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意外と重要な【取引態様】

2019年10月31日

retourは仲介専門なので(過去稀に個別案件の媒介をしたことはありますが)
大家さんとの媒介契約に詳しいワケではありませんが、
ザックリ分類すると以下のような形式になります
『貸主』(主として管理業務専業法人で=オーナー)
『貸主代理』(大家さんの代理を委託される、オーナー法人子会社や管理専業管理会社←主業が投資顧問的に投資物件の売買を行う会社の場合もある)
『専属選任』(大家さんから管理会社として専任されている)
『一般媒介』
(専属契約では無く、一般的な《他社でも可》契約における媒介契約で管理委託は名目的なもので、契約後の管理外としての業務は正式に委託されていない)

貸主系はそのまま大家さんでもあるため、直接入居契約可能であれば仲介手数料はありませんが、そもそも営業店としての窓口は存在しないため、貸主系は一般顧客と直接取引する事を前提としていません。
(仮に公募の窓口をHPなどで行っていたとしても、この場合は借主自体に不動産取引士的な知見が必要なので→意味合い的に「個人訴訟」に似た行為となり、知見の無い人にはあまりお勧めできない。)

というワケで、
■一般の方が接するとすれば『専属選任』か『一般媒介』か、大きくこの二つです

ところが、一般に仲介物件の場合、
管理会社情報も(契約内定までは)物件プライバシーの一部になりますから、顧客に資料を渡す時には(取引態様の記載ある)末尾の帯を切ったり、仲介会社の帯に付け替えられていたります。
なかなか目にすることが無い情報なのです。

retourでは物件抽出段階から、取引態様も判断基準としており、
仮に一般媒介の場合(複数社が募集しているケースが多いため)、一番信頼性高い管理会社を選ぶなどretour内で重要項目として検討した上で資料を出しますが、
一般の営業店ではそこまでやっていないのが実情だと思います。

●物件の【取引態様】自体はプライバシー保護に含まれていませんから、
資料末尾の帯が切られてわからない場合、
そのままですが
「この物件の取引態様は専任ですか?一般ですか?」聞いてみましょう
(偶然それが『貸主』だと、仲介手数料で揉めるのを忌避して伏せるってあるかもだけど←だったら予め判断基準として勘案してくれって事なんですけどね…)

●その辺聞き難いですとか、答えが曖昧でよくわからない時には、
「24時間管理サービスの契約がオプションにある」ものを『一般媒介』かな?
「火災保険の金額明示がちょっと割高」なものを『専属選任』だから(堅いの)かな?
のように考えてみる。
※絶対ではありませんが、そこそこ当っていると思います。


言うまでも無く、信用上位の順番はそのまま
『貸主』=『貸主代理』>『専属選任』>『一般媒介』
(管理会社の専業性を考えると『貸主代理』をトップとする考え方もあるでしょう)
極論ですが「一般媒介」の場合、
大家さんから正式な管理委託契約を受けていないため、何かあった時に窓口ぐらいにはなってくれても具体的な相談はできない場合も(直接大家さんと相談してください的な)少なくありません。

●逆に言えば『専属選任』”管理委託費用分”そのまま「賃料が数千円高い」ことはむしろ合理的範囲となるので、3千円程度の差なら『専属選任』物件の方がプロ的には割安だって考えることもできます。
(※参考までに中堅大手さんの管理専業社の委託費用は月8000円前後だったりします)
(※更新費の大家さんと管理会社の比率も各社・或は物件個別に違ってます←ここは次回やりましょう


注:基本中の基本ですが
資料表示の「管理費や共益費」には基本取り立てて意味ありません。
礼金・敷金・更新料計算する時の割引率みたいなもので、
表示そのままに大家さんが会計上「管理費や共益費」に充てていることを意味”しません”。
(結局、口座に振り込まれる金額は総額ですから)
(稀に分譲賃貸で、そのまま管理組合指定の管理費が=管理費の時もありますが)



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posted by kagewari/iwahara | 間違いだらけの部屋探し | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする