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政局も一段落

2012年12月17日

来年には参議院選挙があるとは言えよっぽどヘマしない限り3年〜4年自民党政権が安泰となるでしょう。
選挙結果直後の分析は心理学ブログにアップしたの興味のある方は、以下。
http://kagewari.seesaa.net/article/308164709.html

自民党政権復帰云々はともかく、これで年末にかけての経済動向もやっかいな問題が一段落です。
私は所謂ガチなリベラル派の意見とは違って安倍・麻生氏をそれほど極端に憂慮しているとか無いので(経済政策的には安倍氏のインフレターゲットは正しいと見てます)、小沢ファンとしては残念ですが、石原維新が大躍進であるとか自民党石破政権とかでは無いのですからそれほど次の政権に心配していません。
(ある意味心配と言えば何かの不注意で短命政権→石破幹事長バトンタッチとかは勘弁してくださいってとこぐらいですかね。)
日本にもコアな左翼では無いリベラル系世論が台頭していることは事実ですし、私個人と言えば脱原発したところで使用済み燃料棒を片付けるのに数年かかるでしょうから何時どうするは大きな争点だとは思ってません。
(原子力ムラって既得権が幅効かせるのが問題なのであって、まーね自民にもその勢力強いでしょうけど、民主の連合のが性質悪いイメージでした。)
安倍氏は、増税消極派だしTPPも消極派なので小沢氏が評するほどに問題ある政権だとは思って無いのです。この前経団連あたりにも文句言ってましたし今回の安倍・麻生ってラインがそれなりに支持されての勝利だと思ってます。
(石原氏は別問題(笑、)

話は戻って、
必ずしも12月の選挙が歓迎される事は無く投票率も低かったようですが、1月にバタバタするよりマシでしょうし後は普通に年末仕事納めです。
(私の場合web担当なのでだいたいがお正月はメンテナンス関係入るので休みが入るイメージはありませんが、)
年内部屋探しをタイミング的に諦めていた人も少し落ち着いて今後の方針など考えやすくなったかと思います。

■そこで『来年の展望』ですが、
「土地の下落は止まるでしょうし、インフレターゲットの方針は十分に”底地”に関しては不動産の市場にも影響与えそうですが、雇用含めて所得分配には直接の変化はありませんからマンション流通市場は逆に下落するかもしれない。(住宅への実需は人口増の見込みが無いのだからファンダメンタルとして変化しない)」
「社会保障等の玄人筋的な政策は大きく変化しない(むしろ自民党の伝統芸である安定の先送りかと)」
「言うほど国際関係は悪化しない。(しかも言うだけ的には前原氏のようなトンチンカンなミスはしない。)」
「TPPはアメリカ国内のグズグズ含めて他力本願で話そのものが形骸化期待で、”前向きに善処作戦”で結論引き伸ばし。」
「旧田中派(端的に言えば野仲さんみたいな)放逐は小泉政権以来そのままなので、実はそれほど自民は土建的公共事業に前のめりとも言えない。(案外内需拡大真面目に考えている)」
「原発関係も安心の先送り(原発ムラへのリップサービス程度でしょう)」

ザックリ見立てしてみると、
◎「賃料設定休めの分譲賃貸マンションが増えるかもしれない」
(=賃料休め誘導効果は変わらず)
相変わらずの借り手市場は続くと思いますから、賃貸住居の引っ越しは(賃安への引っ越し含めて)割の合う話のまま推移すると思います。

▲注意必要なのは、賢い管理会社ほどこの状況をしっかりわかってますから「更新時に家主側から賃下げ交渉事例」が実際にあり得ます。
ですから、仮に引っ越しを検討している場合にはですね、
「先ず管理会社に解約の旨伝え、退出のスケジュールなど”相談”してみる」のがお勧めです。
管理会社というのは「家主・借主」に対し中立で話をまとめるのが本職ですから、家主が契約延長を強く希望している場合には、賃料値下げの打診など積極的に動いてくれる場合もあります。
言うだけはタダですし、入居時と違って解約時には立場的に心配な点何もありませんから(決裂すれば当初予定の引っ越しにシフトすればいいだけ)、現在の市場動向を考えれば「何も伝えずに先に転居先の契約をしてしまう」のは得策ではありません。

元々ですね、「解約通知無しで先に引っ越し計画を進める」というここ10年ぐらいの動向のが間違いでして、元々部屋探しの段取りは「ほぼ99%一ヶ月以内で完結します」ので王道の『解約届を出してから部屋探しを本格化』で何ら問題ありません。
(「部屋探しの”戦力逐次投入型長期化”」←これは最初から失敗例ですから、予め仲介窓口を決めて”集中的にもれなく選択のテーブルに乗せる”方向で考えれば長期間の心配とか必要無いのです。)

昨年度実数的なところからの話ですが、
「案外あっちこっち型で方向としては間違っている人多かった」ように思います。
(当社の場合専任が条件ですが事情確認してみると「そもそも着手条件整っていない」など、)
確かに不動産の情勢から見れば”戦力逐次投入型”でも少々強引な交渉などでそれなりの契約を取り付けている方も少なくないかと思いますが、どうしてもこのやり方は縁起が良く無いのです。
(※ここは一般的な商取引の契約と同じですから「本来長期契約の案件を、その場だけの現金決済取引的な交渉で」というのは副次的な問題も出やすいんです。)
前述の「堅い管理会社が更新時にいい感じの調整能力を発揮」などのお話も、これ信頼関係ですからね、「ちょっとこの人は契約の時にも揉めた」とか管理上の重要な情報としてそれはカウントされる話ですし、家主もその印象持ちます。信頼ある仲介業者と管理会社が無理の無い契約をまとめていくのと違って、”戦力逐次投入型”少々強引な交渉(勿論このやり方は審査落ちも珍しくありません)のような流れって→実は顧客心理に「それほど長期契約の想定が無い」だったりするんです。

■そのまま心理学です。
入口で少々強引な交渉となる理由も、心理的に「どうせ更新しないから」だから可能なのであって、同時にですね「又引っ越しするから初期費用は安く無いと都合が悪い」って損得勘定も関係してきます。
ところが、
誰が考えても答えは簡単ですが、上記の心理が初期費用を気にしているように→更新せずに頻繁に引っ越ししていれば、初期費用含めた”みなし賃料”が割高になるにきまってますから、目先の契約を強引にまとめたとしても戦略的に「最初っから賃料割高路線」を選択している事になるので←これって論理矛盾なんですよ。

※更に付け加えれば「室内造作の減価償却」から早期解約になればなるほど原状回復の母数は減衰しないので、額が大きくなり「解約時の原状回復費の計算も多額になりやすい」という特典もついちゃいますから、意図がよくわからない話になってしまいます。
部屋探しの段階から確約することは勿論できませんが、
長期契約の特典”可能性”は多数あって、
設備の更新から、希望の改装交渉など『信用取引における信用の上昇』が損になる話になる筈ありません。
 ↓
ここから更に心理学です。
■なので、しっかり検討して「ここに長期に暮らす」前提で十分に選んだ部屋で契約することに(実は縁起などの曖昧なものではなく)「実利」があるんです。
更に技術的な事を言えば、空室状況の数学論的に空室調査は「可能であれば1週以内に全空室を補足」しないと選択空室母数が最大化しませんから、『解約届を出して以降の1ヶ月で集中的に』の合理性とも繋がります。


よくよく考えてみると、
本来は法的にも「長期契約の特権」として知られている賃貸契約がその本来の特性(特権性)として運用上体感されるように評価されていないって事ではないかと。
契約条文などでこれを担保するのは難しい話ですが(何せ信用取引の色彩が濃い慣習法の特約契約なので)、見えやすい管理上の規約でわかりやすくする事ができるんではないかと思います。
(※これとは別途に「定期借家永住権」的な法的カテゴリーは必要であると思います。)
昨今は入居条件緩和の経済情勢から「短期解約違約金」という規約をチラホラ見かけるようになりました。話は簡単でその逆も明示されると理解が進むと思うんです。
何回目更新時に「これこれなにがしの交渉なり相談が可能です」みたいな、
管理のシステムとして「更新による長期契約は借主にとって特権であり、同時に家主にとって安定収入となる関係性の調整」などななどまだまだ考える余地があるように思いますね。


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posted by kagewari/iwahara | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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