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若い人は東京中央部から東部へファミリーの方高齢の方は西部へ

2012年04月27日

ザックリの今後の不動産展望はこのような形になるのではないかと思います。
「若い人は東京都心寄りから東部へファミリーの方高齢の方は西部へ」
(あれれ小沢関連のレポートでは?と肩すかしな方は心理学ブログの方にあがってますのでそちらを参照ください、)

えーはい、、
テーマは先日の震災予測DATAを受けての(そして放射線の影響などを加味した)追っかけレポートです。
予測ではなくってプロ的にその方向が合理的な政策判断であると考えます。
元からシングル世帯中心の東京ですが=勤労者である率も高まるわけで、確率的に震災が在宅時より仕事など外出時の方が確立が高い(ここも若い人ほど外出時間が長いとザックリ想定しました+避難するにも若い人の方が耐久力ありますし)、東京の放射線影響は健康に被害があるレベルとは思いませんが小さいお子さんにとって望ましいかと言えば「できれば東京西側の方が好ましいでしょう」。
震度の強弱から言っても西部(更に東京都郊外市部)の方が災害予測は軽微ですし、既にリタイアされているなど通勤の心配が無い高齢者の方や、マイホームのためなら少々の通勤苦を合理的と判断できるファミリーの方は(勿論不動産相場的にも)西部での生活が判断としてベターであると考えます。
(※これは賃貸住居の年齢構成判断で昔から持ち家で暮らされている地元の方の移転を想定しているものではありません←人口比的に東京は賃貸の方が多いため賃貸住居の想定だけでも十分に自治体のリスク回避的合理性は担保できると考えます。)

この場合の東京西部・東部の区分けは一般的な山手線西側・東側の区分けではありません。
現況から考える場合、確かに東京西側の都心近郊(池袋・新宿・渋谷ターミナル)は若い人に人気でしたから(不動産の社会資本的状況も若い人向けのシングルルームが多い)、所謂東京中心部の西端を「西側の都心近郊〜山手線東側まで」と定義して考えているものです。
西武池袋+丸の内線で言えば中心部は「練馬〜東京」
中央線の事例なら「三鷹〜東京」
京王と都営新宿なら「明大前〜岩本町」
東横線+銀座線なら「自由が丘〜銀座」
上記中心部及び、その東部を若い人中心に考え、中心部から西部を高齢者の方やファミリー世帯の住居とし考えるという趣旨です。

事実現況もそれに近い構成になっているものと思われますが、この状況は東横線と副都心線の接続により更に現実味を帯びるのではないかと思われます。
(つまり池袋郊外の有楽町線から副都心線として東横に至るカーブが東京の中心線というか山手線東側を”引き直した形”と見る事もできる。)
ファミリー向けの住宅販売も分譲マンションから土地付き一戸建てに回帰することで、一部に見られる「過剰な高層化」も抑制されることになります。
(高層タワーの価格が一部下落する可能性ありますが、これは現状のまま開発が続いてもその内容と供給過剰などで下落が見えいる話なので、投資意欲後退による供給の抑制がある方がまだマシなのではないかと思います。不動産全体の相場環境から言っても土地付き戸建て回帰は相場を安定化させます。)

あながち予測的にもハズレでもない傾向ではないかと思うんですよね、
『東京スカイツリー』の登場により墨田区は大きく様相を変えるでしょうし、人口増も想定される中、錦糸町の脱風俗化(これは無理かな、、)であるとか、浅草から入谷そして南千住は昔から国際的なアート系SOHOエリア化も可能な地域だと思ってます。
■今後人口減も報道される日本は(経済界や霞が関の思惑では無く)、労働法制的に問題も多い「欧米旧先進国のような開発途上国からの低賃金労働力の導入」は”進まず”(中国の台頭もあり現代社会では欧米旧先進国的植民地主義みたいな政策はナンセンスなワケで開発途上国はその当該国で開発が進む方向となるでしょう)、没落を始めた欧米諸国からの移民が派生する可能性の方が大きいからです。
(昨今米国においてすら大卒の就職率が5割あるかないかって話で大問題になってます。欧米系ではありませんが中国からの留学生4大卒生のかなりの数が「日本永住希望」である事も報道されています。)
欧米諸国からの来訪者のみなさんには(経路的に日比谷線で秋葉原〜六本木ルートがあるためか)、宿泊代が安いと南千住は有名なワケで、入谷あたりに欧米外国人向けの長期滞在型格安SOHO系住宅が増えれば「当るのじゃないか(儲かるって事ではありませんよ)」と思ってます。

こういう状況はあり得ないと思っている方は「北海道におけるニセコのオーストラリア化状況」考えてもらえれば「無い話ではない」とわかっていただけるかと。
 ↑
逆想定すれば半蔵門線「押上〜大手町」が若い人向けの「東部の中核路線」として頭角現す可能性は否定できません。そのままダイレクトに渋谷アクセスするんですから、これにならって銀座線の神田〜浅草、そして総武線秋葉原〜亀戸が注目されれば「ひとつの新しいエリアを形成し」流れは加速するかもしれません。
(その北側に国際都市化したエリアが広がればちょとした売りにもなるでしょうし)


果たして現実がそういう方向になるのか否かわかりませんが、
次の東京都知事にはそれぐらいの『東京改造論』的大胆な政策を期待したいものです。


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posted by kagewari/iwahara | Comment(0) | TrackBack(0) | 暮らしの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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