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フローリング直での生活は”無い事”になってると思う方がいいかも

2019年11月21日

これは国交省のガイドラインがそうだからです、
ほぼその線にそった東京都の賃貸住宅紛争防止条例(通称:東京ルール)施行により、フローリングの傷は確実に入居者負担の原状回復対象となりました。

(※プロ的に言うと、他にも「賃貸住宅紛争防止条例」によってかえって入居者不利になったかもという点存在します。)

いいも悪いも事実上法律で決まった事ですから、
その線に沿っていかに対応すべきか考えなくてはいけません。
フローリングに関してはワックス掛けで保全しているものなので”水拭き厳禁”なる注意事項もあります(案外ここは契約時にも説明されてなかったり)。
窓際で結露しやすい箇所でフローリングがガサガサになったりするのも同じ理由です。

■ともあれ、
「フローリングの傷は畳の和室などよりよっぽど注意の必要な床仕上げ」なのですが
対策としては
・チェアマット
・ラグや絨毯
・家財の足に傷帽子フエルト
 ↑
だいたいこの辺が有名どころと思います。

例外的対策に不織布などを裏張りした5mm厚シナべニアを塗装系カラーワックスで軽く防水して上に敷くって手も無いではありませんが、
「だったらフローリングの部屋の意味が無いのでは」って事にもなりますからね(笑
いずれにしても、
時々ですが、大家さんが奢った仕様で造ったデザイナーズなどで、黒檀の無垢板仕様フローリングなどというトンデモ高価な仕上げも存在します。
(過去最強なものに、海外の特殊な床材で張替修繕も効かず、傷は大家さんがサンダーで削って表面仕上げやり直すという床材もありました。←原状回復費用の計算ができず「契約書に直接家財を置かない事」が明記されていたのです。)

昨今はそれもあって修理費用が幾分か割安の「樹脂製フローリング」も登場しておりますが、部材強度の関係なのか(弾力性でしょうね)樹脂製のが傷は付きやすいのかもと思うとももあり、
不測の事態に備えて防護するのが正しい判断でしょう。
(ちなみにプロ的に「洋間の正しい床仕上げはカーペット張り」です←ホテルもそうですよね)

床材が高級そうな時ほど注意すするべき。



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更新費とは別途に「事務手数料」ある方が良心的だったりする

2019年11月02日

図面資料見る時、皆さんもよく見かける項目に
「更新費一ヵ月+事務手数料」ってあると思います。
おおよその人が「えー悪質な利益取得だ」などと思うかもしれません。

●実は違うんです(違うってのが大半じゃないかしら)

この話って主として取引態様『一般媒介』の時におきます
(取引態様がわからない方は前回記事参照ください)

■『一般媒介』の場合、空室募集を行っている会社は管理会社のようでありつつも、単なる媒介であるケースが少なくありません(管理委託は無く募集時の契約と更新時の斡旋業務をするだけ)
大家さんと媒介業者との契約は、
基本的なラインで契約の斡旋に関する法規定で上限50%だったりるするため、
管理委託が無いのであれば、更新時の管理会社報酬が50%のケースもあるのです。

過去に管理委託のある時の更新費用の一般例として「更新費一か月分は管理会社へ」的な記事を書いた時(まだこのブログがリクルート運営だったころ)、不動産業をされてる他のブロガーから「えっ東京ではそうなんですか?」のような意見が寄せられたことあります。
勿論この話は、更新の斡旋費用が50%、専属選任管理委託費用として50%という解釈です。
それでも、
たとえば賃料4万円のアパートがあるとして、ゴミ問題などで管理業務が発生、
「管理会社担当が、二日に渡って現地へ向かい」←(2年間に一度の頻度で)もう赤字です

逆から言えば地方で賃料の廉価な不動産業界ともなれば、
採算性からほとんど管理業務が行えない事情にあるケースも少なくないと思います。

■前記事に書いたように、中堅以上の専業管理会社などが「専属選任」で契約する場合は(準大手になると廉価なアパートや投資物件一室などの大家さんはお断りだったりする)、更新費以外に月額で別途管理委託料を大家さんが支払っていたりするぐらいです。

<話を『一般媒介』に戻しますと>
大家さんとの力関係から(或は大家さんの経営方針から)
更新時に管理会社が1円ももらえない場合があるんですよ。
(『一般媒介』故に他社と大家さんとの契約めぐる競争にもなるため、力関係は管理会社のが弱い)
流石にボランティアで契約更新はできないので「事務手数料」が必要になるんです。

※これがやっかいな事に本当に使途のわからない「別途事務手数料」もあるので、確実とは言い切れないとこありますが(1万円とか2万円などの少額手数料の記載があるケース)
→続きを読む

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意外と重要な【取引態様】

2019年10月31日

retourは仲介専門なので(過去稀に個別案件の媒介をしたことはありますが)
大家さんとの媒介契約に詳しいワケではありませんが、
ザックリ分類すると以下のような形式になります
『貸主』(主として管理業務専業法人で=オーナー)
『貸主代理』(大家さんの代理を委託される、オーナー法人子会社や管理専業管理会社←主業が投資顧問的に投資物件の売買を行う会社の場合もある)
『専属選任』(大家さんから管理会社として専任されている)
『一般媒介』
(専属契約では無く、一般的な《他社でも可》契約における媒介契約で管理委託は名目的なもので、契約後の管理外としての業務は正式に委託されていない)

貸主系はそのまま大家さんでもあるため、直接入居契約可能であれば仲介手数料はありませんが、そもそも営業店としての窓口は存在しないため、貸主系は一般顧客と直接取引する事を前提としていません。
(仮に公募の窓口をHPなどで行っていたとしても、この場合は借主自体に不動産取引士的な知見が必要なので→意味合い的に「個人訴訟」に似た行為となり、知見の無い人にはあまりお勧めできない。)

というワケで、
■一般の方が接するとすれば『専属選任』か『一般媒介』か、大きくこの二つです

ところが、一般に仲介物件の場合、
管理会社情報も(契約内定までは)物件プライバシーの一部になりますから、顧客に資料を渡す時には(取引態様の記載ある)末尾の帯を切ったり、仲介会社の帯に付け替えられていたります。
なかなか目にすることが無い情報なのです。

retourでは物件抽出段階から、取引態様も判断基準としており、
仮に一般媒介の場合(複数社が募集しているケースが多いため)、一番信頼性高い管理会社を選ぶなどretour内で重要項目として検討した上で資料を出しますが、
一般の営業店ではそこまでやっていないのが実情だと思います。

●物件の【取引態様】自体はプライバシー保護に含まれていませんから、
資料末尾の帯が切られてわからない場合、
そのままですが
「この物件の取引態様は専任ですか?一般ですか?」聞いてみましょう
(偶然それが『貸主』だと、仲介手数料で揉めるのを忌避して伏せるってあるかもだけど←だったら予め判断基準として勘案してくれって事なんですけどね…)

●その辺聞き難いですとか、答えが曖昧でよくわからない時には、
「24時間管理サービスの契約がオプションにある」ものを『一般媒介』かな?
「火災保険の金額明示がちょっと割高」なものを『専属選任』だから(堅いの)かな?
のように考えてみる。
※絶対ではありませんが、そこそこ当っていると思います。
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”2階以上”(1階NG)にはあまり意味が無い

2019年09月26日

巷でよく知られる”2階以上”の記号は想像するに防犯性を意識したものだと思います。
確かにご実家などの戸建てを前提に考えれば空き巣の侵入経路は主としてベランダというか庭に面した掃出し窓の部屋となるでしょう(というか書いてるしりからですが「窓は掃出しより腰高のが防犯性高い」ことが推定されます)。

その関連でよく似たロケーションとなる共同住宅1階の防犯リスクをイメージする人もいるのだろうなと思いますが、
■そもそも警視庁統計などによると
・室内侵入窃盗などの犯罪は戸建てが共同住宅の4倍ほど多く、実は共同住宅に引っ越した時点で統計的には安全になるのです
・次に共同住宅の侵入経路や狙われやすい階層は
戸建て同様に1階窓ももちろんありますが、2階以上の部屋はベランダの窓が施錠されていないことも多く、且つ都会の場合共同住宅の裏口側には”だいたいブロック塀”があります。
もうわかりましたね、
ブロック塀の上からだと2階ベランダの方が狙いやすいのです。

ですから警視庁統計的には「1、2階」と同じカテゴリーとなっておりまして、
極論有意なほどの差が無いのです。
(※逆に言えば、ブロック塀の無い古築アパートで、腰高窓のバルコニーの無い設計の場合は1階より2階の防犯性は高くなる。)


■オートロックは”プライバシー管理設備”であって防犯専用設備ではありません
・そもそも人の出入りの後ろからついていけば(或は待ち構えれば)入れますし
・一部の犯罪者の間で”あるタイプのオートロック開錠方法が常識化しており”(ここでは書けませんがすっごく簡単な誰でもできる方法)、管理人常駐の分譲マンションで無ければ堂々とエントランスから入れるだけでなく、オートロックは周囲の目から中に入った犯罪者も守ってくれちゃいます。
・適当にインターフォン押して「宅急便です」だとか、「○号室のものですが鍵を忘れて」などと語ると”オートロック開けちゃう人”もいます(オレオレ詐欺じゃないですけど)
・且つオートロックマンションのがグレード高い事を犯罪者も知ってますから(同じ窃盗で捕まる可能性あるなら狙いのブツがあるヤマ踏むのが常識)オンボロアパートよりも狙うならダントツでオートロックマンションとなる。
・この場合(先に入っちゃってる前提になりますから)最初に狙うのは「最上階から」です
(オマケですが某野球選手の窃盗被害のように、オートロックマンションの場合玄関の施錠忘れる人もいるんです)
・加えて入居戸数の多い中高層マンションの場合「他の入居者が大丈夫なのか」という棟内リスクも存在します(この件は入居審査が事実上存在しない分譲マンションの方が微妙な問題を抱える)。
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ひとりぐらしビギナーの方への大都市リスクって(2)

2019年09月23日

それこそ”悪徳不動産屋”ですよ(笑
民間ですからそれを悪徳と言うのは違うかもしれませんが、
(需給バランスと業界知識の誤解からそうなってちゃったのです)
「営業判断」として接客時間を最短に成約を企図する彼らの判断はひとつの”ひとりぐらしビギナーのっリスク”を表しているのでしょう。

彼ら(TV広告なども積極的なターミナル営業店)が上司から厳しく指導される”何か条”はだいたい以下のようなものです
・女性客の方が賃料単価は高い(狙いは女性客)
・築浅オートロック、2階以上、フローリングはマスト
・広さよりスペック重視
・間違っても古築物件は見せない
 ↑
●重要なポイントは、NG判断の物件資料すら接客時に”見せない”ことです。
(偶然営業用Kファイルのマイソク資料にあったとしても”ボロボロですよ”と言って候補から落とさせる)

彼らは古築木造APなどの案内などしたら上司に叱責されます。
「(ある程度の賃料覚悟してる)お客さん迷わせてどうする(お前からして物件知識が無いってのに)」
 ↑
ハイ、末尾のカッコ書きが気になりますよねww
ええ、駅前ターミナル営業店の少なからずが「厳しいノルマのため接客営業が経験1年未満の素人であることが多いんです(で循環している)」
(※極端な話、RC造と鉄骨造の違いもわからないだとか木造APなぜ安いを説明できなかったり)


■冒頭説明のとおりで、こうなった経緯は誰が悪いってことが言えなくて、
「誤解からそうなってしまった」側面が大きいですね
(※問い合わせは無料が先行し過ぎて駅前ターミナル営業店の成約率は1割未満になってしまった←9割無駄足・実質1割以下営業←ここに営業ノルマですから。)

借主は賃貸契約の主体ですから(進学や就職する時契約する相手もめっちゃ調べるじゃないですか・仲介する不動産業はある意味進路指導のコンサル業だったりするわけで←ここも調べまくりますよね?)”自己責任の範囲はとてつもなく大きい”のです。
(この段階で”ネットで簡単”に決められる筈が無いワケで、、、)
反面、自由裁量権も大きいですし、一度契約した時の更新占有特権は借主側が貸主より遥かに優位です。借りる側にもホテルや旅館の予約の延長的に考えちゃっているケースも少なくないでしょう(不動産の契約は全然別物ですから)。
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ひとりぐらしビギナーの方への大都市リスクって(1)

2019年09月21日

■少なくともここは実体験込みでお話しできる「東京と札幌」を事例としますので、
例外的な地方都市が存在することもご容赦くださいませ。

地方お住まいの方は都会の一人暮らしと言えば粗暴な犯罪などを真っ先に考えるかも知れませんけど「繁華街の夜を避ければ都会は人の目も多く地方都市より安心なぐらいで」
過去記事でも時々引用している動画でお馴染みのジャーナリスト篠原常一郎氏の”チュチェ思想”の話じゃありませんが、駅前のどこかしこに存在する怪しげなカルト団体の勧誘だとか(都会だからこそ多く存在する)、大学生活における左翼活動の勧誘であるとか、新興宗教まで、
ホームシックに付けこむじゃないですが、むしろ自らひっかかりにいっちゃう話こそ都会暮らしのリスクではなかろうかと思います。

ハメを外して繁華街であるとか、怪しげなサークル活動もそうですが、
(※なんだか小学生に「お菓子くれるとか声かけられてもついていってはダメですよ」←これを大人になった若者にまた言わないといけないのかって残念な部分もありつつなんですが、、)

あんだかんだと、都会は「自ら進んで面倒事に巻き込まれるリスクが高い」のは事実。
(昭和のような”悪い友達と”系は逆に減っているのではないかしら)


■しかもひとりぐらしビギナーにとっての大都会には”何か刺激求めて”なる、若い人特有の若干いかがわしいと申しましょうかww、そんな欲求あって自然ですからね。
心理学サイト管理人的には、「むしろリスク取るならきっちり狙い定めて確信犯で」な助言のが適切かなと思いますね。

何故って勧誘する側もそんな欲求をあてこんでるから駅前営業活動となっているのでね、
(地域商店街の条例や紳士協定緩んだ時などは、駅前にホストクラブの勧誘なんてのが目立った時期もありましたから。)
営業活動やる側も狙いを定めて声かけているだろうと。

「大都会のひとりぐらし」なる記号がもうひとつの舞台設定として「何かあるだろう」って期待値にもなっていたりしますから。
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