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すっかりハザードマップが有名になりました

2019年10月27日

過去地震関係で「地盤の揺れやすさ」などが広報されている件などお伝えしてきましたが
(正直物件の耐震強度より要因として大きい場合もある)
今回台風災害関係で”ハザードマップ”有名になりましたね。

お住まいの自治体HPでご覧になった方も少なくないと思います

■重要事項としては(火災保険云々の件は別として)
賃貸契約者の方には(地盤の揺れやすさは別として)所謂昨今報道されているハザードマップはそれほど重要ではありません。
確かに災害などの被害があると、賃貸契約自動消滅の可能性もありますから(当面住居として使用できない状態など)、
「引越し」となりますが
賃貸の場合は大きなリスクとは言えません

●リスクが大きいのは資産として購入する時の話です
保有不動産の資産価値にも影響与えかねない問題なので購入する時にはとても重要となります
となりますが、
今回の台風被害で明らかなように「財政に余裕のある都心部はインフラ整備的に強い」のは明らかで、中古マンションなどでド・都心が人気なのもうなづけるところ。

”新築分譲”購入そのものに懐疑的なretourとしては、
特に郊外や地方の新築物件には「よくよく考えて決断」するよう”注意”しています。
過去、投資物件の販売ベテランの業者に直接聞いた話ですが
「地方にいけば資産リスクから利回り10パーとかも多数ある。リスクはあるが高い利回りを生かして10年目安でしっかり利食いして、スパッと売却することをコンサルしている」
ってな話で
考えてみれば「資産価値として安定的に見られるのは10年前後」と言い換えることもできます。
(そうなってしまうと不動産どころか耐久消費財です)

地方の不動産が総じてリスクが高いという意味ではありません。
地方の”分譲マンション”にはリスク評価が必要だという話です、
(※共同住宅区分所有の分譲は、土地利用や生産性から考えて地方であっても都心部でなければ建築上の合理性がありませんから。加えて底地価格と上物建築価格の比率も重要になってきます。)


■地方の不動産には廉価な土地付き戸建ても多く
将来の資産価値を云々するのでは無く、気にいった地域でそこに長く暮らしたいという意思が明解なら有力な選択肢なのです。
(呼応するように地方は賃貸母数から決して多くないですから)
この時こそハザードマップが重要になるでしょう。

社会的な問題として地方にありがちなのは
地方は車社会が基本ですから、安ければと東京では考えられない遠方でも躊躇なく購入してしまう事例が少なくありません。
(建売販売業者も巧みに広告もしていますから)
「インフラ整備のコストから、自治体もコンパクトシティを模索している昨今」
本来は、自治体が条例などで過剰な住宅開発に規制かけるべきだと思います。

自宅SOHOも多くなる今後、
「地方に住居を移すニーズは決して少なく無い」筈なので、
「ハザードマップを前提とした(コンパクトシティ化を前提とする)都市計画」は地方活性化・再開発の重要な政策判断になると思います。

(キッチリやってる自治体はこの点から資産価値として評価され、固定資産税・税収を高める効果もあるのではないだろうか?)




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posted by kagewari/iwahara | 暮らしの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする