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分譲マンションなどで今後考えられる問題点

2013年12月05日

以前から現在日本において進められている分譲販売やその管理含めて問題が多い点書いてきたこのブログですが、一部のDATAでは分譲販売の15%〜30%が新築時から「賃貸向け投資用」として購入されているという話もあります。
確かに賃貸住居の調査時に『分譲賃貸』はかなりの数に上り、昨今では「『分譲賃貸』だから高級」を意味しなくなっている側面もあり、新築時からかなりの戸数が賃貸へ転用となれば「区分所有型のワンランク落ちの『分譲キラー』みたいな恰好」になりますし、往年の古築分譲マンションの場合なら中古売買価格の低下に比例して利回り計算されるため『分譲賃貸』が「格安」を意味する場合すらあります。

思い出してみれば10年前ぐらいでしょうか、「ペット可賃貸に困ったら『分譲賃貸』を探す」なんて時代もありました。必ずしも分譲の全てがペット可を意味するものではありませんが、分譲マンションの管理規約上もよっぽどしっかり明記されない限り、ペット可不可をもってまさか所有者をどうこうする権限となれば大変な事もあり(厳密に言えば法的にもペットを飼うなどの行為で居住を制限されるなどの強制力は想定されていないのでこの辺の取り決めはあくまでも特約上の判断になる)、当時から分譲マンションの管理体制というは「いろいろ相談可能」みたいな印象が業者サイドにあったとも言えます。
■そして高齢化社会です。
私は以前から以前レポートしたような英国における住み替え購入などの文化的背景が無い日本の場合(或いは全土が北海道状態の米国はまた意味違うと思いますが)、ここ公団の存在意義が時代で問われた経緯と同様に、「区分所有型のマンションは土地付き一戸建てにおける所有権と大幅に意味が違う」のであり、「居住権や永住権設定型の定期借家のような運営のが好ましいのではないか」と考えてきました。具体的に果たしてどういう形態が望ましいかと聞かれると困っちゃいますが、実際現状でも長期住宅ローンの場合「間接的な銀行保証長期賃貸、期間終了後資産価値保証無しの古築物件所有権の譲渡がある」という事なわけで(支払いが25年以上ともなれば購入者は100%高齢期が視野に入りますし)、管理会社が銀行だというだけなんです。
 ↑
これって労働経済学でたとえると『仮説』になりますが「退職金を給与の形で(利子分)減算して前払いし退職金相当額の残金部分を(その時の時価不明ですが現在の評価額で”何株”などの)会社株式に交換の上支給します」みたいな話とも言えます。
(ですから私は住宅ローンを25年以上認める制度には反対でせいぜいが支払期間15年前後の制度にすべきです。←25年以上にもなれば銀行側の利益が大き過ぎる。)
この構造は同じ出資者である金融やファンドが自分の資産として運用する(資産リスクを自分で負う)『分譲キラー』のがよっぽど(売り逃げできる分譲より)内容を期待できるみたいな、皮肉としか言えない要素がありまして、
その中の一つに「素人集団でしかも過半が債務者による『自主管理』形式」ってのが含まれてくるんです。
「『自主管理』の賃貸住宅です」←なんて聞いた事ないですよね?
ある意味それに近いって意味ですよ。
(土地付き一戸建ての場合は自営業の自社ビル同様に所有者が代表取締役として全権持ちますから、それは『自主管理』で当たり前というか、それのがいい訳ですが。)

このバックグラウンドの中ですね、
「入居者も管理組合も高齢化するなか、健康問題や痴ほう症であるとかそれに類するメンタル問題がマンション管理の範囲内でも発生してくる可能性がどうしたって上昇してきます。」『自主管理』で万全に対応できるとはとても思えないんです。
しかも資産価値として残っているのは短期間に現金可される保証の全く無い区分所有型の古築マンションであり(全面リフォームしないと賃貸できませんし)、木造戸建てで建物部分の固定資産税も終わり(解体費もそれほど高額では無いので)「上物古築つき売地」として売却する事ができる土地付き戸建てと流動性の点でも大きく事情が違ってきます。
つまり、分譲マンションでは高齢者向けの専用施設などへの移転が難しくなるばかりです。
(少子化なんですから。複数世帯同居の時代でもありません。)
更に分譲マンション所有者の高齢化が進み売却現金化の希望が多くなれば「中古相場はさらに下落します」。
▲本来は高齢者向け専用施設への移転は心理学的にベターチョイスでは無く、社会福祉は高齢者のひとろぐらしとその選択権を保障しなければならないんですが(生活保護制度含めて憲法の趣旨から言って高齢者だから最低限の生活を保障されないというのはオカシイ)、この体制が整うまでタイムラグは出ざるを得ないでしょう。

時代の推移から見ていくと、上記自治体なり公的機関のタイムラグを埋めるのは「NPOやNGO」になるでしょう。弁護士さん余りなどもありますんで、このNPOやNGOには法的アドバイスできる人材も入ってくると思います。『管理組合』などがこういう組織なりに一部管理業務を委託するなて時代はもうすぐそこな気がします。

■かといって現在の賃貸住宅審査においては「高齢者の入居」が保証されているとは言えません。
こちらにも自治体なりの関与が求められており(条例などで高齢者入居拒否の禁止等)、公的管財人制度や公的保証人制度、などなど「賃貸住居も今のままでもいい」とは言えないのです。
(※ここはNPOやNGOの前に『民間保証会社』がサービス始めるのではないかと思いますが、)

■などなど様々な部分から、現在の分譲マンション販売が「昭和の右肩上がりの時と同じ(超長期住宅ローンは改悪でしょうし)」そのままの流れていっちゃっているのはかなり問題だと思います。
土地所有権に関しては昭和に『長期定期借家契約』とするマンションが試行錯誤されていて、可ならす下成功しなかったんですよ(権利関係や資産評価などなどで)。その失敗もあって「所有権では無く永住権的発想」はその時からNGというか業界も「無理だよ」の結論出ちゃっているところがありまして、ここには是非自治体なり政府なりが積極的に関与する形でアイデア出していくべきだと思います。


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posted by kagewari/iwahara | Comment(0) | TrackBack(0) | 暮らしの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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