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現実的に昨今の相場環境見てみると(などなど)

2012年03月02日

実際に調査のあった実例の比較から。
某東急方面と新宿近郊(御苑界隈)
某私鉄沿線と代々木から赤坂、
「十分に希望の幅の中で対抗馬が出ている」のです、
(下手すると都内の方が強い)

以前からあった傾向に違いないのですが、
特に昨今感じるのは「郊外の割高感」のように思います。
勿論郊外でもお勧めの地域とかはあるんですが、人気路線と申しますか知名度そこそこある路線は「高いと言っていいぐらいの相場」を保持してます。
(といって空室率が大幅に低いという意味では無いですよ、)

減衰率と表現すればよいのか、
元々の販売価格など郊外の方が下がり難い傾向は前からあって(都市計画であるとか区画整理は昔何もなかった郊外の方がすっきり進んでおり)、分譲が多くなる都心と比較して賃貸における利回り水準が数字化されにくい(流動性が少ない)私鉄沿線近郊から郊外は「賃料下限がある水準からは下がり難い傾向」があるのです。
家主的にも周囲も下がらないのであれば、「みんなでやせ我慢」と言いますか平均空室率を甘んじて受け入れればよいのであり(賃下げして瞬間空室率を下げても利益率は大幅に改善するわけでもないし管理維持などの運営難しくなりますし)、都心部で投資目的や資産運用的に安定利回りを債権投資的に目に見える形で保持する事が優先されるケースと(ですからオーナーチェンジも珍しくない)ファンダメンタルが違うのです。
(単純な話無理に賃料下げてしまうとマンションなど平米単位の内装工事単価に変化が無い部屋の管理を考えた場合、維持できる内容がベースラインからジリジリ下がってしまう可能性もある。)

都心部には古築により購入価格が割安な分譲があったり、
区画整理が進まずに再建築不可(勿論流通価値は大幅下落)とか、旧法借地権など構造的に安価となるケースが増える都心固有の優位性がありますから(地権者にとっては困った問題ですが)、数は決して多く無いですが「ハマると賃貸住居的には想像以上に割安」となる場合があります。
 ↑
選び方的には都心寄りなら「オンリーワン的出方」となるので、それを選ぶか否かの勝負みたいな恰好となるので「似たような条件の部屋をあれこれ比較」という郊外型の選び形にはならないのですが(ある意味都心部の部屋探しの方が度胸がいるというか)、こんだけ賃料的な差が無いとなれば、都心部の部屋を選択している人はそれだけでかなり実利を確保している事になります。
(それは個人の選択として郊外の住宅街に優先フラグある場合少なくないでしょうから何から何までコストパフォーマンスでは語れませんが、)


■それはともかく話変わりますが、
昨今の「スマホの普及とGmail」これには困ってます。
(ま、いいっちゃいいんですけど)
私自身スマホユーザーでは無いので一部推測込みですが、スマホユーザーで問い合わせのアドレスがGmailの人、この組み合わせの場合『ブラウザでSPAMフォルダ内のメールをチェックする率』が相当に低いようで(ある意味スマホユーザーはPCレスできる利便性を買っている部分少なくないでしょうから)、
それはそうでしょう、あの画面サイズでブラウザ起動したら相当見難いでしょうし利用している通信契約の内容も関係しているかと、

で、何が困っているかと言えばGmailのSPAM判定仕様なのか、企業などが使っているサブドメインサービスアカウントをほとんどSPAMとして判定しているようで、
ぶっちゃけretourの専用アカウントからの送信はほとんどSPAMフォルダ入っているらしく、
問い合わせで連絡先がGmailだけで「これはスマホからの問い合わせかな?」な場合、調査して資料送っても「見てもいない」可能性が非常に多いと。
「全くノーレスポンスなワケです」
(サイドバーの問い合わせ欄とかにも注記書いているんですけどね、、)

この状況、他の通販系の会社であるとか相当数の企業困った状況になっているケース少なくないと思うんですよね。
単にGmailがもっと精度よくやってくれれば済む話なんですが、
(対応も一時考えてはみたんですが「それgoogleの仕事じゃん」という結論に達しました。ま、今後問題というかこの辺の話も常識になるでしょう、)

こういう状況ってかなり多いと想像されますね。
 ↓
http://vintagecomp.livedoor.biz/archives/51585989.html


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posted by kagewari/iwahara | Comment(2) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

この記事へのコメント
こんばんは。サンプル数が有意かアレげですが、35未満の若い方を見ていると、完全に都心回帰。車持ちたいから武蔵境以西だよね、なんて概念ないですもの。そういう方たちとマッチしちゃうんじゃないかなぁ。

あと(室内洗濯機パンmust議論はとりあえず置いておくと)日本製ドラム洗濯機欲しいなんてover40じゃないと云わない。ハイアールの3.3kgの小さいの購入しちゃってますね。

ほんと、室内洗濯機不要であれば、赤プリそのまま賃貸化でもOKかしらんと思うほどですね。まあ、与太でした。
Posted by einen at 2012年03月05日 22:23
私も思いましたよ(笑
>赤プリそのまま賃貸化

しかし資産価値的にそれはやっぱり建替えになりますよね。文化的にはまだまだ十分な価値を残しているので大変勿体ないのですが、
(ひょっとするとデフレははやり成熟経済の形として「○○期」のように何かを提示しているかもしれません。)

>35未満の若い方を見ていると、完全に都心回帰。
ええ、確かに東京も10年選手以上の方だとその傾向ありますが、それぐらいになりますと同じように学生以来の郊外特定地域に準地元意識もたれている方も少なくないと思うんですよ。この辺も個性の差異として今後更に分化していくのかも知れません。
Posted by kagewari/iwahara at 2012年03月07日 13:58

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