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NPO『HOW's』(活動停止)元心理部門コンサルタント(東京カウンセリング責任者) 『retour東京』web部 『Kagewari精神分析相談事務所』運営責任者
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バブル時代やインタゲ時代の不動産

2018年03月30日

前回に引き続き、経済トレンドと不動産の関係性の話です。
どこに合理性があるべきなのか?
(均衡点というか)

バブル時代においては「不動産資産を担保に更に借り入れし更なる不動産」みたいな流れに乗れない一般庶民にとってはただひたすら不動産価格の高騰に苦しむだけな状況となりましたが、
仮にこの時代もですね、
(資産運用としては悪手の)キャピタルゲイン狙いの投資では無くして、
(考えればバカでもわかることだっただろうに)大規模設備投資などに経済が動いていれば、(それだけ資金調達コストが安く大規模だったのですから)破たん後もそれなりの実利的資産が残せただろうにと思うワケです。

■昨今の金融緩和インタゲ時代においても、プチバブルじゃあありませんけれど、確実に中古MSなどの不動産に需給バランスを超えた値上がりが感じられます。
結局のところ、意欲的起業などへの投資銀行的な方向にはマネーは流れず(何故その環境でキャピタルゲイン的投資を合理的だと判断するのか皆目わからないのですが)、プチ不動産投資ブームみたいな形となってしまう。

賃貸の現場においても、春のシーズンなど(見かけ需要が倍になるため賃料が高騰する)特定タイプの物件に明らかな賃料上昇が”見られますが”、
(いつの時代も新築や築浅物件は限定的な母数となるので)
”見られますが”、特に一気に全室成約をめざしてキャンペーンを打って募集したサブリース系の賃貸などでは(契約時のコストもぐっと抑えされているので)、気軽な解約予備軍契約者を抱える事にもなってしまいます。
その空室を(年間通して最安の)夏のシーズンなどに再募集しなければならないとなれば、今度は”ある意味”供給が見かけ上倍になるため、築浅だというのに半年後から大幅な賃下げ募集なんて事にもなり兼ねません。
(※そのせいか昨今のキャンペーン募集の物件には、1年未満の解約時違約金特約付いているものとても増えてますね。)

●本来は「アベノミクスで所得が増加する率が数字で明示されている」のですから、
開発・供給側もわかりやすく計画立てられる筈なんです。
たとえば、7.5万主力の時代から仮に3%で4年なら12.5%だから8.4万です。
凄く単純な方向で不動産の需要を読めば、
7.5万時代より安い平米単価で8.4万の部屋を設計すれば、自動的に安定契約者による全室成約になります。
「7.5万で22平米」→「8.4万で28.6平米」などです。
と こ ろ が
「8.4万デザイナーズ25平米」みたいなよれ方しているんですよ。
(割高になってどうするみたいな、、少なくても比例の27平米以上だろうと、)
→続きを読む

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賃料は安ければ安いほどよいのか?

2018年03月24日

この話のキモは「都心か地方か」の話なんだと思います。
高い給与所得を目論む事は大半のケースで都心近くの生活を選択する事になります。
(ある意味、もう答え出ちゃってますよね)
高い給与が支払える法人の存在→不動産に高い生産性評価がつく→自動的に住居不動産の評価も上昇するのですから、住宅の賃料や分譲購入価格は自動的に高くなります。
そうなっていなければ経済学的におかしな話になります。

地方の不動産は廉価ですから、同じ生活水準を前提にすれば都心ほどの高給は必要が無い。
都心の場合も(公務員や高額な家賃補助のある優良企業正社員を例外に)、必ずしもその選択は所得だけでなく”都会の暮らし総合”みたいなところで選択されている側面がある。
「賃料が安ければ安いほどよい」のであれば、ぶっちゃけ地方を選択すれば一発解決なワケで、
●都会生活において最もアンバランスなのが「無理な郊外の戸建てから通勤」なのではないかと、

割高やむなしでも「賃料総額を抑える方法」はいくらでもあります。
都心近郊の木造アパートや、ミニマルコンパクトほどで無くても平米数狭い住居の選択です。
(珈琲飲むだけで考えれば、都心においてもドトールやコンビニ珈琲であるとか、自宅で珈琲淹れる分には都心も地方も差異が無い→都市でそれを選択する利益は最大化する。←住居でもこのパターンを想定していけばいいのです。)

実はこの「賃料総額を抑える方法」は、賃料は安ければ安いほどよいって発想では”無い”ところがポイントで、周囲底地の平米単価が”高い”であろうことを前提にした「戦術的な作戦として出てくる発想」でありまして、
●単純に「安いほどいい」だけの動機付けですと、無駄に「郊外へ郊外へ」となってしまうパターンに陥りやすいのです(そして期待するほど安くなかったりする)。
 ↑
これって冒頭の最もアンバランスな例と同じ趣旨になっているのかも
→続きを読む

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築浅系に賃料上昇の感触があります

2018年03月09日

今年の雰囲気からほぼ間違いないかと、
どういう現象か推察すると、
需給バランスと関係の無い新築分譲の価格上昇(これは必ず落ちます)、
賃貸住宅における競争力(特に春のビギナー戦線では新築や極築浅が強い)、
勿論賃貸住宅の開発も分譲同様コスト高や(そもそも新築分譲両にらみなのだから)相場の関連性で安く貸し出す事ができない(或はその雰囲気が無い)。

春に強い強い新築系や極築浅(本質的には強いワケでは無いのですが、、、)
業界カルテル的な状況がリードする『春相場』は何気にその賃料で決まってしまう(というか数が限られているので泣く泣くその賃料で契約が進む)。
大家さん業界に、最近賃料上昇の気配がある風評が広まる。

需給バランスを考えず、所謂相場感から築浅系全てに値上げフラグが立つ。
●現状の体感ですが、5パーから6%前後値上がりしているような感触です。

勿論この動きが痛痒するのは『春相場』だけの話になります。
(否が応でもこの時期に決めないといけない需要が多いため)
需給バランスは何ら解決していないので、高過ぎる賃料の部屋はガラガラになると思われで、
加えて、今年契約の「泣く泣く高めの賃料の方」が、少なからず夏相場以降の状況を見て解約退去すると思われます。
 ↑
ここが重要で、
前述記載の「(新築や極築浅が)本質的には強いワケでは無い」の解説となるのですが、
中堅大手の新築などの募集にはだいたいキャンペーンが実施され、契約金総額的には安目に入居できちゃっているケースが多く(本音はその賃料には満足していない)=解約退去予備軍になるのです。
当初覚悟していた契約金の余力もまだある上に、一度春をやり過ごしていれば後はいつ何時引越ししてもいいワケで、夏に向けて転居も続発するという流れです。
(※入居キャンペーンの縛りで1年未満の解約は違約金ケースもあるので、いきなり初年度というより2年目の夏頃のが多いかもですが。)

■良心的な投資コンサルとしては
金融系の資金の流れはともかく、日本は現在住居に関して「供給過剰」なのですから、
資金の運用は(母数を増やさない)中古物件の購入リノベーションと格安な募集が堅実で、需給バランス調整に関しては、都心への人口移動に関連する郊外の(集合住宅転売からの)戸建て再開発などの動きが一巡するまで均衡点まで回復しない。
 ↑
だいたいこんなところなのです。
そして、現状(不動産投資の流れに連動し)何気に中古マンションも割高なんです。
(勿論、地域差はあります。)

いずれにしても「高値期に購入も空室」(利回り逆ザヤが大変なことに)→「損切りのため転売」
そして中古物件の値下がり。
 ↑
ここまで待つべきでしょうね。

※アベノミクス効果があるとするなら
今年度の新築系が
「賃料高目主力だがバッチリ平米数が広いタイプなので、平米単価は決して割高では無い」←こうでなくちゃいかんのです。
実際2%ベースアップの福利計算3年目は「初年度比だと約6%の所得増」となるので、
「賃料6%高くても今の部屋より断然床面積も広くて室内造作新しいならアリ」なんです。

しかし、残念ながら現状はそうなっていないような…。



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ミニマルとスローワーカーは同義語かも知れない

2018年02月01日

昨今よく聞く”ミニマリスト(極端に家財の少ない生活)”と、このブログで推奨している住居における『ミニマルコンパクト』は違う概念ですが、全く相反するものではありません。
そこの接点といえばスローワーカーやノマドなのかも知れません。
ひょっとしてどこかで別の言葉で概念化されるのかも?

思うに事の始まりは「断捨離ブーム」だったのではなかろうかと。
私は経験ありませんが、ネットのログを追ってみると「やりだすと捨てる度に達成感のような高揚もある」なんて話をみつけました。
●「案外そうかも」と思ったのですよ。

不動産の現場では「引越しを気に家財も整理」よく耳にします。
(勿論その反対「家財が多いので○○平米以上はマストです」もあります。)
昨今の”ミニマリスト”な生活には、
全部が全部じゃないと思いますが「食費・光熱費もコンパクトに」みたいな部分も含まれてきているようで、
そこに話が及べば、このブログでも推奨している『ミニマルコンパクト』にも接点が出てきます。

だとするなら(=所得もコンパクトでもよいわけですから)、
ライフスタイルとしてのスローワーカーやフリーランス系ノマドなどの生活様式との一致性高くなってきますよね。
■やはり住居における『ミニマルコンパクト』がそこを繋ぐコンセプトだと思ったのです。

何故なら『ミニマルコンパクト』の大前提が「狭い=環境悪いでは”無い”」ところですし、
(※茶室云々論や、近代建築のモデュロール論などなどを参考に)
「快適な都会生活の選択肢のひとつ」としての提案です。

時代はAI化による「労働時間短縮」への道を進みだしています。
政権の働き方改革や(失敗に終わったと言われている)プレミアムフライデーもそうです。
ものは考えようで、
 ↓
●「暮らしの生産性」と考えた場合
”ミニマルな概念”は、含み所得的意味さえ持ちます。
(私、これを冗談で「マイナス所得」と呼んだりしておりますが)
所得の少ない仕事をしなければならないなんて意味では”無く”ですね(笑
レスポンスとして、
”ミニマルな概念”を実現すると、所得に関係が無く生活の質を選択できる強みをもつため、仮に偶然所得が大きい場合、トンデモの貯蓄も可能になります。

実はこの意味はそこに留まらないのです。
仮にレバレッジなどの危険な投資では無く、少額安定投資の利回りでも必要所得に対する比率が「何をやってもレスポンスとして大きい」ことになりますから、選択性や自由度が高くなるんですね。

まだまだ現在進行形の話なので、今後の展開はわかりませんが、
これちょっとアリな話なのではなかろうかと、
不動産の現場から考えると、(潜在的に地方移住の需要は高いとされているが)地方の不動産環境が「地価の安さもあってどの物件も広すぎる」という部分にも話が及ぶのかも知れません。
『ミニマルコンパクト』は都会の合理性で始まった概念ですが、
基本性能は都会で無ければいけない理由ありませんから。

この動き、今後も注目してみたいと思います。



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春のシーズン「今年はちょっと動き早いかもです」

2018年01月25日

ちょっと「想定外の動きアリ」ですね。
某中堅サブリース系堅い管理会社さんのサイトなども(業者登録しておりまして)定期的に閲覧しているのですが、
「あれこの駅ひとつも空室が無い」
などの状況がありまして、、

アベノミクスか?

やはり若い人中心に(求人倍率も大幅上昇しておりますから)春の引越し前倒しでお部屋探しが始まっている感触があります。
流石の情報化社会で「3月とかなると本気で大変」すっかり周知されてきているようです。

(最近の部屋探しは「解約予告出さず」なので「引越しが多い期間=暫定的に二部屋借りている状態の世帯の増大」により、見かけ上の需要が倍になるような形になるため『春のシーズン』は賃料が上昇するだけでなく、退去後の部屋がリリースされるまで空室そのものが不足し「春相場」が形成される。)

幾分でも所得に余裕があれば、特に地方から初めての東京であれば「1ヶ月、2ヵ月前に上京して東京慣れておく名目で少し遊んでみたい」誰しも考えるでしょう(ひとりぐらしに渇望していた若い人なら尚の事です)。
いよいよ、目に見えて景気回復しているのかなと思います。

勿論、消える順番的には「万人向けユニバーサルなものから」となりますので、
「希望条件上位が揃うものから」と考えるべきところです。
(オートロックRCマンションや、B・T別や、少々割高でも高級感あるものなど)
逆に言えば「一般的に不人気かも」な希望条件を”複数”組み込めば、
春のシーズン相場を回避できるんだと。

■お勧めの回避条件は
「和室、木造アパート、1階、3点ユニット、都心郊外関係無く”知名度低い駅”」
次点的には
「都心賃貸の盲点”ド都心”」というのもあります。
(駅さえ選べば郊外に比べて驚くほど賃料高いって事も”無かったり”します)


■逆に、避けるべき”条件の妥協”も考えてみましょう
・無理して床面積狭くでも可としてしまう
(3点なら17平米からと考えるべき・B・T別なら22平米から)
・駅徒歩10分以上としてしまう
(東京はそこそこの郊外駅まで行かないと”どこかの駅の10分以内”だったりするので意味が無い)
・(マンションなら古築でも全く問題無いのに)築年数に拘って賃料高くでも可としてしまう
・希望駅を「郊外へ、郊外へ」と伸ばしてしまう
(部屋探しは「賃貸物件の母数」が重要なので、無理に郊外に行くと宅地開発の関係で”今度は凄く駅徒歩時間が遠くなってしまう”なども出てきます)
・全く知見の無い沿線を可としてしまう
(東京の各沿線はかなり個性差大きいので、相性問題などありますから。)


いずれにしても、現在の感触から考えると、
●「早目に探す」のが安全でしょうね。


※ちなみに、最近の日本の不動産環境は「ちょっとバブルか?」な側面から分譲や中古マンションが値上がりしてますが「供給過剰に変化は無い」ので、いずれ価格は下落します。
しかし「建て替えにより全体が高級路線・高価格化」もありますから、
ハイCPを狙うなら(空室率が目に見えて上昇している)木造アパートを除外せずに探すべきでしょう。



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低層階人気

2017年09月08日

確定的な話では”無い”ので、あくまでも推測の域の論議ですが、
子供のメンタルに高層階住宅は好ましくないという論議があります(英国には階層を制限する条例もあるらしく)。
どこまで信ぴょう性がある話なのかわかりませんが、
留意しておくポイントに、昭和の時代某有名団地が自殺の名所みたいな事があり(アングラなアニメ映画『空の境界』の「俯瞰風景」のモチーフと思われますが)、現代における消防法の屋上立ち入りのの制限はそれが発端だったように思います。

「窓から通りがまっすぎ見通せるのがいい部屋」みたいなジンクスのような話がありますが(反対に窓の外の見出しのよくない部屋は”ネガティブに考え込みやすい”みたいな)、高層建築の始まりはRC造のお手本となっているホテル建築に始まるものだと思います。
高層階なら「ロケーションに関わらず見晴らしがいい」からです。
悪い話では無いようにも思えます。

タワー高層階法人の生産性が落ちるみたいな話を聞いたことありませんし、大型客船や戦艦の操舵室や艦首司令塔で判断力に問題が生じるみたいな事も無いでしょう(戦国時代のお城で天守閣に入ると判断がおかしくなるって話を聞いたこともありません)。

高層階のメンタル問題と言っても複合的条件が影響しており一概には言えないものだろうと推測しますが、昨今防災の側面からも「低層から中層階のが無難」な認識が何気に定着しているように思います。

●当社の問い合わせでも「二階以上」の条件は頻繁にありますが、タワー希望や高層階希望という希望条件を”聞いたことが無い”のです。
これって「低層階人気」と解釈しても間違いでは無いのではなかろうかと。
実際「高いところがとにかく大好きって」特定層の話ですから、「そんなに高く無くてもいいから」が多数で自然でしょう。

日本は現在人口減の方向にあり、賃貸住宅の空室率も上昇の傾向にあります。
需給バランスとして「一戸当たりの床面積が増えるだろう」も疑う余地は無いでしょう。
同時に、建築物の低層化もトレンドになるのかも知れません。
昨今小規模戸建て住宅の洒落た平家も増えているような?気もするんですよね。

■この場合(現在建築物の6割を占める)非木造住宅が必ずしもRC造ベストとは言えないのかも
PC(プレキャスト・コンクリート)造にも大変高級感の高い建築があり、日本の場合は建築デザインへのニーズも「四角四面で全然OK」だったりします。
「これからは中低層PC造」アリじゃないでしょうか。



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