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具体的なソースは無いけれど”やはり”(関東の世帯動向)

2019年02月21日


以下動画は18日配信のちょっと右寄りサイト(リフレ派)経済評論なんですが、
注目すべき情報がありました

 ↑
動画21:34秒ぐらいのところ
政治界隈に「関東出生率上昇の観測」が流れているとのこと

「やっぱりかと」

先日retourブログのテキスト記事に補足で書いた事ですが、
ここ数年東京で二人入居の需要が増加しており、
(これがまたその数年前にシングル時代に向けて2DKを次から次と1Lやストゥディオにしてしまったものだから)
●春相場とか無関係に年間通じて「2DK以上のファミリータイプは動きが早い」
管理会社さんからそんな話を耳にすることが多くなっていたのです。
事実、内見などの手配時にも「ファミリータイプは消える(終わる)の早い」感触ありました。
(”動きが早い”とは募集から成約までが早い(速攻無くなる)の意味です。)

どうやら読みどおりに、
アベノミクス効果で世帯動向の流動性が高まっているんだなと、
具体的ソースのある話ではありませんが、
政治家同士で語られている情報=業界筋の情報でしょうから、
それなりに確度の高い話だと思います。

二人入居に関わらず、シングルユースでも荷物多い方やペット環境重視の方などで2DK以上探しているなんて状況あるでしょう。
■現在、年間通して「2DK以上は動きが早い」です
考え方としては
・方向性は相場調査段階でセカンドオプション含め十分時間をかけて詰めておく
・いざ内見レベルとなれば即日結論出すぐらいの(てかその場で結論出すぐらいの)準備万端で事を運ぶ
・審査競合などの場合も想定し「所得証明」などの書類も事前に用意しておく
 ↑
などの対応をお勧めします。




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東京ビギナー向け「マンションとエアコン」

2019年01月02日

いきなり結論から「木造APのが楽なんです」
更に言えば「木造AP+和室が一番楽だったんです」
(勿論上記はオンボ○系の古築木造モルタルの話では無いので誤解のないように)


どういうことか、話を進めていきましょう。
●基本的なところからですが
日本は気候の関係でRC造MSの場合ほぼ断熱材0です
場合によっては嫌煙される”ふかし壁”などがある方がマシという話もあるぐらいで(エア断熱とでも申しましょうか)、コンクリは熱伝導率高いですから床材湯ラブ直貼りともなれば外壁やバルコニーの熱がそのまま室内に伝わります。
(RCマンションでベランダバルコニー側窓で結露により部屋が傷む事が多い原因でもある。同時に日本の習慣に合わせベランダ・バルコニー方式として掃出し窓を設置するのは”適切では無く”、本来はRC造ほど腰高窓のが正解。)

分かりやすく言えば床が冷たい
和室であれば(ここも論議になりますが)床を造作してデッキ上げしている分、ある程度熱伝導が遮断されるワケで、幾分マシ程度ではありますが床の冷たさは緩和されますが、フローリングともなればモロって事になります。
※事実、夏の場合はその反対ですから”思い切り日照があたりすぎる部屋”の内見において「あ”っちっちっち」となった経験あります。

●そこで巷の生活の知恵的に「マンションはエアコンとホットカーペットの併用がベターである」という法則に至った訳です。
しかし、ホットカーペットを敷くだけでは床の冷気と相殺されますから、アルミの断熱敷きマットなどを下に敷設する方が”幾分マシ”であると思います。

反面マンションの優位性は気密性ですから、
実験DATAは無いのでなんともなのですがケースバイケースの判断として「暮らし方によっては24時間稼働に近い運用がベターな場合も”あるかも知れない”」と思いますね。
(あくまでも設計上”極端に温度変化の大きい部屋の場合”となりますが)

足元の冷えを覚悟してスリッパの利用や、ベッドも高めのものを使うなんて方法もあると思いますが、以前紹介したダイソーのパズルマットを敷設してその上にラグを敷くだとか、
ベランダバルコニー側掃出し窓の下三分の1をベンチチェスト状のものや、フラワーボックス状のものを設置して(amazonで安価に入手できるリンゴ箱もアリかも)、実態として腰高窓状態にしちゃって方法もアリでしょう。
 ↑
いずれにしても(特にスラブ直貼りフローリングの場合)ダイレクトに床から外気温が熱伝導で入ってきてしまいますから(逆に言うと夏にバルコニーへの水打ちが有効なのと同じ原理)、どこかでその伝導ルートを遮断することを考えるべきでしょう(パズルマットやコルクマットなど)。

などなど考えれば考えるほど、
●「ベランダバルコニー構造掃出し窓のスラブ直貼りフローリングのマンション」←このタイプが凄く多いのですが、設計上正しいとは言えない構造なんですよ。
(しかし、いかんせん「フローリングの部屋マスト」などの需要の多さから、間違っているとわかっていても供給側としてもそのニーズを汲まざるを得ない。なんとも矛盾した話です。)

●加えてマンションの場合気密性が高いので(吸気性や通気性が無い)
エアコンの温度設定で無茶すると速攻窓側などが結露します。
1Rマンションなどでは、サッシ下部の木質部分がバリバリに劣化しているもの少ないありませんが、これは全て結露が原因です。
(壁打ちっぱなしのデザイナーズでどえらい事になったなんて話を聞くこともあります)
マンションの場合(木造と比較して)「夏はちょっと暑い、冬はちょっと寒いぐらいで」がベターで、後は部屋着で調整してくださいなる生活が”デフォルト”です。

実家の木造戸建てにおける生活温度を求めるのであれば、
木造2×4の高級系アパート(専業メーカーなどもあります)』を探すべきでしょう。
(あくまでメーカーの公称ですが、対マンション比較で30%光熱費効率が高いって話もあります。)




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あり得ないアパマ○ショップの爆発事故

2018年12月20日

情報ソースが報道だけので不用意な事は言えないのですが、
基本的にretour東京は同様直営・系列店等を”ほぼ概ね”取引外を含む対応となっています
(FC店の場合はケースバイケースで個別判断)
(内規なので踏み込み難いのですがretour東京は管理会社の審査も仲介代理人業務と捉えており、当社の管理会社審査的に”注意事項”であると)
※同様(取引外)対応は信用評価の高い地元老舗管理会社さんにおいてもあることです

●所謂TVCMでお馴染みの不動産会社のいくつかには”信用判断要フラグ”が存在する状態にあります
(完全に取引対象外の某グループもあります)
報道内容ですから未確定情報としての判断ではありますが、
今回の事故「不明瞭な業務が関係しているのかな」と、

この問題には「地方都市不動産業の実情や事情」も大きく関係しています
地元業者さんに直接確認したものではないので、断定はできませんが、
不動産の業法上、地価(賃料)が安い地方の不動産業はその経営が大変厳しく(東京と仕事量は同じなのにひょっとすると不動産業だけでは食べていけない)、
大手チェーン傘下に入る方が更に経営は厳しくなるような気もするのですが、集客上の判断なのか「地方の不動産業ほど大手チェーン傘下」な傾向少なく無いだろうと(実際北海道にはその傾向あると思います)。

直営では無く”FC店”であれば、店舗自体は個人店や独立系でもありそれだけで判断するのはいかがなものかと思いますが、
グループ運営として「空室募集がグループ内だけであったり、内容不明瞭な割引(結果的には割増?)や付加サービス」などが指導されてている場合、結果として業務内容も拘束されることになります。

●国交省がリードする不動産流通システムを遵守していれば効率化可能な筈なんです
(※加えて鍵となるのは「問題の多い民間ポータルサイト掲載規制」や「仲介業務の促進=管理業務ガイドライン化」などかなと)

※ちなみに、一部管理会社を信用判断から取引外含む対応することで物件調査時に「”惜しい”であるとか、”評価上位の部屋を紹介できなかった”事例がありますか?」と聞かれれば、
経験上、答えは「皆無」です。
これは「信用上疑問のある管理会社に管理を委託してしまっている大家さんのビジネス判断や知見、法令や管理コンサルの内容」が関係しているのかなと推定してます。


<話は戻って>
■業界的な話になりますが、
地価(賃料)が安い地方の不動産業の場合、
(その反面都心に比べ相対的に”利回りは高く”なりますから←短期的収益率は高い)
地方ならではの経営判断として大家さんや売主側の広告費を一定水準に設定し、公募・仲介業務の健全化を図るなり、国交省DATAベースの積極活用によって健全化をはかる方法はある筈で、
国交省や公取委とも相談必要かと思いますが、地元の業界団体なども加えて合理的な商習慣化を検討すべきだと思うんです。
(※内容は違いますが、同様の努力を東京某区の協会長さんがリードして地域の健全化に努めた話を聞いたことがあります。)


■しかし札幌の爆発事故は業界事情抜きにあり得ない話で、、、
(危険物の判断中学生以下なのかと…←てかそもそも消防法に違反してない?)
前述の流れには、不動産業界における人材育成の問題なども関係しておりまして、
やはり問題は深いところにあるのかなと思う訳です。
官がリードする業界指導に頼るのは決して好ましくないのですが、個人や中小零細を中核とする不動産業界の場合、民間主導で業界をリードしていくのは難しい側面もあります。


官という意味では(東京都紛争防止条例でお馴染み)自治体条例による枠組みも重要だと思います。

(※大手ゼネコン系の存在はどうなの?って意見あると思いますが、これがまた縦割り行政の関係で許認可が国単位か地方公共団体単位かなど監督官庁も違いますから所属する団体も違っており、大手ゼネコン法務の動きに地元業界が影響を受けるみたいな側面は”一定程度に留まる”のです。)

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これも自己責任使用法ですが(換気扇の回転数コントロール)

2018年12月12日

過去にも一回書いたかな、
あまり具体的に踏み込んで書いていなかったも知れませんので(ブログですから記事的にアーカイブに埋もれてしまうってもありますし)、
■冬の暖房効率に関係しますので記載しておこうと思います

換気扇と言えば、数年前のシックハウス云々などの対策からRC造MSには建築基準法で24時間喚起システムが義務付けられていますが、
(※大事な事ですが3点ユニットの換気扇は24時間稼働がデフォです)
古築物件であるとか、木造アパートや任意での稼働含む形で、在宅時に台所の換気扇も稼働させている方少なく無いと思います。

夏には窓も開けて全開稼働で室内喚起効果を期待する事になりますが、
冬に全開となると、少々効率的に気になる部分ありますね。
(且つ台所の換気扇は強力なので騒音として気になる部分もあります)

デラックスなキッチンで、レンジフード付き換気扇ではNGですが、
所謂古式ゆかしき紐でスイッチ入れる換気扇であれば、以下のやり方で回転数を制御できます。
あくまでも自己責任となりますので、
この使用法で故障等一切の保証はいたしませんのでご注意ください。

●通販サイトなどで「調光器」を検索する
すると、(多分電圧昇降機スイッチ)電球などの明るさを調整できるダイヤル式のACプラグ状の商品がみつかります。
このダイヤル式ACプラグのコンセントを利用することで、電球の調光と同様に換気扇の回転数を制御できるのです。

稀ですが、浴室の換気扇壁面スイッチに回転数制御スイッチがついている物件も存在します。

これがなかなか重宝します。
夏の利用時も、窓を開ける時には全開駆動、エアコン利用時は回転数ダウン、
冬は常時回転数ダウンで運用(調理時は全開ですけど)、

過去事例ですが(案内した物件や契約後のお部屋では無く)
部屋探し依頼案件で「昔暮らしていたマンションの24時間喚起のノイズが煩くて」という話を聞いた事があります。
ダクト内に施工されている24時間換気扇等はユーザーがどうこうできる余地ありませんので、
旧式のコンベンショナルな紐スイッチな換気扇のが使い勝手がいい場合もあるって事かなと。


(<オマケ>浴室換気扇ぐらいならユーザーが手の届く範囲はメンテするとか可能なので、ここも自己責任になりますが「浴室換気扇掃除」で検索してみてください。通常防塵パネルは開閉できるようになってます。)



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角部是非論

2018年09月14日

私は必ずしも角部屋や最上階推薦論者ではありません。
(隣室の音が苦手な場合は別ですが、よっぽど騒音が極端では無い限り耐騒音感は”共同住宅生活スキル”のひとつであると考えています。←我慢するという意味では無く各人の個性に応じた何らかの対処を不都合と感じないガラッパチ耐性のことです。)

その理由は「断熱性能」です。
確か夏の高齢者熱射病対策などのレポートで、公営住宅などでNPOが各戸にエアコン設定温度のアドバイスなどをしている様子を見た事ありますが、最上階や角部屋は1℃〜2℃低めの設定を推奨されていたように記憶しています。

●何度も指摘してきましたが、日本の非木造建築は事実上外断熱を諦めており(梅雨があるため)、また構造的にも簡易的な断熱しかできません(スラブ直貼りの床仕上げなんかも場合だと確実に外壁からの熱伝導の延長にある)。←加えて根性入れて”ふかし壁”仕上げとして断熱性をあげることは一歩間違えば遮音性を失う可能性もあります。

高級な木造建築であれば、外壁と断熱材の間に”空気循環層”を設ける設計も存在しますが、一般的建築でも外装サイディングから木造外壁そのものが(熱伝導性から)一種の断熱効果を持ち、工法的にもガッチリ内壁側の断熱も可能です。
そんな木造建築においても、採光窓が断熱性と相反する事は同じであり、角部屋になればその弱点が拡大する点は同じ。

●最上階や角部屋はそれだけで賃料も少し高かったりしますよね
この辺はじっくり検討すべき部分あると思うのです。
必ずしも角部屋は無条件にいい部屋ではありません。
(特性として上位ランクであることは疑う余地ありませんが。)

”長く暮らす事が確定している場合”賃貸住宅でも(プラマードのように後付工法で可能な簡易型二重窓もあります)、断熱の弱点になっている窓限定で「費用自前負担の簡易二重窓」を大家さんに相談してみる手もアリではないかと。←光熱費との関係でペイするのかしっかり計算した上での話ですけれど。「そんな大げさな」ってご意見もあるかもですが、
(室温耐性が強くて冬も暖房控えめ全然OKな方は例外)
冷え性や高齢などでしっかり室温を調整したい方の場合「断熱上の弱点となるポイントで激しい結露などが起きやすい」のです。
住宅において”結露”で得すること何一つありませんから、エアコンに頼らず構造で防げるならその方がベターです。

●原状回復必要の無いDIY対策は(効果はほどほどながら)容易で、
窓面に発スチなどを立掛けるって方法ですが「であったら角部屋でなくてもよかった」なんて事にもなりますよね。

”こうだ”と結論の出る話ではありませんが、
申込予定の物件で複数空室ある時など検討すべきポイントのひとつです。



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小規模アパートなどでより簡単にネット無料化できないものか

2018年09月08日

時々有線回線など導入物件でネット無料の物件が存在しますが、一般的になっているというほどには普及していると思えません。
法人では無い大家さんも多い中で、格安に無線ネット回線の導入方法がよくわからない方も少なく無いように思います。

実際のところアパートやマンションの入居者無料にする大家さんの契約がどのような内容になっているのか詳細にはわかりませんが「言うほど安くないのではないか」と思います。
(廉価ならもっと普及している筈ですからね)
専用メールアカウントの運用など何らかの事情で専用回線必要な方を例外に、ネット回線無料化はバカにならない特典になります。
金額で言えば3000円ベースの話になるワケで、
「空室解消のために3000円値下げするのか、ネットを無料にするのか」
仮に2000円ほど賃下げしてもネット無料化の方が得です。

ネット無料化ツール的にはFONなどもありますので、
(私も詳しくないのでいい加減な事は言えませんけど、FONなら公衆無線LANにも貢献するのじゃなかろうか、)
http://fon.ne.jp
管理会社さんがちょっとこの辺調べて推進してくれるだけで随分違うと思います。
これがまた、街の不動産さんそっち方面詳しい印象も無いんです…。

※残念ながら昨今盛んに営業かけているのは「必ずしも安いとは言えない契約の会社」のような気がするんですよね。
(営業FAXには無線LANメーカのものもありますが、肝心の契約料金やその内容の記載が無くコスト不明とか、、どうしてこういう分かり難い営業しているのかちょっとわからない)

「共有回線だと速度が」思いますよね?
しかし、有料動画の視聴など利用コンテンツの関係で速度必要な人は元々ネット回線自前で引く事に抵抗無い人ですから。
昨今の若い人中心のスマホユーザーにどれほど速度が必要かだろうかと考えれば、それほど神経質になることもないだろうと思います。
(固定電話回線契約をせず)通信コスト下げようと考えている人が日常の回線として使えれば十分でしょうから、普及に期待しているんですが、、

こうなったら総務省などがリードして大規模に大家さん向けに広報するみたいな、
そんぐらいの勢いでやるべき案件じゃないのかと思うのです。
(ISPや携帯通信会社への圧力にもなりますからね)




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