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地方の不動産賃貸事情に思う事

2019年01月17日

retourブログの方でレポートするネタなんですが、
その裏話です。
ブログでレポート可能なのはネット広告掲載可に限定する規約で運営しているため、サンプル数的には限られてきますが(基本的に一般公開に積極的な物件は内容的に平均値より上が多い)、相当数の母数を調査しています。

で、かなりの図面資料見た感想なのですが、
地方の賃貸不動産、間取りや相場感もそうなのですが、設備の構成や資料のわかりやすさなどやはり詰められていないというか「この内容だと内見しないと解説もコメントもできない」ところあるんですよ。
地方の場合(地価も安いので)住宅は購入ベースが主体なんだと思いますが、
地域特性に見合った”まとまり感”のようなものが母数不足でこなれていなんだろうと、

「いやいや全体で言えばかなり賃貸物件戸数あるでしょうに」なご意見あるでしょうが、

こういうことです
■地方の不動産は賃料が安いため仲介が積極的に行われない
結果、各社賃貸物件の在り方考える材料が自社管理物件に限られてくる。
どうしても業界や団体全体で募集内容の基準というか紳士協定やガイドラインがなかなか定まらないのではなかろうかと。
そして、賃貸業界から見た(地方不動産の主力と思われる)分譲の世界は「よっぽどアバウト」なんですよ。
(モデルルームなどいうもので、遮音性能や構造強度や断熱性能は全くわからないままにバンバン完売しちゃっている始末で、、)

手前味噌なところありますが、
仲介調査を含む賃貸物件の募集や管理DATAは(その膨大な母数により)「利用者の需要」を最も汲み取れる市場だろうと思うのです。
逆算して考えるとですね、地方の不動産は更に住んでみなけりゃわからない状況ではないかと。
言うまでも無く、地方には強度や断熱性能の点で突出した技術を持つ中小建築会社が多数存在します。購入者も満足している。
しかしその評価も更に狭い地域に限定する範囲となるので、せっかくの知恵が(市場原理を梃子に)拡大普及していかない構造にある。


果たしてこの理解が正しいのかなんとも言えないのですが、
●「不動産の効率性を進めるためには賃貸市場が欠かせない」と思う。
プロでも時折、賃貸物件の資料見ながら「よく考えているな〜」と関心することあります。
無数の母数との競争や様々な利回り計算の中で生み出されるもので、
それここそ市場経済学の原理そのままかと、

地価や需要ベースにより不動産市場は地域性の枠組みがあります。
結果として東京と地方の間に効率性や運用慣習において地域差が出てくる。
のであれば、
東京の賃貸市場に関する運用慣習や利回りなどをDATA化してみたらどうだろう。
(そりゃ各地利益重視のなんとやらがあるのは事実なので、何らかの指標として自治体が行政指導してみるとかがいいかもしれない。管理会社としては大家さんや投資家に「そうなってます」の建て前があると無いとでは大違いですから。)

北海道の賃貸物件図面資料を眺めつつ「どうにももどがしい思いがした」このようなワケです。
それは北海道に限った話ではないのではなかろうか、
やはり国交省REINSを中核とした流通経路の一元化みたいな動きも必要かも知れません。
(この点行政指導では不徹底というか、過去にもその動きありましたが法整備も検討すべきでしょう。)




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posted by kagewari/iwahara | 暮らしの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする