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昨今の流れって技術的に便利になっているのでしょうか

2017年06月10日

昨今の新技術ってなんとわなしに”中途半端”に思うのです。
技術の進歩に応じたものだというのはわかりますが実戦投入早すぎないか?
みたいな

地味な軍事技術で恐縮ですが(学生時代はガンマニアだったものですから)、
カートリッジレスの自動小銃が研究された時代がありました。
(実際に独HKにはG11という実機もありましたし、自衛隊技本も研究していたそうです)
銃の世界には「オーバーエンジニアリングの悪癖」なんて言葉もありますが、
新技術だからといって果たしてそれ便利な事かと、その導入はかなり慎重なんですね。

英国やオーストリアが先行導入した(後に仏も続く)自動小銃のプルパップスタイルも(弾倉がグリップ後方銃床内部にある構造)失敗作扱いになっています。
名機とも呼ばれたサブマシンガンのイスラエルウージーもサブマシンガンだから弾倉をオートマチックの拳銃のようにグリップ内に装填する合理性がありましたが、精密射撃には向かないため(伏せ撃ち姿勢がとれない致命傷がある)設計意匠として定番化することはありませんでした。

カートリッジレスの自動小銃に至っては開発段階でダメが出ます。
(取扱いやら安定度の点から)
技術者としては「19世紀から基本構造に進歩がないとか我慢がならない」気持ちはわかりますが、そういうことってあるのも現実です(45口径の1911ガバメントなんてすっごい長寿でした)。

大型の銃砲に至ると有名どころに米国や自衛隊技本が研究している「レールガン(電磁砲)」があります。まさか私はレールガンって旧来の銃身で打ち出す設計で研究されていたとは知らず(リニアみたいなレールから打ち出すからレールガンなんじゃなかったの?)、
米国のレポートによると、
「レールガン用に開発した高速飛翔体(銃弾)はその有効性が確認されたが、肝心の打ち出し機構である電磁砲に意味があるのか疑問が残り、高速砲撃時に銃身が過度に高温になる問題もあり(当たり前だっちゅうに)、通常の火薬式一般砲台から高速飛翔体を打ち出しても効果に大きな違いが無い」
という現状らしいのです…。
(ちなみに日本の技本はその開発が大きく米国から遅れ、現状の開発も米国との共同開発を狙う基礎的なものと論評されていますが、リニアモーターカーの技術がレールガン開発の根幹技術に関係しているという噂もあります。)

技術屋さんのための技術では実用性からナンセンスにもなります。
軍事面において新技術は常にシビアな判断が求められ(最終的にはバトルプルーフされるまで信用されない)、日の目を見ない新技術は山ほどあります。
「大発明の裏には、無数の技術的には同水準のバカ発明がある」←なのではないのかしらと思うのです。
→続きを読む

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GWとお盆と正月はお部屋探せない期間です

2017年04月29日

業界事情そのものですが、
仲介調査も管理会社の営業日に倣う形になります。
仕組みは簡単な事情でして、
この業界は2月から3月末にかけての『春のシーズン』に多いところで年間売り上げの30%が集中するとも言われています。

そしてこの繁忙期は休日返上や残業含めて大変な事になるためその代休含めて、巷が連休で行楽シーズン期間に合わせて大きめに休業期間を設ける例が多いからです。
特に、仲介営業の場合「内見候補が複数管理会社にまたがる」ので(内見は一度に全候補見て比較するのが常道ですから)「予見できない管理会社の休日可能性のある期間をお勧めしない」事になり、
簡単に言うと、GWとお盆とお正月は前後期間も含めて「お部屋探しが難しい期間」となるのです。

その反面調査エリアの相談や、相場調査を含む国交省のDATAベース検索は「空室状況の変動が少ないのでじっくり行うことが可能」ですから、
引越し予定は今すぐでは無いが、調査前に確認しておきたい相談などには適した期間になります。
上記はweb対応に限られた話なので、受付可能性はマチマチになっちゃいますけど。


仮に、問い合わせ自体休業の場合でもこの期間を有効に使う方法があります。
いずれにしてもGWなどの連休前は各社業務的にも一段落しているケースが多いので、そこで地域の相場や推薦駅などの地元情報を連休前に問い合わせして、連休期間にじっくり候補駅の現地偵察を行うのです。「部屋よりも街」って要素大きいですからね、
東京の場合一度も降りたことの無い駅無数にあると思います、
思いもしない街の相場が安かったり、貴重な情報が得られる筈です。
街歩きが好きな方なら、そのまんま散歩になりますし、
旅行や帰省で街も幾分空いてますから移動も楽だったりします。

ちなみに
「思いもしない相場の安い街」の探し方ですは
「自分でもにわかに思いつかない知名度の低い駅」に尽きます。
(一概に都心との距離に比例しないところもポイント)
東京メトなどの「路線図とにらめっこ」がお勧めです。



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右派の論議に「豊洲の安全論議」を勘違いしているとこがある

2017年04月06日

前に豊洲関連のテキストあげましたが、
最近右派の論議に、
「科学的には安全圏だ」
「いや築地の方が汚染されている」
なんて話が盛んに出てきていますが、一見合理的なようで肝心なところ勘違いしているので補足しておきます。

■築地の土壌汚染の実情がどうであるとか、
ここは「長年取引を続けてきた実績により、好むと好まざるに関わらず”既に安心がプルーフされている”」のです。←マーケティングで言うところのブランデングの確立ですよ。
(コンクリの下にやれどんな毒物があるとか抜きに)
『共同幻想』論など保守思想の合理性論議に似たものです。

■これに対して豊洲は、
石原都政の時に表面化したトンでも級の汚染があって、
(その土地の上に市場を作って風評被害も無く盛業となった実績の無い土地なのだから)
少なくとも”問題もトンでも汚染が除去できたのか”を確認するために、市場関係者などと交渉する中で厳しい基準を設けたワケです。
その意図は「完全にトンでも部分が取り除けたのか誰にもわからない」からです。
地下水などを”法的規制以上の基準で検査し”、基準をクリアすることで「たぶんトンでもがまだ隠れているとか無いよね」がある程度の信用度で担保できるだろうって話なワケ、

■現状の豊洲が問題なのは、
過去8回だか7回だかの検査で出ていない数値が(盛り土や地下空間の問題もそうだけど)、どんどん検出される数値が上昇しているワケですよ。
数値の低かった過去の検査の信用性から、現在上昇している理由まで、それを明解に説明できる状況にも無い。
この上昇がどこまでいくのか?ひょっとして除去できていないトンでもがまだあって(今は大丈夫かもしれないが)数年後にドカーンと表に出てくるとかしたらどうすんのって話なんですよ。
これが市場関係者の移転反対派の根拠なのであり、

築地は何十年にも渡る盛業によりこの点がプルーフされている
「築地の土壌が綺麗だとかアスベストがどうしたなどの問題があったとしても」←ここがポイント。
同じ基準を適応するなら?
豊洲も(法的基準内OKの判断でもよろしいが)何十年間に渡って計測し続け「安全圏内で安定していたね」を確認するより方法が無い。
まさかそんなことはできないよねって事で、
「じゃあ豊洲は特別に厳密な基準をクリアしたら」ってハードルを(短期の検査で同様の安全性を証明するために)便宜的に設けたワケです。
 ↑
この便宜的な判断こそが、正に政治であり民主主義により設定された(安心とされる想定基準)。

今更、やれ科学的には安全だって話をするのであれば(安心とされる便宜的な想定基準設定は無意味となるだから)、安全委員会とやらは、政治決定された特別に厳しい基準なんて「最初から実現不可能だ」と答申してなくちゃいかんわけ。
その時そういうダメ出しがあるのであれば、
過去の経緯から「現在の土壌改良工事の信用性はその程度という話だから豊洲は無しだ」と、当時結論出ていた事になりますからね。
 ↑
これひっくり返すのであれば「当時の環境基準とやらはやりすぎでした。現状で十分安全ですを公約に(加えて目標とした環境基準とやらを目指して行った土壌改良工事は背任行為に等しい・民間なら株主代表訴訟でしたねと)」選挙で過半数なり知事選に勝利するならりしてからやってねと、

■科学的には安全だとか、築地の土壌も汚染されているなんて論議は、
「やっぱり(汚染除去は)この程度までしか無理でした。でも安全範囲内だからいいじゃん」って域を出ていない以上、論議の流れの整合性を欠くんです。
そこが保守系論者は勘違いしてます。

たとえば(現状の築地は歴史でバトルプルーフされているから置いておくとして)、
新規に鮮魚の市場を建築しようと思って土地を探そうとする場合、
地元地権者などから「ああ、ここは伝統的に水か綺麗な土地で」などのバックグラウンドを重視しますよね。
「ここはダメだよ、すっごい汚染で」な風評でお馴染みの土地にわざわざ進出しようと考えるトンチンカンはどこにもいないでしょう。
●「どうしてもここでなくちゃいけない事情があるんです(汚染除去費用はナンボでも出します)」
という事になったから、
「だったら、建築基準として《ここは伝統的に水か綺麗な土地で》水準の検査をプルーフすること」
って判断となったのであり、その決定が石原・猪瀬・舛添・小池4知事選挙の民主的結論です。

話の流れを取り違えちゃいかんですよ。
(現状に困っているのはわかりますけれど、不動産評価という目線が欠けているのではないかしら。)



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30平米超えとミニマルコンパクトの類似性

2017年03月09日

実は似ているこの両者。
私の造語で「夢の30代シングル9万台30平米越え」というジャンルがありますが、
ほぼ意図している内容は30平米超える1Rストゥディオ「キッチンも室内側にあるLDKタイプ」です。ミニマルコンパクトな1Rも優れた設計の部屋は「LDKとの対比で言えば寝室付きDKのような」ストゥディオになります。代表例は黒川先生の中銀カプセルになりますからキッチン無いよって話にもなるかもしれませんが、この場合は「寝室にバスルームが付いているような」1Rとなり、
意図しているのは居室の利用目的がマルチパーパスとなっているところです。

床面積利用率の最大化という効率性もありますが、
なんといってもかゆいところに手が届く便利さにその主眼があり、
二人入居以上ならやれトイレは離れた方がいいとか、キッチンも独立した方がいい状況もあるでしょうが、シングル限定の場合(お手本はホテルのシングルになりますから)やれ珈琲飲むのにいちいち別の部屋に移動するのも面倒ですし、前述後者の場合トイレやバスルームも近い方がベターなだけでなく空間が狭ければ室温との差が少ないので快適です。
高齢者向けの介護付き高級ホテル風施設などの場合も類似した設計意匠になりますわね。

■要約すれば
この世に照明のリモコンなどなかった時代、蛍光灯の紐を伸ばして寝たまま点灯消灯できるようにやったものじゃないですか(笑
(現在の私の部屋の照明にも追加の無精紐が付いてます)
●この無精紐の長い奴が30平米ストゥディオで、短い奴がミニマルコンパクトなんですよ。
思うに家財のサイズが違うだけで、レイアウトは両者似た感じになると思います。
 ↓
セミダブルシングルがスリムシングルに、デスクトップがノートPCに、バラコンオーディオがウエアラブル音楽再生器やUSBスピーカーに、コート・ジャケット重視がシャレたTシャツ重視に、輸入肘掛け椅子が将棋中継でお馴染みの脇息(きょうそく)に、二口ガスコンロが電子レンジ使いに、大型冷蔵庫は近所のコンビニが冷蔵庫代わりに、、などなど。

私がこのブログで都会生活において『ミニマルコンパクト』を推奨しているのは、床面積狭くでも可にまとめれば賃料を大幅に安くでき、リビングとしての狭さは近所の喫茶店や公共図書館を居室の延長上として活用すればよいという考えです。
貧乏学生時代なら「部屋で食べるのはトーストだけだからキッチンなど不要、夜は近所の大衆食堂が俺のDKだから」みたいなのあったじゃないですか(笑

●勿論、部屋は広々使いたいが光熱費も効率よくって考えれば間取りDKが正しいですし、
賃料9万台から流して考える場合、30平米1Rストゥディオの母数の少なさから大型1DKやコンパクト2DKも視野に探す方が無難だったりもします。
故に「夢の30代シングル9万台30平米越え」な時には間取りを特定していないのでありましてww
(ミニマルコンパクトの場合は逆にどうやっても1Rですから)

話を「30平米超えとミニマルコンパクトの類似性」に戻します、
この類似性って店舗の場合にも適応性あるのではなかろうかと。
(店舗で言えば二人入居に相当する「従業員を別途雇う営業スタイルなら最初から10坪以上必要」となるので、この場合店主シングル営業店舗の想定です。)
10坪店舗の場合カウンターキッチン的な効率的設計が必然でしょう、
更にミニマル店舗なら接客導線が短いので実に効率がいい。
収益が箱に依存するものでもありません(コンパクト店舗の場合賃料も安い)。狭い店舗経営を考える場合「いかに高級感を損なわず10坪店舗企画の時より単価の高い構成が可能となるか」を考える事になりますが、接客スキルの高い店主の方なら顧客との距離感の近さも武器になります。

(ボックス席のアメリカン喫茶はシングル掛け席のエスプレッソ喫茶へ、ケーキ屋さんはチョコ菓子屋さんに、ラーメン店は飲茶店へ、飲み屋さんはショットバーへ、などなど)

あくまでも類推ですが、
「10坪シングル店舗で盛業できる方なら狭小店舗でも経営成功する可能性高い」と思うのですよ。
その内容に(箱としてのマルチパーパスな)類似性があるからです。
勿論「厨房と客席は別(保健所法律的にも)」ありきなら最初から10坪以上で複数室に分かれた設計となる(後者の場合なんだかんだ他に接客従業員のいるスタイルが思い浮かびますからここも住居と同じ対比になります)。

部屋探しって、なんとわなしに「17u1Rより19u1R、20uより25uB・T別、30u1Rより45u2DK」のように床面積に応じてリニアに生活や居住性が豊かになるものだと思い込んでいたりしますが、必ずしもそうではないのじゃなかろうかと、私は思うのです。
(そんな事言ったら、世界最強の車はハイエースで高級なコンパクトカーはこの世に存在していなかったでしょう。)



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近所の100円ショップ閉店がなにげに痛い

2017年02月24日

貧乏自慢をしようって話ではありません(笑
小さなお店でも「なんとなくいつまでもそこにあるような気がする」ってのが人の心理でもあります。このような錯覚は賃貸部屋探しにもあるもので、
「お隣はどんな人ですか」なんて内見時には聞いちゃいけないし管理会社担当も答えてはいけない事項になりますが(プライバシー保護のためなので契約後となれば微妙に管理方針も変わる)、
やはり気になるポイントではあります。
しかし、明日解約して次の入居者は誰って事になれば聞いても意味ありませんよね(笑
(故に入居者内容の信用性は「入居審査は厳格か」で判断するのが筋論)

人間の心理は不思議なもので(自分が新参者として今内見しているって時なのに)お隣の入居者が解約して退去する可能性はあまり考えないものです。
同じように、近所の店舗ってなんとわなしに「きっといつまでも存在している」かのように思ってしまったりします。
近所のお店が唐突に閉店すると、たいして行ったことの無い店舗でも「あれ閉店しちゃったんだ」などと思ったりします(何気に変わる事が無いだろうと思っちゃっている証明ですね)。

実際定期的に利用している店舗が閉店ともなれば「想定外だよ」と思ってしまうのが人間です。
考えてみれば「ここはレジも空いていて使いやすいよね」なんて状況は店舗経営側からすれば決して喜ばしい状況じゃありません。
営業的成功が必ずしも利用者の利益と比例しないって事でもあり、
●「そういうニーズがあるから高級店は存在するんだよ」って落ちです。
店舗と利用者は利便性を巡ってせめぎ合いしているのですから、なんとも難しいものです。

しかしアレでしょう。
「100円ショップの高級店」これは概念としてあり得ないですから(笑
近所のお店が閉店しちゃうとなにげに痛いのでありますよ。
大手の同ショップには「100円以上の商材も取り扱っている」パターンも拡大しているようにも感じますから、そこが100円ショップの高級志向って事になるのでしょうか?

東京であればひとつのお店が閉店しても、ちょっと歩けば別のお店もあるじゃないかって事なので、地方と比べればはるかに恵まれているのですが、
その反対に東京の暮らしは住居の広さもあって、頻繁に近所のお店も利用しつつの一面あります(極端な利用法は自宅に冷蔵庫を置かずにコンビニを冷蔵庫代わりにするとかねw、部屋探しの条件で「近所にコンビニありますか」結構重要ですもの)。

近所のお店閉店で右往左往する状況も東京ならではと言えるのかも知れませんね。


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期待される一戸あたりの平米数増加

2017年01月26日

このブログでもそうですが、先日retour&の方でも紹介のとおり、東京に限らず空き家問題や賃貸物件空室率の上昇傾向が顕在化しています。
更にこんな報道も
賃貸住宅  内閣府が「バブル」警鐘 相続税対策で着工急増
http://mainichi.jp/articles/20170125/k00/00m/020/106000c?ck=1

(一部抜粋)
けん引役が賃貸住宅だ。日銀のマイナス金利政策を受けた低金利で建設資金が調達しやすくなる中、15年1月の相続税増税後の節税対策として賃貸アパートなどを建設する個人が増加している。16年1〜11月の累計着工戸数は38.4万戸と15年1年分(37.8万戸)を上回り、08年以来の多さとなっている。

内閣府は今回、老朽住宅の更新や世帯数の増減などを考慮した賃貸住宅の潜在需要を試算した。すると、14〜15年は各40万戸前後と実際の着工戸数を上回ったが、少子高齢化の進展で16年以降の潜在需要は35万戸程度で推移するため、着工戸数が潜在需要を上回り続ける可能性があるという。


東京ではワンルームマンション建設禁止条例などこれまでも(人口対策や)狭小住宅問題への対応が知られてきていますが、
記事では豊島区の「ワンルームマンション課税」の話なども紹介され、市場ニーズに合わせた「シングルでも30平米以上」的な方向性を示唆する内容になってます。

というか空室率にあるように、戸数が供給過剰なのですから「一戸あたりの床面積の拡大」無しには市場は均衡しません。retourに書きましたが木造アパートなどの採算悪化した物件も即大胆な賃下げするワケにもいかず、一度転売され収益計算の母数が変化しなければ賃下げには至らないのです。
この時に部屋数を減らし床面積を拡大する改装が行われ、
更に自治体の賃貸住宅補助が出れば、着実に供給過剰は抑制され潜在的資産デフレも解決します。

話の胆キモは「自治体などの賃貸住宅補助」だと思います。
国がやるならそれに越した事はありませんが、地域で相場が大きく違いますから地方自治体に補助金付ける方式が最も適切でしょう。
これ経済政策にもなりますし、格差解消政策にもなるので、政府も検討いただけないでしょうかね。
シンプルでわかりやすい政策だと思うんですが(これまで各種減税策など分譲購入する世帯だけに補助が出ている不公平がありましたから)。

『ミニマルコンパクト』を推奨している私が言うのもアレですが(笑
東京都で言えば、現在一般的なシングル向け住居の広さ「18〜20平米」を「25平米以上」と目標設定し政策を打てば”資産価値保全政策”でもあるのですから、大家さんも入居者にも効果的な民間主導政策になります。
是非やるべしです。


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