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地方の不動産への投資はケースバイケース

2017年05月05日

デフレ時代直後ぐらいの時でしたか、
某業者さんに地方の不動産投資の考え方みたいなのを聞きました。
思うに、バブル崩壊により底地価格も下がり続け都心部不動産の適正価格もわからないってところも関係していたように思います。
価格が下げ止まらない限り資産リスクは消えませんから。

この業者さんが重要視していたのは、地方特有の「資産保全リスクが高い分賃貸利回りは大きい」というところで、デフレで将来の地価は不明でも高い利回りを重視して10年前後の短期間に利回りだけの運用で利益確定を考えるというものでした。
10年と言えば内容リノベーションなど行った場合の造作設備に対する課税期間でもあり(更に付け加えると内装の資産価値は10年で課税評価的には完全償却の扱いとなりますからこの点からも計算しやすい)、物件知識と土地勘のある方ならひとつの選択肢となるでしょう。

各地方都市で水準どれだけ違うのか流石に私も掌握していませんが、
例えば札幌市のRC造ワンルームなどの場合、200万〜300万というゾーンも存在するので、
ええ、確かに(分譲購入に慎重なretour的にはお勧めはしませんが)考えちゃう方いますよね。
●時に、新築分譲マンション購入目的で随分勉強もされていて、建築スペックのなども読める一般の方もいらっしゃるかと思いますが、
賃貸物件調査で様々な問い合わせに接している立場から正直なところ言うと「業者的な知識ある方はほとんどいない」と言っていいと思います。
(なんだかんだと新築分譲系のスペックの見立てって、広告的な部分も大きいので、まんまと売り文句の部分を重要なポイントかと思ってしまっていたり。)

投資目的の購入の場合、売買専門の業者さんに相談する事になります。
なんですが、ここも困っちゃうところがありまして、
この業界は「売買系と賃貸系とでは、業種が違うぐらいカルチャーが違う」のです。
賃貸調査などをメインにやっている業者から見れば「売買屋さんに投資利回りの査定とか相場調査ほんとうにできるのだろうか?」と正直疑問だったりするんですね。

「だったらオーナーチェンジで」という判断もありといえばありなんですが、
中段説明のように、内装の現況がわからないと「次の完全リフォーム時期が計算できない」ため、自動的に現在の契約者さん退去の時には必ず全面リフォームとかの判断しておくのが賢明となります。
その見立てもオーナーチェンジの場合アバウトになってしまいます。
(決してオーナーチェンジが難しいって意味ではなくて、オリジナル造作と改装プラン、その場合のざっくりした工事費用を平面図だけで推定するには賃貸営業店などの知見がないと判断できないと思うのです。)

不動産投資考えているなら、当たり前の事ですが売買情報を収集することになりますが、
投資の有効性を判断する曲面となれば、より重要なのは賃貸相場の状況や間取り需要となるので(求められる設備的内容もそうです)、売買物件と同じぐらいの水準で同地域の賃貸物件の情報も必要となります。
特に、地方の不動産投資を考えている方は「賃貸の現況しっかり調べてから」が安全です。
これがまた、地方の不動産は情報公開の徹底もまだまだなので見極めが難しい。
不動産投資として有力な選択肢ではありますが、「十分に情報を掌握できる場合に限る」と考えるのが安全ですね。



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posted by kagewari/iwahara | ニュース・特集 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする