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部屋探しの期間的なもの「おさらい」

2013年05月12日

最初に結論から書いてしまうと『引っ越ししない選択が正解』を見きれていないって話になる。
ある意味引っ越しは最終手段で、誰だってコストもかかればめんどくさいことなのであって(それがあるから転勤のある職場が忌避されるぐらいなわけで)、引っ越しの選択は主に以下の理由のいくつかによるものです。
・「昇進などで所得のアップして家財含めて生活も大きく変わる」
・「昔から○○になればいつかはこの街で暮らすと決めていた」
・「一人暮らしを始める(或いは二人入居になるなど世帯の変更)」
・「前から○○のような部屋に暮らそうと狙っていた(現在そのチャンスがある)」
・「ペット可住居を探すことにする」
・「転勤だ」
・「就職が決まった」
・「現住居がどうしても手狭になった」
上記以外の理由となるとほとんどが『■模様替えか家財の入れ替え』の方が正解で、費用対効果(CP)を考えてもそっちのが得策です。場合によっては学生時代のアパートから引っ越さなくてもいい場合すらあると思います。

しかし人の心理として「漠然と引っ越しなどで大きく状況を変えてしまうと”何かが”解決するような気がする」のような状況あると思います。
この心理は一種の現実逃避だったりするため、動機的に部屋探しが本当の希望ではなかったりするんです。この場合どんなに情報を集めてもどんなに探しても(心理的な希望が実は違うのですから)部屋はみつかりません。むしろこういう時の答えは「仕事を辞めようか」であるとか別のところに答えがあったりするので、引っ越し希望と勘違いすることは「単なる遠回り」になります。

■部屋探しの極意のひとつに『とっとと解約届を出してしまう』というのがありますが(実際の部屋探し〜契約と引っ越しは4週あれば余裕ですから)、これは実のところは「自分の引っ越し動機の確認」になっているところがポイントだったりします。

※単純に広範な仲介調査を依頼することを知らずに、場当たり的に複数店舗に物件個別で問い合わせしてしまい結果論で長期化してしまうのは話違いますけれど、、
(ちなみに4万以下のお部屋なんかだと「リストアップした業者を各個撃破」がベターな場合もあります。←管理会社の方が「仲介さんが赤字になるだけだから登録しなくてもいいよ」的に考えてしまって悪意無く国交省のサイトに登録しない場合があるのと、4万以下のお部屋は一般媒介(幹事会社の特定が無い)のケースも多いため。)
多分ここの勘違いも、前述の引っ越しにおける錯覚のひとつなんです。
やたらと引っ越しする人の方が珍しいワケでありまして(笑
通常引っ越し体験としては「上京して学生アパート探した時(前述の業者飛び込みで一発決めするような探し方の時代)」だったりしますから、社会人として生活初めて部屋探しも一定水準以上になった時の不動産流通事情(国交省の指導で正規の物件は全て国交省DATAベースに公開され正規の業者は全空室を調査できる)が想定できないためです。

■話は戻りまして、部屋探しの長期化と『引っ越ししない選択が正解の場合』ですが、
もう一個誤解があります。
勿論大家さんにとっては長期契約が一番好ましいんですが、
長期契約は借主にとっての利益でもあります。
ボーダーラインは「目安6年(更新2回満期)」です。
ザックリ言ってしまえば、現住居の契約から6年以内なのに引っ越しする事は得策ではありません。
 ↑
ここの根拠なんですが、
大家さん側においては法律で「住居契約可能な条件は即入居可能な造作設備があることと、契約期間が1年以上であること」と決まっており、更に内装リフォームした時の減価償却資産課税期間が「10年」で(厳密に言いますと貸主が入居者募集のために行うリフォーム造作は事業目的として課税されるんです→その課税ベースは減価償却される方式で10年で全損耗になる)、10年といっても6年で概ね9割損耗となるので、大家さん的には「6年から10年で大規模リフォーム」と考えます。
それが3年などで解約となれば、大規模リフォームには早過ぎますから中間的な修繕となり管理的にもどれぐらいの規模にするのか考えどころになります。
(ですから短期解約になればなるほど『原状回復』の見積もりは大きくなるんです。←回復すべき対象の資産評価額が大きいため。→ある意味大流行した退去時の原状回復紛争のほとんどのケースが「短期解約事例」。)
ここ借主から考えれば「分譲と違って自分で造作の改装ができない賃貸」の場合、入居前の造作が新品同様であれば10年で改装次期と判断できますから、10年以上暮らす事は大家さんが得過ぎとは言いませんが(ある意味10年越すと借主から更新時に改装の相談が可能な余地も発生するとも言える)、長期契約で借りた資産の室内造作部分は減価償却したとなるので、引っ越し時ですよとなる。

となるので、双方にとってデフォルトで有利なボーダーラインが6年なんです。
(減価昇格も9割いったら双方ともにいいとこだろう的に)
特に改装に力入れて室内新品同様にする大家さんほど「まだまだ室内新しいのにどうして引っ越ししてしまうのかしら勿体無い(原状回復の見積もりも大きくなるのに)」と考えますし、
勿論故意過失の汚損破損が全く無ければ別ですけれど、
元よりバブルの当時「地上げ」関連で時々報道もされた「立退料交渉の居座り事件」なんてのも、住居契約が『長期占有かつ半ば強制的な更新権を持つ借主有利の特権的契約』であるためで、
この点でも大家さんは「その特権をあっさり放棄するのかわからない(まだまだ大きな価値があるのに)」とも見えます。

※今や昔ですが、この改装に力入れて室内新品同様にする(長期契約前提思考)の大家さんの物件が『礼敷2/2タイプ』だったんです。昨今経済事情で「礼敷2/2」少なくなりましたが、当時は「礼敷2/2」の部屋が6割以上のケースで内容上位なのは常識でした(礼敷は部屋の資産評価・課税評価を意味していた)。 
もう一個上記点参考に解説で付け加えると、
「定期預金」ってありますよね。定期預金は銀行が粗利を少な目に抑えて支払う金利を多くする方式です。つまり「長期間安定性」が事前に担保されていると粗利は少なくてもいいんですよ。
礼敷2/2には借りる側の「長期契約の意思確認」の意味もあったのと同時に家主は「その分家賃も安くしている」側面もあり(同時に審査も書類が多目で堅かったりする)、これも双方ともに利益となるパターンの代表だったんです。
当時この礼敷2/2が交渉可能な部屋は=「諸条件交渉可=内装など完全にリフォームというワケではない点もあるので」であったり、審査的に「いかにも長期契約しそうな安定感のある人の場合」だったりしたんです。
つまり「部屋の内容に弱点があるから交渉可」か「契約者の長期安定性から交渉可」か、
逆に言えば、交渉一切不可の礼敷2/2は「家主もリフォーム含めて資産価値大の自信のある部屋」であり(一般に住居契約だと外国人向け超高級以外は「礼敷2/2」が上限だったので)本来は「礼敷2/3の価値」のある部屋も「2/2」に含まれていたので「礼敷2・2のが本質的には得」という状況があったのも事実です。

■話を戻しますと、
「とりあえず次の更新までこの部屋でいいや」的に部屋を決めるのが一番損って事です。
(前述のように賃貸契約するとなれば「まず4年6年って事だから」という前提が事前に認識されていれば上記の間違いは最初から発生しないことになります。)
ですから、上記の失敗が前提になってしまうと「現住居で下手踏んだ」背景を踏まえてしまっているために、引っ越しでこれを挽回するのは難しく(短期での引っ越しなので初期費用も抑えたいとなってしまい)冒頭から部屋探しの流れそのものが悪循環化してしまうとも言えるんです。
ですから、このケースも「条件に無理があり過ぎて探しても希望の部屋がそもそもない(=最初から希望条件に無理がある)」なんてことにもなったんですね。

なんだか話がぐるーっと回ってしまいましたが(笑
『引っ越ししない選択』の理解も「部屋探しの秘訣」を構成しているって構造の一部なんですね。


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posted by kagewari/iwahara | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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