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角部是非論

2018年09月14日

私は必ずしも角部屋や最上階推薦論者ではありません。
(隣室の音が苦手な場合は別ですが、よっぽど騒音が極端では無い限り耐騒音感は”共同住宅生活スキル”のひとつであると考えています。←我慢するという意味では無く各人の個性に応じた何らかの対処を不都合と感じないガラッパチ耐性のことです。)

その理由は「断熱性能」です。
確か夏の高齢者熱射病対策などのレポートで、公営住宅などでNPOが各戸にエアコン設定温度のアドバイスなどをしている様子を見た事ありますが、最上階や角部屋は1℃〜2℃低めの設定を推奨されていたように記憶しています。

●何度も指摘してきましたが、日本の非木造建築は事実上外断熱を諦めており(梅雨があるため)、また構造的にも簡易的な断熱しかできません(スラブ直貼りの床仕上げなんかも場合だと確実に外壁からの熱伝導の延長にある)。←加えて根性入れて”ふかし壁”仕上げとして断熱性をあげることは一歩間違えば遮音性を失う可能性もあります。

高級な木造建築であれば、外壁と断熱材の間に”空気循環層”を設ける設計も存在しますが、一般的建築でも外装サイディングから木造外壁そのものが(熱伝導性から)一種の断熱効果を持ち、工法的にもガッチリ内壁側の断熱も可能です。
そんな木造建築においても、採光窓が断熱性と相反する事は同じであり、角部屋になればその弱点が拡大する点は同じ。

●最上階や角部屋はそれだけで賃料も少し高かったりしますよね
この辺はじっくり検討すべき部分あると思うのです。
必ずしも角部屋は無条件にいい部屋ではありません。
(特性として上位ランクであることは疑う余地ありませんが。)

”長く暮らす事が確定している場合”賃貸住宅でも(プラマードのように後付工法で可能な簡易型二重窓もあります)、断熱の弱点になっている窓限定で「費用自前負担の簡易二重窓」を大家さんに相談してみる手もアリではないかと。←光熱費との関係でペイするのかしっかり計算した上での話ですけれど。「そんな大げさな」ってご意見もあるかもですが、
(室温耐性が強くて冬も暖房控えめ全然OKな方は例外)
冷え性や高齢などでしっかり室温を調整したい方の場合「断熱上の弱点となるポイントで激しい結露などが起きやすい」のです。
住宅において”結露”で得すること何一つありませんから、エアコンに頼らず構造で防げるならその方がベターです。

●原状回復必要の無いDIY対策は(効果はほどほどながら)容易で、
窓面に発スチなどを立掛けるって方法ですが「であったら角部屋でなくてもよかった」なんて事にもなりますよね。

”こうだ”と結論の出る話ではありませんが、
申込予定の物件で複数空室ある時など検討すべきポイントのひとつです。



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小規模アパートなどでより簡単にネット無料化できないものか

2018年09月08日

時々有線回線など導入物件でネット無料の物件が存在しますが、一般的になっているというほどには普及していると思えません。
法人では無い大家さんも多い中で、格安に無線ネット回線の導入方法がよくわからない方も少なく無いように思います。

実際のところアパートやマンションの入居者無料にする大家さんの契約がどのような内容になっているのか詳細にはわかりませんが「言うほど安くないのではないか」と思います。
(廉価ならもっと普及している筈ですからね)
専用メールアカウントの運用など何らかの事情で専用回線必要な方を例外に、ネット回線無料化はバカにならない特典になります。
金額で言えば3000円ベースの話になるワケで、
「空室解消のために3000円値下げするのか、ネットを無料にするのか」
仮に2000円ほど賃下げしてもネット無料化の方が得です。

ネット無料化ツール的にはFONなどもありますので、
(私も詳しくないのでいい加減な事は言えませんけど、FONなら公衆無線LANにも貢献するのじゃなかろうか、)
http://fon.ne.jp
管理会社さんがちょっとこの辺調べて推進してくれるだけで随分違うと思います。
これがまた、街の不動産さんそっち方面詳しい印象も無いんです…。

※残念ながら昨今盛んに営業かけているのは「必ずしも安いとは言えない契約の会社」のような気がするんですよね。
(営業FAXには無線LANメーカのものもありますが、肝心の契約料金やその内容の記載が無くコスト不明とか、、どうしてこういう分かり難い営業しているのかちょっとわからない)

「共有回線だと速度が」思いますよね?
しかし、有料動画の視聴など利用コンテンツの関係で速度必要な人は元々ネット回線自前で引く事に抵抗無い人ですから。
昨今の若い人中心のスマホユーザーにどれほど速度が必要かだろうかと考えれば、それほど神経質になることもないだろうと思います。
(固定電話回線契約をせず)通信コスト下げようと考えている人が日常の回線として使えれば十分でしょうから、普及に期待しているんですが、、

こうなったら総務省などがリードして大規模に大家さん向けに広報するみたいな、
そんぐらいの勢いでやるべき案件じゃないのかと思うのです。
(ISPや携帯通信会社への圧力にもなりますからね)




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平米数と広さ感

2018年08月30日

このブログの読者の方なら、業界基準的にRC造マンションの床面積の計測法が”壁芯”であるため、ほぼ実測値に近い木造アパートに比べ「図面資料表示が同じ平米数でもマンションの方が少し狭い」事ご存じかと思います。

内見してわかることですが、資料上の平米数と体感する広さには違いがあります。
これを資料段階で読み切る事は至難の技で、やっぱり設計上の微妙な比率は大きいのだなと思うところです。
●過去にも一部視感的要素など説明してきたところです
・天井が低くて造作物も微妙に小さいと高さ床面積比により広く見える
(解放感とは相反)
・明らかに高層階に比べて窓から地面が見える階層の方がグランドフロア伸びた感(延長感というか)により室内は広く感じる
(この点欧米的に高層階は居住者のメンタルにも決して好ましくないという風評もあり)
・メイン居室は玄関から縦長より横向き幅広の方が広く感じる
・広さ感に大きく寄与するのは”奥行き”だが(典型は店舗などで壁面ガラス張りとする手法)、家財などを室内に並べる時、高さを一定にそろえるなどして視界の奥行を確保する(必ず壁が見えるロータイプの家財とする)のも有効である。
・オートロック系は玄関ドアが視界に入ってもプライバシー度が後退しない
・横玄関は最強
 ↑
だいたいこの辺を話してきました。

それでもまだ尚、発見できていないポイントがあるようです。
「想定外の視野や視界」とでも言えばいいでしょうか、
・「間仕切り引き戸や廊下とのドアを撤去してドーンとストゥディオ風に」←これもretourのレポートでは時々説明するフレーズですが、
「極論玄関部分すら室内空間に取り込む」←→「プライバシー度との相反処理がポイント」
 ↑
ある意味ここが一番難しい。
玄関が思い切り視界に入り覗かれ感のある部屋と、
玄関ドアが上記と変わらず視界に入っているのに居室安定感損なわない部屋もあるのです。
 ↓
●間取り図ではほとんどわからないこの差異がどこにあるのか?

「幅の差」なのかな…。
なんとも抽象的な説明になってちゃってますが、
特にマンションの設計においては縦長が多いのは事実ですよね。
設計士にどのような枷がかかっているのか具体的には知りませんが、数多くの部屋を画に書くためにはほんの微妙な幅でも狭い方がいいことになります(パズルの設計みたいな話ですが)。
ここで幅に余裕感が無いと、やっぱりわかってしまうのかも知れません。

矛盾する話なのですが、
玄関幅(廊下幅)が広すぎると居室のプライバシー度が下がります
しかし?
床面積全体が幅広の場合、居室部分の半分は(浴室や収納部分などで)隠れます。
この場合、玄関幅が広い方が室内全体も広く感じるし、必ずしもプライバシー度も落ちない。

確信あるものではありませんが、
それっぽい事が関係しているように思いますね。
(思い当たることがまたあればいずれまた書きます。)




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「狭ければ狭いほど」とは言わないが(光熱費を考える)

2018年08月16日

光熱費の話です。
地方の立派な古民家(もう既にパッシブソーラーハウスみたいな)ならいざ知らず、
都会の暮らしを前提に考えた場合、
「光熱費の効率を考えれば(環境エコ的にも)床面積が狭いに越した事ありません」
しかし、
生活の質を考えれば多くの人が広い部屋を希望しているのも事実。

このブログでは『ミニマルコンパクト』推奨で、様々な記事を書いてきましたが、空間の使い分けで「両者の妥協点」を図れないか考えてみようという訳です。
過去記事で触れた事ありますが、
「西洋的なドーンと広いストゥディオが必ずしも受け入れられていると言えないところもある」な話です。
ここは日本の気候からそうなるのではなかろうかと思う訳です。
昨今は異常気象で欧米でも大変な事になっておりますが、報道でも明らかなように欧州あたりでは全室エアコンみたいな状況にありません。

梅雨のある日本と違い、欧州は乾燥しているという認識でした。
(この点から欧州は非木造でも外断熱導入が容易であるため、日本のように断熱はコンクリだけみたいな状況と違う側面もあります。)
しかし、今年の夏で皆さん体験されているように「エアコン無しの暮らしは命に係わる」状況ですから、日本の場合はいくら建築が西洋式だからと言って生活様式は日本式になります。
エアコンの使用頻度を前提に考えると、ドーンと広いストゥディオは必ずしも合理的とは言えない”部分”もあります。

■言えばあれです「DKや完全振り分けな部屋の一部を断熱空間とする」
勿論この方式は、空調諦め空間の温度が大変な事になるので床面積最大効率を落としてしまいます。
しかし、シングル生活者がキッチン使用するのは温度が下がる夜がメインですし、2K〜などで余った部屋がある場合もせいぜいが倉庫部屋か書斎なので、(自宅SOHOを例外に)休日以外の利用頻度は少ない。
 ↓
たとえばの話
1Rストゥディオ40平米の部屋と比較して(或は1Lと比較して)、2DK完全振り分けの方が光熱費4千円〜安いとした場合4000円賃料安いのと同じですから。運営コストとして検討項目になるだろうと思います。
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東京都禁煙条例の件

2018年07月20日

●条例的には、喫茶がたばこ販売権を所有してもっぱら店舗の経営登録をタバコ店とすれば(喫茶部分は喫煙スペースとし)喫煙可能な店舗となるのかな?
(※条例の例外事項に”タバコ店やシガーバーなど喫煙を主業とする店舗を除く”とあるため)

海外では屋外であればほとんど喫煙可なので(日本より喫煙率が高い)欧州からのオリンピック観光客の方、大丈夫なのだろうかと思ってしまいます。
世界の観光地には今度の東京都並の喫煙規制もあるでしょうから、諦めてくれるのかも知れませんが、嫌煙派の昨今は「健康問題どうこうより、匂いが耐えられない的嫌悪感」を示す方も少なく無いので、難しい事になってきましたね。

私もスモーカーですが、燃焼グラム数的には減ってきているせいか、
喫煙者でありながら、混雑している喫煙場所などでは「匂いがきつい」と感じる事もしばしば(あれはですね、吸い殻が集合灰皿の水に濡れると出る匂いですよ)、
JTやフィリップモリス頑張るとすると、
「副流煙より匂いかな?」
(電子タバコでも禁煙派の方には匂いの問題十分ではないようですし)

嫌煙は歴史的にナチスドイツにも見られたため(総統が嫌いだったようで)、
嫌煙派から(うんこの匂いだなんだと)罵詈雑言を浴びせられる愛煙家の中には「禁煙ファシズム」などの反発もちらほらありますが(規制するならアルコールが先だろうなども)、そんな事言いだしたら火に油の時代です。

■少なくとも、医療の現場からもタバコの健康被害不安は事実ではあるけれど過剰すぎなどの論評も出てきており(逆に喫煙してもリスクは下がらないので注意してくださいみたいな→現代社会で激増している肺がんは喫煙と関係無いタイプと言われている)、条例においてもシガーバーがOKだったりする背景にもなっているのかな?
(ガンの専門医から「シガーはあまり心配無いないんですね」みたいな話がマジに出てますから、、、。喫煙者から言わせてもらえば「え〜だったら”フォルテ”はいいの?”フォルテ”は?」なんですけどね。)

参考記事「肺がんは喫煙者だけがなる病気ではない
肺がんのスペシャリスト、順天堂大学鈴木教授に聞く(予防編)
https://business.nikkeibp.co.jp/atcl/interview/15/238739/092900266/?P=1


喧嘩になってギスギスしても誰も得しませんから。
穏便に共存可能な方向性も見出したいところです。
日本で電子タバコがバカ売れしたのも「結構そういうの気にする日本の文化」ならではですから、メーカーの企業努力で解決できる部分も残していると思います。
(電子タバコのアイコスは新型になった時「匂い対策で燃焼温度を落とした?」噂もある)

愛煙家的には「そうイライラしないで一服どうです?」、
うっかり言いそうになってしまうのですが(それこそ火に油)、

●東京都条例「従業員の嫌煙を保護するため、小規模店舗でも従業員のいる店舗は全面禁煙」となっていますが、現在も喫煙場所に困っている”喫煙従業員”もいるわけで、
「店内でたばこ販売を行い、従業員も喫煙者で堂々と喫煙している場合は喫煙店として謳ってもよい」←みたいな例外条項あってもいいのじゃないかと思うのですが、
小池知事いかがでしょう?
(或は、シガーバーが可なのですから、従業員も喫煙者の場合その掲示を行う事で「シガーかリトルシガー限定で例外事項可とか」アリにはなりませんかね。「フォルテやキースやピース・リトルシガー」などなど)

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ブロック塀の危険性はこのブログでも過去レポートしたのですが、、

2018年06月28日

痛ましい事故で残念です。
先日の大阪地震でブロック塀倒壊により死傷者が出たとことですが、このブログでも過去記事で「基礎に構造に含まれない附属物としてのブロック塀の危険性」取り上げていたのですが、、
報道によると、過去記事の見解と同じで「基礎構造とリンケージしない塀は生垣やスチールネットフェンスがベター」の判断であるようですね。

生垣などのメンテナンスを考えれば、樹脂製のフェイク竹塀などもありますので、それほど高いコストかからずに設置できますが、現状ブロック塀が敷設されている場所は「その取り壊し費用」が改修のネックとなっているのだろうと思います。
地震国家でありながらここは盲点でした。
(確かに大きな地震はここ20年30年で増加している感覚あるので、昭和の建築物ではあまり意識されないポイントだったのかも知れません。)

■ブロック塀に関しては防犯上からも好ましくありません
うっかり勘違いされがちなのですが、
城攻めの防衛籠城戦をやるワケではありませんから、外塀には直感的な強度は必要ありません。
(前述のように入っている鉄筋の構造強度的にも見た目ほどの強度も無い)
事実ブロック塀は手がかり足がかりになりやすく、典型的な2階バルコニーなどへの侵入経路となっており、むしろ空き巣目的に都合のいい強度になってしまいます。
加えて、一度内側に侵入してしまうと外側から全く見えなくなる点も問題です。

(1階部分の防犯性は「掃出し窓としない」「適正な位置に防犯柵の設置」の方がはるかに有効で、採光を優先させるならハイサッシュの方がはるかに効果的。)

更に1階室内側からの美観上の点からも外壁ブロック塀は好ましくないため、
国会でも論議になりそうですが、
●防災上の判断が求められるものに関しては、補助金を付けても改修を進めるべきでしょう。



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