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バブル時代やインタゲ時代の不動産

2018年03月30日

前回に引き続き、経済トレンドと不動産の関係性の話です。
どこに合理性があるべきなのか?
(均衡点というか)

バブル時代においては「不動産資産を担保に更に借り入れし更なる不動産」みたいな流れに乗れない一般庶民にとってはただひたすら不動産価格の高騰に苦しむだけな状況となりましたが、
仮にこの時代もですね、
(資産運用としては悪手の)キャピタルゲイン狙いの投資では無くして、
(考えればバカでもわかることだっただろうに)大規模設備投資などに経済が動いていれば、(それだけ資金調達コストが安く大規模だったのですから)破たん後もそれなりの実利的資産が残せただろうにと思うワケです。

■昨今の金融緩和インタゲ時代においても、プチバブルじゃあありませんけれど、確実に中古MSなどの不動産に需給バランスを超えた値上がりが感じられます。
結局のところ、意欲的起業などへの投資銀行的な方向にはマネーは流れず(何故その環境でキャピタルゲイン的投資を合理的だと判断するのか皆目わからないのですが)、プチ不動産投資ブームみたいな形となってしまう。

賃貸の現場においても、春のシーズンなど(見かけ需要が倍になるため賃料が高騰する)特定タイプの物件に明らかな賃料上昇が”見られますが”、
(いつの時代も新築や築浅物件は限定的な母数となるので)
”見られますが”、特に一気に全室成約をめざしてキャンペーンを打って募集したサブリース系の賃貸などでは(契約時のコストもぐっと抑えされているので)、気軽な解約予備軍契約者を抱える事にもなってしまいます。
その空室を(年間通して最安の)夏のシーズンなどに再募集しなければならないとなれば、今度は”ある意味”供給が見かけ上倍になるため、築浅だというのに半年後から大幅な賃下げ募集なんて事にもなり兼ねません。
(※そのせいか昨今のキャンペーン募集の物件には、1年未満の解約時違約金特約付いているものとても増えてますね。)

●本来は「アベノミクスで所得が増加する率が数字で明示されている」のですから、
開発・供給側もわかりやすく計画立てられる筈なんです。
たとえば、7.5万主力の時代から仮に3%で4年なら12.5%だから8.4万です。
凄く単純な方向で不動産の需要を読めば、
7.5万時代より安い平米単価で8.4万の部屋を設計すれば、自動的に安定契約者による全室成約になります。
「7.5万で22平米」→「8.4万で28.6平米」などです。
と こ ろ が
「8.4万デザイナーズ25平米」みたいなよれ方しているんですよ。
(割高になってどうするみたいな、、少なくても比例の27平米以上だろうと、)


というか経済学的に、
その線で、一部屋あたりの床面積が増えてくれないと日本全体の需給ギャップが解消しないのです。
(理想は、ここに連動して空室となる7.5万は7万円に値下がりし、6.5万からの引越しに対する供給先となり、6.5万の部屋は6万に値下がりし、、、という流れでボトムアップが連動する。→オンボロ時代の風呂無しアパートは取り壊され一巡)

どこかこの業界には、
「シングル17平米〜25平米」「ファミリー40平米〜55平米」「ファミリー広め60平米〜」
みたいな杓子定規な”設定”みたいなのがありまして、
その固定化されたカテゴリーの中で、高級路線を考えるみたいになりがちで、、
GDP伸びている時には徐々に広げていかないと(笑
(底地価格からの実質的値上がりが始まるのは需給調整が終わった後の話なのですから)

というか「どうしてそうならないのか」、の方が不思議です。



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posted by kagewari/iwahara at 19:35 | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする