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マンションの供給過剰がはっきり表面化

2012年08月23日

確かに分譲購入懐疑派系の記事なんですが、その記事中に引用されているリンクを含めて紹介します。

9割も売れ残る新築マンション 〜空室率40%の時代に備えて〜
http://blogos.com/article/45001/

新築の9割売れ残り?人気エリアでもマンションが売れないワケ
http://biz-journal.jp/2012/08/post_531.html


詳しく内容についてコメントしませんが、
もう無理くりでしょう。
記事中でのキーワード的に注目される部分はココかと思います。
日本でもコンパクトシティ(土地利用の拡大を制限して効率的な街づくりを目指す考え方)という発想はある程度浸透し始めているが、住んでいる地域によって公的なインフラはもちろん、お店・病院の数や距離など、ざっくりといってしまえば「住まいの利便性」が今後数十年でガラっと変わる可能性がある。近所に大きなスーパーと大きな病院があるから生活には問題が無いと思っていたら、その生活拠点が消えて困った事になる……という例はすでに各地で起きている。今後はそれがさらに深刻化する可能性はある。
(前段記事より一部引用)

この話は都心部というより地方で顕著というか”そのまんま”であり、構造としては「補助金行政」「宅地開発の無計画な拡大とインフラの行政コスト」「結果論としてのの一戸あたりの社会資本との比率(=地方に分配される税収元の都心部の一戸あたりの社会資本と過疎地の差異は郊外に過大な資本投下が補助金により行われていることになる)」などなど今後の地方分権のあり方にも関わる問題です。

果たして行政が条例であるとか法的規制でこれを管理する事が解決策であるとは思いませんが、更地を購入して自己責任で住宅を建築する自由は保証するにしても問題は『開発業者』ですよ。
筋論として「土地価格と上物建築の比率(自己資本比率のような概念)」ここに制限加えるべきだと思います。
たとえばば「土地価格に応じて一定比率以上の上物を建築してはならない」という仕組みです。
(行政に詳しい人であればもっとスマートな方法で同じような狙いを現実化する方法提案できるのではなかろうかと思います。)
これマンションの場合でも同じ(自然と地価の安いところには低層建築しか建築できなくなる)、
何故こういう規制なり取り決めなりが必用なのかと言えば(しつこいようですが更地を購入して自己責任で住宅を建築する自由は保証する)、住宅購入後減価償却が進んで修繕等が必要になった時に土地を担保に十分な修繕費用を借りられるような資産保全をしておかないと、事実上『使い捨ての住宅販売』みたいな形になってしまうからです。
同時にこれをやれば、無計画な宅地開発は止まり地方が過剰にインフラを膨張させてしまうような事も無くなる。
(箱モノ開発だけでなく地方自治体には過剰インフラの保守費用も財政圧迫要因である事を忘れちゃいけません。)
事実上不動産バブルを発生させない仕組みにもなる。
(昭和の土地ころがしみたいに業者が転売で土地価格を見掛け上上げて過剰な上物を建築してしまう可能性は残りますし、その土地価格は公示価格でいいのかだとか細かい問題は残るにしても技術的に対応する方法はあるでしょう。)

開発が硬直化してしまうと心配されるかもですが、
住宅政策として自治体なり国なりが公営住宅を建築する場合にはこれを例外としておけば不動産価格と需要とのギャップがあっても補完する事ができます。
あくまでも上記の販売規制は「建売開発のみに対する規制」です、結果として『コンパクトシティ』へ誘導することが可能になります。

既に供給過剰なのだからちょっとはそういう事考えないと、


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posted by kagewari/iwahara | Comment(0) | TrackBack(0) | ニュース・特集 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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