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海外からの旅行客増加で賃貸住居の空室率に変化が起きるかも知れません

2016年04月11日

何時だったでしょうか、
特に欧米からの永住希望者が増加する可能性の記事を書いた事があります。
私は前々から芸大方面から浅草入谷田原町、北の頂点を南千住とするゾーンが「海外からの永住希望者含むクリエイター向けSOHO特区」のような形で再開発される事を期待しているのですが(なんたって用途指定的に商工地区を含むので広域でSOHO化しやすいダウンタウンであるため)、
その背景は以下です。
・決して日本は欧米のような高い給与のインセンティブで人材を集めるところは強く無い
・ウィーン・パリ・NYと続いたアートストの集散には時代の先端だけでなく自由さが重視される
(ネット世論など見ていると欧米諸国の保守系世間の堅っ苦しさは相当高いレベルのようで、)
・日本はロボット化などにより所謂昭和の3K労働者という低所得労働そのものが無くなる予定
(実際先を見越した形で同種労働は労働市場的に衰退傾向です)

ここに昨今新しく追加される背景出てきました
・想定外の外国人旅行者の増加(アジア諸国の増加が多数なので当初想定の”欧米系を主力に”に”アジア系クリエイター”も加える形になるでしょう)
・日本の政治状況で「与党・野党ともに所得分配政策を強く意識し始めている」
(これは日本の永住権にやんわり所得保証的背景を示唆する事になるかもれない。芸術家には非常に大きな要素になります。)

■ネット保守論壇の方は大反発するかも知れませんが、
今回の論旨は「特にEUにおける移民拡大」のようなものを意図したものではありません。
日本の外国籍の方受け入れのビザにしろ帰化申請にしろ特別緩和すべきと考えているワケでも無いのです(日本への定住を希望して日本語ペラペラの方が大幅に増える方を想定してます)。
”親日を前提にした”アート関係・クリエイター関係者が「(所得によるインセンティブでは無く)面白いから集まる」と読んだ想定です。
あくまで通常の人口自然増的流れでそれが急速にって考えているものでもありません。

バブル時代の外資を意識した「トンデモ高給賃貸」でも無く、
低所得労働者を前提に公営住宅が大変な事になる、という話でも無く、
木造アパートから古築マンションなどのごくごく一般的な賃貸物件の流動性が”自然増水準で”高まる可能性です。
●現在東京では「郊外から都心」への流れが依然止まらず、郊外の賃貸物件の相場が不安定なままとなっているため(不動産って管理維持費的に無限に賃料を下げる事は不可能ですから需要不足は誰の得にもなりません)、少なくとも「明快な底値感」みたいなものがはっきりしてくれれば郊外住宅のリノベーションも進むと思います。
つまり、既存の東京在住者の方にも悪い話では無いと考えています。


などなど東京の将来は幾分明るさというか(アベノミクスによる景気浮揚も含む)、目算立つ要素ありますが、問題は地方の不動産でしょう。
こればっかりは今後も不透明です。
米国なんかの人口動向を参考にすると「地方の方が出生率のレスポンスが高い」傾向があるので(地方の方が保守的傾向が強いため)、政府の出生率対策は”地方を主力”にするべきなのではと思います。
不動産的には底地価格の低い(=不動産の”不動度”が低い)地方の場合「敷地面積や床面積は広いほうが安定する」ため、地方の不動産はファミリー向け主力のが好ましいんです。
高寿命化により、日本の人口減はそれほど極端に心配することは無いので、一概に言えないことは確かなんですが、
地方なんとか担当大臣はそっち方向で考えてみたらいんじゃないでしょうか。

「不動産の価値などデフレで結構」と考えるかたもいらっしゃるかもですが、
担保価値が下落すれば修繕含めて管理維持そのものが難しくなります。
その度合いが強くなればなるほど、資産保全性が無くなり→「住宅ローンも何も住宅購入は”銀行賃貸に過ぎない度”が高まる(民間赤字国債みたいな?)」ことになっていきます。
不動産の「格安可能性」は改装高機能化やコンパクト化により実現するのが王道で、老朽化した建築の無制限な値下がりにマッチするニーズは存在しないため、一般的な新築分譲価格は下落どころか逆に値上がりするため誰も得しないのです。

東京の動向というか将来性が明確化することは、連動して地方への政策にも別の意味で波及する可能性もあるので、今後の動向に注目です。



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posted by kagewari/iwahara | 暮らしの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする