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右派の論議に「豊洲の安全論議」を勘違いしているとこがある

2017年04月06日

前に豊洲関連のテキストあげましたが、
最近右派の論議に、
「科学的には安全圏だ」
「いや築地の方が汚染されている」
なんて話が盛んに出てきていますが、一見合理的なようで肝心なところ勘違いしているので補足しておきます。

■築地の土壌汚染の実情がどうであるとか、
ここは「長年取引を続けてきた実績により、好むと好まざるに関わらず”既に安心がプルーフされている”」のです。←マーケティングで言うところのブランデングの確立ですよ。
(コンクリの下にやれどんな毒物があるとか抜きに)
『共同幻想』論など保守思想の合理性論議に似たものです。

■これに対して豊洲は、
石原都政の時に表面化したトンでも級の汚染があって、
(その土地の上に市場を作って風評被害も無く盛業となった実績の無い土地なのだから)
少なくとも”問題もトンでも汚染が除去できたのか”を確認するために、市場関係者などと交渉する中で厳しい基準を設けたワケです。
その意図は「完全にトンでも部分が取り除けたのか誰にもわからない」からです。
地下水などを”法的規制以上の基準で検査し”、基準をクリアすることで「たぶんトンでもがまだ隠れているとか無いよね」がある程度の信用度で担保できるだろうって話なワケ、

■現状の豊洲が問題なのは、
過去8回だか7回だかの検査で出ていない数値が(盛り土や地下空間の問題もそうだけど)、どんどん検出される数値が上昇しているワケですよ。
数値の低かった過去の検査の信用性から、現在上昇している理由まで、それを明解に説明できる状況にも無い。
この上昇がどこまでいくのか?ひょっとして除去できていないトンでもがまだあって(今は大丈夫かもしれないが)数年後にドカーンと表に出てくるとかしたらどうすんのって話なんですよ。
これが市場関係者の移転反対派の根拠なのであり、

築地は何十年にも渡る盛業によりこの点がプルーフされている
「築地の土壌が綺麗だとかアスベストがどうしたなどの問題があったとしても」←ここがポイント。
同じ基準を適応するなら?
豊洲も(法的基準内OKの判断でもよろしいが)何十年間に渡って計測し続け「安全圏内で安定していたね」を確認するより方法が無い。
まさかそんなことはできないよねって事で、
「じゃあ豊洲は特別に厳密な基準をクリアしたら」ってハードルを(短期の検査で同様の安全性を証明するために)便宜的に設けたワケです。
 ↑
この便宜的な判断こそが、正に政治であり民主主義により設定された(安心とされる想定基準)。

今更、やれ科学的には安全だって話をするのであれば(安心とされる便宜的な想定基準設定は無意味となるだから)、安全委員会とやらは、政治決定された特別に厳しい基準なんて「最初から実現不可能だ」と答申してなくちゃいかんわけ。
その時そういうダメ出しがあるのであれば、
過去の経緯から「現在の土壌改良工事の信用性はその程度という話だから豊洲は無しだ」と、当時結論出ていた事になりますからね。
 ↑
これひっくり返すのであれば「当時の環境基準とやらはやりすぎでした。現状で十分安全ですを公約に(加えて目標とした環境基準とやらを目指して行った土壌改良工事は背任行為に等しい・民間なら株主代表訴訟でしたねと)」選挙で過半数なり知事選に勝利するならりしてからやってねと、

■科学的には安全だとか、築地の土壌も汚染されているなんて論議は、
「やっぱり(汚染除去は)この程度までしか無理でした。でも安全範囲内だからいいじゃん」って域を出ていない以上、論議の流れの整合性を欠くんです。
そこが保守系論者は勘違いしてます。

たとえば(現状の築地は歴史でバトルプルーフされているから置いておくとして)、
新規に鮮魚の市場を建築しようと思って土地を探そうとする場合、
地元地権者などから「ああ、ここは伝統的に水か綺麗な土地で」などのバックグラウンドを重視しますよね。
「ここはダメだよ、すっごい汚染で」な風評でお馴染みの土地にわざわざ進出しようと考えるトンチンカンはどこにもいないでしょう。
●「どうしてもここでなくちゃいけない事情があるんです(汚染除去費用はナンボでも出します)」
という事になったから、
「だったら、建築基準として《ここは伝統的に水か綺麗な土地で》水準の検査をプルーフすること」
って判断となったのであり、その決定が石原・猪瀬・舛添・小池4知事選挙の民主的結論です。

話の流れを取り違えちゃいかんですよ。
(現状に困っているのはわかりますけれど、不動産評価という目線が欠けているのではないかしら。)



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30平米超えとミニマルコンパクトの類似性

2017年03月09日

実は似ているこの両者。
私の造語で「夢の30代シングル9万台30平米越え」というジャンルがありますが、
ほぼ意図している内容は30平米超える1Rストゥディオ「キッチンも室内側にあるLDKタイプ」です。ミニマルコンパクトな1Rも優れた設計の部屋は「LDKとの対比で言えば寝室付きDKのような」ストゥディオになります。代表例は黒川先生の中銀カプセルになりますからキッチン無いよって話にもなるかもしれませんが、この場合は「寝室にバスルームが付いているような」1Rとなり、
意図しているのは居室の利用目的がマルチパーパスとなっているところです。

床面積利用率の最大化という効率性もありますが、
なんといってもかゆいところに手が届く便利さにその主眼があり、
二人入居以上ならやれトイレは離れた方がいいとか、キッチンも独立した方がいい状況もあるでしょうが、シングル限定の場合(お手本はホテルのシングルになりますから)やれ珈琲飲むのにいちいち別の部屋に移動するのも面倒ですし、前述後者の場合トイレやバスルームも近い方がベターなだけでなく空間が狭ければ室温との差が少ないので快適です。
高齢者向けの介護付き高級ホテル風施設などの場合も類似した設計意匠になりますわね。

■要約すれば
この世に照明のリモコンなどなかった時代、蛍光灯の紐を伸ばして寝たまま点灯消灯できるようにやったものじゃないですか(笑
(現在の私の部屋の照明にも追加の無精紐が付いてます)
●この無精紐の長い奴が30平米ストゥディオで、短い奴がミニマルコンパクトなんですよ。
思うに家財のサイズが違うだけで、レイアウトは両者似た感じになると思います。
 ↓
セミダブルシングルがスリムシングルに、デスクトップがノートPCに、バラコンオーディオがウエアラブル音楽再生器やUSBスピーカーに、コート・ジャケット重視がシャレたTシャツ重視に、輸入肘掛け椅子が将棋中継でお馴染みの脇息(きょうそく)に、二口ガスコンロが電子レンジ使いに、大型冷蔵庫は近所のコンビニが冷蔵庫代わりに、、などなど。

私がこのブログで都会生活において『ミニマルコンパクト』を推奨しているのは、床面積狭くでも可にまとめれば賃料を大幅に安くでき、リビングとしての狭さは近所の喫茶店や公共図書館を居室の延長上として活用すればよいという考えです。
貧乏学生時代なら「部屋で食べるのはトーストだけだからキッチンなど不要、夜は近所の大衆食堂が俺のDKだから」みたいなのあったじゃないですか(笑

●勿論、部屋は広々使いたいが光熱費も効率よくって考えれば間取りDKが正しいですし、
賃料9万台から流して考える場合、30平米1Rストゥディオの母数の少なさから大型1DKやコンパクト2DKも視野に探す方が無難だったりもします。
故に「夢の30代シングル9万台30平米越え」な時には間取りを特定していないのでありましてww
(ミニマルコンパクトの場合は逆にどうやっても1Rですから)

話を「30平米超えとミニマルコンパクトの類似性」に戻します、
この類似性って店舗の場合にも適応性あるのではなかろうかと。
(店舗で言えば二人入居に相当する「従業員を別途雇う営業スタイルなら最初から10坪以上必要」となるので、この場合店主シングル営業店舗の想定です。)
10坪店舗の場合カウンターキッチン的な効率的設計が必然でしょう、
更にミニマル店舗なら接客導線が短いので実に効率がいい。
収益が箱に依存するものでもありません(コンパクト店舗の場合賃料も安い)。狭い店舗経営を考える場合「いかに高級感を損なわず10坪店舗企画の時より単価の高い構成が可能となるか」を考える事になりますが、接客スキルの高い店主の方なら顧客との距離感の近さも武器になります。

(ボックス席のアメリカン喫茶はシングル掛け席のエスプレッソ喫茶へ、ケーキ屋さんはチョコ菓子屋さんに、ラーメン店は飲茶店へ、飲み屋さんはショットバーへ、などなど)

あくまでも類推ですが、
「10坪シングル店舗で盛業できる方なら狭小店舗でも経営成功する可能性高い」と思うのですよ。
その内容に(箱としてのマルチパーパスな)類似性があるからです。
勿論「厨房と客席は別(保健所法律的にも)」ありきなら最初から10坪以上で複数室に分かれた設計となる(後者の場合なんだかんだ他に接客従業員のいるスタイルが思い浮かびますからここも住居と同じ対比になります)。

部屋探しって、なんとわなしに「17u1Rより19u1R、20uより25uB・T別、30u1Rより45u2DK」のように床面積に応じてリニアに生活や居住性が豊かになるものだと思い込んでいたりしますが、必ずしもそうではないのじゃなかろうかと、私は思うのです。
(そんな事言ったら、世界最強の車はハイエースで高級なコンパクトカーはこの世に存在していなかったでしょう。)



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近所の100円ショップ閉店がなにげに痛い

2017年02月24日

貧乏自慢をしようって話ではありません(笑
小さなお店でも「なんとなくいつまでもそこにあるような気がする」ってのが人の心理でもあります。このような錯覚は賃貸部屋探しにもあるもので、
「お隣はどんな人ですか」なんて内見時には聞いちゃいけないし管理会社担当も答えてはいけない事項になりますが(プライバシー保護のためなので契約後となれば微妙に管理方針も変わる)、
やはり気になるポイントではあります。
しかし、明日解約して次の入居者は誰って事になれば聞いても意味ありませんよね(笑
(故に入居者内容の信用性は「入居審査は厳格か」で判断するのが筋論)

人間の心理は不思議なもので(自分が新参者として今内見しているって時なのに)お隣の入居者が解約して退去する可能性はあまり考えないものです。
同じように、近所の店舗ってなんとわなしに「きっといつまでも存在している」かのように思ってしまったりします。
近所のお店が唐突に閉店すると、たいして行ったことの無い店舗でも「あれ閉店しちゃったんだ」などと思ったりします(何気に変わる事が無いだろうと思っちゃっている証明ですね)。

実際定期的に利用している店舗が閉店ともなれば「想定外だよ」と思ってしまうのが人間です。
考えてみれば「ここはレジも空いていて使いやすいよね」なんて状況は店舗経営側からすれば決して喜ばしい状況じゃありません。
営業的成功が必ずしも利用者の利益と比例しないって事でもあり、
●「そういうニーズがあるから高級店は存在するんだよ」って落ちです。
店舗と利用者は利便性を巡ってせめぎ合いしているのですから、なんとも難しいものです。

しかしアレでしょう。
「100円ショップの高級店」これは概念としてあり得ないですから(笑
近所のお店が閉店しちゃうとなにげに痛いのでありますよ。
大手の同ショップには「100円以上の商材も取り扱っている」パターンも拡大しているようにも感じますから、そこが100円ショップの高級志向って事になるのでしょうか?

東京であればひとつのお店が閉店しても、ちょっと歩けば別のお店もあるじゃないかって事なので、地方と比べればはるかに恵まれているのですが、
その反対に東京の暮らしは住居の広さもあって、頻繁に近所のお店も利用しつつの一面あります(極端な利用法は自宅に冷蔵庫を置かずにコンビニを冷蔵庫代わりにするとかねw、部屋探しの条件で「近所にコンビニありますか」結構重要ですもの)。

近所のお店閉店で右往左往する状況も東京ならではと言えるのかも知れませんね。


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期待される一戸あたりの平米数増加

2017年01月26日

このブログでもそうですが、先日retour&の方でも紹介のとおり、東京に限らず空き家問題や賃貸物件空室率の上昇傾向が顕在化しています。
更にこんな報道も
賃貸住宅  内閣府が「バブル」警鐘 相続税対策で着工急増
http://mainichi.jp/articles/20170125/k00/00m/020/106000c?ck=1

(一部抜粋)
けん引役が賃貸住宅だ。日銀のマイナス金利政策を受けた低金利で建設資金が調達しやすくなる中、15年1月の相続税増税後の節税対策として賃貸アパートなどを建設する個人が増加している。16年1〜11月の累計着工戸数は38.4万戸と15年1年分(37.8万戸)を上回り、08年以来の多さとなっている。

内閣府は今回、老朽住宅の更新や世帯数の増減などを考慮した賃貸住宅の潜在需要を試算した。すると、14〜15年は各40万戸前後と実際の着工戸数を上回ったが、少子高齢化の進展で16年以降の潜在需要は35万戸程度で推移するため、着工戸数が潜在需要を上回り続ける可能性があるという。


東京ではワンルームマンション建設禁止条例などこれまでも(人口対策や)狭小住宅問題への対応が知られてきていますが、
記事では豊島区の「ワンルームマンション課税」の話なども紹介され、市場ニーズに合わせた「シングルでも30平米以上」的な方向性を示唆する内容になってます。

というか空室率にあるように、戸数が供給過剰なのですから「一戸あたりの床面積の拡大」無しには市場は均衡しません。retourに書きましたが木造アパートなどの採算悪化した物件も即大胆な賃下げするワケにもいかず、一度転売され収益計算の母数が変化しなければ賃下げには至らないのです。
この時に部屋数を減らし床面積を拡大する改装が行われ、
更に自治体の賃貸住宅補助が出れば、着実に供給過剰は抑制され潜在的資産デフレも解決します。

話の胆キモは「自治体などの賃貸住宅補助」だと思います。
国がやるならそれに越した事はありませんが、地域で相場が大きく違いますから地方自治体に補助金付ける方式が最も適切でしょう。
これ経済政策にもなりますし、格差解消政策にもなるので、政府も検討いただけないでしょうかね。
シンプルでわかりやすい政策だと思うんですが(これまで各種減税策など分譲購入する世帯だけに補助が出ている不公平がありましたから)。

『ミニマルコンパクト』を推奨している私が言うのもアレですが(笑
東京都で言えば、現在一般的なシングル向け住居の広さ「18〜20平米」を「25平米以上」と目標設定し政策を打てば”資産価値保全政策”でもあるのですから、大家さんも入居者にも効果的な民間主導政策になります。
是非やるべしです。


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先日の糸魚川大火災で被害を免れた木造住宅の話

2017年01月08日

1軒だけ焼けず…防災特注 奇跡の木造住宅 周辺は焼失「復旧に協力したい」 発生から1週間
http://www.sankei.com/affairs/news/161229/afr1612290032-n1.html

私も最近戸建て注文住宅の外装に「トタン仕上げ」がよく見られるものですから、これは新素材なのだろうかと思っていたのですが「ステンレス鋼板」だったんですね。
上記の報道で初めて知りました。

東京のハザードマップ的にも火災が憂慮されるエリアがありますが、
この記事を読んで「空き家問題を活用の方向で考えるより、防火帯として”空き地化”進めるのが政策的に正しい」のだとしみじみ思いました。
僅かな空き地でも延焼を止める効果があるかもしれない。
時に空き家問題は所有者と連絡が取れないなど、問題化してますが条例策定において「取り壊し料金の一部を土地不動産に(抵当権じゃないけれど)登記上ビルドインする」ような方式でやれば(防火対策的に公共的利益にもなるのだから)有権者の同意も得やすいでしょう。
積極的にやるべしと思います。

被害を免れた住宅は「特別な仕様を指定したことはなく、とにかく防災に強い頑丈なもの」を地元工務店に依頼した建築とのこと。
返す返すも「とにかく更地を買い占めて建売住宅しか購入させない」みたいな開発には無理があります。
建築や設計に知見が希薄でも注文付けるところはありますよそりゃ、
地元工務店さんもそんな仕事の方が遣り甲斐あるでしょうし、金融政策含めて「不動産投資」なるものが経済指標として重視される方向はなんとしても修正していかなくてはいけません(米国株の経済指標でも新築着工だとかかなり重要視されてますが「それでいいのか」なと)、
何故問題なのかって、何かと政策当局が”そのまんま数字を動かして”経済運営図ろうとしてしまうからです。

注文住宅だけでなく増改築や改装含めて「建材の流通量」←こっちの指標に変えるだけでも随分違うと思うんですが、、。



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マイナス金利で不動産投資なる話や報道の大問題

2016年10月06日

にわかに考えられない話なのですが、低金利ならぬマイナス金利時代の台頭で「銀行から融資を受けて不動産投資を始める一般世帯の話」なんてものが報道されています(これが既にステルスマーケティングなのではないと疑っているのですが)。
「トンでもない話」です。
ついこないだ「アパート空室率の増大」記事を書いたばっかりだと言うのに、基本的な経済学すら理解できないのでしょうか、、、。
てか、経済学ですら無いでしょう。日本は人口減ってるんですよ?
一体どこをどう考えれば空室需要が増えるだろうと想像できるのでしょうか。
(しかも偶然なのかもですが、私が報道で目にした不動産投資は「アパート建築サブリースのことかな?」な、話でした。ですから「特にアパートの郊外空室が急増してるんですよ」って状況なのに。)

何故、報道はその時に「サブリース詐欺被害話」であるとか、昨今の空室率の変化について並行して報道しないのでしょうか?
(その数週前には同案件の報道していたり、少なくとも編集会議にあがっていた話でしょうに。)
意図的に隠しているとしか思えません。
このやり方って古くは中曽根政権時代(前川レポート)内需拡大の金融緩和で「主婦層に大人気の財テクブーム」みたいな報道がやたら連発していた時を思い出します。
勿論その後「社員は悪くないんです」の名言を残して某証券会社が倒産したワケですが…。

流石にネットの時代で、現代社会ではそんな話を真に受ける人はいないと思いますが、
(こんな一ブログで何を書いたところで、どこにも影響無いのだと思いますが)それでも、注意喚起だけはしておくべきだと考えます。ひょっとしてって事もあり得ますからね、

そのまんまの話ですが、
人口は減ってますが「シングル世帯増」により、総世帯数は思うほど減らないかもしれません。
細かい事言えば、高齢者向き含む「シングル向け賃貸」の需要にはある程度の流動性が期待できるかも知れない。しかし記載のとおりで、高齢者単身世帯を前提とするなら公的保証人制度や民間アパートの公営住宅借り上げ制度などの梃入れが無ければ短期的に大きな動きにはならない話だと思います。
事が自然に進めば、
・都心部への人口移動の更なる進行(郊外における世帯減)
・政府や自治体による高齢者専用住宅の促進(私は心理学・福祉行政的にこの方式に反対してますが、公的機関の現状判断のままなら短期的にこの方向は動かない)
・賃貸においても非木造住宅(マンション)の一般化が促進(地震列島的にもそうでしょう)
・古築木造「空き家問題」に対する各種条例施行の促進
・内需拡大政策としての住宅ローン関連の優遇措置の拡大(=賃貸離脱世帯増)
 ↑
どこから考えても「素人が銀行から融資を受けてアパート経営不動産投資」に成功するような環境では”ありません”。
(更にプロ的に付け加えると、新築フラグ的に住宅内容や性能に起因する新規需要世帯ほど「定着率が弱い」傾向があり、転勤や転職や結婚などの固定的実需と比較するなら安定需要度評価は低い。)

本質的には(このブログで標榜しているミニマルコンパクト論の対局ですが)「ひとりあたりの床面積拡大需要」というべき”長期的トレンド”の中で(2DKファミリータイプをシングル向けにリノベなど)、戸数調整が進み賃貸の需給バランスが構造調整される中で徐々に空室率が改善していくのが望ましい形です。
この時に未計画な投資向けアパートが乱立でもしたらファンダメンタルそのものにデフレ寄りのダメージが及ぶ事になります(そのまんまの資産デフレが)。

※賃貸派の方は「おっ、家賃がまた安くなるなら歓迎」と思うかも知れませんが、採算ラインを大きく下回る不動産を永続的に維持しようと考える大家さんはいませんから、確かに賃下げ圧力は発生しますが需給バランスに比例する賃下げデフレが発生することはありません。損切りオーナーチェンジが進行して(購入価格の下落で採算ラインが回復し)タイムラグの後初めて賃料に反映されます。と、同時にその状況になれば不動産の資産デフレが目に見えて観測されている事になるので、このオーナーチェンジに銀行は積極的に融資しません。←またぞろ不良債権処理みたいなスキームが並行して行われる必要がある(現在の融資増背景は「インフレ政策によりようやく地価の上昇が観測されているから」です)。

■今どうしても投資したいなら米国利上げタイミングを読みつつ「株式や債券などの金融商品」でしょう、常識的に。←これも本質的には正解じゃありませんが。
(政府も日銀もインフレターゲット政策を促進しているんですよ?)
現状判断として不動産投資がまだまだ有効なのは「キャッシュで購入可能な場合」でしょう。
日本には確かに「不動産神話」という『共同幻想』系の概念ありますけど、「不動産神話」ってのは事の始まり”土地”の事ですからね?そこを間違わないように。

あまりにもゆゆしき報道だったのでテキスト残しておきます。
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