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ブロック塀の危険性はこのブログでも過去レポートしたのですが、、

2018年06月28日

痛ましい事故で残念です。
先日の大阪地震でブロック塀倒壊により死傷者が出たとことですが、このブログでも過去記事で「基礎に構造に含まれない附属物としてのブロック塀の危険性」取り上げていたのですが、、
報道によると、過去記事の見解と同じで「基礎構造とリンケージしない塀は生垣やスチールネットフェンスがベター」の判断であるようですね。

生垣などのメンテナンスを考えれば、樹脂製のフェイク竹塀などもありますので、それほど高いコストかからずに設置できますが、現状ブロック塀が敷設されている場所は「その取り壊し費用」が改修のネックとなっているのだろうと思います。
地震国家でありながらここは盲点でした。
(確かに大きな地震はここ20年30年で増加している感覚あるので、昭和の建築物ではあまり意識されないポイントだったのかも知れません。)

■ブロック塀に関しては防犯上からも好ましくありません
うっかり勘違いされがちなのですが、
城攻めの防衛籠城戦をやるワケではありませんから、外塀には直感的な強度は必要ありません。
(前述のように入っている鉄筋の構造強度的にも見た目ほどの強度も無い)
事実ブロック塀は手がかり足がかりになりやすく、典型的な2階バルコニーなどへの侵入経路となっており、むしろ空き巣目的に都合のいい強度になってしまいます。
加えて、一度内側に侵入してしまうと外側から全く見えなくなる点も問題です。

(1階部分の防犯性は「掃出し窓としない」「適正な位置に防犯柵の設置」の方がはるかに有効で、採光を優先させるならハイサッシュの方がはるかに効果的。)

更に1階室内側からの美観上の点からも外壁ブロック塀は好ましくないため、
国会でも論議になりそうですが、
●防災上の判断が求められるものに関しては、補助金を付けても改修を進めるべきでしょう。



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部屋が片付いていないと免疫系(抵抗力)が落ちる説

2018年06月23日

トンデモ系に属するあの武田教授の説なんですが、
「確かに一理あるかも」と思います。
勿論、乱雑に散らかっている様であっても当事者には規則性のある意図した配列である場合もあるので、客観的に見て片付いているか否かの意味では”無く”、
「あくまでも主観的に室内が散らかっている様なのか否か」がポイントです。
(免疫に関して詳しい説明なかったようで、確かその原因を”ストレス”としていたのかな?)
 ↑
この話、重要なキモがあります。
ひとり暮らしなら主観そのままで問題が無い。
やっかいなのは、二人以上・家族で同居の場合です。
後者の場合、客観的にも片付いていなければならないだけで無く、形ばかり綺麗になっているだけでどこに何があるのか当事者にわからかったりすれば(隠されているのも同じなので)、違う意味でストレスになってしまいます。


■二人入居以上で「片付いている感」のセンスが共有されていれば1Lで無問題ですが、
見解の相違がある場合には(各人の部屋を割り当て可能な)2DKのがベターとなるってワケです。

昭和サラリーマン時代に「書斎がある家が夢」みたいな世界があったのも同じ理由でしょう。
考えてみれば、インテリアのセンスすら入居者のストレス値に関係していると考えるべきですからね。
いずれにしても(どのように利用するのかは置いておいて)、
収納が多くて困る事は無いんだなと、
●重要なポイントですが
昭和の門出には「自分の箪笥を持っていく」なんてのありましたよね?
収納と聞くと、室内造作の収納の事を意味しているとうっかり思ってしまいますが、常に設計に依存するのというのも問題です。
「自分の収納家財」ってのは持つべきものなのではないか?
(昭和にも「書斎は無くても自分の机は欲しい」とかあったのじゃないかしら)

ひょっとしてですが、
心理学的にも「お気に入りの収納家具」があるとメンタルヘルス上もベターなのかも知れません。
(ひとつぐらいは贅沢しても人生トータルの健康に寄与してお釣りくるかも。)



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東京の賃貸MS相場が下がらない感

2018年06月08日

全般的という意味では無く、
●所謂手頃な7万円〜8万前後のシングル向け主力な物件相場が高止まりしている状況です。
何故なのかちょっと掴みきれないので考えてみたのですが、、
この価格帯は適合世帯母数も多いため、大家さんの意識として「高過ぎるのか偶然契約に至らないだけなのか」はっきりと分かり難いのも確か。

確かに都心部のオーナーチェンジ投資向け中古マンションの価格は上昇傾向のままで(かといって現行賃料は上げられないので)、利回りはひたすら低下傾向にあり「ほとんど利益が確保できないほどの水準に低下しており」←ここだけ見れば賃貸物件の相場が上昇したら”おかしい”んですよ。

ところが、この春から現在までの7万円〜8万前後のシングル向け主力な物件(特に新築や築浅)の動向は春のシーズン終わっても「え、この賃料で募集かけているの?」と思ってしまうような割高な物件が多数存在しています。
アベノミクスによる好景気により春のシーズンの引越し需要は年々伸びているので、適合性から言えばこの時期引越しの階層が「7万円〜8万前後のシングル向け需要」と考える事できますから、
春のシーズン期値上がり感が例年にない水準になるのはわかる。
 ↓
これが通常は5月あたりでガクっと需要が落ち込むので、次々条件変更となる筈なのですが、
新規登録物件含めて、下がってきた感がまだ無いんですよ。
(サンプル的には限られているのであくまでも感触に過ぎませんが)

■勿論過去にお伝えしているように
・現在東京は郊外から都心部への人口移動が継続しているため、特に郊外の木造アパートの空室率が目立つようになっていること(木造APは今でも割安感大)
・事務所物件の空室率が(好景気により)明らかに低下し地方都市含む都心部・県庁所在都市でオフィース不足が始まっていること
・そして、今年の春の引越し需要の統計DATA

かといって現代日本は人口が増えていませんから(てか人口減中)、世帯総数の判断はともかく「賃貸住宅の需給バランスのファンダメンタルにはそれほど大きな変化は無い」ので、どこかで空室率に耐え切れず値下がり調整しなくちゃいけないのですが(デフレという意味では無くて春のシーズンとの対比における”調整”)、

「求人倍率」などの関係から、想像以上に都心・都市への人口移動が”通年規模で”多くなっているのでしょうか(この辺の統計はまた来年の総務省あたりの発表待たないとなんともです)。
はたまた、勤労者の所得増による住み替え需要が想定を超えているのか?←でもこのケースだと賃貸市場から分譲市場へ移動する可能性だって少なく無い筈です。

(例のシェアハウス事件との関係というワケではありませんが)
「必ずこの流行は終わる」と読んでいた、シェアハウスなどの募集も相当に苦戦しているようですし、木造APの割安感は例年どおりです(全体で見れば供給過剰状態に変化は無い)。

●「マンション・マスト希望」が突出しているのだろうか?
なんともピンときません。
(新築MSに関して言えば、建設費の高騰により「制約になるのかならないのかと別」に「この賃料以下では貸せない」事情が発生しているのも事実だと思います。)
どうにも相場状況に歪な感触がある。
(言い換えれば「割高過ぎで借りる人のいない物件母数が増えている」と見る事もできる←この状態は一度損切り売却でもしないと財務的にリセットされない。)

ちょっと心配ですね。




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バブル時代やインタゲ時代の不動産

2018年03月30日

前回に引き続き、経済トレンドと不動産の関係性の話です。
どこに合理性があるべきなのか?
(均衡点というか)

バブル時代においては「不動産資産を担保に更に借り入れし更なる不動産」みたいな流れに乗れない一般庶民にとってはただひたすら不動産価格の高騰に苦しむだけな状況となりましたが、
仮にこの時代もですね、
(資産運用としては悪手の)キャピタルゲイン狙いの投資では無くして、
(考えればバカでもわかることだっただろうに)大規模設備投資などに経済が動いていれば、(それだけ資金調達コストが安く大規模だったのですから)破たん後もそれなりの実利的資産が残せただろうにと思うワケです。

■昨今の金融緩和インタゲ時代においても、プチバブルじゃあありませんけれど、確実に中古MSなどの不動産に需給バランスを超えた値上がりが感じられます。
結局のところ、意欲的起業などへの投資銀行的な方向にはマネーは流れず(何故その環境でキャピタルゲイン的投資を合理的だと判断するのか皆目わからないのですが)、プチ不動産投資ブームみたいな形となってしまう。

賃貸の現場においても、春のシーズンなど(見かけ需要が倍になるため賃料が高騰する)特定タイプの物件に明らかな賃料上昇が”見られますが”、
(いつの時代も新築や築浅物件は限定的な母数となるので)
”見られますが”、特に一気に全室成約をめざしてキャンペーンを打って募集したサブリース系の賃貸などでは(契約時のコストもぐっと抑えされているので)、気軽な解約予備軍契約者を抱える事にもなってしまいます。
その空室を(年間通して最安の)夏のシーズンなどに再募集しなければならないとなれば、今度は”ある意味”供給が見かけ上倍になるため、築浅だというのに半年後から大幅な賃下げ募集なんて事にもなり兼ねません。
(※そのせいか昨今のキャンペーン募集の物件には、1年未満の解約時違約金特約付いているものとても増えてますね。)

●本来は「アベノミクスで所得が増加する率が数字で明示されている」のですから、
開発・供給側もわかりやすく計画立てられる筈なんです。
たとえば、7.5万主力の時代から仮に3%で4年なら12.5%だから8.4万です。
凄く単純な方向で不動産の需要を読めば、
7.5万時代より安い平米単価で8.4万の部屋を設計すれば、自動的に安定契約者による全室成約になります。
「7.5万で22平米」→「8.4万で28.6平米」などです。
と こ ろ が
「8.4万デザイナーズ25平米」みたいなよれ方しているんですよ。
(割高になってどうするみたいな、、少なくても比例の27平米以上だろうと、)
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賃料は安ければ安いほどよいのか?

2018年03月24日

この話のキモは「都心か地方か」の話なんだと思います。
高い給与所得を目論む事は大半のケースで都心近くの生活を選択する事になります。
(ある意味、もう答え出ちゃってますよね)
高い給与が支払える法人の存在→不動産に高い生産性評価がつく→自動的に住居不動産の評価も上昇するのですから、住宅の賃料や分譲購入価格は自動的に高くなります。
そうなっていなければ経済学的におかしな話になります。

地方の不動産は廉価ですから、同じ生活水準を前提にすれば都心ほどの高給は必要が無い。
都心の場合も(公務員や高額な家賃補助のある優良企業正社員を例外に)、必ずしもその選択は所得だけでなく”都会の暮らし総合”みたいなところで選択されている側面がある。
「賃料が安ければ安いほどよい」のであれば、ぶっちゃけ地方を選択すれば一発解決なワケで、
●都会生活において最もアンバランスなのが「無理な郊外の戸建てから通勤」なのではないかと、

割高やむなしでも「賃料総額を抑える方法」はいくらでもあります。
都心近郊の木造アパートや、ミニマルコンパクトほどで無くても平米数狭い住居の選択です。
(珈琲飲むだけで考えれば、都心においてもドトールやコンビニ珈琲であるとか、自宅で珈琲淹れる分には都心も地方も差異が無い→都市でそれを選択する利益は最大化する。←住居でもこのパターンを想定していけばいいのです。)

実はこの「賃料総額を抑える方法」は、賃料は安ければ安いほどよいって発想では”無い”ところがポイントで、周囲底地の平米単価が”高い”であろうことを前提にした「戦術的な作戦として出てくる発想」でありまして、
●単純に「安いほどいい」だけの動機付けですと、無駄に「郊外へ郊外へ」となってしまうパターンに陥りやすいのです(そして期待するほど安くなかったりする)。
 ↑
これって冒頭の最もアンバランスな例と同じ趣旨になっているのかも
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築浅系に賃料上昇の感触があります

2018年03月09日

今年の雰囲気からほぼ間違いないかと、
どういう現象か推察すると、
需給バランスと関係の無い新築分譲の価格上昇(これは必ず落ちます)、
賃貸住宅における競争力(特に春のビギナー戦線では新築や極築浅が強い)、
勿論賃貸住宅の開発も分譲同様コスト高や(そもそも新築分譲両にらみなのだから)相場の関連性で安く貸し出す事ができない(或はその雰囲気が無い)。

春に強い強い新築系や極築浅(本質的には強いワケでは無いのですが、、、)
業界カルテル的な状況がリードする『春相場』は何気にその賃料で決まってしまう(というか数が限られているので泣く泣くその賃料で契約が進む)。
大家さん業界に、最近賃料上昇の気配がある風評が広まる。

需給バランスを考えず、所謂相場感から築浅系全てに値上げフラグが立つ。
●現状の体感ですが、5パーから6%前後値上がりしているような感触です。

勿論この動きが痛痒するのは『春相場』だけの話になります。
(否が応でもこの時期に決めないといけない需要が多いため)
需給バランスは何ら解決していないので、高過ぎる賃料の部屋はガラガラになると思われで、
加えて、今年契約の「泣く泣く高めの賃料の方」が、少なからず夏相場以降の状況を見て解約退去すると思われます。
 ↑
ここが重要で、
前述記載の「(新築や極築浅が)本質的には強いワケでは無い」の解説となるのですが、
中堅大手の新築などの募集にはだいたいキャンペーンが実施され、契約金総額的には安目に入居できちゃっているケースが多く(本音はその賃料には満足していない)=解約退去予備軍になるのです。
当初覚悟していた契約金の余力もまだある上に、一度春をやり過ごしていれば後はいつ何時引越ししてもいいワケで、夏に向けて転居も続発するという流れです。
(※入居キャンペーンの縛りで1年未満の解約は違約金ケースもあるので、いきなり初年度というより2年目の夏頃のが多いかもですが。)

■良心的な投資コンサルとしては
金融系の資金の流れはともかく、日本は現在住居に関して「供給過剰」なのですから、
資金の運用は(母数を増やさない)中古物件の購入リノベーションと格安な募集が堅実で、需給バランス調整に関しては、都心への人口移動に関連する郊外の(集合住宅転売からの)戸建て再開発などの動きが一巡するまで均衡点まで回復しない。
 ↑
だいたいこんなところなのです。
そして、現状(不動産投資の流れに連動し)何気に中古マンションも割高なんです。
(勿論、地域差はあります。)

いずれにしても「高値期に購入も空室」(利回り逆ザヤが大変なことに)→「損切りのため転売」
そして中古物件の値下がり。
 ↑
ここまで待つべきでしょうね。

※アベノミクス効果があるとするなら
今年度の新築系が
「賃料高目主力だがバッチリ平米数が広いタイプなので、平米単価は決して割高では無い」←こうでなくちゃいかんのです。
実際2%ベースアップの福利計算3年目は「初年度比だと約6%の所得増」となるので、
「賃料6%高くても今の部屋より断然床面積も広くて室内造作新しいならアリ」なんです。

しかし、残念ながら現状はそうなっていないような…。



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