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少子高齢化時代の不動産所有権

2016年02月05日

東京など都心部の暮らしで老後の住宅購入を考えるなら(高齢者は賃貸住宅の審査が難しい場合もありますから)、生涯独身でも結婚世帯の方も「最後はシングル」なので「1Rマンションをひとつ購入しておけば十分」と考えます。その理由は合理性だけではありません。

●「独身生活者が買ってはいけないもの」みたいな論議があると筆頭に上がるのが『不動産』です。
不動産の本旨が”相続するべき資産”だからに他なりません。
「少子高齢化時代=大なり小なり独身生活と大きな違いが無い」となりますので、ぶっちゃけ結婚されてご子息のいらっしゃるファミリー世帯の方にも「ファミリータイプのマンション購入はいかがなものか」って論議はあります。不動産は短期間に換金できませんから逆さに言えば長期保有・更に次世代へ相続まで考えないと必ず損する事になってます。
ましてや自分の老後を高齢者専用施設への入居など考ええていたら都心の2LDKを購入する意図がどんどんよれていってしまいます。
(ちょっと表現がアレですね「不動産は相続含めて長期保有する事で利得が最大化される」という趣旨です。←短期現金化の予定を織り込むだけで資産として不動産は合理的な対象とは言えない。)

翻って、地方や郊外遠方の場合は不動産の不動産たる土地の資産価値が低いので、損も得も難しく考えなくてもいい水準となります。「土地資産の評価が下がる=担保価値的に高額な上ものが建築できない=資産価値の高いマンションは建築できない」となりますから、選択肢そのものが土地付き戸建メインになっちゃうからです(賃貸物件の供給も地方の場合不安定)。
東京などの都心生活の不動産を同じ感覚で考えちゃうと当然のごとく無理出てきます。

そこで、そもそも地方他府県の土地付き戸建住宅って幾らぐらいなのかと言いますと、
(勿論地域によりますが)老後と言う点から主要駅や県庁所在地などの条件全て無しで考えれば「東京都心の1Rマンションの価格と同じかより安い」ぐらいなんですよ。
金額的には1000万以下で築浅中古住宅がごろごろあるワケで、
考えちゃいますよね。
現代社会はIT化やamazonなどの通信販売の普及で都市部で暮らす意味が年々後退しています。老後という事になれば通勤利便性なども全く関係無いのですし、ホーム発電的なスマートグリッドが普及すれば生活インフラ的にも地方郊外での生活で困る事って更に減って行くでしょう。
東京オリンピック以降になれば、自動運転も実用化されそうです。
(※細かいポイントですが現代の若い人は仕事帰りに外で飲むなどの比率も低下してますから、繁華街の存在もそれほど重要では無くなっており、生活で立ち寄る店舗の存在より田舎でマイホームを好きなデザインでリフォームするとかの方が高い価値として認識される可能性あります。)

確かに気ままに商店街などを散歩するとか、近所のコンビニにちょっと買出しに行くなんて身近な生活も「案外個人のメンタルに大きな比重を占めている可能性」ありますので、必ずしも地方郊外の戸建生活がいきなり大人気になるとは思えません。「十分選択肢のひとつになるだろう」という意味です。

■となりますと、
老後の住宅資産を考える上での合理的金額水準って「1000万以下」がひとつのラインになる。
勿論「ひとり暮らしであっても書籍やら衣類やらもあるので2DKぐらいの広さないと」な生活様式も少なく無いでしょうから(この場合の想定は3000万以下)、、、と考えると「そのニーズは地方の戸建の方が合理的じゃないか?」となります。
いえいえいえいえ、私は「そんな事言ってたら人生最高潮のシニア時代に豊かな生活水準の住居を諦めるとかの話で本末転倒だ」みたいな話をスルーしようって話をしているのでは無いのです。
人生設計を考える上で、シニア世代に4000万前後の分譲を購入しても、将来不動産を現金化しなければならない想定なら→(地方なら2DKでも1000万以下なのだから)少なくとも2千万前後の逆ザヤも選択肢としてあり得るので(住宅ローンの金利を考えれば差額が3千万を超える可能性も大)、賃貸住宅に2千万〜3千万の負担があっても生涯支払い金額の帳尻が合うって話です。
仮にシニア世代の居住年数を25年とした場合、2500万÷(12×25)で8.3万円です。
計算のやり方はいろんなパターンがあると思いますけれど(分譲の経年変化減価償却を基礎部分と考えれば)「ひとり暮らしの賃料+8万ぐらい」をベースと考えることができます。
ザックリ言えば「7+8=15万」普通に東京でも中堅〜高級系ファミリータイプが借りられます。
(老後の住宅資金は1千万貯蓄できればいいのだから25年で月3.3万貯金すればよい。)
 ↑
ものすごくいい加減な計算なので、そのまま鵜呑みにしないでくださいね(笑
(ここでどういう計算をやるのかってのが「自由経済社会の自己責任」ですから。)

なんてことを考えると、自宅SOHO的な仕事で「毎日通勤とか考えなくてもいい職種」の方は、若い頃から地方で生活できちゃうので最強ってことになりますが、そこはそれ「都心のミニマルコンパクトな生活と地方の40平米のアパート生活」にどちらが上位も何も無く、どちらにも良さがあって好みの問題です。
●現代社会の『独身時代』で考えると「若い時は賃料6万〜7万で中堅から8万とかになり、少し贅沢して30平米9万ゾーン」なんて生活設計ありますが、「老後の住宅購入貯金が月3万程度あればいいか」で逆算すればよい事になります。
都心近郊でも格安な1Rアパートお風呂付を5万以下で発見もあり得る時代なので、昭和のサラリーマンひとり暮らし7万5千円の範囲内に近い線で生活設計も可能。
(※各種賃貸スキルを獲得しつつ「公営住宅を狙い続ける」ってのが最強でしょうか。)

指標としての「老後の住宅を1千万で見積もってみる」のは(そこから様々な方向性考えられるので)意外とアリな考え方のように思います。
※変則的アイデアとして「若いときからしっかり貯金している」なんて方は「早々に1千万以下の1Rを購入して賃貸で運用して自分がそこに暮らす時にリノベーション」というワザもあります。但し大家さん業の王道は「複数室運用で空室リスクを管理する」ことなので、流石に1室だけの不動産投資はお勧めしませんが、、、ここも自己責任ほとんど”賭け”でということならあり得るでしょう(この方法は賃貸運用時に分譲マンション所有の経験値や物件固有諸問題などを前倒しバトルプルーフできる利点が別途ありますが、プロ的にはなんとも微妙な作戦ですね)。



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posted by kagewari/iwahara | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする