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東京の賃貸MS相場が下がらない感

2018年06月08日

全般的という意味では無く、
●所謂手頃な7万円〜8万前後のシングル向け主力な物件相場が高止まりしている状況です。
何故なのかちょっと掴みきれないので考えてみたのですが、、
この価格帯は適合世帯母数も多いため、大家さんの意識として「高過ぎるのか偶然契約に至らないだけなのか」はっきりと分かり難いのも確か。

確かに都心部のオーナーチェンジ投資向け中古マンションの価格は上昇傾向のままで(かといって現行賃料は上げられないので)、利回りはひたすら低下傾向にあり「ほとんど利益が確保できないほどの水準に低下しており」←ここだけ見れば賃貸物件の相場が上昇したら”おかしい”んですよ。

ところが、この春から現在までの7万円〜8万前後のシングル向け主力な物件(特に新築や築浅)の動向は春のシーズン終わっても「え、この賃料で募集かけているの?」と思ってしまうような割高な物件が多数存在しています。
アベノミクスによる好景気により春のシーズンの引越し需要は年々伸びているので、適合性から言えばこの時期引越しの階層が「7万円〜8万前後のシングル向け需要」と考える事できますから、
春のシーズン期値上がり感が例年にない水準になるのはわかる。
 ↓
これが通常は5月あたりでガクっと需要が落ち込むので、次々条件変更となる筈なのですが、
新規登録物件含めて、下がってきた感がまだ無いんですよ。
(サンプル的には限られているのであくまでも感触に過ぎませんが)

■勿論過去にお伝えしているように
・現在東京は郊外から都心部への人口移動が継続しているため、特に郊外の木造アパートの空室率が目立つようになっていること(木造APは今でも割安感大)
・事務所物件の空室率が(好景気により)明らかに低下し地方都市含む都心部・県庁所在都市でオフィース不足が始まっていること
・そして、今年の春の引越し需要の統計DATA

かといって現代日本は人口が増えていませんから(てか人口減中)、世帯総数の判断はともかく「賃貸住宅の需給バランスのファンダメンタルにはそれほど大きな変化は無い」ので、どこかで空室率に耐え切れず値下がり調整しなくちゃいけないのですが(デフレという意味では無くて春のシーズンとの対比における”調整”)、

「求人倍率」などの関係から、想像以上に都心・都市への人口移動が”通年規模で”多くなっているのでしょうか(この辺の統計はまた来年の総務省あたりの発表待たないとなんともです)。
はたまた、勤労者の所得増による住み替え需要が想定を超えているのか?←でもこのケースだと賃貸市場から分譲市場へ移動する可能性だって少なく無い筈です。

(例のシェアハウス事件との関係というワケではありませんが)
「必ずこの流行は終わる」と読んでいた、シェアハウスなどの募集も相当に苦戦しているようですし、木造APの割安感は例年どおりです(全体で見れば供給過剰状態に変化は無い)。

●「マンション・マスト希望」が突出しているのだろうか?
なんともピンときません。
(新築MSに関して言えば、建設費の高騰により「制約になるのかならないのかと別」に「この賃料以下では貸せない」事情が発生しているのも事実だと思います。)
どうにも相場状況に歪な感触がある。
(言い換えれば「割高過ぎで借りる人のいない物件母数が増えている」と見る事もできる←この状態は一度損切り売却でもしないと財務的にリセットされない。)

ちょっと心配ですね。




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posted by kagewari/iwahara | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする