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隠れ家住居や隠れ家的店舗

2017年08月19日

”隠れ家的”などと評される空間は賃貸じゃないとあり得ないのではなかろうか。
(大邸宅なら戸建てでも可能ですがその場合は「隠れ部屋」でしょう)

戸建てが昭和時代”一国(一石)一城の主”的世界観で語られたり、
現代分譲が結婚契約の担保的に購入されたり、
その存在感が隠れたり薄れてもいかんですよね(笑
私は過去、自分が戸建てを注文するなら(例の代々木”地下だけビル”も参考に)「1階は駐輪場の管理人休憩小屋程度の極小プレハブとして地下に広大なRC造の生活空間を作る(ご近所にも”空き地の監視小屋があるだけです”みたいな)」なんてことを考えておりましたがww、
通常は「隠してどうする」ですよね(てか怪しすぎる)。

これに対して賃貸の場合は、区画整理に取り残されるですとか(再建築不可)、老朽化したテナントビルですとか、はたまた旧法借地権が入り組んで大規模開発が不可能な店舗付き戸建てなど、「ワケあって(底地の資産価値評価が低いため)賃料もお安くなってます」なパターンが存在します。
隠れ家的店舗の場合(企画からして利益追求目的から外れるでしょうから)、賃料の安さは(拘りの資材使い過ぎによる利ザヤの低さも相まって)必要条件になりますし、積極的事業拡大の意思の無い趣味性の高い企画になりますから(軽いノリで入ってくる勘違いしたお客さんも避けたい)わかり難い場所にあることも好都合です。

住居の場合も似たところがあると申しましょうか、生活利便性より極端に賃料安いとか面白い事が優先される部屋を希望しているのなら、その暗韻は仕事関係も所得やキャリア優先では”無い”となります。
プライバシーレベル的にも隠れ家的賃貸がマッチするでしょう。

土地でも部屋でも隠れ家的不動産は公式路線価相場から外れている存在なのですから、部屋の存在そのものが例外事項であり都市生活の個性と言えるのかも知れません。
整備された新興住宅街と、歴史ある街はこの部分が決定的に違っているのかなと思ったりもしますね。


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「徒歩圏・自転車通勤圏」

2017年07月22日

これほど個人差の大きいものって無いでしょう。
公取委規定の不動産資料における徒歩速度は「分速80m」で計算されます。
勿論信号待ちを除く距離的表示なので実徒歩は変わってきますが、そもそもこの速度かなり速めで大人の男性がサクサク歩いた場合の速度と言ってもいいでしょう。
結果として、実徒歩を意図して10分以内と問い合わせがある場合、私は徒歩7分だとか8分をベースに資料を探すのですが、駅からの半径はある一定の幅に収まる事になります。

更に極端な「徒歩20分もあり」場合、東京都市部では「隣の駅に到達してしまう」ため(中央線で言えば荻窪以西あたりから徒歩15分以上で遠いから安いという物件も分布してきますが)、希望駅の15分ぐらいを目安に探すことになります。

自転車通勤などの場合は更に顕著ですが、
普通に健康志向で10キロ20キロぐらいはジョギングで日常いける方もいらっしゃいます。
かくいう私も某2chなどのログで「江戸時代の飛脚は100キロとか余裕で、市井の人もちょっといってくるという場合の距離が20キロやら40キロ普通だった」という話を耳にして(笑
いくらなんでも10キロぐらい歩くの余裕じゃないといかんだろうと思い立ちまして、
取材の時など、隣駅から更に先まで歩くとか多くなってきました。

■仮に(流石に10キロはアレなので)5キロまで徒歩圏だと定義してみた場合
ちなみに公取委計算だと(徒歩62.5分)、
東中野から池袋まで約4.4キロですから「東中野は池袋の徒歩圏だ」となります(笑
勿論これ自転車ライダーの方には余裕の距離。
この考え方で何が変わるって、公共交通の経理と関係無く駅が選べるってところ。

タフな自転車ライダーの方なら毎日10キロも余裕でしょう。
この場合だと、
中野坂上から恵比寿が約7キロなので「中野坂上は恵比寿まで余裕の自転車通勤圏」となる。

■しかも、山手線経路って縦長ですよね。
私がretourブログで頻繁に推奨している都営新宿線曙橋駅(都内では異例に相場が安い)、
曙橋からだと秋葉原まで約5キロ、銀座も約5キロ、表参道まで4キロ、池袋も5キロ、
山手線主要駅のほぼ全てをカバーします(笑

中央線地元的にも吉祥寺を主として見た場合「久我山まではいざとなれば歩ける」駅ですし、荻窪から見た場合「西武新宿線バス便駅は勿論徒歩圏でもある」な認識です。
新宿から荻窪までの丸ノ内線区間も事実上の第二中央線な位置づけですし、
東急圏においても、学芸大から目黒駅まで歩けるとか普通のネタです。
池袋界隈となれば歩こうと思えばいける範囲は江戸川橋・高田馬場・王子・江古田に及ぶでしょう。

何が言いたいって、公共交通の通勤利便性だけに縛られず候補駅を探す可能性はあり得るって話です。距離の計測は「ヤフー地図」機能にありますので、どこまでいけるのか考えてみるのも面白いと思いますよ。
(曙橋や四谷在住の方はロードバイクや電チャリ買うと健康になると同時に交通費0円も夢じゃないですぜ。交通事故など心配な方は江戸時代の人に負けるかと歩いてみるのも悪くないと思いますよ。てかそのスキルは防災上の強みにもなるでしょう。)



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管理会社さんから耳にした昨今不動産の動向

2017年07月15日

「ファミリー物件が時期に関わらず動いている」

業者さんの中には「シングル向けに改装し過ぎてファミリー物件の母数が足りなくなっているかもしれない」なんて声も聞きました。
■勿論人口動向から言えば東京は圧倒的にジングル世帯化が進むのですが、
各業者さんから耳にする情報を推測してみると「景気回復の影響から、結婚や同居の選択をする世帯も増加傾向にある」のではなかろうかと(勿論「いつかは広い部屋」志向シングルの方も含めて)。
総務省が発表するほど大きな数字では無いのかも知れませんが、着実に景気回復は進んできているのだと思います(引越しを手控えていた需要が一斉に動きだしたみたいな)。

この動きは潜在需要からくるものなので、長期的な動きにはならないものに思いますが、確かにシングル世帯利用においても「全てが西洋式にドーンと広いワンルーム志向では無い」訳でありまして、
●日本固有の間取りに「3帖間」というのがあります。
何に使うのかはともかく、マルチに分かれた居室は光熱費効率も高めますし、
特に角部屋志向な方にとって(採光窓が多くなる事で家財を設置できる有効壁が少なくなる)、倉庫部屋みたいな存在は大きなウォークインとして重宝される可能性もあります。

いずれにしても「リビングはとにかく大きめで」などの根幹は今後も動かないと思いますが、
必ずしもマルチ間取りが全否定されているのでは無いって部分留意すべきでしょうね。
リノベーションの設計プラン的にも「何か使い勝手のよさそうな土間」のようなものがポイントになる事もあり得ます。高級感のある部屋のキモが”玄関ホール”や”廊下”であるように(玄関ホールも見方変えれば小さな部屋です)、「小さな部屋をあえて作るぐらいの判断」アリですね。
(※どことなしに『ミニマルコンパクト』にも通じている話かもしれません)

広いリビングも実体としては、暮らしの中で「ここからここが何する時の場所」のように”間仕切りは無くても切り分けイメージはある”ものですから、ひょっとするとこの切り分け空間認知イメージも3帖以下の広さになっているような気もします。

■現代的なシングル・ファミリー問わず(40平米を超える)マルチルーム間取りの方向性は、
設計上やり難さあると思いますが「11帖LDK、4帖半寝室、3帖書斎」ですとか「9帖ストゥディオタイプのDK、7帖寝室、4畳半ユーティリィテイー」だとか、「4帖K、8帖居室1、4畳半居室2」のように、全ての部屋の広さが違うぐらいのバリエーションもアリなのでしょう。

ファミリータイプの動きが増えている、
ここに連動しているのか、確実な事は言えませんが、
20平米以下のシングル1R系の割安感が高まっているような気もしますよ。
(数字に出せるほど具体的なものでは無く感覚的な範囲ですが)



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昨今の流れって技術的に便利になっているのでしょうか

2017年06月10日

昨今の新技術ってなんとわなしに”中途半端”に思うのです。
技術の進歩に応じたものだというのはわかりますが実戦投入早すぎないか?
みたいな

地味な軍事技術で恐縮ですが(学生時代はガンマニアだったものですから)、
カートリッジレスの自動小銃が研究された時代がありました。
(実際に独HKにはG11という実機もありましたし、自衛隊技本も研究していたそうです)
銃の世界には「オーバーエンジニアリングの悪癖」なんて言葉もありますが、
新技術だからといって果たしてそれ便利な事かと、その導入はかなり慎重なんですね。

英国やオーストリアが先行導入した(後に仏も続く)自動小銃のプルパップスタイルも(弾倉がグリップ後方銃床内部にある構造)失敗作扱いになっています。
名機とも呼ばれたサブマシンガンのイスラエルウージーもサブマシンガンだから弾倉をオートマチックの拳銃のようにグリップ内に装填する合理性がありましたが、精密射撃には向かないため(伏せ撃ち姿勢がとれない致命傷がある)設計意匠として定番化することはありませんでした。

カートリッジレスの自動小銃に至っては開発段階でダメが出ます。
(取扱いやら安定度の点から)
技術者としては「19世紀から基本構造に進歩がないとか我慢がならない」気持ちはわかりますが、そういうことってあるのも現実です(45口径の1911ガバメントなんてすっごい長寿でした)。

大型の銃砲に至ると有名どころに米国や自衛隊技本が研究している「レールガン(電磁砲)」があります。まさか私はレールガンって旧来の銃身で打ち出す設計で研究されていたとは知らず(リニアみたいなレールから打ち出すからレールガンなんじゃなかったの?)、
米国のレポートによると、
「レールガン用に開発した高速飛翔体(銃弾)はその有効性が確認されたが、肝心の打ち出し機構である電磁砲に意味があるのか疑問が残り、高速砲撃時に銃身が過度に高温になる問題もあり(当たり前だっちゅうに)、通常の火薬式一般砲台から高速飛翔体を打ち出しても効果に大きな違いが無い」
という現状らしいのです…。
(ちなみに日本の技本はその開発が大きく米国から遅れ、現状の開発も米国との共同開発を狙う基礎的なものと論評されていますが、リニアモーターカーの技術がレールガン開発の根幹技術に関係しているという噂もあります。)

技術屋さんのための技術では実用性からナンセンスにもなります。
軍事面において新技術は常にシビアな判断が求められ(最終的にはバトルプルーフされるまで信用されない)、日の目を見ない新技術は山ほどあります。
「大発明の裏には、無数の技術的には同水準のバカ発明がある」←なのではないのかしらと思うのです。
→続きを読む

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GWとお盆と正月はお部屋探せない期間です

2017年04月29日

業界事情そのものですが、
仲介調査も管理会社の営業日に倣う形になります。
仕組みは簡単な事情でして、
この業界は2月から3月末にかけての『春のシーズン』に多いところで年間売り上げの30%が集中するとも言われています。

そしてこの繁忙期は休日返上や残業含めて大変な事になるためその代休含めて、巷が連休で行楽シーズン期間に合わせて大きめに休業期間を設ける例が多いからです。
特に、仲介営業の場合「内見候補が複数管理会社にまたがる」ので(内見は一度に全候補見て比較するのが常道ですから)「予見できない管理会社の休日可能性のある期間をお勧めしない」事になり、
簡単に言うと、GWとお盆とお正月は前後期間も含めて「お部屋探しが難しい期間」となるのです。

その反面調査エリアの相談や、相場調査を含む国交省のDATAベース検索は「空室状況の変動が少ないのでじっくり行うことが可能」ですから、
引越し予定は今すぐでは無いが、調査前に確認しておきたい相談などには適した期間になります。
上記はweb対応に限られた話なので、受付可能性はマチマチになっちゃいますけど。


仮に、問い合わせ自体休業の場合でもこの期間を有効に使う方法があります。
いずれにしてもGWなどの連休前は各社業務的にも一段落しているケースが多いので、そこで地域の相場や推薦駅などの地元情報を連休前に問い合わせして、連休期間にじっくり候補駅の現地偵察を行うのです。「部屋よりも街」って要素大きいですからね、
東京の場合一度も降りたことの無い駅無数にあると思います、
思いもしない街の相場が安かったり、貴重な情報が得られる筈です。
街歩きが好きな方なら、そのまんま散歩になりますし、
旅行や帰省で街も幾分空いてますから移動も楽だったりします。

ちなみに
「思いもしない相場の安い街」の探し方ですは
「自分でもにわかに思いつかない知名度の低い駅」に尽きます。
(一概に都心との距離に比例しないところもポイント)
東京メトなどの「路線図とにらめっこ」がお勧めです。



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右派の論議に「豊洲の安全論議」を勘違いしているとこがある

2017年04月06日

前に豊洲関連のテキストあげましたが、
最近右派の論議に、
「科学的には安全圏だ」
「いや築地の方が汚染されている」
なんて話が盛んに出てきていますが、一見合理的なようで肝心なところ勘違いしているので補足しておきます。

■築地の土壌汚染の実情がどうであるとか、
ここは「長年取引を続けてきた実績により、好むと好まざるに関わらず”既に安心がプルーフされている”」のです。←マーケティングで言うところのブランデングの確立ですよ。
(コンクリの下にやれどんな毒物があるとか抜きに)
『共同幻想』論など保守思想の合理性論議に似たものです。

■これに対して豊洲は、
石原都政の時に表面化したトンでも級の汚染があって、
(その土地の上に市場を作って風評被害も無く盛業となった実績の無い土地なのだから)
少なくとも”問題もトンでも汚染が除去できたのか”を確認するために、市場関係者などと交渉する中で厳しい基準を設けたワケです。
その意図は「完全にトンでも部分が取り除けたのか誰にもわからない」からです。
地下水などを”法的規制以上の基準で検査し”、基準をクリアすることで「たぶんトンでもがまだ隠れているとか無いよね」がある程度の信用度で担保できるだろうって話なワケ、

■現状の豊洲が問題なのは、
過去8回だか7回だかの検査で出ていない数値が(盛り土や地下空間の問題もそうだけど)、どんどん検出される数値が上昇しているワケですよ。
数値の低かった過去の検査の信用性から、現在上昇している理由まで、それを明解に説明できる状況にも無い。
この上昇がどこまでいくのか?ひょっとして除去できていないトンでもがまだあって(今は大丈夫かもしれないが)数年後にドカーンと表に出てくるとかしたらどうすんのって話なんですよ。
これが市場関係者の移転反対派の根拠なのであり、

築地は何十年にも渡る盛業によりこの点がプルーフされている
「築地の土壌が綺麗だとかアスベストがどうしたなどの問題があったとしても」←ここがポイント。
同じ基準を適応するなら?
豊洲も(法的基準内OKの判断でもよろしいが)何十年間に渡って計測し続け「安全圏内で安定していたね」を確認するより方法が無い。
まさかそんなことはできないよねって事で、
「じゃあ豊洲は特別に厳密な基準をクリアしたら」ってハードルを(短期の検査で同様の安全性を証明するために)便宜的に設けたワケです。
 ↑
この便宜的な判断こそが、正に政治であり民主主義により設定された(安心とされる想定基準)。

今更、やれ科学的には安全だって話をするのであれば(安心とされる便宜的な想定基準設定は無意味となるだから)、安全委員会とやらは、政治決定された特別に厳しい基準なんて「最初から実現不可能だ」と答申してなくちゃいかんわけ。
その時そういうダメ出しがあるのであれば、
過去の経緯から「現在の土壌改良工事の信用性はその程度という話だから豊洲は無しだ」と、当時結論出ていた事になりますからね。
 ↑
これひっくり返すのであれば「当時の環境基準とやらはやりすぎでした。現状で十分安全ですを公約に(加えて目標とした環境基準とやらを目指して行った土壌改良工事は背任行為に等しい・民間なら株主代表訴訟でしたねと)」選挙で過半数なり知事選に勝利するならりしてからやってねと、

■科学的には安全だとか、築地の土壌も汚染されているなんて論議は、
「やっぱり(汚染除去は)この程度までしか無理でした。でも安全範囲内だからいいじゃん」って域を出ていない以上、論議の流れの整合性を欠くんです。
そこが保守系論者は勘違いしてます。

たとえば(現状の築地は歴史でバトルプルーフされているから置いておくとして)、
新規に鮮魚の市場を建築しようと思って土地を探そうとする場合、
地元地権者などから「ああ、ここは伝統的に水か綺麗な土地で」などのバックグラウンドを重視しますよね。
「ここはダメだよ、すっごい汚染で」な風評でお馴染みの土地にわざわざ進出しようと考えるトンチンカンはどこにもいないでしょう。
●「どうしてもここでなくちゃいけない事情があるんです(汚染除去費用はナンボでも出します)」
という事になったから、
「だったら、建築基準として《ここは伝統的に水か綺麗な土地で》水準の検査をプルーフすること」
って判断となったのであり、その決定が石原・猪瀬・舛添・小池4知事選挙の民主的結論です。

話の流れを取り違えちゃいかんですよ。
(現状に困っているのはわかりますけれど、不動産評価という目線が欠けているのではないかしら。)



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