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不動産価格の上昇を体感できないのだが?

2018年11月02日

各所で報道されている不動産価格の上昇、
これ新築分譲の価格設定のことだと思うんですが(やれ港区のここが凄いとか、地方でも札幌のニセコ地区が凄いとか)、
いや確かにね、投資向け中古MSの価格が(どうでしょう10パーとか)上昇して、利回り低下(←ココ重要)している傾向がここ数年あるのは事実ですが、
事実ですが、売買物件オーナーチェンジの資料見れば一目瞭然で、
「価格がちょっと上昇したため、資料記載の利回り(賃料収入割合)が低下しているんです」
 ↑
●価格の上昇が賃料に反映していない証明です

で、プロ的には「確かに今中古MS相場は上昇傾向あるけれど、需給バランスは大きく変化”していない”ので(一部例外の事務所需要除く)、利回り低下は将来的な価格調整下落フラグだよな」と思うワケです(転売も考えている場合は”売り時”)。

一部報道には億ションでもバンバン売れる影響で、高級物件の賃料相場がトンデモみたいな話も耳にしますが、、、
「え?そうかなぁ」と、
今年の春の実例ですが高額賃貸の検索がしばらく継続したことあります。
この時にも「契約が決まらず相次いで値下げする状況」や、「キャンペーンをうって礼敷条件の変更」や、「全然決まらなくて1ヶ月後もまだあった」などなど、勿論有力な物件が2週前後で消えるところは同じですが、どう考えても”賃料上昇傾向強いので”今決めた方が”みたいな説明の必要性を”感じませんでした”。

不動産ってものは、高額になるほど資産価値の比重が高くなるので、賃貸などの場合その利回りは低下します(逆に格安な中古MSは資産保全リスクが高い分賃料は高め設定となり高い利回りとなる)。
ですから億ションの投資向け賃貸となれば5%以下となるのが常識ですが、
実際の相場は3%前後で推移しており「え?住宅ローンの金利と同じじゃん」みたいな。
言うまでも無く「借りる方が得な状況にありますね」と実際に説明していたワケでして、、、

■一体どこの異世界にいくと不動産価格や賃料の暴騰を目にすることができるのか?
ひょっとすると、本当にごくごく特定の新築分譲の価格設定や販売状況など限定的な話が評論家筋に噂として広まっているだけの話なのかも知れない。
(或は不動産価格の上昇もそろそろ怪しくなっていて、煽り記事を書かせる目的でそれ系の情報を流している筋があるのか?)

どうにもこの話、釈然としないというか、腑に落ちないんですよ。
実際の話どうなってんですかね?



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posted by kagewari/iwahara | 暮らしの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする