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春のシーズン部屋探しの問題点など

2015年01月05日

毎年恒例となっておりますが、今年も『春のシーズン』記事をアップいたします。
少し早すぎる感もありますが記事中説明にあるとおりで問題回避のためには「少し早めに」動くのが吉となりますから早すぎて困る事も無いと思います。

以下点等ブログの閲覧者の方や東京ベテランの方はご存知かもしれませんが、『春のシーズン』についてまったくご存知無い方に向けまして基本的なところから説明いたします。
■『春は空室物件が多い』という大きな間違い
昭和のように「学生さんが学生専用の下宿に入居している」パターンの場合で、且つ「新規入学で上京の大学生に限り」『春は空室物件が多い』という状況が存在しました。
現在は学生さんも一般の賃貸住居にお住まいのパターンが多いので、「トイレ共同4畳半一間の下宿や間借」を探すほうが母数的にも難しくなってますから、2015年の現代では上記パターンはレアケースであると考えてください。
ましてや卒業された学生さんの大半が東京で就職しますから、卒業後一斉に帰省される方も多数で春には空室状態の賃貸物件が多数なんてこともありません。同時に高度経済成長時代のように(この想定も学生専用の下宿から就職したら引っ越すだろうという計算ですが)新卒学生向けに勤労者向けのワンルームが続々と春に竣工するなんて時代でもありません。

春が引越しシーズンであるのは事実です。
そして、現代社会の部屋探しは8割以上が「解約届けを出さずにスタート」してます。
つまり、春引っ越す人の大半は(地方に帰省される方でも)「都内の解約予定の現住居の解約届けを出していません」から、この空室が登場するのは(仮に3月中に次の契約が決まっても)「4月以降」になるのです。
更に学生アパートと違い一般住居はどこでも「退出管理のルーチンリフォーム」をやります。
これが集中するのですから、クリーニング業者もリフォーム業者も手一杯で新規空室の募集はどうしたって遅れるのです。
●つまり何がおきるのか?
現在も変わらぬ「平時の東京空室率」の母数となる空室を一度に大量の引越し希望者が奪い合う形になるのが『春のシーズン』です。
実際慣れた大家さんなどになりますと「12月空室になっちゃった部屋なら募集開始は来年2月からにしましょうか」なんて判断します。
理由は「賃料高めで募集できる」からです。
春のシーズンは(解約の部屋がリリースされないため)見掛け上『需要が倍』になるため、
圧倒的に売り手市場になります。
retourなどの空室調査でも「内見アポイントの時に候補の1件が終了で脱落」ですとか「内見当日に候補の1件が終了でNG」なんて普通に発生します。
言うならばガチっと直前で空室調査行ってもいざ内見しようと思うときに候補のいずれかが当日までに終了してしまうケースも珍しくないのが『春のシーズン』です。


■『春のシーズン』は条件のいい部屋の空室が多い?
これも大きな間違いです。
「条件のいい部屋」の概念にもよるのですが、
所謂巷間伝わる「条件のいい部屋」のイメージは「B・T別やオートロックマンション」など一般ビギナーが陥りやすいフルスペック系の「それほど考える事無くフルスペックの設備が整っているもの」となります。当然春のシーズンの需要には「東京ビギナーが多い」ですから、これらのステレオタイプの部屋が最も市場経済で賃料上昇する計算になります。
逆説的に「東京ベテランの方向けの玄人受けする個性派」については案外春のシーズンと関係無く募集賃料も安定的な側面ありますが、それでも「あえて春のシーズンに突撃する形で部屋を探さなくてもいい」のでありますから、特別やんごとなき事情からどうしても春しか引っ越しできない以外は「春を避ける」のがベターです。
少なくても4月以降、できれば5月以降、間違いないのは6月以降、一番部屋が安いのは7月以降の夏です。
(※夏といってもお盆の夏休み帰省シーズンは業界もそこに合わせて休暇となりますから、8月中旬から8月末ぐらいまでは部屋探しできないと思っておくのが安心です。)
ちなみに、この最も賃料の安い『夏相場』は9月下旬まで続きます。
(※10月移動というのも企業によってはありますから、10月は春と比較にはなりませんが「需要が微増する」のは確かです。涼しくなって引越し作業もやりやすくなりますしね。←しかし10月需要はピークもアバウトな期間なのでそれほど気にする事無いです。)

■新規東京引越しなのだが『春のシーズン』を避けるにはどうすればいいか
ちなみに「入居日(賃料発生日)」の相談は2週程度なので、いきなり「契約後1ヶ月先から賃料発生にしてください」は相談できません。←これは実質「フリーレント」となるので、相談では無く審査落ちリスクを含む”交渉”となります。

さて、じゃあいつ頃決めればいいのか。
すくなくとも「2月中に契約してしまう(入居日は3月〜で)」
こんぐらいに考えておくのが安心ですね。
間違ってもシーズンど真ん中の3月は避けるべきでしょう。
早めに上京して、東京に慣れておくのもいいかなと考える方は、1月下旬から初めて2月頭あたりの契約(地方から上京の方の場合8割ぐらい『郵送契約』が相談できます)、「入居日2月15日頃」こんな感じでいければかなり『春のシーズン』回避できると思います。

<おまけ>
●「春は急いで決めたほうがいいですよ、1日考えるとかそんな余裕ありません」なる所謂悪質系駅前ターミナル店営業のこの台詞も「春なら嘘では無く本当の事です」。
いざ本番の部屋探しの時には「内見後即日店頭申し込み」ぐらいのこころづもりでいるのがベターです。

東京ビギナーの方に向け『東京都紛争防止条例』の説明は2月頃にアップの予定ですす。
(『東京都紛争防止条例』ではありませんが、意味不明の「預かり金」や「申込金」などは絶対支払わないようご注意ください。東京都は条例で手付金受け取りが禁止です。)


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posted by kagewari/iwahara | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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