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マイナス金利で不動産投資なる話や報道の大問題

2016年10月06日

にわかに考えられない話なのですが、低金利ならぬマイナス金利時代の台頭で「銀行から融資を受けて不動産投資を始める一般世帯の話」なんてものが報道されています(これが既にステルスマーケティングなのではないと疑っているのですが)。
「トンでもない話」です。
ついこないだ「アパート空室率の増大」記事を書いたばっかりだと言うのに、基本的な経済学すら理解できないのでしょうか、、、。
てか、経済学ですら無いでしょう。日本は人口減ってるんですよ?
一体どこをどう考えれば空室需要が増えるだろうと想像できるのでしょうか。
(しかも偶然なのかもですが、私が報道で目にした不動産投資は「アパート建築サブリースのことかな?」な、話でした。ですから「特にアパートの郊外空室が急増してるんですよ」って状況なのに。)

何故、報道はその時に「サブリース詐欺被害話」であるとか、昨今の空室率の変化について並行して報道しないのでしょうか?
(その数週前には同案件の報道していたり、少なくとも編集会議にあがっていた話でしょうに。)
意図的に隠しているとしか思えません。
このやり方って古くは中曽根政権時代(前川レポート)内需拡大の金融緩和で「主婦層に大人気の財テクブーム」みたいな報道がやたら連発していた時を思い出します。
勿論その後「社員は悪くないんです」の名言を残して某証券会社が倒産したワケですが…。

流石にネットの時代で、現代社会ではそんな話を真に受ける人はいないと思いますが、
(こんな一ブログで何を書いたところで、どこにも影響無いのだと思いますが)それでも、注意喚起だけはしておくべきだと考えます。ひょっとしてって事もあり得ますからね、

そのまんまの話ですが、
人口は減ってますが「シングル世帯増」により、総世帯数は思うほど減らないかもしれません。
細かい事言えば、高齢者向き含む「シングル向け賃貸」の需要にはある程度の流動性が期待できるかも知れない。しかし記載のとおりで、高齢者単身世帯を前提とするなら公的保証人制度や民間アパートの公営住宅借り上げ制度などの梃入れが無ければ短期的に大きな動きにはならない話だと思います。
事が自然に進めば、
・都心部への人口移動の更なる進行(郊外における世帯減)
・政府や自治体による高齢者専用住宅の促進(私は心理学・福祉行政的にこの方式に反対してますが、公的機関の現状判断のままなら短期的にこの方向は動かない)
・賃貸においても非木造住宅(マンション)の一般化が促進(地震列島的にもそうでしょう)
・古築木造「空き家問題」に対する各種条例施行の促進
・内需拡大政策としての住宅ローン関連の優遇措置の拡大(=賃貸離脱世帯増)
 ↑
どこから考えても「素人が銀行から融資を受けてアパート経営不動産投資」に成功するような環境では”ありません”。
(更にプロ的に付け加えると、新築フラグ的に住宅内容や性能に起因する新規需要世帯ほど「定着率が弱い」傾向があり、転勤や転職や結婚などの固定的実需と比較するなら安定需要度評価は低い。)

本質的には(このブログで標榜しているミニマルコンパクト論の対局ですが)「ひとりあたりの床面積拡大需要」というべき”長期的トレンド”の中で(2DKファミリータイプをシングル向けにリノベなど)、戸数調整が進み賃貸の需給バランスが構造調整される中で徐々に空室率が改善していくのが望ましい形です。
この時に未計画な投資向けアパートが乱立でもしたらファンダメンタルそのものにデフレ寄りのダメージが及ぶ事になります(そのまんまの資産デフレが)。

※賃貸派の方は「おっ、家賃がまた安くなるなら歓迎」と思うかも知れませんが、採算ラインを大きく下回る不動産を永続的に維持しようと考える大家さんはいませんから、確かに賃下げ圧力は発生しますが需給バランスに比例する賃下げデフレが発生することはありません。損切りオーナーチェンジが進行して(購入価格の下落で採算ラインが回復し)タイムラグの後初めて賃料に反映されます。と、同時にその状況になれば不動産の資産デフレが目に見えて観測されている事になるので、このオーナーチェンジに銀行は積極的に融資しません。←またぞろ不良債権処理みたいなスキームが並行して行われる必要がある(現在の融資増背景は「インフレ政策によりようやく地価の上昇が観測されているから」です)。

■今どうしても投資したいなら米国利上げタイミングを読みつつ「株式や債券などの金融商品」でしょう、常識的に。←これも本質的には正解じゃありませんが。
(政府も日銀もインフレターゲット政策を促進しているんですよ?)
現状判断として不動産投資がまだまだ有効なのは「キャッシュで購入可能な場合」でしょう。
日本には確かに「不動産神話」という『共同幻想』系の概念ありますけど、「不動産神話」ってのは事の始まり”土地”の事ですからね?そこを間違わないように。

あまりにもゆゆしき報道だったのでテキスト残しておきます。
posted by kagewari/iwahara | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする