ブログ引越しにより2010年8月以前の過去記事引用リンクは旧ブログのHTML簡易表示となります。旧ブログページ上ではコメント等一部機能は使用できません。
<< August 2017 >>
SA MO TU WE TH FR SA
    1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28 29 30 31    
最新記事
retour
VCroomOrder
希望地域「空室全室調査」専任依頼フォーム(規定はこちら)/予約制
他社”同時”併用はNGです

■ gmail等迷惑メールフィルター搭載アカウントからの問い合わせについて
フィルター誤判定にご注意ください。

■空室調査は「予約制」です
調査スケジュール等の連絡が取れない場合、ご依頼は自動的にキャンセルとなります。

retour_nb.jpg

kagewari
kagewari01
『有料メール相談』
『公開掲示板』
精神分析による一時的な混乱(揺れや反動)がありえます、同意の上閲覧してください。
LINK
岩上安身オフィシャルサイト
永田町異聞
魚の目|魚住昭責任編集
心身コンサルテーションHOW's
RELIGARE・DADAcafe
エイムデザイン研究所
aoydesign
ペアシティシリーズのTNワークス
阿佐ヶ谷アクロスシティ
悪徳不動産屋の独り言
pieni kauppa北欧ブログ
Loule
Miyoko IHARA &Junya WATANUKI WEBSITE
Profile
kagewari/iwahara(51)

NPO『HOW's』(現在活動停止)心理部門コンサルタント(東京カウンセリング責任者) 『retour東京』業務展開部 『Kagewari精神分析相談事務所』運営責任者
retour&Retour』・『Kagewari精神分析沖縄分室』ブログライター
Comments
「新国立競技場」の云々かんぬん(2)
 ⇒ kagewari/iwahar (11/20)
 ⇒ かさ (11/19)
洗濯機の今後
 ⇒ kagewari/iwahar (11/19)
 ⇒ かさらな (11/19)
 ⇒ kagewari/iwahar (11/18)
 ⇒ かさらな (11/17)
そもそも論としての『福祉行政』と保守や革新
 ⇒ kagewari/iwahar (07/15)
 ⇒ 名前 (07/14)
脱水機があるだけで大幅に違う可能性
 ⇒ kagewari/iwahar (03/23)
 ⇒ Teorema (03/22)
以前にも紹介した『液状化訴訟』が厳しい結果となってます
 ⇒ kagewari/iwahar (10/14)
 ⇒ 地方在住者 (10/14)
シングル住居6帖間を考える
 ⇒ kagewari/iwahar (10/05)
 ⇒ einen (10/05)
 ⇒ einen (10/05)
・コメント欄は『kagewari心理学ブログ』同様にブログの社会性から原則削除禁止です(プライバシーに関わる問題を除く)

・未承認前提の”コメント欄の私的利用”は明らかなルール違反でありSPAMと見做し処置をします
(削除を前提とする投稿も同様です)

・SPAM対策として一部キャリアからの投稿がIP規制の対象となっています

・その都度規制IPが増える結果となってますがご了承ください

・コメント欄は承認制です
※一定期間を経過した記事のコメント機能は利用できません
 以下告知参照
 「コメント欄管理の告知」

(評論記事等は予めコメント欄を閉鎖する場合があります)
RDF Site Summary
RSS 2.0

地方の不動産への投資はケースバイケース

2017年05月05日

デフレ時代直後ぐらいの時でしたか、
某業者さんに地方の不動産投資の考え方みたいなのを聞きました。
思うに、バブル崩壊により底地価格も下がり続け都心部不動産の適正価格もわからないってところも関係していたように思います。
価格が下げ止まらない限り資産リスクは消えませんから。

この業者さんが重要視していたのは、地方特有の「資産保全リスクが高い分賃貸利回りは大きい」というところで、デフレで将来の地価は不明でも高い利回りを重視して10年前後の短期間に利回りだけの運用で利益確定を考えるというものでした。
10年と言えば内容リノベーションなど行った場合の造作設備に対する課税期間でもあり(更に付け加えると内装の資産価値は10年で課税評価的には完全償却の扱いとなりますからこの点からも計算しやすい)、物件知識と土地勘のある方ならひとつの選択肢となるでしょう。

各地方都市で水準どれだけ違うのか流石に私も掌握していませんが、
例えば札幌市のRC造ワンルームなどの場合、200万〜300万というゾーンも存在するので、
ええ、確かに(分譲購入に慎重なretour的にはお勧めはしませんが)考えちゃう方いますよね。
●時に、新築分譲マンション購入目的で随分勉強もされていて、建築スペックのなども読める一般の方もいらっしゃるかと思いますが、
賃貸物件調査で様々な問い合わせに接している立場から正直なところ言うと「業者的な知識ある方はほとんどいない」と言っていいと思います。
(なんだかんだと新築分譲系のスペックの見立てって、広告的な部分も大きいので、まんまと売り文句の部分を重要なポイントかと思ってしまっていたり。)

投資目的の購入の場合、売買専門の業者さんに相談する事になります。
なんですが、ここも困っちゃうところがありまして、
この業界は「売買系と賃貸系とでは、業種が違うぐらいカルチャーが違う」のです。
賃貸調査などをメインにやっている業者から見れば「売買屋さんに投資利回りの査定とか相場調査ほんとうにできるのだろうか?」と正直疑問だったりするんですね。

「だったらオーナーチェンジで」という判断もありといえばありなんですが、
中段説明のように、内装の現況がわからないと「次の完全リフォーム時期が計算できない」ため、自動的に現在の契約者さん退去の時には必ず全面リフォームとかの判断しておくのが賢明となります。
その見立てもオーナーチェンジの場合アバウトになってしまいます。
(決してオーナーチェンジが難しいって意味ではなくて、オリジナル造作と改装プラン、その場合のざっくりした工事費用を平面図だけで推定するには賃貸営業店などの知見がないと判断できないと思うのです。)

不動産投資考えているなら、当たり前の事ですが売買情報を収集することになりますが、
投資の有効性を判断する曲面となれば、より重要なのは賃貸相場の状況や間取り需要となるので(求められる設備的内容もそうです)、売買物件と同じぐらいの水準で同地域の賃貸物件の情報も必要となります。
特に、地方の不動産投資を考えている方は「賃貸の現況しっかり調べてから」が安全です。
これがまた、地方の不動産は情報公開の徹底もまだまだなので見極めが難しい。
不動産投資として有力な選択肢ではありますが、「十分に情報を掌握できる場合に限る」と考えるのが安全ですね。



━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
コメント欄は承認制です
(評論記事等はコメント欄を予め閉鎖する場合があります。また、一定期間を経過した記事のコメント欄は利用できません。)
詳細はサイドバーコメントリンク説明参照

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
posted by kagewari/iwahara | ニュース・特集 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする