってます。

話は戻って、
■「では何故ポータルサイトでは一般に情報公開が可能」なのでしょうか。
(これは所謂不動産店舗の店頭広告とは趣旨が違い、事前に多数の閲覧者が想定される公開性の強い”コンテンツ”としてです←店舗の陳列と違い積極的浸透・波及を前提にしている掲載。)
『広告』だからです。
>■雑誌やTVCMでもこういう記載ありますよね
>「このページは広告であり記載されている内容は広告性のある情報であり一般記事ではありません。」


■実はこの辺業界でも感覚麻痺しているところがありまして、
歴史的経緯を振り返ってみましょう。
昔昔は日本は景気もよくって空き部屋探すにも一苦労な時代ありました。
当時は来店客は希望の広さと賃料が合えば内見して即申込になるのが通例で、申込とならない方が異例でした。
(アパレル的に言えば内見は「希望したものを何点か選んでもらい試着した」ようなものですから。)
この時代であれば『来店客』の形になれば半ば=営業的には売上見込みも成立したのであって、「とにかく来店の結果となれば成功」が見込めたのです。
(情報産業や広告産業として不動産業界は常にトップランナーでもありました。各社HP立ち上げもこの業界は凄く早かったのです。)

当時の不動産屋さん(あえてこの表現使いますが)がやっきになっていたのは「どうやって来店に結び付けて内見までしっかり紹介できるか」だったのです。
(当時は=成約を意味してましたから)

※ある意味この当時はポータルサイトの非公正情報(捏造含む)もうるさいこと言われなかった。(それだけ空室は実際にすぐ無くなったからとも言えるでしょう。)物理的にも社員数人で1万件超える登録情報の更新時・空室確認取る事は不可能です。
(この当時ポータルサイトでは他社管理物件情報の仲介先物登録基準もかなりアバウトで、当時は真面目な営業さんほど必死にバイト雇ったり徹夜などして”とにかく何件も何件も”登録したのです。)
 ↓↑
逆説的に言えば成約を意図しているのではなく(供給過剰による空室率の上昇から)”比較参考意図”の情報閲覧需要が増えてくれば「契約の意図の方が優先順位が高い場合空室はひとつでも問題視されないが、比較検討性が高ければ高いほど問い合わせ当該情報の精度は問題になる」事になります。

■構造的に昨今の経済事情の中ポータルサイトの情報公開に法的問題の指摘が増えてきます。
(実際逮捕者が出たケースもあります)
ターミナル業界(所謂営業会社:携帯の正規代理店と営業店の差のようなものです)も業界で、「昔は来店して内見案合までいけば契約したもんだ」体験の反動で無理な申込追い込みや、100%違法な”不明瞭な申込金”などを取るなどの問題も同時に増えてきます。
(勿論「自社の業界的体質への反逆」として「社会的に公正な業者を目指して独立」する”プロ営業マン”も少なくありませんから本当に悪質なのはほんとに一部の業者です。)

これは社会的にも問題となり、
各ポータルサイドに行政指導が行われます。
(非公正な虚偽情報があまりにも多かったため)
(敷金返却めぐる訴訟などもこういった社会的背景の中問題視されてきたと言えるかも知れません。)

なんですがー、ここでひとつ冷静になっていただいてこの構造を考えてみてください。
『広告』なんですよ?
登録業者にしてみればポータルサイトから利用料登録料を”徴収”されているのであって、情報掲載によって何らかの売上の想定が無ければ利用する意味がありません。
(その結果「メールの問い合わせは無視する」であるとか「電話番号があって来店の意思表明が無い場合無視」などの苦情が増えた。←当時の話をすればこれは嘘でもなんでもなくって、成約率1割以下のインターネット反響対応に事務員が数名が専業状態とかで仕事しなければならない場合もあるので、業者的には「ポータルサイト登録の結果赤字になる」可能性すらあったんです。死活問題として「レスポンス無視規定」を設ける会社も少なかったでしょう。)
 ↑
結果としてポータルサイトとの契約を切る業者は増加します。
(同じ広告費ならば仲介業者さんに紹介依頼(ポータルサイトにも登録してね)みたいな形で成功報酬として支払う方が確度が高いと考える”大手業者”も珍しくありません。)

しかしこれでは利用者だけでなく”流通上”家主利益も守れません。
な状況を背景に国土交通省のREINSレインズが登場しているのであって、
(諸所問題ありながらもバージョンアップを続ける優れたDATAベースですが夜になると閉店するのだけはなんとかしてもらいたい(笑、)
▲重要な事ですが円滑な流通のため管理会社はREINSにおいて管理物件の空室情報を公開する義務があります。
つまり正規の宅建業者は東京なりの全空室を調査可能です。
(閲覧できない情報は事実上管理コンプライアンスにおいて問題のある情報となる)
 ↑
■ここに重要なポイントが隠されています。
不動産調査専門業者として法的にそれは宅建業者にしかアクセスが許されていないのです。
同時に広告のキャッチコピーを鵜呑みにして住宅についての知識を勘違いしている人に対して「こういう意味ですよ」とコンサルするのも仲介業って事になります。
(顧客代理人ですから)
つまり”仲介調査会社”の業態がしっかり明確化されていれば「ポータルサイト情報を利用して顧客が直接問い合わせするより(二重代理人問題もある)」信頼おける”仲介調査会社を選び”依頼するのが筋論としては最も消費者保護の形になります。
(当社もこの筋論にのっているワケですが)
しかしこれはこれで消費者の手元に何も情報が無くてもいいって話にはなりませんよね。

■そこで、『広告』なんですよ?に絞って考えてみると、
業者は広告料支払って”いかにも広告”ではないDATAベースの登録業務?をやっている訳です。勿論ポータルにとって同不動産サイトは非常に強い”コンテンツ”でありポータルサイトは同コンテンツによる広告収入も見込めます。

何かおかしいと思いませんか?
(確かに旅館予約サイトの運営なんかもそうかもしれませんがこれは地方と都心との問題など事情が違っている。東京で運営している航空券チケットはポータルサイトではなく全日空なり日本航空なりの本サイトで予約しますよね?一般的な不動産屋さんはわかりやすく地元駅近くに既に店舗があるのであって、地方旅館とは微妙に意味合いが違う。不動産大手の場合にも自社専用サイトを持ってます。←ここも専らの目的は業者向けであるのがポイントなんですが。)

言うならばポータルサイトは『商店街』のように”集客の場”を有料で提供していることになりますが、DATAベース化された情報はそういうイメージになってるでしょうか?
(検索はOKとしてもECサイトの設計のようにリンクを踏むと→業者のページに飛ぶ構造でも無いですし、ポータルサイトが提供する専用店舗ページに飛ぶでも無い。)
閲覧している側の心理から言えばですよ、
ポータルサイトが情報提供を受けてサイトを運営しているようにも見えますよね?
しかしサイトの運営はサーバやDATAベースの構築までで、楽天やamazonのようなECサイト同様に情報登録や更新は各業者に任されている。
 ↑
これを自分で書いていて思ったのですが、
●一番概念が似ているシステムは”オークションサイト”に思いますから→ポータルサイトの不動産情報の問い合わせは「内見希望」だけに限って、「内見希望をクリック」すると自動的にフラグが立つように設計するといいかもです。
(ところがこれにも問題が、、後述で説明します。)

話は戻って、
▲これは実際にある話なんですが、ポータルサイトの営業さんは時々「利用状況」の確認に来たりします。で、こんな会話になるんです、
「広告費支払っているけども全然成約に繋がるお客さんこないんだよねどうなってるの?」
「御社の登録内容見てみますと、詳細部分の記載が少ないであるとか、画像なんかも積極的に・・・」
 ↑
ココにある疑問がわきませんか?(笑
「なんだがそれってSEOの講義みたいに聞こえる。コンテンツ的には栄えるだろうけれども、、DATAベースですよ検索サイトって?」
(勿論成約可能性はしっかり相場を調べて適性賃料で募集して相性一致性ある顧客と情報を結ぶ事に尽きます。画像情報は本当に参考にしかなりません。内見したらイメージと随分違うケースは珍しく無いですから、)
ちなみに、この時代の業界筋には別の話もあったんですよ。
しかも真逆の話が、
「図面なんか載せちゃだめだよ(そこで終わっちゃう場合もある)、図面だけでも請求って反響あれば少なくとも顧客リストができる。電話番号記載のある人だけ後から電話すればいいんだから。」

つまるところ、
『それは情報なのか』『広告なのか』はっきりしていない事が問題なのじゃないかと。
 ↑
■そして繰り返しますが「一般公開可能な情報は全空室の一部”広告性のあるもの”に限られます」。
限界があるんです、
(ほんと全空室の一部に過ぎないのです。)

割り切って「沢山図面が見られるエンターテイメントコンテンツ」として利用するとか、あくまでも「相場確認」をメインとして、(情報精度的に)『広告』であることを利用者も十分認識した上で来店希望の場合にはREINSによる仲介調査も同時に希望すると、
(現状の問題は何も解決しませんが、)

であれば前述の方式、
ポータルサイトの不動産情報の問い合わせは「内見希望」だけに限定し、「内見希望をクリック」すると自動的にフラグが立つように設計する。
 ↑
案外いい方法に思えるんですが、
絶対誰かがいたずらでクリックしまくるとかも発生しそうな、、、
(オークションサイトでも空入札が問題になってましたねそう言えば。)
 ↓
「内見希望のクリックでこれを確定する時に情報利用料としていくらかの費用が発生する」
こうすればいたずらを抑止できるかも。。
(しかしこれ事実上クレジットカードオンリーになりますよね、まさか内見希望の情報取得料の入金で銀行振り込みまでいかないと確定しないのではリアルタイム更新の意味が無いですし。その間に部屋決まっちゃうかもしれませんし、だとしたら利用料は払い戻しされないといけませんから別の苦情が頻発しますよね。)


などなどこの辺考え続けると夜が明けちゃうような話なのでした(笑


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posted by kagewari/iwahara | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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