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『不動産投資の表と裏』

2015年06月11日

表と裏ってほどこの辺の業界事情に通じているワケでは無いので「投資セミナー」的記事を期待している方はスルーでお願いします(笑

さて、何本か前に書いた「サブリース詐欺みたいな話」なんて報道もあるように、現在供給過剰な日本の不動産賃貸事情において、賃貸アパート投資すれば必ず儲かるなんて安易な話が”ある筈無い”のです。
時にそんな成功話の書籍が話題になる事ありますけれど、ライター業をされている方の中には本のネタのため実際に自分で試しにやってみるみたいなケースというのも実際にあって、それなら信用できると思うかもなのですが、本を書くためにやるのですから「短期ベースの話」や、取材系の場合なら後述しますが大家さん専業上級者向けだったりします。
この場合、株式投資話がそうであるように投資利回りの王道では無く「キャピタルゲイン寄りの話」になっちゃうというか(後者は投資じゃなくて投機ですから)、個人の不動産投資が「売り抜けして利食い確定させれば勝ち」みたいなギャンブルになってはいけません(勿論それを狙ってやるのであれば話はハイリスクハイリターンとしてこれまた専業上級者の話になりますからアリと言えばアリですが、、)。

■結論から言えば
間違っても個人の小規模な不動産投資を考える場合「銀行から融資を受けてまで投資をするのは愚作」です。
ただひたすら銀行の利益になるだけに陥るケースもあり(このやり方には銀行がファンドなどに融資する大規模再開発など正規ルートがあるのですから)、小規模資産の個人がやる話ではありません。
てか、審査しっかりしている銀行はやすやすと個人にお金を貸したりしませんよ(笑
ますなんらかの資産ありきの話です。
上記が個人が不動産経営を行う場合の基本的なスタンスで、
逆に言うと「借り入れ無しで購入可能な不動産をベースに考えるべき」となります。
あまり知られていないかもですが、都内でも十分に1000万以内で購入可能な不動産だってあります。
「想定7%利回りで運用できれば成功」
その7%内訳は、内装などの修繕積み立てに1%〜2%、更に利益に相当する5%も次の投資向けの貯蓄に振り向けるぐらいの考えじゃないと永続的な経営はまず無理です。
理由は簡単で、空室率が10%超える中で空室リスクを前提としない経営はあり得ないので”戸数”によるリスクヘッジが必要になります。少なくとも6室なり8室なりは欲しい。
(※中堅大手がサブリース開発するのであれば、この戸数によるリスクヘッジを小口複数オーナーに債権化・金融商品化し利回り3%程度を目標値にするとか?のが妥当な線かと思いますが、これにしてもですね現在のような低金利時代で無ければ定期預金でも可能な水準だって事を忘れちゃいけません。)
つまり、そんな利益率の話をしている状態で「借り入れによる返済もある」なんてととてもじゃないけど安定利益など見込めないのです。
しかし「時代は賃貸」です。
日本はバブルの悪夢でご存知のとおり、企業が安易に事業所を購入して不動産による含みなんとかで更に融資を拡大しって経営は忌避されるようになってます。小規模ベンチャー検討している人もそうだと思います。よっぽど賃貸で経営する方が安心だし不動産に関して日本は十分な供給ありますから空室が無く「将来の賃料上昇の恐れから購入に踏み切る方が安全」って高度経済成長時代でもありません。
そしてそんな高度経済成長は今後もきません(笑
小規模でも資産のある個人が賃貸住宅経営を考える事は不動産の流動性も促進するし社会のニーズに応えていく形でもありますから、いきなり「止めた方がいい」とは言いません。
(実際地方の空き家が問題化して、法的対応も進んでいる状況です。)

■そこで、参考となりそうな関連話で考えてみると、
冒頭説明の「売りぬけ的投資」を得意としている某業者さんの受け売りなんですが、売りぬけを考える場合の目安は「10年」だそうです。これが合理的発想で利回りの高い(底地価格変動リスクの高い)地方のアパートなんかを一棟買いして”限りなく利回り10%を目指す”、すると10年前後で購入時のリスクを回収できちゃう。←どういう意味かと言うと不動産投資と考えるのでは無く「あくまでも耐久消費財として考え、10年後に不動産価格が二束三文でもいいと逆算して運用する」というものです。
11年目だとか12年目などに(初期投資を完全に回収した後)確実な利益を確保したところで売却を考えるというやり方なんですが、この方式ってある意味「初期投資を回収するまで利益を確保したと思うなよ方式」なんですね。場合によっては失敗を認めて早期に損切りもできるビジネス判断が必要ないかにも資産家向け・上級者向けの話となってます(限りなくその内容はギャンブル的なもの)。
 ↑
ここから学べる事は、幾分かの資産があって小規模な個人が不動産投資を考える場合にも利回り5%の利益をしっかり貯蓄し(ここも10年ベースで考える)、次の投資により空室リスクをある程度回避できる戸数を確保するまで利益があると思っちゃいかんという事です(資産家や上級者でもそうなんですから)。
空室リスクを回避できる水準になるまでは「5%の収益もあくまでも運用資金」であって、同時にこの期間に空室を回避する運用知識なり、人的コネなり(特に金融機関や工務店さんとかのコネは重要)じっくり進めることで始めて安定軌道に乗ります。
「どこの世界にも不労所得など”ありません”」
大家さん業は立派な仕事であり、サラリーマンの方が副業できるような代物では無いのであります。
長期といっても目先2年、3年って方の場合なら「無難に安定的な債権などの金融商品を検討する」のがお勧めです。
大家さん業を考えるのであれば専業でやるぐらいの気持ちがある場合に限った話だと思います。
(サラリーマン専業の方にとっては社会的地位などのタイトル返上する価値がそこにあるのかって天秤抜きには語れないものでしょうし。専業主婦の奥さんが一念発起で大家さん専業みたいなくくり方も昭和の財テクブームという詐欺的商法思い出しちゃいます。)
●金融機関への返済など残っていてはとてもじゃないけれど安定経営は望めません。

戦術論として「金融機関からの借り入れを最小かつ短期で」がベースとなるので、
前述の「10年ベース」なるものの一部数年を借り入れで検討する作戦が、ビジネス判断としてギリギリの線かなと思います。
このギリギリの線を狙う場合、地道ですが(地味だからこそ真実味あるところですが)、成功の鍵は「信頼おける金融機関があるか」っててところに尽きます。
「利回り7%か5%か」大家さん業的に大変な差異になりますから(下手したら修繕積み立てが飛ぶぐらい)、小額の融資を低金利で相談可能な金融機関とのコネはとても重要になります。
(※大手資産家などが低リスクで不動産投資を拡大できる理由は「大手都市銀行などの支店長枠」により限りなく0金利で融資を受けられる場合もあるからです。)
ご存知のとおり、仮に住宅ローンでも大手都市銀行は「一定の額にならないとあまり親身になってくれなかったりする」なんて話を聞きます。地元に密着した地銀や中堅規模の信用金庫 信用組合などを含めた金融機関と相談してメインバンクを決める。担当者と信頼関係を築くって部分はとても重要です。
(その意味合いで昔は地方において郵貯が強かったし、保守系政治家の郵政民営化反対などの根拠もそこにありました。)
「大家さん専業じゃないとできない事ですよね」
更に内装及び修繕を依頼する工務店さんとの関係も含みます。
(建材などの予備知識も必要になります。時にメンテナンス費用など合理性の無いリフォームとか目にする事ありますからね。バブルの頃には「無理やりデザイナーズ」なんてのも目立ちました。)

結論、表も裏も無く大家さん業なるものも本気でやらないと「利益はほとんど無く現金化の難しい微妙な中古不動産資産が増えるだけ」に終わってしまいます。じっくり考えてこりゃ難しいと思った時には迷わず債権などの金融商品のが賢明ですし、仮に日本の景気が好循環して安定的インフレ状態にでもなれば(インフレにより実質はたいして増えないのだけれど)『定期預金』がベストでしょう。

※ちなみに不動産バブルなんて愚かな経験から不動産投資の方がインフレによる目減りリスクを回避できると思っている方いらっしゃるかもですが、それは売却時の価格に関してであって大家さん業にとって重要な利回り(賃料)は、数%のインフレだからと更新時容易に賃上げできるものではありません。
(こういう機能は債権などの金融商品の方がリニアにインフレなどの目減りリスクを回避できる。)
更にンフレによる目減りリスクを回避できる部分は基本的に”土地”であって(マンション建築の性能が正しく評価されていれば上物もその評価に含める事ができるのですが、、、)、日本の不動産評価の動性からいえば「それが有効なのは敷地が十分に広く接道も十分な土地付き戸建てか地価の高い都心部の物件に限られる」と考える事ができます。


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