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「ネット情報で部屋は探せない件」

2014年08月21日

業界夏休みで部屋探しが難しい時期だからこそ、ポータルサイトのネット情報を見る方も多いと思います。ということでこの時期だから再び特集しておこうと思います。
(年末年始にもよくこの企画やっているのと同じ趣旨であります)

■いきなり結論ですが不動産流通情報は「本来一般公開できません」。
ですからポータルサイトの公開情報では基本的に全て「詳細地番までは表記されていない」形で登録掲載されており、業者間における国交省の流通情報でも管理会社によっては「内見予約があるまで物件名称も詳細地番も非公開」である事も珍しくありません。
(retourブログ取材も同ガイドラインに従っています。)
内見に関しても業者の立会いを前提に「引っ越し意思がある、契約の意思があること(或いは業者広告のための公開)」を前提に可能とするもので、プライバシー保護上一般公開は業法違反です。
高度成長期などは空室自体が少なかったですから、ほとんど内見できても1室程度でそのまま一発申込が常識でしたから(内見も契約前の儀礼的なもので)、現在の多数の空室を内見可能としている状況が業法的に現実に即したものか微妙なところもあるのです。

「それは厳し過ぎないだろうか?」と思うかも知れませんが、
法律は広範なケースを想定してのものとなるので、どうのようなケースが「確かに一般公開は難しいのか」これを先に説明しておきましょう。
たとえば、
住宅ローン破綻で任意売却となっている分譲物件などの場合所有者の特定にも繋がる情報がダダ漏れでいいって事にはなりませんよね。更に状況によっては入居者がまだ退出前の内見と言う事もあるんです。その時「契約するかまだわからない」状況の不特定多数の内見を認めていいのか?誰でも思いますよね。同時にプライバシー保護上契約の意思がある前提で限定的にしか情報が公開されない点も理解いただけると思います。
一般大家さんの賃貸物件においても、様々なケースがあり「ホテルの空室のようにリアルタイムで内容を公開できない」のですよ(ホテルが空き部屋情報公開可能なのはホテル業などの許可の下で全室法人所有の部屋だからです)。

■ある意味賃貸物件も中古売買物件も「部屋自体が固有に自身のプライバシーを保持している」と考えていただくと話が早いと思います。
たとえば、某大学が休職希望者の個人情報を全公開するとか有り得ないですよね?
ほとんどそれに近い話です。
勿論賃貸でも売買でも大家さんや売主が「どしどし広告して欲しい」ケースもありますから、そんな微妙な状況の中で法的ガイドラインが定められているのです。

どうしたって賃貸物件のポータルサイトなどへの一般公開は限定的となり、
更にここには業界的な常識が加わります。
■ポータルサイト掲載情報のネット経由の集客成約率は「驚くほど低い」のです。
(ほぼ、「ほとんどが閲覧目的である」と言い切って間違いありません。retourの資料情報公開も「情報提供サービス的意味」となっていて、掲載物件が指名で内見となって契約のケースはひょっとすると過去に一度も無いぐらいレアケースです。)
ザックリとした数字ですが、ポータルサイトネット情報からの集客の成約率は「1割を切ります」。
一部には5%以下、3%以下って話もあります。
そのままなら、ネット情報の接客業務の95%以上は無駄足になるんです。
業界の常識的には、ネット掲載よりはるかに「アットホーム社の地域業者に配るの週間図面資料チラシ広告の配布」の方が効果があります。

■それでは業者がポータルサイトなどに(掲載は有料ですから)お金まで払って物件情報を掲載する理由は何か?
『来店広告』を意図しているためです。
ですから業者的には「メールの問い合わせだけの顧客はほぼ100%成約とならない」「電話問い合わせの顧客は必ず来店を促す」形になっているんですよ。
純粋に貸主法人的な管理会社が(ホテルの予約のように)情報掲載するのではないか?と思われるかもですが、むしろそのケースの方が一般公開はしないのです。「本社が都心などにある大手管理会社がどうやって現地内見案内の人件費を割けるのか」って話です。大手法人管理会社にとっては「内見案内を担当してくれる仲介会社が頼み」なので、業者相手の広告には大変熱心ですがポータルサイトなどへの一般公募に広告予算を大きく引き当てる事はまずしません(しかもその成約率が1割以下なら大幅な損失に繋がる場合もあります)。
※ある意味この業界の一部には「悪質会社」として知られている存在もありますが、見方を変えれば「正規の業者はほとんど儲かっていない」という事なんです。不動産の調査から案愛と契約折衝に契約立会いはとても人件費コストがかかるもので「相場の安い地方都市などの場合は仲介業務そのものが難しい(採算性からどうしても地方は自社管理物件中心の営業となる)」のです。

■前述部分を更に補足しますと、
不動産業者は「宅建主任者1名につき何名までの営業」のような縛りがあります。
簡単に言えば、不動産法令限定の司法専門家の監督責任が及ぶ範囲で限定的な営業担当者の雇用が許されている。どうしたって資格保有者の人件費は高くなりますし、社内研修含む法的知識の周知が前提となっており、アルバイトのような営業を雇用することはできません。
(※悪質店などの3ヵ月で全員入れ替えとなる素人営業の話はまた別の意味の問題なのですが)
その縛りがあるから、プライバシー管理が必要な空室物件の内見立会いや物件に関わるプライバシーの取り扱いが許可されているのです。
極端な話、真面目な会社になれば’なるほど儲からないのがこの業界です。
(実際の話、大規模調査の後「更新した方がベターという結論です」の面談説明に及ぶ場合もありますから。)
 ↑
ここを前提に、再び「何故業者がポータルサイトなどに(掲載は有料ですから)お金まで払って物件情報を掲載するのか?」ここを考えてください。
勿論それは『来店広告』を意図しているためになりますよね。
ですから業者的には成約情報の更新とかもあまり熱心では無いのです。
来店客だから見せる事のできる資料もありますし、来店客(顧客カードなどで契約の意思を確認の上)他物件の情報を提供する義務もありますから。

あれれ?それじゃ結局「希望駅に行って感じの良さそうな業者に飛び込みで相談するのが一番いいってことではないか?」とおもいますよね。
「そのとおり」です(笑
(或いは広域仲介調査をやっている不動産業者に調査段階から依頼する。)
■ポータルサイトにしても、賃貸物件情報ページなどは「所謂人気コンテンツ扱い」であり、通販サイトや飲食店や旅館ホテルの予約サイトのような運営では無いんですよ。
人気コンテンツってところがポイントです(それが逆に成約率の低さを証明している)。
(広告業界的には、求人サイトの裏だとかそりゃ〜いろいろあるのだろうと思いますが。)
「この部屋は実際に存在するだろか?この掲載会社は大丈夫なんだろうか?」←この辺の見立てができるのもプロだけですから。

しかし、勿論信用性の高いポータルサイトもありますし、実際に空室募集中の優良物件が一般公開されている場合もあります。状況を理解して利用すれば相場調査など大変便利に使えるものですから「そこいらへんを踏まえて利用する」のがお勧めですね。


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posted by kagewari/iwahara | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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