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NHKまでサブリース問題取り上げ始めましたね

2015年05月14日

というか問題の本質は「不動産投資問題」であり「特に地方郊外における賃貸住宅供給過剰問題」です。(サブリースという切り口はそこを繋ぐ言葉として現れているものに思います。)
アパート建築が止まらない 〜人口減少社会でなぜ〜
http://www.nhk.or.jp/gendai/yotei/index_yotei_3648.html

番組中ではサブリースが「開発会社がまず建築時に一定の利益を確保しちゃっているところ」に焦点を当てていましたが、どだいローンを組んでアパート建築投資なんて最初から無理のある話で番組構成上不動産投資そのものをもっとしっかり説明すべきだろうと思いました。
■本来的な意味で不動産賃貸経営が成り立つバックグラウンドは「既に大地主など信用水準が段違い」など(支店長決済で段違いの低金利融資もあり得る)、予め資産として不動産や現金所得を所有しており「限りなく利子負担無く建設着工できる」などなど「賃料自体通常の世帯における金利負担程度でもオーナーに幾分かの利回りが想定できる」というものであり、
合理的にこれが行われた場合、
●「貸主は低利であっても固い利回り(預金金利よりは多い)により”資産の保全ができる”」←ここ注目してください、資産のある世帯にとって「資産とは本来保全し相続するもの」であって使ってちゃっていいものではありません。
●借主は「通常銀行などからローンで現金調達する場合の金利とそれほど違わないコストで住居を借りる事ができる」=賃貸住宅の賃料が無駄とかあり得ない話で、確かに政策措置などもあって「住宅ローン」は低利ものもありますが(特に日本のリコースローンはあくまでこの場合資産リスクを借主が負う形となり融資する銀行はノーリスク)、金利が高くなるノンリコースローンや(破綻した時現物納付でよい:住居を銀行に引き渡せばローン残債なども無し)通常のキャッシングなどの金利で考えた場合「ひょっとすると銀行の金利部分だけ」を賃料として支払っているのに限りなく近いんです。
(※賃貸の場合資産リスクを負うのはオーナーですから。←相続含めてその後の事をどう運営していくのか考える点やそのビジネス判断も資産リスクに含まれる。)
(※またご注意いだだきたい点ですが、TVCMなどで喧伝されている低金利の住宅ローンは審査的に上位の場合に限られる話であって、審査弱い場合には貸し出し金利は上がります。)
つまり、仮に自分が住宅ローンで購入できる分譲マンションより少し水準を下げた(数%)格安グレードの賃貸住宅で暮らし、しっかり貯金をした場合→数十年後に残る資産には大きな違いはありません。しかも少子高齢化で相続を前提にした分譲マンションってなかなか難しくなってます、その数十年後に売却などして現金化しなければならない場合、短期で現金化しようと思えば「買い取り保証」とかの金額水準(7掛けとか6掛け)になってしまうんですよ?

この辺ですね、政府の政策誘導や巷のトンチキな広告で勘違いしている人多数ですが、
■賢く借りれば賃貸住宅で借主が損する事などあり得ないのです。
(賃料が勿体無いなんて事は構造上あり得ない。)
都心部でも「想定利回り5%〜7%」という状態で、
地方の場合だと「利回り7%〜10%」となりますが(←NHKが問題視しているのはここ地方の空室率が詐欺に近い乱開発で激しく悪化している話)、地方のが儲かるとかそういう話じゃありません。元から都心部と比べて資産価値の低い地方の不動産は「高いリスク込み」の資産であるため、そのリスク分高い設定じゃないとリスク管理ができないのです。
つまり、ここで地方の乱開発などあると。ただでさえ弱い資産評価がドーンと下がる事もあり得るのであって(たとえば運営に失敗してアパートの売却しようとしたところトンデモの値下がりしたなど)、地方の賃貸住宅で供給過剰になるとか大問題になるんです。
(※都内のように賃料下げる事である程度空室が埋まるとかそういう水準の話では無い)
 ↑
更に北海道などで顕著なのですが、農地の宅地転用許可でバンバン「ド郊外」に開発が進み、住居が過剰拡散すると「道路・上下水道・除雪」などの地方公共団体のインフラコストが更にトンデモとなってしまいます(最近地方の道路が予算不足で補修が遅れてる感じすらしてます)。

●話戻りますが、都心部でも「想定利回り5%〜7%」という状態で、ここのことろ7%なんてほとんど無理に近い状況です。
たとえば「1980万の中古マンションの賃料が利回り5%前後なら月8万5千円ぐらい」になります。
勿論空室リスクがあるので年を12ヶ月ではなく安全策で11ヶ月と考えれば9万ぐらいとなります。
よくありますよね、いかにも1980万〜1680万ぐらいかな?って30平米超える大型1DKとかのマンションが賃料9万とか9万ちょいとか。←全然儲けなんか無いって事です。
そりゃね、確かに銀行金利よりは大きいですよそりゃ。
何故に儲かるって、予め現金を持っている(大家さんに金利負担が無い)や、特別に低利に現金融資を受けられる資産家などの場合で、
賃料9万前後で「所得的にきついな」と思っている場合、仮にそのまま銀行に「2000万のローンを15年払いで貸してください」と審査した場合銀行の答えはどれぐらいの金利となるか?
更にこの想定は日本の場合リコースローンだから低利なんであって、(現物引き渡せばローン残債も無しとなる)ノンリコースローンではありません。
(※賃貸住宅は自己都合で解約移動できますから)
仮に「ノンリコースローンだと何%ですか?」と聞けば、賃料の利回り計算5%とそう大きな違いは無いでしょう。
わかりやすく言えば、貸主ってのは資産評価・審査の強みを生かして利回り数%の利益が見込めるだけなんです(勿論内部造作は減価償却しますし空室リスクも10%以上ある)。
 ↑
これをあたかも60年代の学生運動じゃあるまいし、不労所得だとか、搾取だとか考えていたら大きな間違いです。
仮に資産家が「賃貸住宅など面倒な事をやめてこれからは債権」となった場合、急激に供給が絞られ賃料は同じでも利回りはドーンと上昇します(不動産取引価格が下落しても市場原理で賃料が同じなら額面上利回りは大きくなる)。←注:それこそ不労所得のような利回りとなりこれを法人だけが運営するような形になる。
 ↑
■供給過剰問題が何故解決する話になっているか?
えーとですね、資産投げ売となった場合、購入する法人などはドーンとフロアを抜いたり、上物壊して駐車場という塩漬け状態にして限りなく更地として底地上昇を待つ格好で在庫調整も可能ですし、安く買い叩いていれば「一部屋あたりのフロア面積を拡大」して貸しても損しません。
大問題なのは、こういう事になっちゃうと「またぞろ資産デフレ(全体的な資産評価・審査評価下落で銀行が融資を絞る)」による不況になるところです。

ですから都心部などの場合、「アパートで部屋数を減らしてフロア面積拡大するリノベーションの低利融資」などを補助金などで行えば供給過剰は容易に調整可能です。
(※投売りを防止して資産家などの賃貸住宅の継続を援助するのが合理的なんです。←格安で広い住居が確保され、庶民の利益にもなるんです。)
新宿区などで導入されている、「賃貸住宅賃料補助制度」などを拡充すれば、無理をおして(リスクを取って)公共住宅を増やす必要もありません。

■大問題なのは「遠方郊外や地方の乱開発」なんです。
(これは行政も打つ手が無い)
地方の場合、住宅ローンで購入した土地付き戸建ての資産価値も暴落する事になるので(ローン残債があればトンデモの逆ザヤになる)、行政は条例などで即座に羅内発の規制するべきです。
住民の資産を守るのも行政の仕事ですからね。
(仮に住民が次から次と破綻したら税収的にもえらい事になるんですから。)

冒頭の報道に戻りますが、
時々このブログで「最近●質系管理会社などの経営大変な感触がある」と話してきました。
番組では、サブリースの会社は痛くもかゆくも無いみたいな進行になってましたが、仮に貸し出し賃料を下げる事ができる契約だったとしても、サブリースが賃料保証契約しているの事実ですから。オーナーが契約解除しない限り、サブリース運営会社も(空室で)大変な事になります。
実際に都内の不動産状況にも「その気配」感じておりまして、
所謂「●質系会社」は、地域の協会含めて「取引停止」な関係にあるのですが、ちょっと表現難しいのですが「正規の宅建業者などこちらも相手にしません」な調子だった●質業者がすりよってきている一面あるんですよ(あまりにも業界内部の事なので全てお話できませんけれど)、
勿論、正規の宅建業者は契約者さんに迷惑かかってはいけないので、●質業者の物件は仮に紹介できても(管理会社審査的に)紹介しませんが、
「困ってるんだろうな」とひしひしと感じてます。
(NHK報道のような状況だとどこやら中堅が倒産とか今後普通にあるかもです。)
サブリースの委託先管理会社が破綻倒産した場合って、契約どうなっているのでしょうね?
どうなっているも何も、そのまま大家さん直になるだけだと思いますが(何か賠償求めるにも相手破綻しているワケだから)、その大家さんが借り入れして不動産投資しているとなれば「今度は大家さんが連鎖で破綻」なんて状況もあるかも知れません。
●昨TVCMでサブリースの広告増えてますけれど、検討される方は十分過ぎるほど慎重に。


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posted by kagewari/iwahara | Comment(0) | TrackBack(0) | ニュース・特集 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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