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明らかに最近不動産の投資利回り下がってます

2017年03月16日

サブリース型アパート経営投資なんかも(供給過剰ですよと)再三警告してきましたが、賃下げによる収入低下で訴訟に発展するなどの報道も耳にします。
誰が言いだしっぺなのかわかりませんが、今時不動産投資が人気みたいな風評も立ち、
結果明らかに’投資利回りが低下しています。

ざっくばらんに言うと「(貸出賃料は上がっていないのに)中古マンション価格だけが上昇している」のです。

以前であれば「投資利回り7%前後が安定的経営で、地方都市や借地権物件などのハイリスク条件下に限り10%前後が見込める」であったものが、
表面利回り(管理費などの固定コストを除かない)でも5%いくかどうかって状況になっています。
つまり、現金資産により借り入れ無しの投資であればまだ選択肢のひとつでしょうけれど、間違っても借り入れまで行って不動産投資を行うのは危険な水準です。

「5%なら凄い事じゃないか」と思う方いるかもですが、
収入が安定するのは少なくとも更新含めて3年目だとか4年目になってからで、初年時には確実に「改装から募集開始までの期間と、大家さんにとって最大の恐怖”空室リスク”が存在する」ワケで(初年時赤字って十分あり得ます)、
そこをサブリース系の”うまい話”が埋めてくれるのかも知れませんが、実リスクは消えませんから「サブリースやってる会社が倒産したらどうするの?」考えたらもっと恐ろしい話です。

■賃貸で生活されている方には関係ない話かと思われちゃうかもですが。いえいえ大いに関係する話なのです。資産状況の怪しい大家さんが増えるって事は「おおよそ10年単位で行われるルーチンの大規模リフォーム」の内容が怪しくなってきます。

似た事例に「公庫物件」ってのがあります。公庫物件とは大家さんが住宅公庫からの融資を受けて建設した賃貸物件の事で、大家さんに借金が残っている間は礼金や敷引きや更新料や退去時のハウスクリーニングも請求できないというもので、礼金が無しであるため、賃貸に詳しい人が稀に「公庫物件ありますか」的な問い合わせを行うケースもあります。
その「公庫物件」ですが、築年数が浅いのに室内の状況や設備の劣化が著しい場合もありまして(勿論全ての公庫物件がそうだと言う意味ではありません)、

逆に、地元豪農地主さんが相続税対策で建築したアパートは(資産保全が主たる目的なので利益は重視していない)「分譲マンションでも見たことが無い超高級サッシ」が入ってたりします(しかも賃料も安い)。

■分譲マンションの場合でも「建て替え決議のこじれ」から、共有部分が崩壊寸前で各室も水漏れなどで大変な事になっている物件も存在しますから、大家さんの資産状況は借主にとっても重要項目なのです。
(※同じ賃貸でも”保証金が多額となる”事業物件の場合更にここが重要で、仮に大家さんが破たんした場合保証金そのまま”飛び”ますから、堅い管理会社は契約時詳細に大家さんの資産状況を説明する場合もあるのです。←極論すると資産状況が怪しい大家さんの物件は取引停止になる。)

私が不動産投資のコンサル求められた場合、候補が5%水準しか存在しない場合「止めます」。
(他の金融商品への投資を勧めます。)
数億超えるスケールとなればまた別ですけど(1件あたりの金額が大きくなればなるほど利回りは低下してもよい→スケールメリットなどで資産価値保全性が高くなるため)、一般的な不動産投資を行う場合、表面利回りで7%が視野に入る内容じゃないとリスクが高過ぎるのです。

■現状賃貸物件は供給過剰なので、やおら借主側になんらかの影響が及ぶ状況には無いと思いますが、根拠の乏しい流行話程度のノリで不動産投資を考えているご友人などがいたら「止めてあげてください」。
現状でも借り入れ無し、現金資産だけによる不動産投資は有効ですけど採算が悪化しているのは事実なので(優良な候補が存在しない訳ではありませんが)、戦略的には売買価格が適正に下がるまで待つのが吉ですね。

それから、ほんとに政府や霞が関には「不動産開発を進めればGDPが上昇する」みたいな考えを持っている官僚がまだ多数いらっしゃるようですが、「それ勘違いですから」注意してほしいものです。
(「供給過剰=過剰在庫」→政策目標は在庫調整であるべき。)



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