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日本が得意というか好む「省ナントカ」から賃貸のCP比まで考える

2015年05月01日

(最後まで書いて言うのも何ですが、、かなり駄文となっております、心理的なことに興味ない方は本原稿スルーでお願いしますww)

省電力に始まり、日本は文化的に「省ナントカ」みたいなのを好む傾向があります。
風呂敷広げて考えると、ダイエット関連の低カロリーなんてのもそこに含まれているのかもしれません。車の燃費も当たり前のように無条件に性能評価の優先事項ですし、
時に公共事業の無駄を批判する時にも「効率性や合理性」という意味と「無駄を省く」が強く関連付けられています(無駄と余裕の関連性が薄い)。
このブログで提唱しているマンションの場合における『ミニマルコンパクト路線』などにも興味示される意見はあっても批判的な意見はほとんど無くてですね、日本文化の効率性重視の文化傾向が随分と深く根をはったものであると考えさせてくれます。

最近は「家計簿で節約」それほど大見出しじゃありませんけど、平成時代のメーカー販売PCに「それこそ無駄にプリインストールされているソフト」にはほとんど家計簿ソフト入っていたものです。
流石に昭和ほど「家計の節約を過剰に美徳とする傾向」は(昭和の行政改革・臨調の土光さんの質素な生活紹介を頂点に)平成の内需拡大政策以降では目だった様子は無く、流石に倹約もケチ過ぎるとストレスになる上に経済成長にもよからぬ影響もあるねって水準にあるように思います。
■確かに表面的にはそうなんですが(笑
不動産の現場では「少しでも家賃負担が少ない安い部屋」への需要というか希望はすっごく大きくてですね、高い家賃の部屋で贅沢感をってニーズはどこにあるのだろうかってぐらいです。
やはり潜在的というか、現実的というか、ぶっちゃけたところ「家計で節約できるものは是非節約したい」なる心理は衰える事無く旺盛なのだと思います。
曰く表面的というか公式的には「ケチに過ぎるのもよくない」という判断を立てつつ、実質では「是が非でも無駄は省きたい」という本音でバランスしているようです。

言葉というのは不思議なもので、
うっかり心理的な内面が(本人意識することなく)表に出るものです。
そこが心理学なんですが、
「無駄は省きたい」←→「できれば家賃は抑えたい」
(分譲の場合にはこの構造成り立たないので、自分の所有物にならない賃貸の家賃はジャンルとして無駄になるって認識が成立しているのでしょう。)
賃貸住宅のクオリティーというか生活の質ってものの経済学的意味の”効用”がかなり低め評価だという意味になります(うーんとマーケティング的表現すると「このジャンルの商材には高級趣向の需要は大きく無い」みたいな)。
ザックリまとめると「希望条件はあるにはあるが、最優先はハイCPだ」。

■話をここでぐぐっと戻しましょう
>表面的というか公式的には「ケチに過ぎるのもよくない」という判断を立てつつ
なんですよね。自我に意識されている概念は上記なので、
本音部分の「希望条件はあるにはあるが、最優先はハイCPだ」とかなり真正面から矛盾しているのです。
前述括弧の話じゃありませんが、業界のプロ的には「高級ホテル志向」と「高級賃貸志向」にはジャンルとして違いが無く、生活の質重視で「高い賃料グレードの部屋希望です」という発想があっても非合理的な話では無い筈なのですが、この心理が希望条件に現れるのは「希望上限○万円と書きましたが、すごく内容上位のものがあれば数千円までOKです」という文章に表れます。
しかし、それこそプロ的には「数千円と言えば諸条件相談可(審査内容によっては賃貸条件交渉可の意味が多い)」における交渉幅の範囲となるので、確実に数千円高い上位ジャンルとはならないのです。←ちょ〜っとここ意味わかり難いですね。
えーっとですね、なんと説明すればよいでしょうか。
「審査厳しいです勤務先が堅い方希望」なんて但し書きが最初からある資料は「当初から数千円割安に募集されていいて」、「いかにも築浅サブリース系で保証会社マスト・審査相談します」なんて物件の場合は(最初から管理上のリスク織り込みなので)「当初から数千円割高に募集されている」のです。そして、国交省REINSのDATAベース検索時にはその物件が上記説明の”どっち系?”など指定するフラグが無いので(せいぜいが築年数で分類するぐらい)、常に数千円の幅を見て調査しないと総合調査と言えない状況なんです(入居希望者の審査評価が大で交渉可能な資料を見落としてはいけないため)。しかもその数千円の割安感って、内見しないとわからない部分だったりするためプロ的には「いえいえ内容に関わらず(見てみないと評価できないのだから)数千円はCP比較に含めないでください」という事になるのです。

この説明もわっかり難いでしょうね〜
うーんとですね、
「希望上限○万円と書きましたが、すごく内容上位のものがあれば数千円までOKです」
この判断は「内見後の選択時基準」であって、調査前希望条件の一部に含める事に意味が無い。
というワケですよ。

■更に状況は複雑で、
ご存知のとおり不動産のCP判断最大の材料は「平米単価」です。
素人の方は「RCマンションなどが壁芯計測表示で資料記載より数%実際は狭くなる」ですとか、「築年数と賃貸で重視される造作の減価償却資産(本来比較すべきは内部造作の減価償却年数)がごっちゃになっており、まんま築年数で見ちゃっている人が大半である」などなど、本来あるべきCP比較がかなりダメダメになるケースがとても多いです。
加えて、借りる部屋は家主の資産なので(端的に言うと数百万〜数千万の資産を長期に借り入れする事実上の随意契約と同じですから)「資産評価と賃料(利回り)」こそが実のCP比ですが、
おおよそ賃貸住宅探される方の場合、割安感の評価は「駅徒歩と築年数と広さ」などの基準で、不動産の最大のポイントとなる「地価(立地)」がほとんど評価基準に含まれません。
そりゃね、土地購入するワケじゃないので関係無いですって判断もあると思いますが、
●本音部分の「希望条件はあるにはあるが、最優先はハイCPだ」←ここを基点で考えるならば「借り受ける資産の金額を気にしない」というのはいかにも豪胆過ぎると思っちゃうのですよ。
駅近過ぎて明らかに土地計画用途指定が商工系の場合、住宅地としての評価は下がりますから(閑静な純住宅街とは言えないため)ぶっちゃけ住宅としての土地評価は安かったりしても上物さえ新しいっぽければ「なんだか安いと思ってしまう」ですとかね、
いえいえ、何もそこまで専門的に判断すべきって意味で書いているのでは無いのです。
低層住宅専用指定地域などでは地元民の方から「中低層建築でも反対運動があったり、想定を超える商業施設が法律ギリギリでできちゃうとかにも反対が出ます」(勿論それで不動産評価が下がってしまう心配でもあるんですけど)、ここは長くそこに暮らす人が見た場合「地味ではあるけど居住性として重視されている内容」に他なりません。
見たこと無い駅で降りて、直線距離で部屋に向かいパッと見でそこまではわからない。
(私は一度も乗降した事の無い駅の時には事前の散歩偵察ですとか、内見後に可能な限り街の案内を入れてますが、それでもグーグルマップのある現代でも全く現地を知らない駅で部屋探しするとなれば尚の事この辺重要な筈で、)

つまり、
■「内見後の選択」こそが『部屋探しの本番』なのです。
資料段階であまりにも細かい部分の判断をしちゃう事はプロ的視点だと「かなり無理のある比較」なんですよ。
同時に、駅近と築年数でザックリ資料段階の決断しちゃうのは「かなり合理性を欠いている」となってしまうため、本音部分の「希望条件はあるにはあるが、最優先はハイCPだ」から逆算すると、プロには「賃料とか無駄に高くてもいいんです」と言っているように聞こえちゃうのです。
(※そこから更に売買時の取引価値と実価値とかの話まで入ってきちゃうと説明大変な事になるのでそこいら辺は割愛しますが、)
そんな、プロには「賃料とか無駄に高くてもいいんです」と聞こえる方が、内見後に「やっぱり広くて安い部屋とか無いんですね」とかの結論に至るケースがとても多い。
ここ完璧に心理的なトリックみたいなのに無意識にうっかりひっかかっていますよね?

このブログで心理学的なところにあんまり深くつっこんだ説明はどうかと思うのですが、
上記の現象はですね、
●表面的というか公式的には「ケチに過ぎるのもよくない」という判断
(しかし「賃料とか無駄に高くてもいいんです、そんな余裕ももっていおきたい」とは思っておらず)
●本音部分の「希望条件はあるにはあるが、最優先はハイCPだ」
自我(或いは自意識)と深層心理(或いは無意識領域)の均衡がダイナミックすぎるんです。
ダイナミック過ぎるってのは「敵対するかのように交渉の余地も無い」とかの意味です。
「中間を取って円満に妥協点を探る」という探求の幅が無い。

部屋探しって人材探しと同じなので、
基本一点もので、且つ不動産の場合だと「注文住宅を購入しない限り、必ずどこか思惑と違う部分を個性(現実)として評価しないと前に進まない」ものです。
強引に言ってしまうと
■「建設的妥協力(対自分ネゴシエーター企画営業力みたいな)こそ賃貸ライフ戦闘HPである」
うーんとスポーツで言えば「懐が深い」みたいな?

心理的根っこのところで、自分観察というか、”欲”ってものの理解が浅いと、常に根本的矛盾で振り回されてしまい、何故か最後に深い被害感に包まれたりします。
(メンタル問題の大きな原因のひとつなんですけれど)
不動産における部屋探しの場合、この辺の心理的トラップにひっかかってちゃう人かなり多いので(ほぼ間違いなく広告会社などのキャッチコピー扇動などの影響かと)、一歩踏みとどまって本音を考えてみるなんてーのも部屋探し成功の秘訣だったりします。
(ダラダラと長文になってしまい、リアルにお粗末様でした。)


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posted by kagewari/iwahara | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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