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『部屋の特徴』

2011年12月19日

何か漠然とした題名ですが、意外と整理して考えた事の無い方少なく無いのではないでしょうか。同時にこれって一定の専門知識が無いとかえって判断間違う事もありますから素人考えで結論出してもいけません。
てなわけでいくつかのタイプとその特徴(或いは相性)というようなものを考えてみます。

前提条件をいくつか、
1総務省調べでは日本の建築は『非木造化』が進行していて日本全体では新築着工の半数以上が非木造です、つまりこのままの状態が続けば日本の建築の半数以上は非木造化します。
(ある意味古築の一戸建てが多数地方において空家化する可能性がありますね)
それに反して『一大賃貸都市東京』は利用率から考えても木造建築もそれなりに残りつつ穏やかに非木造化していくでしょうから(都市計画や地権関係の複雑さ)「古築木造アパートが選びたい放題」なのは東京の特権でもあります。

2合わせて東京の特徴は『巨大シングル都市』であることで、
同時に非婚率や晩婚化などの傾向もその前衛が東京ですから「シングル率」は高齢化も相まって東京を中心に更に拡大するでしょう。

3前段とも被りますが、日本から銭湯文化がどんどん消えていってますが、東京の銭湯はまだまだ健在で多い街には徒歩圏内で複数の銭湯があったりします。

4マンション建築の場合都市計画や建築基準などで大雑把に言えば「幹線道路級の公道」に面していなければ建築居がおりません。(低層なら別ですが)
交通量の少ない地方なら別ですが、東京の場合環境や騒音といった面で幹線道路沿いを避けたいと考えてる方いらっしゃるかもですが、厳密にこれを解釈すれば「限りなくマンションNG」という意味になります。

5特に分譲マンションなどでは(売り逃げ的な部分もあるのか)専門知識による”啓蒙”より「耳触りのいいセールストーク」が重視されます。言うならば顧客の知識に間違いがあろうがなかろうが説明は「そうですよね〜(笑顔)」な傾向があるのであって、現在の日本には様々な誤った知識が流通しています。
例を挙げると「極端な南向き志向(設計上無理しても強引に南向きに作るケースが多い:王道である東南角部屋の意味を考えるべき)」「非木造における豪華水回りのコスト」「築浅信仰」「分譲マンションのローン支払いを賃貸住宅の賃料にたとえる話」「洗濯物干しのあれこれ(分譲マンションでは基本布団干しは難しいしそもそも布団干しの根拠は戦後の衛生状態にある)」「洗濯機置場室内の行き過ぎ(ランドリールーム完備タイプがもっと伸びていい)」「男性まで一階NG」「何故か綺麗な部屋を借りないと女性にモテないと思っている男性が多い」「二口ガスコンロのマスト(昨今IHが1万以下で買える時代なのでトレードオフで考えるべき)」・・・などなど数え上げたらキリがありません。

この辺の条件をまず整理してから以降考えていただければ”実の相性”なんてものが見えてくるかもしれません。

■古築木造アパート
意外や意外、改装の工事費用も工事し易さもマンションに比べて有利であるため、築年数に関係無く内装状態が新築同様なのはこのタイプに多い。
特に水回りの工事自由度が高いため、『浴室重視』であるとか『日本風のバストイレ別志向』の場合には圧倒的にこのタイプが有利。
数は少ないですが「ファミリータイプの3DKクラスの木造アパート」は限りなく準借家テイストになるので、下手すると一戸建てより一戸建てらしい部屋もあります。
一般的に知られている弱点が『遮音』になりますが、
遮音の弱点は「木造では無く軽量鉄骨造アパートなどの場合が多く」確かに木造モルタルは遮音性能そのものは強くありませんが、よっぽど設計に問題が無い限り生活に支障をきたすほどの音にはなりません。同時に木造アパートは「隣室の生活音が聞こえる」ぐらの解放感が風通しのよさと相まってキャラクターのひとつですから「休日には窓を開けて暮らす」タイプの方であれば遮音の悪さを気にするようなことはありません。
(てか「休日には窓を開けて暮らす」タイプの方で遮音の苦情が強いとなると、これは別の心理ストレスが原因だったりしますから部屋に原因を求めると遠回りになります。)

■木造2×4アパート
設計的にそもそも新しめの建築が多く、木造モルタルでは弱点であった『遮音』もほぼ克服されており(鉄骨造マンション級)、断熱性能も高いので現在考えられる賃貸住居としては『性能最強ランク』。
弱点といっていいのかアレですが木造なので勿論高層化できませんから高層階からの見晴らしのようなものは不可能です。
難点は数が限られている事ですが(専業管理会社の『三井ホーム』をまず調べてみるって手はありますね)、最近は2×4(これは建材のサイズ)でなくても木造建てる時にはパネル・モノコック構造型で建てられたり、壁を二重にする形で構成する場合が多いですから新しい目の木造なら2×4系と考えてもいいかもです。
都心で探すことは難しいですが、郊外沿線などで探している時には一番手としてあり得る選択肢です。
特徴と言える特徴ではないかもですが「フルスペック・コンベンショナル」なタイプが多いので”安かろう”という期待で探すとみつかりません。高級物件ジャンルとして捉えるべき。
(郊外で中途半端なRCに拘るより結果がいい場合あるでしょう。)

■鉄骨造マンション
言うならば「高層建築のできる木造」のような存在になります。
築年数古い方がガチっとしている場合も多いですが、建築が中高層になりますから耐震性能も考えておおいて損は無いでしょう。
ですが建築自体商店街などの小規模非木造に多いタイプでもあり、耐用年数的にそれほどの古築は無いので(統計的にですが耐震設計で1971年以前のものは若干不安がある)、結論あまり気にしなくても大丈夫。
逆に考えると「マンション希望で築年数新しく賃料もほどほど」となると、この鉄骨造マンションが増えてくると思います。ですが鉄骨造マンションのテイストは「木造アパートと同じ」なので、『マンションフラグの結果鉄骨造が候補に鉄骨造が多くなる」のは矛盾になりますから注意必要でしょう。
遮音性能も木造2×4と同等なんですが、構造上商工地域の鉄骨造は(規模的特徴から)『ワンフロア占有タイプ』が少なくありません。
ワンフロア占有となると隣室が無いっていいますか(笑、部屋の壁=外壁なので、突然変異で(床天井構造が強いと)RC造より遮音に強いものもあります。

■RC造マンション
中高層建築に用いられる場合が多いので、都市計画的に中低層の枷がかかる郊外では案外探すのに苦労する場合あります(あったとしても構造的に郊外だから安いという事にはなりません:詳細後述)。
構造上遮音には強いですが、GL工法(壁も床のようにデッキ構造となるタイプ)などではかえって音が響きやすいケースもあるので(2DKの同室間仕切りは別ですが)隣室側の壁をコツコツ叩いてみて合板(コンパネ)であれば「遮音はたいしたことありません」。
ある意味郊外のRCは同じRCでも鉄骨造並と考えた方が無難かもしれません。
(理由は簡単で底地の担保価値が安いため建築時の融資や資金調達が限られるため上物として高価な建築物をなかなか建てられないからです。)
更に郊外の場合農地転用などの宅地開発的延長にあるため総じて築年数がそれほど古くないのと同時に結果論として郊外であっても賃料は割高になります。
(※賃料安めのRCを探すなら迷う事無く都心の「分譲賃貸」です。)
上記説明と被るのですが、耐用年数が長く建築としてもガッチリしているため(耐震性もほとんど考えなくても大丈夫)、都心部で探すのならば「築年数無視で探す」のがコツ。勿論ビンテージも含まれてきます。
ある意味『築浅』が物件評価基準上有効なのは「鉄骨造や高級木造」を探す場合の指標です。
その反面都市計画上「都市計画上中高層は幹線道路級の公道に面してなければならず」、幹線道路沿いはNGながらRCマンションマストという組み合わせは論理矛盾になります。
(郊外であれば幹線道路級でも交通量が少ない可能性はあり得る、)

又マンションの場合”物干し”に制限のある場合もあるので、逆に言えばマンションで南向きに拘るのはあまり意味が無く(建築の割を食って北側は隣の建物が近いなど他の条件があれば別です)、分譲マンションや分譲キラー高級賃貸マンションなどでドラム式洗濯乾燥機が実装されているのは「そういう意味」であるため(簡単に言えば外観もありますが建物が傷む)、南向き的フラグは『木造アパート1階や一戸建て』にメインの概念です。
(ホテルで方位を気にする人はほとんどいない)


■SRCなどの高層(タワー含む)
”モノによる”差異が大きいため内見だけでもわからない場合あります。共有部分の床強度や外観(構造物として重そうか)も重要で、下手な築浅を選ぶと鉄骨ALC造(遮音に弱い鉄骨造みたいな)並の上層階の可能性もあるので、私個人は「高層SRCやタワーより中層RCの方が高級」だと考えてます。
(※タワー全部がNGではありませんが総じて懐疑的という趣旨です。タワーでもゴツくてガッチリしている事例も実経験ありますから全否定ではありません。)
都心部で超高層でなければRCと差異はあまりないので中高層であれば同キャラなので「RCかSRCか」など気にする事はないでしょう。

※昨今の地震多発により倒壊などの心配は無いのですが上層階が免震構造の中水平方向に大きく揺れるであるとか、エレベーターの緊急停止など別の意味で脆弱性があるのは事実なので(俗にいう”タワー難民”)高齢の方などの場合には低層階を選択するべきでしょう。

景観・見晴らし重視の場合には他の追随を許さない存在ですが、高層マンションの高層階が常に空いているというのも考え難いので、見晴らし重視の時には中層RCの最上階なども含めて探した方が無難に思います。
実際5階建て程度の最上階でもけっこう見晴らしいい場合少なくありません。

●RCやSRCにおける遮音性
建築的に最上位なのはホテル建築ですが、ホテルの遮音構造は特殊な建築が用いられる場合も多く、外観が似ているからと同等の性能を一般住居建築に期待するのは間違いです。
又、マンションなどの「楽器相談」は”演奏可では無く”耐荷重量的にピアノ設置可”に近い意味なので「遮音性能を表しているワケでは無い」場合が大半です。
(勿論分譲マンションであれば管理組合の規約があります)

●RCやSRCにおけるB・T別
正直言って設計上B・Tは排水管を最短距離とする同室のレストルーム形式とするのが正しいため(高級マンションのB・T別が極端に広いレストルームの中にB・Tを仕切る壁を設けたような設計となっている理由=高級マンションで独立洗面とトイレが同室となっているケースが多い理由でもあります)、本筋「B・T別」は無理やり別に設計している場合が多いです。
ですからRCやSRCにおいて「B・T別」に拘れば賃料が高くなるのは常識で(設計の自由度が無くなるため平米数的に部屋も狭くなる)、格安のシングルルームの場合には「3点ユニット上等」で探すのがコツ。
無理にB・T別に拘って「堅い内容のRC造を捨ててワザワザ鉄骨造にした」というのでは意味が無いというか、、「本来は木造2×4希望なのでは?」という事ににもなります。



■一戸建て
長年サイト管理をやっていて気が付く事ですが、賃貸物件の紹介などをする場合『圧倒的に戸建の人気が高い』です。
 ↑
これは実に重要な要素で、
問い合わせに多く見られる「南向き希望」や「B・T別希望」などは全て→『実は一戸建て希望』を指しているのだと思います。

そしてこの一戸建て人気は→同様に多く見られる「一階NG」や「マンション希望」と大きく矛盾します。
(昭和のサラリーマン持ち家政策も土地付き戸建が難しいからマンションになったのであって、、)

更にマンション希望におけるオートロックが防犯性においてほとんど意味が無いだけでなく(オートロックの本旨はプライバシー保全の設備)ひょっとすると防犯上問題(オートロックは狙われやすい要素も多々あります)だったりするワケです。
この話には更に上位の矛盾を抱えます、
実は東京都の犯罪発生率は悪くなったと随分言われたりしますが、実際には「宝くじに当たるクラスのレア度」であって、国際都市東京の防犯性は決して捨てたものではありません。
(防犯性という意味では建築だとか設備とか以前に”街選び”の方が遥かに重要。)
それでもゴリゴリと統計を重視するならば「犯罪発生率的に一番数字が悪いのは一戸建て」なのです。
その一戸建てが『極端なぐらいの人気となっている』。

これはですね、果たして「一階NGやオートロックマンション希望の趣旨」なるものは案外根拠不鮮明で漠然としたものである証明なんだと思います。
(※逆に言えば潜在的には木造の方が暮らしやすい的フラグがあるのでしょう)

前段説明のとおりで「ファミリータイプの木造アパート」は総じて一戸建てテイストだったりするので(中堅シングルタイプのマンションの賃料で手が届いたりもする)、「マンション希望でも広めの木造アパートも同時に見ておく」とかの『自分の潜在的志向の裏取り』はあってもいいように思います。

逆に言えば「真性マンションマストな人」は事前に知識があるので「B・T別や方位・築年数などの条件を希望しない」とも言えるのであって(勿論耐用年数的に築浅に意味があるのは木造)、自分の希望条件の中から「探しているタイプが違うのじゃ無いか」を発見することもできますね。


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posted by kagewari/iwahara | Comment(0) | TrackBack(0) | 暮らしの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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