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築浅系に賃料上昇の感触があります

2018年03月09日

今年の雰囲気からほぼ間違いないかと、
どういう現象か推察すると、
需給バランスと関係の無い新築分譲の価格上昇(これは必ず落ちます)、
賃貸住宅における競争力(特に春のビギナー戦線では新築や極築浅が強い)、
勿論賃貸住宅の開発も分譲同様コスト高や(そもそも新築分譲両にらみなのだから)相場の関連性で安く貸し出す事ができない(或はその雰囲気が無い)。

春に強い強い新築系や極築浅(本質的には強いワケでは無いのですが、、、)
業界カルテル的な状況がリードする『春相場』は何気にその賃料で決まってしまう(というか数が限られているので泣く泣くその賃料で契約が進む)。
大家さん業界に、最近賃料上昇の気配がある風評が広まる。

需給バランスを考えず、所謂相場感から築浅系全てに値上げフラグが立つ。
●現状の体感ですが、5パーから6%前後値上がりしているような感触です。

勿論この動きが痛痒するのは『春相場』だけの話になります。
(否が応でもこの時期に決めないといけない需要が多いため)
需給バランスは何ら解決していないので、高過ぎる賃料の部屋はガラガラになると思われで、
加えて、今年契約の「泣く泣く高めの賃料の方」が、少なからず夏相場以降の状況を見て解約退去すると思われます。
 ↑
ここが重要で、
前述記載の「(新築や極築浅が)本質的には強いワケでは無い」の解説となるのですが、
中堅大手の新築などの募集にはだいたいキャンペーンが実施され、契約金総額的には安目に入居できちゃっているケースが多く(本音はその賃料には満足していない)=解約退去予備軍になるのです。
当初覚悟していた契約金の余力もまだある上に、一度春をやり過ごしていれば後はいつ何時引越ししてもいいワケで、夏に向けて転居も続発するという流れです。
(※入居キャンペーンの縛りで1年未満の解約は違約金ケースもあるので、いきなり初年度というより2年目の夏頃のが多いかもですが。)

■良心的な投資コンサルとしては
金融系の資金の流れはともかく、日本は現在住居に関して「供給過剰」なのですから、
資金の運用は(母数を増やさない)中古物件の購入リノベーションと格安な募集が堅実で、需給バランス調整に関しては、都心への人口移動に関連する郊外の(集合住宅転売からの)戸建て再開発などの動きが一巡するまで均衡点まで回復しない。
 ↑
だいたいこんなところなのです。
そして、現状(不動産投資の流れに連動し)何気に中古マンションも割高なんです。
(勿論、地域差はあります。)

いずれにしても「高値期に購入も空室」(利回り逆ザヤが大変なことに)→「損切りのため転売」
そして中古物件の値下がり。
 ↑
ここまで待つべきでしょうね。

※アベノミクス効果があるとするなら
今年度の新築系が
「賃料高目主力だがバッチリ平米数が広いタイプなので、平米単価は決して割高では無い」←こうでなくちゃいかんのです。
実際2%ベースアップの福利計算3年目は「初年度比だと約6%の所得増」となるので、
「賃料6%高くても今の部屋より断然床面積も広くて室内造作新しいならアリ」なんです。

しかし、残念ながら現状はそうなっていないような…。



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posted by kagewari/iwahara at 16:21 | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする