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確定相場情報ではありません「違う意味で賃料上昇してる?」の感触が

2017年12月01日

相場全体は落ち着いています。
「投資過剰気味により中古マンションの価格だけが上昇し、利回りが低下傾向にある」
この見解に違いは無いのですが、
サブリース系と思われる新築マンションの賃料設定にいかにも無理だろうって賃料設定を昨今目にするようになってきました。
ええ「これで空室埋まるのだろうか」的な現象です。

開発運営主体は状況を見て、募集条件賃下げも織り込みつつの賃料なのだと思いますが(厳密に言えばこの手法は投資家に対する利益を最大化”しない”セールス時だけの利回り予想が横行しているって意味にも感じられます)、どうなんでしょう。
まだ数は多い印象ではありませんが、(現在進行中のアパート空室率悪化に続き)いよいよ都内マンションにおいても顕著な空室率が表面化してくるのでは無いかと危惧します。

いやあ空室率上昇は賃下げ圧力なのだから借主にとっては歓迎だって話も聞こえてきそうですが、アパート投資におけるサブリース問題にあるように、投資家側の採算が(運用金利との比較で)赤字すれすれや赤字に転じてしまえば、空き家問題のように「賃貸として運用できなくなった一棟売りが塩漬け放置」なんて事にもなり兼ねません(ぶっちゃけ不良債権化って意味ですが)。
本来期待される「賃料相場据え置きのまま一戸当たりの床面積拡大の需給バランスの改善」を阻害してしまうだけで無く、金融サイドが資金調達上の供給手控えにでもなれば(ただでさえ収益悪化も心配されている金融業界ですから)、経済成長の足をひっぱる事にもなり兼ねません。

社会資本として、投資行動も最適化されない場合、これ誰にとっても不利益にしかなりませんから(そこは業界が中長期的展望をちゃんとコンサルしてくれって話なのですが)、ちょっと心配ですね。


それこそ、不動産の公的利用なんて話になれば(今となってはあの郵政改革はあれでよかったのかなんて話にもなるのかもですが)宅配便流通業の受け取りセンターみたいなものがコンビニ並みの分布になれば相当違うだろうにって話でもあるでしょうし(部数が減り続ける新聞配達所も流通業と連携する道もあるような)、将来流通の自動運転化への対応もこのタイプになるのではなかろうかと、
この辺行政や業界の横の連携も取りつつ、無計画な集合住宅開発が先行するような話は避けて欲しいものです。
ここでも行政頼み・政治頼みというのも違うような気がします。
(今後民泊問題をどうするのかも含めて、業界にも公的判断含めリードする姿勢を期待します。)



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