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マンションの最適方位は”東”ではないだろうか

2019年06月23日

建築物の耐用年数にも関わると言われている。
正直言ってRC造建築の”南向ベランダ・バルコニー”は弱点となる。
(この弱点を回避するため高級建築では工夫もされてはいるが)
●ポイントはベランダバルコニー部分の”ヒートシンク効果”による温度変化
●ベランダバルコニーの確度によっては直射日光があたり放射冷却現象による温度変化
●降雨によるベランダバルコニー部分の防水管理
●ベランダバルコニー部分の洗濯もの干し可時錆などの問題
●ベランダバルコニー構造が暗に規定する掃出し窓の構造(室内・構造物への過剰な温度変化)

建築サイドが「合意があれば是非こうしたいと思っていること」
●事業ビルやホテルと同様にベランダバルコニー構造無しにしたい
●開閉を前提にしている窓はサッシ強度が降雨に対し十分とは言えないので、バルコニーレスの場合には軽い庇が必要である
●ベランダバルコニー無しが望ましいので、乾燥室などの共有ランドリールームが適切
●開閉を前提にしている窓には転落防護柵付の腰高窓が望ましい

言い換えれば、戸建て建築時の定説
(”南側に庭”があり、縁側を備え日照管理した障子で仕切られた和室が複数並ぶ設計)
【南向の住居】
主として南向きの定説は「庭付きの低層木造住宅」の場合に限った話なので、
RC造マンションの場合(高層階ならそもそも方位すらほとんど無関係)、

本来、無難に行くなら”東向き”が適切なのではないかと思う。
北向きでも決してNGでは無いが(窓前方の南面方向へ開けてることが条件)、
北向きって角度によってはできれば避けたい西日が横から入るので、そこから逆算しても東向きが理想となる(心理的にも朝の日光で目が醒めることは体内リズム調整効果がある)。

●逆に言えば
タワーマンション含む「西日対策」が言うほど話題になっていないことのが問題な気もする
→続きを読む

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本来「安易に引越しすべきでは”無い”」(引越ししない選択)

2019年06月12日

同カテゴリ前回記事でちょっとふれましたがこの話には以下が関係しています
>賢い大家さんなら減価償却計上しつつ改装積立も行います。
>※ちょっと話それますが平成時代に「原状回復敷金返却紛争」が起きたケースって、ほとんどが築年数の浅い住居と、短気解約契約者との間で起きていたのです。



不動産経営の長い大家さんなら、
「賃貸契約書は圧倒的に契約者有利の特権で安易に解約することの意味がわからない」←だいたいこういう判断盛っています。
理由は説明するまでも無く、
「賃貸住宅は、長期間の資産借入れ契約」なので『半ば住宅ローンも同じ』なんです(金利に相当するのが賃料みたいな→故に賃貸住居でも所得・勤務先審査があるんです)。
その部屋に決めた判断が契約者合理的であるなら、有利な条件での借入れに成功していることになるので(しかも事実上の強制更新権があるので”永久とは言いませんが長期占有”の特権もある)、
有利で利益をもたらせている契約を「あっさり捨てる(解約する)理由」がわからないのです。

●契約者から言えば、ローンの借換え的な意味が引越しとなるので、
更に有利な条件のローンが組めるのであれば”アリ”でしょう。
しかし、なんというか漠然と「更新も近いので引越ししよう」みたいな理由が合理的なものには思えない話で(確実に自腹コストが発生する)、
 ↑↓
わかりますよね?
自己責任で自腹コストが発生しているのに、少しでもこのコストを大家さんにおっ被せようと思うため、正当な原状回復請求であっても「交渉してみよう」ともめごとになりやすいと、

※しかも上記タイプの契約者さんは「内部造作や設備の減価償却の概念をほとんど理解していない」
●契約年数が短いほど→残存価値は高いので、仮に現状回復費用の請求する場合「請求額は多くなる」
●逆に、契約年数が長いと→減価償却により残存設備価値は自然損耗となるので、仮に現状かう服費用の請求がある場合でも「請求額は少額となる」
(長期契約後の解約の場合”原状回復請求が無しになる場合もある”)
 ↑
上記読んでいただければ、
「築浅志向で、短い契約年数で解約する契約者さんが解約時にもめる事が多くなりがち」という構造がご理解いただけるかと、
(更に借り手市場の経済状態だった時に、同問題が頻発し、そこに売名目的の記者やライターが参入し、、、とういう顛末です。)

■一部に国交省ガイドラインをベースにした東京都賃貸住宅紛争防止条例(通称:東京ルール)により敷金の返却が義務付けられたと勘違いしている方いるかもですが、
必ずしもそうではありません。
国や都は「退去時のクリーニング費用請求の特約を認め」「暴利となる(破損個所を超える修繕)現状回復は認めないが、フローリングの傷や木質部分へのネジ(昔は可だった)などを原状回復可能と認め」「過度な喫煙におる壁紙の汚れやニオイの原状回復も明示した」ため、

管理きっちりしている会社なら、ひょっとして以前より請求額が’高くなる場合もあるでしょう。
(勿論、昔のように一律に退去時に事実上敷金から差し引くような計算はできなくなりましたから《どちらかと言えば条例施行後は個別請求》、敷金2の物件はほとんど見かけなくなりました。)

賃貸条件が整理されたという意味で(勿論悪質な大家さんの請求事例も防げる)、
『東京都賃貸住宅紛争防止条例』の判断は正しいと思います。
意味合いとして、
「何か昔は悪い大家さんばっかりで不正請求が行われたので紛争が起きたんだという”事では無い”」


●話は戻りますが
賃貸住居の内部造作は6年更新で約9割損耗の判断が一般的です。
また、(綺麗にお部屋を使っている場合は別ですが)
税務所の判断そのまままに、6年で随分造作がうたびれたなと思えば「同じ賃料なのに、借りている造作の資産価値が下落している」のですから→相対的に賃料が上昇したのも同じなので(←故に時々長期契約者の更新時に大家さんから”賃下げ”の打診がある場合もあります)、
 ↓
引越しを検討する最も合理的根拠のある年次は「約6年〜10年」となるのです。




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やっかいなポイントは築年数でしょう(2)

2019年06月05日


室内の設備や造作の状況も「必ずしも築年数に比例”しません”」

たとえば、礼金などで借主有利な通称「公庫物件」などの場合(大家さんの賃貸条件が縛られていることもあって保守費用が苦しく)築年数浅い物件なのに室内造作が老朽化したままの部屋もありますし、図面資料にはリノべーションと謳っていなくても、築年数に関わらず「定期的に老朽化設備が改装され募集時はどの部屋も室内造作が綺麗な物件」も存在します。

●どうしてそうなるのかと言えば、これも簡単な話でして
不動産賃貸運営は利回りを収益とする資産運用です
賢い大家さんなら減価償却計上しつつ改装積立も行います。
税法上室内造作はおおよそ使用10年で全損耗扱いとなるので、
「10年目途に全面リフォーム」という運営が、リノベーションって言葉が登場する前から管理のしっかりしている物件では”常識”でした。

加えて、前項でも述べましたが(工務店さんの見積もり時の単価が同じでも)木造と非木造では改装工事の難易度が大きく違ってくるため、割安な古築木造アパートの内装がすこぶる綺麗なんて話も珍しくないのです。

更に昭和の部屋不足の時代と違いますから(当時は内見できてよかった1件目で即申込など普通だった)、内見は複数候補で行われるのが一般的です。
他室と競争になるのですから、室内造作の綺麗さで負けることは空室管理・募集競争力の点で大きなリスクになります(仮にその失敗で半年空室になってしまったら?と考えてみてください)。

堅く、クレバーな大家さんなら
有力な運用ノウハウとして「10年目途に全面リフォーム」に行きつくんです。

●大家さんの財務状況からみても、
安定継続更新入居者が10年更新で暮らした部屋となれば「改装費用の積み立て体力も十分」です。
それに比べて、
築年数重視の契約者さんは(自分が暮らして築年数を重ねますから)、解約が早い傾向もあって(また次の築浅へ)大家さんの改装積立が安定的に運用できないケースも少なくありません。

(※ちょっと話それますが平成時代に「原状回復敷金返却紛争」が起きたケースって、ほとんどが築年数の浅い住居と、短気解約契約者との間で起きていたのです。)

つまり、築年数の浅い部屋なのに室内造作がかなり劣化しているケースも少なくないのです。
 ↑
こういうった部屋の内見が続いてしまうと、築浅希望の需要者は失望感から「新築しか無い」のような悪循環に至り、ますます賃料想定が上昇してしまったり、、。
→続きを読む

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やっかいなポイントは築年数でしょう(1)

2019年06月01日


ここの判断で一番大きいのが耐震性かなと、
(RC造はビンテージクラスであれば旧基準でも下手すると現代作より強固なので例外としても)
築年数の古い「木造と鉄骨造」の耐震性能が弱いのは”事実”
更に築30年を超えるような鉄骨造建築は必ずしも”多くない”ので、
この論議の主役は
1)「古築木造アパートをどう考えるのか」
2)RC造マンションの耐震性能評価
だいたいこの2点です

●木造アパートの件からいきましょうか。
古築木造アパートの場合低層小規模住宅が主となるため、地震で身の危険を感じた時には早期避難をベースに考えることになりますから(避難も容易)、火元やブレーカーなど避難の段取りをしておくことが重要となり、そこを踏まえて廉価な賃料で暮らせますよという存在になります。
(構造的には古築木造モルタル建築ですね)
木造は改装工事も容易であるため、リノベーションを経て驚くほど綺麗な木造も存在しますし、背景踏まえて選択する場合、非常に有力な存在です(日本建築なのでB・T別も多い)。

※ちなみに現代作である木造2×4住宅の耐震性は鉄骨造に準じるものなので避難優先で考えることの無い耐震性を備えている。


●前述のように往年のビンテージクラスRC造建築は(その中最強なのが霞が関ビル)、当時は「建築基準の倍の強度で建てる」とかごく普通の事だったりするため(逆に現代は基準値ギリギリにコスト計算していたりする)、下手な現代作より強固だったりします。
建築内容が良ければ理論上コンクリートは無限に強度を増すため、RC造マンションの場合「築30年選手あたりからが”本物の性能”」なんて話もあるぐらい。
 ↑
勿論【ここ重要】それが可能なのは(底地評価が高い=当時から上物の建築の融資を余裕で受けられる)底地評価の高い都心建築の場合となります(故に名の知れたビンテージなら尚安心)。

故に郊外に何故か存在する”再開発型のRC造”には疑問も残るんです。
(底地評価から資金調達が容易では無いため)
(逆にいかにも資産家豪農の大家さん個人が建築したものは安心←大家さん自身に資金力がある)
十分な物量投入で建築されているのだろうか?
加えて「郊外のRC=将来値下がり幅も半端無い」などなど、別の意味で考えてしまう部分があるのです。
(ここ湾岸の高層タワーにも言えることですが)
低層木造と違い、もしもの事があればマンションは規模が大きいため避難も容易ではありません。

特に設計上ピロティー式で1階に駐車場のある建築は阪神淡路の時にも問題が多く出た事が確認されています(同タイプの建築は素人目でもある程度見たままで強度わかるので)、内見などの時にしっかり確認しておけば心配無いでしょう。

●逆に言えば開発の歴史から
「往年のビンテージRC造は都心にしか無い」とも言えるのかもしれません。
→続きを読む

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場合によっては郊外の方が賃料高いことがある

2019年05月29日

HPコンテンツに同様解説ありますがこのブログでは具体的な話をコツコツ書いてみよう
新カテゴリ:「間違いだらけの部屋探し」です
第一回的に、賃料相場の話にしようかと
「場合によっては郊外の方が賃料高いことがある」

賃料と言えば「賃料とは投資利回りのことですから資産価格と比例関係にある」←ここに尽きます。
仮に一般的な同条件の土地を借りるのであれば、賃料は地価に比例しますが、
賃貸住宅は「その条件が大きく違います」
条件の違いが”資産価格の違い”としてどのように変化するのかを考えれば、賃料を推測する事ができるのです。
・築年数(木造は耐用年数短い代わりに大規模修繕も容易)
・建築基準上再建築不可(接道状況)
・旧法借地権(事実上の無限更新、古い商店街に多い)
・中古マンション相場動向
・建売戸建ての底地個別評価(旗型でワンランク落ちるなど)
・大家さんの傾向(ドライな都心投資目的オーナーから郊外の農地転用相続税対策まで)
・地域の中小有力工務店有無(改装ノウハウや工事単価の差異)
 ↑
これだけ変動要因があるのですから、
「地価相場そのままに、郊外は都心より賃料が安いとは”言いきれない”」のです。

■確かに地価相場を離れる個別の賃料設定物件は、
その時点で母数が少ないですから=「築浅なユニバーサルタイプを平均的に探す」パターンでは【発見できません】。

結果として自然と、
「築浅なユニバーサルタイプを平均的に探す」=賃貸ビギナー
「個性的な割安タイプも網羅するなど個別に探す」=賃貸ベテラン
のような分類になっておりまして

賃貸ベテランの方は、想定外な割安な賃料でド・都心に住んでいたりなどの現象が起きるワケです。

そのため(ビギナーが必然的に損する仕組みとなっているため)
言い換えりゃ悪の元凶は「築浅なユニバーサルタイプを平均的に探す」って”探し方のパターン”に尽きるんじゃないかと、
そのためにHPで始めたコンテンツが「間違いだらけの部屋探し」だったのでした。


<次回「間違いだらけの部屋探し」へつづく>



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詳細はサイドバーコメントリンク説明参照

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