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賃貸相場の動向予測

2013年04月05日

昨年度までの民主党デフレどん底景気と比べて、明らかに変化あると思います。
このブログでも経済学的に「インフレターゲット」の有効性説明したことありますが(その内容はともかく)安倍政権は経済政策に限っては今のところ成果を挙げています。
しかし不動産相場がこれでいきなり上昇するとかはありません。
こちらも経済原則ですが、元来供給過剰で東京などでも少子高齢化本格化による「一人暮らし世帯の爆発的増加」を迎えるまでは母数的にも需給実数的にも大きな変化は無いでしょう。
確かに分譲マンションの売れ行きは上昇基調のようですが、これも特定分野となるので都心近くの「分譲賃貸」の賃料が変化するには至らないと考えます。
(資産管理目的の中古マンション売買価格が大幅に上昇するとは考え難い。)

予想されるのは、
引っ越し控えをしていた潜在需要が動き出すという事かと思いますが、あくまでも流動性の促進程度で実際の消費行動は「高い住環境の部屋へ移動する」だけなので、経済原則的には「賃貸居住者の平均賃料」は上昇するかもしれませんが、これは高い賃料の部屋に移動があるだけで(その高い賃料の人は更に高い賃料の部屋に移動してますから)、賃料相場そのものが変化する事には至らないという事です。(前述の都心部における「分譲賃貸」の賃料が変化するのは、インタゲ政策の結果金利上昇があった場合。)
不動産賃貸相場がダイレクトにインタゲ政策と連動しないのは「市場で頻繁に取引がある商品ではない(毎月再契約するような商行為では無い)」という部分もあります。
ですから、賃貸相場はそうそう変化しないがホテルや旅館の宿泊料金などはインフレ連動すると考えられますね。

局面で見れば「構造的な需給ギャップ」のある部門で居所的な相場の変化もあるかもしれませんが。仮にあるとしても「余り気味だった2DKタイプ」などの相場が安定するぐらいじゃないかと思います。
少子高齢化により一部大学が郊外の学部を都心に戻すなどの動きもあるようですが、これも相場に影響及ぼすほどの規模にはならないでしょう。

■そして不動産相場において重要な変遷なんですが
「少子高齢化の流れ」=「必ずしも今より広い部屋へ引っ越す事が希望とならない」部分です。
このブログで時々取り上げる『ミニマルコンパクト』、
地方都市であるとか本当の寒村などと違って、不動産は高くなれば高くなったで利用目的というか使い方も求められる居住性も違ってきますから、
車庫必須の地方における動向と、自家用車無しがデフォルトになる東京の賃貸とでは構造的にその内容が違ってます。
東京なんかの賃貸では「駅徒歩距離」のがひょっとすれば「床面積数平米の差」より重要で、とりわけ街選びが更に重要だったりしますから「広さ絶対主義」みたいなものが常に有利とはならない。
(将来的には「高機能図書館」が近くにあれば書斎スペースはいらないってアダルト世代も頭角するかもしれません。)

考えれば考えるほど都市生活の将来は「広義の高機能シングル住居」へのニーズが高まりますから、不動産を敷地面積的に考えれば、相場が下落してもおかしくないぐらいの話なんです。
(仮に不動産相場に大きくテコ入れがあるとするなら「地方自治体」などの賃料補助などの動きになるのでは無いでしょうか。←広くなった分のコストが補てんされるなら「広くてもいいね」と考える層を引き留められますしね。政策的合理性考えると地方自治体が人口増を狙う場合「ファミリー世帯大歓迎・保育園多数・自治体賃料補助制度ありシングルマザー世帯には更に援助があります」なんてな打ち出し方はアリアリだと思いますから。)

都市部に関わらずLDKが人気になったのも「事実上ストゥディオ需要」なんですよ。
ドーンと広い1ルームでキッチンもリビングもあるよ的な、
一見このLDKのニーズも広さを求めているように見えますが、無駄に広いDKの使い道がみつからなくなってきているとも言えるんです。←そっからカウンターキッチンに繋がるわけで、
日本の設計ですとDKっていうか『6帖程度の台所』だったワケで(本当にダイニングキッチンにするなら8帖ベースぐらい必要ではなかったかと)、一気にそれが10帖LDKになった。
(旧来の日本建築における台所は女性権利の問題もあって不当に狭かった可能性ありますからね)
えーっと簡単に計算しますと「DK4.5〜6帖+居間6帖」が「LDK10帖へ」ですからこれ狭くなるんですよ。仮に「高機能DK8帖+cafe的コンパクトリビング4.5帖」とかの設計だったら現状のようなLDK人気は来なかったかもしれませんね。
そんな話はともかく(笑
一度「ドーンと広くて全部ある部屋(ストゥディオ)」に慣れちゃうと、それは何するにも便利ですから、そのままLDKが主流になっていくのもわかります。
つまり、ひょっとしたら「高機能DK8帖+cafe的コンパクトリビング4.5帖」だったものがLDK10帖に纏まった。
(今後はヨーロッパ仕様でキッチン並びでドラム式洗濯乾燥機ビルドインも増えるかも←となれば独立洗面の設計も変わって更に高機能コンパクト化することになります。)

『ミニマルコンパクト』だけでなく「広さ絶対主義」ではなくなっているって事ですね。
(地方における軽自動車人気も経済事情だけじゃないと思うんですよね〜、元から日本と言えばコンパクトカー文化じゃないですか。)

■見方を変えますと
インフレターゲット政策がダイレクトに賃料相場に影響を与えるというよりは、
潜在的引っ越し重要より更に「家財などの買い控え需要」があるわけでして、
住まいの高機能化ってニーズ考えれば引っ越しよりそっちが先でしょう(笑

現在引っ越しを考えている方、
「インタゲ政策で賃料相場が上昇するのではないか」みたいに慌てる事は無いと思いますよ。


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posted by kagewari/iwahara | Comment(0) | TrackBack(0) | 住まいのキーワード | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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