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分譲マンションンの今後に様々な問題

2015年10月28日

Retour&retourに特集記事を書く予定なので、予告編として補足総和的なレポートを書いておこうと思います。
retour東京が「分譲マンション懐疑派」であるのはご存知かと思いますが、そのバックグラウンドに「ビンテージ(中古)マンションであれば検討の余地あり」もセットになっている論議です。
本質的には「原則マイホームは戸建てである法則」は普遍です。
しかし、東京などの都心部に限り共同住宅の区分所有販売の形態が需給バランスや土地利用の合理性・生産性から必然となってくるのも事実です。
上記文からも明らかなとおり「地方や郊外の分譲マンション」の存在は構造的に論理矛盾しており(地方や郊外で最も高級建築なのは自治体箱モノ止まりと相場が決まっています)、仮に地方郊外でその可能性があるとするなら「最も地価の高い都市部中心」の構図でなければいけません。

私は営業範囲的に横浜・神奈川はそれほど明るくないので、地元情報的には素人判断になってしまいますが。今回の杭の事件でまず思うのは、果たして横浜にあれほどの大規模開発が適しているのだろうかという部分です。横浜〜神奈川総じて言える事ですが津波のハザードマップでもご存知のとおり「本来有力な住宅地は高台などの土地付き戸建て」になります(坂が多いのが特徴)。
(湾岸地域はどちらかといえば都市計画的にも港湾に関係する商業・工業エリアの開発が好ましいでしょう。)
事実、マンションが傾いている問題の立地は横浜市都筑区で川崎市やたまプラーザなどに隣接する区となります。既にこの立地から(昭和の高度成長期ならいざ知らず)「現代社会の受給から見て土地付き戸建ての供給地」だと思うんですよ。
安定する地盤が傾斜していたり不連続なこの立地でよかったのかって基本的なところから問題あるのではなかろうかと考えてしまいます(大規模になるほど地盤の不連続性が顕在化するのですから)。

不動産の開発はいずれにしても「底地評価と上物建築物のコスト比」が重要で(千代田区のマンション評価が安定的である理由)、
単純に言えば「底地の不動産担保価値で上物建築の融資が可能か」という話です。
(資産評価3000万の土地に3000万の融資を受けて上物を建築←的な)
経年変化に優れた上物を建築すれば(固定資産税の計算はまた別として)総合的評価も安定します。
これが郊外の木造アパートがどうしても建築コスト的に安くなってしまう理由でもあり、
ひとつの考え方として大手デベロッパーの資金調達により(底地評価はともかく)資産価値の高い上物を建築する事で評価の安定を担保するって判断もあるのかも知れませんが、いかんせん無理があると思います。
地方都市の戸建てを建築する場合は「余裕のある建蔽率(広大な庭付き)」でこの比率を安定させています。東京でも郊外などに(建蔽率カチカチの場合)平屋が残っていたりしますが、在り方として正しい形です。

大手ゼネコンの仕事的には住宅建設に傾斜せず、「老朽化する大規模インフラなどの公共工事」や「ビンテージマンションの大規模延命技術」などが社会的にも期待されており、経企庁や財務省の発想そのものが間違っていると思います(事実上”民間箱モノ投資による経済成長案件”と考えられている)。
巨大分譲マンションの管理組合も法人化やアウトソーシングなどしていかないと物理的に運用の限界があるでしょうし(都心部のビンテージの場合は複数戸を所有する有力地権者などのリーダーシップも期待できますが郊外になるほど住宅ローン新規購入層が多くなる傾向あると思います)、見方を変えると大規模建築の資産リスクを区分所有者に丸投げしているのと同じです。
法的にも改革すべき問題多数だと思います。
(ちなみに分譲マンションを定期借地権で建築など試行錯誤もあります。)
一部には分譲マンション購入者の2割〜3割は投資向け(賃貸運用目的)販売とも言われています。←事実上資産価値に2割3割の不安定要因が織り込まれているようなものです。株主構成として考えてみればそのリスクが想像できると思います(メインバンクが資産安定アンカーとして大規模購入するなら別ですが、、)。
様々な点から難しい部分あるのは事実です。

『日本建築の今後』という大方針を政府審議会などでじっくりやるのが先じゃないかと思うんですよ。
資本主義なのだからなんでも民間任せっぱなしというのも違うと思いますよ。


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