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分譲マンションをネタに賃貸の事も考えてみる

2014年05月31日

このブログが分譲懐疑派であるのはみなさんご存知かと思いますが、もう一つ視点を加えてみたいと思います。住宅ローンでは相当規模支払総額に対する金利比率が発生しますから(5000万のローンが支払い総額7500万なんて話も珍しくありませんし低金利で融資が受けられる人は相当信用面が高い人=お金持ちとなります)ここをザックリ(支払い方法などの細かい部分はアレとして)、
「下手すると総額の2割〜3割が利子」として考えた場合、
支払い年月25年から30年てな規模で考えると、
「10年近くは金利だけ払っているようなもの」と言ってもそれほど間違いではありません。
(この期間を私は『銀行賃貸』と呼んでますが、以降の完済までの支払期間も「古築マンション所有権と無条件交換式の投資」のような話です。)
しかも仮に早期返済などにも取り組んで20年で完済したとしましょうか。
=築20年且つ内装造作は賃貸住居などにおける課税計算の減価償却で言えば耐用年数切れ(築20年一度もリフォームしていない住居を現状借りしたのと同じ状態)、勿論購入価格時の資産価値もありません。

実際の統計DATAがあるのでは無いのですが、新築分譲を購入する人のかなりの層が「築浅志向」のある人だと思うんですよ(そうでなければ中古マンション購入も視野に入ってくる筈ですから)。
皮肉な事に、分譲マンションを長期ローンで購入してしまうと「リフォームされていない古築マンション状態となって初めて自分のものとなる」ような話になっていて、、、
つまりですよ?
当初からビンテージ系もアリの古築レトロもアリな人が長期ローンを組むって話の方が「話としては合理的」となりますから、「築浅志向」の人がこの消費行動を取るのは構造的な論理矛盾がある事になります。
(一般的な賃貸期間6年で考えると、その間賃貸で暮らしている人はその都度リフォームされた住居に引っ越しできますから「築浅志向」の人ほど賃貸住居志向が高い結果にならないと合理性を欠くんです。)
かといって、新築分譲販売にビンテージ系アリな人が興味を持つとも考え難い話で、、
■長期ローンの新築分譲マンションに対して論理矛盾の無い購買層を考えるって話自体が難しい話になっているんですよ。
本来の新築分譲志向な方ほど「長くても15年」スケールのローンで考えるべきで、現行所得や準備資金の関係から購入額に満たない場合には、それに応じた価格の中古マンションを視野に入れるとかそういった考え方をする方がよっぽど合理的だと思うんです。

何もretourが売買全部を否定しているのではありませんから「その判断が合理的であれば勿論売買もアリ」と思いますが、考え方の流れ的に「現状の軍資金と15年ローンでどんぐらいのものが買えるだろうか?」←考える順番はこっちなのじゃないかと思うんです。
■今は誰でもウン千万ぐらい借りられる雰囲気というか風評というか、そういうものに飲まれてしまって「現状買うとしたら幾らのものを買うのが合理的範囲か」を先に考えていない人が多いのじゃないのかと。
そこのところの電卓計算が合理的範囲であれば、売買は割に合うのだと考えてます。

だって賃貸住居の探す場合って「真っ先に賃料上限を考える」じゃないですか。
それと同じですよ。
「現状の購入上限を先に考えて」→この額で買えるものってどういうの?と調査を依頼するのが合理的でしょう(その調査で郊外行けばこんなのあるよとか都心ならこれだねみたいな)。

■賃貸に関しても「賃料幾らに抑えれば年間幾ら幾ら貯金できる」とか誰しも考える事ですが(或いは支払可能範囲を考える)、その時「20年で」とか考えた事あります?
賃貸は賃貸でうっかり昨日今日のお金の流れをキリギリス的に考えちゃう罠みたいなとこあるので、案外視野から外れる事あると思います。
希望賃料を1万抑える=240万
希望賃料を2万抑える=480万
二人入居で更に抑える(たとえば賃料10万としてシングル一般的な7万5千円想定だと)
智謀賃料を2.5万抑えるのと同等なので=600万
この世帯がDINKSの場合二人合わせて=1千200万
一般的なサラリーマン世帯でシングル7万5千円の部屋に暮らしている場合でも200万前後の預貯金あっても不思議ではありませんからこれを二人分加算すると?世帯当たり=1千600万
ガッチリした人なら、この間都営住宅などへの応募も続け更に賃料を格安にする道に辿り着ているかも知れない。

何が言いたいのかと申しますと「戦術的に賃貸ライフを運営する事は資産形成に直結する」という話です。「二人入居の希望賃料12万か15万か?」←二人入居になればばるほど3万円の差はデカイ。
勿論シングルライフの場合でも、賃貸ベテラン好みの『格安賃料ミニマルコンパクト』を志向すれば同じスケールの展開になります。

■その反対に?
いえいえ私は「外食より自分の部屋にいるのが好き」だとしますと、
賃料と交際費がバーターになりますから「賃料2万高くても私は割に合う」という思考も成り立ちます。
(そこいら辺は独立事業主の方などが「交通費の事考えたら住居は都心に限る」などの発想と通じるものです。)
笑い話ですが「20年分の飲み代計算する人滅多にいない」みたいなね。
差し詰め私の場合は「20年分のタバコ代」って事になるのかもしれませんが(笑

住宅ローンにしても賃貸住宅にしても「長期契約」をベースにするものですから(分譲なら15年〜20年・賃貸なら6年〜となり或いは更に引っ越しなど)電卓弾いて合理性のあるラインを計算する時に「20年スケール視点」とかも入れておかないとうっかり見落とす事もありますよというお話でした。


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posted by kagewari/iwahara | Comment(0) | TrackBack(0) | 暮らしの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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