ブログ引越しにより2010年8月以前の過去記事引用リンクは旧ブログのHTML簡易表示となります。旧ブログページ上ではコメント等一部機能は使用できません。
最新記事
retour

retourRetour.png
本店blog『retour&Retour』

VCroomOrder

空室調査依頼フォーム
規定はこちら/予約制
他社”併用”NGです


■ gmail等迷惑メールフィルター搭載アカウントからの問い合わせについて
フィルター誤判定にご注意ください。

■空室調査は「予約制」です
スケジュール等確認が取れない場合ご依頼はキャンセルされます

retour_nb.jpg

LINK
RELIGARE・DADAcafe
エイムデザイン研究所
aoydesign
ペアシティシリーズのTNワークス
阿佐ヶ谷アクロスシティ
悪徳不動産屋の独り言
pieni kauppa北欧ブログ
Loule
Miyoko IHARA &Junya WATANUKI WEBSITE
Profile
kagewari/iwahara(54)

NPO『HOW's』(活動停止)元心理部門コンサルタント(東京カウンセリング責任者)
有)retour東京』web部 『Kagewari精神分析相談事務所』運営責任者
retour&Retour』・『Kagewari精神分析沖縄分室』ブログライター
Amazon
Stirling Broadcast LS3/5a V2

QUAD(クォード) S-1

LUXMAN D-380

LUXMAN プリメインアンプ LX-380

KEF Q350

FOSTEX FF105WK

TEAC S-300HR-CH

marantz CD-6006/FN

ヤマハ A-S301(S)

Oculus Go - 64 GB

みさおとふくまる

人イヌにあう

Cats In The Sun

ゴー!ゴー! フィンランド
・未承認前提の”コメント欄の私的利用”はルール違反でありSPAMと見做し処置をします
(削除を前提とする投稿も同様です)

・SPAM対策として一部キャリアからの投稿がIP規制の対象となっています

・コメント欄は承認制です
※一定期間を経過した記事のコメント機能は利用できません
 以下告知参照
 「コメント欄管理の告知」

(現在は概ねコメント欄閉鎖の方向で運営してます)

RDF Site Summary
RSS 2.0

”2階以上”(1階NG)にはあまり意味が無い

2019年09月26日

巷でよく知られる”2階以上”の記号は想像するに防犯性を意識したものだと思います。
確かにご実家などの戸建てを前提に考えれば空き巣の侵入経路は主としてベランダというか庭に面した掃出し窓の部屋となるでしょう(というか書いてるしりからですが「窓は掃出しより腰高のが防犯性高い」ことが推定されます)。

その関連でよく似たロケーションとなる共同住宅1階の防犯リスクをイメージする人もいるのだろうなと思いますが、
■そもそも警視庁統計などによると
・室内侵入窃盗などの犯罪は戸建てが共同住宅の4倍ほど多く、実は共同住宅に引っ越した時点で統計的には安全になるのです
・次に共同住宅の侵入経路や狙われやすい階層は
戸建て同様に1階窓ももちろんありますが、2階以上の部屋はベランダの窓が施錠されていないことも多く、且つ都会の場合共同住宅の裏口側には”だいたいブロック塀”があります。
もうわかりましたね、
ブロック塀の上からだと2階ベランダの方が狙いやすいのです。

ですから警視庁統計的には「1、2階」と同じカテゴリーとなっておりまして、
極論有意なほどの差が無いのです。
(※逆に言えば、ブロック塀の無い古築アパートで、腰高窓のバルコニーの無い設計の場合は1階より2階の防犯性は高くなる。)


■オートロックは”プライバシー管理設備”であって防犯専用設備ではありません
・そもそも人の出入りの後ろからついていけば(或は待ち構えれば)入れますし
・一部の犯罪者の間で”あるタイプのオートロック開錠方法が常識化しており”(ここでは書けませんがすっごく簡単な誰でもできる方法)、管理人常駐の分譲マンションで無ければ堂々とエントランスから入れるだけでなく、オートロックは周囲の目から中に入った犯罪者も守ってくれちゃいます。
・適当にインターフォン押して「宅急便です」だとか、「○号室のものですが鍵を忘れて」などと語ると”オートロック開けちゃう人”もいます(オレオレ詐欺じゃないですけど)
・且つオートロックマンションのがグレード高い事を犯罪者も知ってますから(同じ窃盗で捕まる可能性あるなら狙いのブツがあるヤマ踏むのが常識)オンボロアパートよりも狙うならダントツでオートロックマンションとなる。
・この場合(先に入っちゃってる前提になりますから)最初に狙うのは「最上階から」です
(オマケですが某野球選手の窃盗被害のように、オートロックマンションの場合玄関の施錠忘れる人もいるんです)
・加えて入居戸数の多い中高層マンションの場合「他の入居者が大丈夫なのか」という棟内リスクも存在します(この件は入居審査が事実上存在しない分譲マンションの方が微妙な問題を抱える)。
→続きを読む

posted by kagewari/iwahara | 間違いだらけの部屋探し | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

ひとりぐらしビギナーの方への大都市リスクって(2)

2019年09月23日

それこそ”悪徳不動産屋”ですよ(笑
民間ですからそれを悪徳と言うのは違うかもしれませんが、
(需給バランスと業界知識の誤解からそうなってちゃったのです)
「営業判断」として接客時間を最短に成約を企図する彼らの判断はひとつの”ひとりぐらしビギナーのっリスク”を表しているのでしょう。

彼ら(TV広告なども積極的なターミナル営業店)が上司から厳しく指導される”何か条”はだいたい以下のようなものです
・女性客の方が賃料単価は高い(狙いは女性客)
・築浅オートロック、2階以上、フローリングはマスト
・広さよりスペック重視
・間違っても古築物件は見せない
 ↑
●重要なポイントは、NG判断の物件資料すら接客時に”見せない”ことです。
(偶然営業用Kファイルのマイソク資料にあったとしても”ボロボロですよ”と言って候補から落とさせる)

彼らは古築木造APなどの案内などしたら上司に叱責されます。
「(ある程度の賃料覚悟してる)お客さん迷わせてどうする(お前からして物件知識が無いってのに)」
 ↑
ハイ、末尾のカッコ書きが気になりますよねww
ええ、駅前ターミナル営業店の少なからずが「厳しいノルマのため接客営業が経験1年未満の素人であることが多いんです(で循環している)」
(※極端な話、RC造と鉄骨造の違いもわからないだとか木造APなぜ安いを説明できなかったり)


■冒頭説明のとおりで、こうなった経緯は誰が悪いってことが言えなくて、
「誤解からそうなってしまった」側面が大きいですね
(※問い合わせは無料が先行し過ぎて駅前ターミナル営業店の成約率は1割未満になってしまった←9割無駄足・実質1割以下営業←ここに営業ノルマですから。)

借主は賃貸契約の主体ですから(進学や就職する時契約する相手もめっちゃ調べるじゃないですか・仲介する不動産業はある意味進路指導のコンサル業だったりするわけで←ここも調べまくりますよね?)”自己責任の範囲はとてつもなく大きい”のです。
(この段階で”ネットで簡単”に決められる筈が無いワケで、、、)
反面、自由裁量権も大きいですし、一度契約した時の更新占有特権は借主側が貸主より遥かに優位です。借りる側にもホテルや旅館の予約の延長的に考えちゃっているケースも少なくないでしょう(不動産の契約は全然別物ですから)。
→続きを読む

posted by kagewari/iwahara | 間違いだらけの部屋探し | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

ひとりぐらしビギナーの方への大都市リスクって(1)

2019年09月21日

■少なくともここは実体験込みでお話しできる「東京と札幌」を事例としますので、
例外的な地方都市が存在することもご容赦くださいませ。

地方お住まいの方は都会の一人暮らしと言えば粗暴な犯罪などを真っ先に考えるかも知れませんけど「繁華街の夜を避ければ都会は人の目も多く地方都市より安心なぐらいで」
過去記事でも時々引用している動画でお馴染みのジャーナリスト篠原常一郎氏の”チュチェ思想”の話じゃありませんが、駅前のどこかしこに存在する怪しげなカルト団体の勧誘だとか(都会だからこそ多く存在する)、大学生活における左翼活動の勧誘であるとか、新興宗教まで、
ホームシックに付けこむじゃないですが、むしろ自らひっかかりにいっちゃう話こそ都会暮らしのリスクではなかろうかと思います。

ハメを外して繁華街であるとか、怪しげなサークル活動もそうですが、
(※なんだか小学生に「お菓子くれるとか声かけられてもついていってはダメですよ」←これを大人になった若者にまた言わないといけないのかって残念な部分もありつつなんですが、、)

あんだかんだと、都会は「自ら進んで面倒事に巻き込まれるリスクが高い」のは事実。
(昭和のような”悪い友達と”系は逆に減っているのではないかしら)


■しかもひとりぐらしビギナーにとっての大都会には”何か刺激求めて”なる、若い人特有の若干いかがわしいと申しましょうかww、そんな欲求あって自然ですからね。
心理学サイト管理人的には、「むしろリスク取るならきっちり狙い定めて確信犯で」な助言のが適切かなと思いますね。

何故って勧誘する側もそんな欲求をあてこんでるから駅前営業活動となっているのでね、
(地域商店街の条例や紳士協定緩んだ時などは、駅前にホストクラブの勧誘なんてのが目立った時期もありましたから。)
営業活動やる側も狙いを定めて声かけているだろうと。

「大都会のひとりぐらし」なる記号がもうひとつの舞台設定として「何かあるだろう」って期待値にもなっていたりしますから。
→続きを読む

posted by kagewari/iwahara | 間違いだらけの部屋探し | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

和室の誤解

2019年09月18日

何時の頃からでしょう20年30年前でしょうか、
日本で「フローリング」が洋室床の定番となったのは。

しかしそんな国は日本だけです
(そう言い切るものではないかもですが)

欧米の場合居室にはカーペットなど敷かれているべきものとされ、
板張りまんまなのは”土間”とか”デッキフロア”や”作業場”みたいなイメージになったりします。
(ホテルの部屋で床が板張りまんまの部屋は無いですよね。ゴッドファーザーのドン・コルレオーネ最初の犯罪はカーペット泥棒で「これで奥さん喜びますよ」って話だった)
日本の場合も、歴史考証しっかりしてる時代劇ならそうなってる筈ですが、鎌倉時代なんかは板張りでなんか籐編み座布団みたいなんに座ってる筈です。
その後、上座のお殿様座るとこだけ畳が登場し、経済が伸びた江戸時代にいっきに広まったのが”畳の和室”です。

そんなこんなで高級賃貸専門の業者さんなんかと内見で雑談している時など、
(確かその部屋はフローリングと人工大理石仕上げの部屋だったか)
「これ大使館の外国人に”なんだこれ”って笑われちゃうんですよね」
なんて話になったりします

日本で何気にフローリングが定番となった背景を推察するに、
和室とのコントラストで「洋間リビングが板張りイメージだったから」ではないかと。
これが転じて”リビングイメージの洋間はフローリングだろう”のような形かなと。

■特に賃貸などの場合(無垢の高級部材もあれですし)
薄い合板に突板みたいな廉価な建材なのに、傷などつけてしまって修繕となれば(同じ製品がみつからない場合もありますし)かなり高額の修繕費の請求となる場合があります。
この点は国交省ガイドライン的にも”原状回復請求可能な典型例”として事実上明示されており、賃貸住宅におけるフローリングは借主側に得する部分あるのだろうかって見解あるのは事実なんです。
(カーペットやCFの方が頑丈回復リスクは低い=廉価)

加えて日本ではフローリングの管理法をご存じない方も少なく無く、
ワックスがけのフローリングを”水拭き”してしまいガサガサにしてしまうケースもあります。
ですから入念に設計された部屋の場合、キッチン床部分はフローリングを避けてCFになっていたりするんです。
(他、結露しやすい部屋の窓際も劣化しやすい)
→続きを読む

posted by kagewari/iwahara | 間違いだらけの部屋探し | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

耐震性よりハザードマップ(リスク評価は地盤の揺れやすさの方が大きい)

2019年08月31日

単純比較すると耐震強度は
「築浅木造AP=鉄骨造MS>RC造マンション」となります。
(※耐用年数的に古築木造APは母数も少なく趣味人向け別カテゴリーの理解になります。)

皆さんご存知のとおりで、日本の耐震建築性能は年を追うごとに高性能化しており、震度5でも家屋倒壊被害はほとんど無くなりました。
(また大きな被害は付帯する火災や津波のが大きいというコンセンサスもできてきたかと思います)
むしろ昨今注目されているのは、建築物単体の性能より土地そのものに関わるハザードマップだったりするワケです。

東京の地盤の揺れやすさに関しては過去記事以下にあるとおりで、
東京直下型地震報道の「報道内容」について
http://kagewari-retour.seesaa.net/article/265927876.html

地盤が強い奥多摩の耐震性能と
埋め立ても多い都心東側の建築における耐震性能は求められる基礎が全く違うのです。

■昨今は少なくなりましたが、数年前ですと耐震基準を気にして建築基準法の適応築年数を重視されるケースも無くは無かったのですが、それ以上に重要な要件である前述の地盤DATAを判断基準にする問い合わせは過去一例も存在していないのです。
(※前述引用記事にも書きましたが、マスメディアも地震リスクを一律に報道することが多く、地盤DATAを元に「もし揺れたらここは大きい」みたいな話をまったくしていないので、一般的な認識もこの点について深まっていない。←【重要】なポイントとして分譲購入の時にも重視されていなかったりするなど、メディアの報道には問題多いと思います。)

ちなみに、前述引用記事中のURLは古いためリンク切れしており、
現在最新のDATAはこのページみたいです
地震に関する地域危険度測定調査(東京都)
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/home.htm

→続きを読む

posted by kagewari/iwahara | 間違いだらけの部屋探し | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

B・T別とマンションの話(本来非木造MSはB・T同一が正しい)

2019年08月28日

建築の原理原則の話になります、
木造は床を造って(下地をデッキ上げして)造るため、床下にナンボでも配管を回せますが、非木造は場合によってはスラブ直貼りもあるため(床下はコンクリート基礎)、自由に配管を回せません。

非木造の水回り空間は”そこだけデッキ上げされているなど”床下に配管回す場合(ある意味そこだけコンクリの中に木造住宅みたいな)特別な設計が必要であり、且つ結露問題など考えれば無駄な床下配管はリスクになります(できれば排水を最短距離でPSに直結したい)。
※非木造でも”鉄骨造”は木造に準ずる造りなのでB・T別のハードルは下がる←但し非木造マンションの設計と言えば?RC造を指すのも事実です。


結果「非木造でB・T別とする場合、デカいバスルームを造って、BとTの間に壁を造る」みたいな方法でしか設計できないワケで、
それだけ一部にズラーっと水回り設備を並べると(一般に住居は縦長縦横比の区分になりますから)、下手すると床面積の半分以上が水回り空間なんて事になってしまいます。
●居室空間を効率的に最大化するためには「B・T同一にするのが正解」なのです。

(往年のRCマンションにおいて、居室の中心部に水回りを集約させてコの字型に居室が前後に廃される定番の設計がありましたが、それは上記理由です。)

つまり、RC造マンションでB・T別をマストにする場合、
オーバースペックの床面積が必要になるため「確実に希望予算より高くなる」のです。
(居室は同じ6帖であっても)
加えて、大家さんだって無理にB・T別にすれば割高になること知ってますから、思い切ってB・T別で建築する場合「少し家賃が割高でもいい人」を想定することになります。

→続きを読む

posted by kagewari/iwahara | 間違いだらけの部屋探し | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする