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春のシーズン前に東京ビギナー向け情報「審査について」

2015年01月17日

今回も春のシーズン前特集じゃありませんけれど、現在の東京賃貸における「審査」情報をレポートしようと思います。
■ここ数年の動向として『保証会社』を入れての契約マストが急速に増えました
契約上マストでは無くても『保証会社』相談可も半ば常識になっていると思います。
そんな『保証会社』の契約にも変遷がありまして、そのほとんどが1年更新式の『保証会社』の契約ですが初年時の保証料金が以前は「連帯保証人を付ける場合賃料総額30%〜、乃至50%〜」というタイプが一般的だったかと思いますが、昨今業界大手も「連帯保証人付きで保証料金を50%などに割り引く」というコースを廃止する傾向(連帯保証人無しで掛け金100%オンリーなど)にあります。
ぶっちゃけ採算が悪化していると思われなんですね。
皆さんあまりご存知無いかも知れませんが、都心部でも賃料の滞納率は細かい状況はわからないのですが統計的に10%を超えるとも言われています。
その関係で、皮肉な事に「以前の保証人方式なら余裕の審査通過したケースが『保証会社』の所得審査でNGになった」なんて事例も発生しており、現在『保証会社』はこの間の経験も踏まえて業界的にどういう契約スタイルとするのか試行錯誤を再び始めた部分もあるようです。

■更にこの辺の話には不動産契約特有の微妙なところがあり、
法的解釈にも及ぶ要素として、賃貸住宅の契約は一般的にあ公正証書契約(弁護士や司法書士が内容を法的に詰める契約)ではありませんから、特約契約となります。ざっくばらんに言うと「話し合いや合意の部分が大きい」ものなので、慣習法的に管理会社の判断や弾力的運用で問題解決を図っててきた側面とても大きいんです。
代表例として借地借家法で賃料の遅れがあった場合の遅延金の記載が民法に応じた数字で記載されますが、業界的に言うと仮に賃料の遅れがあっても遅延割り増し請求が行われる事はほとんど事例が無く(あくまでも契約書の書面上そうなっているだけで)、仲裁機関である管理会社が解約含めて解決策を話し合いで探るというのが対処の大半です。
しかし、『保証会社』はこの賃貸契約とは法的にも事実上無関係であり、ぶっちゃけて言えば「賃料遅れがある時に自動的に不足分を補うクレジット会社」なので法的には金融会社なんですね。
(『保証会社』の黎明期にトラブルが報告される事も少なくなかったですが、これは保証会社が滞納の対応から解約に移る時に借地借家法に従わなければならないのですが不動産会社の経験が無いためトラブルが起きやすかった側面が大きい。)
 ↑
ここがやっかいなところなんです。
契約上『保証会社』が連帯保証人となっているので、保証会社の契約上(滞納3ヶ月などにより)契約の継続が不可能な場合自動的に解約手続きになりますが、この担当当事者が自動的に『保証会社』となるので管理会社が従来の管理業務・仲裁機関として間に入ることがほとんどできません。
などなど『保証会社』のあり方そのものにも流動的な部分残しているんです。
(行政サイドにも検討進めている部分あるのじゃないでしょうか。)

■重要なポイントですが
ちょっとした勘違いから賃料の遅れがあって『保証会社』が代行したなどの経緯から(この辺は非公開の各『保証会社』内部の審査によるので確定的な事は言えないのですが)、仮に翌年の更新契約でNGが出ちゃうとすわ解約って話にもなりますから『保証会社』で契約する時には不用意な入金遅れなどにも注意しなければなりません。

■話を『保証会社』と管理会社の話に戻します。
などなど前述説明の経緯から管理会社として「なんとかギリギリまで『保証会社』を使わない契約」を志向する老舗店舗もあるんです。
この場合「昨今『保証会社』の利用が増えた理由が少子高齢化」ですから、必然的にご実家など保証人候補の方が既にリタイアされていて年金生活の場合が想定されます。
この場合でも通常の『連帯保証人方式』で審査を通す方式は以下のようなものになります。
「入居申込書の書き方」として、
連帯保証人勤務先を「退職時の最終職歴」とし、
勤続年数を「勤続○○年、H○年に退職」とし、
年収欄を「年金等○○○万円」と記載する方式で、
連帯保証人の審査において信用部分に比重を置くものですね。
この方式で昨今『連帯保証人』方式での審査通過パターンも少なくないですね。

勿論、大手管理会社の場合信用の高い保証料100%オンリーの『保証会社マスト』がメインストリームになる傾向があるのは確かなので、双方試行錯誤が続いている現状です。
傾向として、地元老舗の管理会社などでは「リタイアされている方でも連帯保証人方式での契約」が相談可能となっているといったところです。
(賃貸住宅の審査はその性格上慣習法的に原稿所得の審査で資産は審査の対象外というところが背景なのですが、連帯保証の内容としては資産評価により審査通過しても実効性は担保されますから。)
ですから、『保証会社』マストで無い場合には「まず今回紹介した記載方法で申込みする」事をお勧めします。
仮にその後『保証会社』での契約となっても緊急連絡先記載などなど管理会社は入居申込書を(プライバシーに差し支えない範囲となりますが)保証人契約方式で記載いただく方が安心ですから。

●業界地図的に言えば
『保証会社』の営業により(サービス拡大により営業進める事になりますから)、今後『保証会社』が何らかの形で管理会社の業務を代行する方向は拡大する事はあっても縮小する事は考えにくいので、まだまだ試行錯誤は続いていくものに思います。


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posted by kagewari/iwahara | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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