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NPO『HOW's』(活動停止)元心理部門コンサルタント(東京カウンセリング責任者)
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ミニマルとスローワーカーは同義語かも知れない

2018年02月01日

昨今よく聞く”ミニマリスト(極端に家財の少ない生活)”と、このブログで推奨している住居における『ミニマルコンパクト』は違う概念ですが、全く相反するものではありません。
そこの接点といえばスローワーカーやノマドなのかも知れません。
ひょっとしてどこかで別の言葉で概念化されるのかも?

思うに事の始まりは「断捨離ブーム」だったのではなかろうかと。
私は経験ありませんが、ネットのログを追ってみると「やりだすと捨てる度に達成感のような高揚もある」なんて話をみつけました。
●「案外そうかも」と思ったのですよ。

不動産の現場では「引越しを気に家財も整理」よく耳にします。
(勿論その反対「家財が多いので○○平米以上はマストです」もあります。)
昨今の”ミニマリスト”な生活には、
全部が全部じゃないと思いますが「食費・光熱費もコンパクトに」みたいな部分も含まれてきているようで、
そこに話が及べば、このブログでも推奨している『ミニマルコンパクト』にも接点が出てきます。

だとするなら(=所得もコンパクトでもよいわけですから)、
ライフスタイルとしてのスローワーカーやフリーランス系ノマドなどの生活様式との一致性高くなってきますよね。
■やはり住居における『ミニマルコンパクト』がそこを繋ぐコンセプトだと思ったのです。

何故なら『ミニマルコンパクト』の大前提が「狭い=環境悪いでは”無い”」ところですし、
(※茶室云々論や、近代建築のモデュロール論などなどを参考に)
「快適な都会生活の選択肢のひとつ」としての提案です。

時代はAI化による「労働時間短縮」への道を進みだしています。
政権の働き方改革や(失敗に終わったと言われている)プレミアムフライデーもそうです。
ものは考えようで、
 ↓
●「暮らしの生産性」と考えた場合
”ミニマルな概念”は、含み所得的意味さえ持ちます。
(私、これを冗談で「マイナス所得」と呼んだりしておりますが)
所得の少ない仕事をしなければならないなんて意味では”無く”ですね(笑
レスポンスとして、
”ミニマルな概念”を実現すると、所得に関係が無く生活の質を選択できる強みをもつため、仮に偶然所得が大きい場合、トンデモの貯蓄も可能になります。

実はこの意味はそこに留まらないのです。
仮にレバレッジなどの危険な投資では無く、少額安定投資の利回りでも必要所得に対する比率が「何をやってもレスポンスとして大きい」ことになりますから、選択性や自由度が高くなるんですね。

まだまだ現在進行形の話なので、今後の展開はわかりませんが、
これちょっとアリな話なのではなかろうかと、
不動産の現場から考えると、(潜在的に地方移住の需要は高いとされているが)地方の不動産環境が「地価の安さもあってどの物件も広すぎる」という部分にも話が及ぶのかも知れません。
『ミニマルコンパクト』は都会の合理性で始まった概念ですが、
基本性能は都会で無ければいけない理由ありませんから。

この動き、今後も注目してみたいと思います。



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posted by kagewari/iwahara at 21:23 | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

春のシーズン「今年はちょっと動き早いかもです」

2018年01月25日

ちょっと「想定外の動きアリ」ですね。
某中堅サブリース系堅い管理会社さんのサイトなども(業者登録しておりまして)定期的に閲覧しているのですが、
「あれこの駅ひとつも空室が無い」
などの状況がありまして、、

アベノミクスか?

やはり若い人中心に(求人倍率も大幅上昇しておりますから)春の引越し前倒しでお部屋探しが始まっている感触があります。
流石の情報化社会で「3月とかなると本気で大変」すっかり周知されてきているようです。

(最近の部屋探しは「解約予告出さず」なので「引越しが多い期間=暫定的に二部屋借りている状態の世帯の増大」により、見かけ上の需要が倍になるような形になるため『春のシーズン』は賃料が上昇するだけでなく、退去後の部屋がリリースされるまで空室そのものが不足し「春相場」が形成される。)

幾分でも所得に余裕があれば、特に地方から初めての東京であれば「1ヶ月、2ヵ月前に上京して東京慣れておく名目で少し遊んでみたい」誰しも考えるでしょう(ひとりぐらしに渇望していた若い人なら尚の事です)。
いよいよ、目に見えて景気回復しているのかなと思います。

勿論、消える順番的には「万人向けユニバーサルなものから」となりますので、
「希望条件上位が揃うものから」と考えるべきところです。
(オートロックRCマンションや、B・T別や、少々割高でも高級感あるものなど)
逆に言えば「一般的に不人気かも」な希望条件を”複数”組み込めば、
春のシーズン相場を回避できるんだと。

■お勧めの回避条件は
「和室、木造アパート、1階、3点ユニット、都心郊外関係無く”知名度低い駅”」
次点的には
「都心賃貸の盲点”ド都心”」というのもあります。
(駅さえ選べば郊外に比べて驚くほど賃料高いって事も”無かったり”します)


■逆に、避けるべき”条件の妥協”も考えてみましょう
・無理して床面積狭くでも可としてしまう
(3点なら17平米からと考えるべき・B・T別なら22平米から)
・駅徒歩10分以上としてしまう
(東京はそこそこの郊外駅まで行かないと”どこかの駅の10分以内”だったりするので意味が無い)
・(マンションなら古築でも全く問題無いのに)築年数に拘って賃料高くでも可としてしまう
・希望駅を「郊外へ、郊外へ」と伸ばしてしまう
(部屋探しは「賃貸物件の母数」が重要なので、無理に郊外に行くと宅地開発の関係で”今度は凄く駅徒歩時間が遠くなってしまう”なども出てきます)
・全く知見の無い沿線を可としてしまう
(東京の各沿線はかなり個性差大きいので、相性問題などありますから。)


いずれにしても、現在の感触から考えると、
●「早目に探す」のが安全でしょうね。


※ちなみに、最近の日本の不動産環境は「ちょっとバブルか?」な側面から分譲や中古マンションが値上がりしてますが「供給過剰に変化は無い」ので、いずれ価格は下落します。
しかし「建て替えにより全体が高級路線・高価格化」もありますから、
ハイCPを狙うなら(空室率が目に見えて上昇している)木造アパートを除外せずに探すべきでしょう。



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posted by kagewari/iwahara at 07:09 | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

低層階人気

2017年09月08日

確定的な話では”無い”ので、あくまでも推測の域の論議ですが、
子供のメンタルに高層階住宅は好ましくないという論議があります(英国には階層を制限する条例もあるらしく)。
どこまで信ぴょう性がある話なのかわかりませんが、
留意しておくポイントに、昭和の時代某有名団地が自殺の名所みたいな事があり(アングラなアニメ映画『空の境界』の「俯瞰風景」のモチーフと思われますが)、現代における消防法の屋上立ち入りのの制限はそれが発端だったように思います。

「窓から通りがまっすぎ見通せるのがいい部屋」みたいなジンクスのような話がありますが(反対に窓の外の見出しのよくない部屋は”ネガティブに考え込みやすい”みたいな)、高層建築の始まりはRC造のお手本となっているホテル建築に始まるものだと思います。
高層階なら「ロケーションに関わらず見晴らしがいい」からです。
悪い話では無いようにも思えます。

タワー高層階法人の生産性が落ちるみたいな話を聞いたことありませんし、大型客船や戦艦の操舵室や艦首司令塔で判断力に問題が生じるみたいな事も無いでしょう(戦国時代のお城で天守閣に入ると判断がおかしくなるって話を聞いたこともありません)。

高層階のメンタル問題と言っても複合的条件が影響しており一概には言えないものだろうと推測しますが、昨今防災の側面からも「低層から中層階のが無難」な認識が何気に定着しているように思います。

●当社の問い合わせでも「二階以上」の条件は頻繁にありますが、タワー希望や高層階希望という希望条件を”聞いたことが無い”のです。
これって「低層階人気」と解釈しても間違いでは無いのではなかろうかと。
実際「高いところがとにかく大好きって」特定層の話ですから、「そんなに高く無くてもいいから」が多数で自然でしょう。

日本は現在人口減の方向にあり、賃貸住宅の空室率も上昇の傾向にあります。
需給バランスとして「一戸当たりの床面積が増えるだろう」も疑う余地は無いでしょう。
同時に、建築物の低層化もトレンドになるのかも知れません。
昨今小規模戸建て住宅の洒落た平家も増えているような?気もするんですよね。

■この場合(現在建築物の6割を占める)非木造住宅が必ずしもRC造ベストとは言えないのかも
PC(プレキャスト・コンクリート)造にも大変高級感の高い建築があり、日本の場合は建築デザインへのニーズも「四角四面で全然OK」だったりします。
「これからは中低層PC造」アリじゃないでしょうか。



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posted by kagewari/iwahara at 15:17 | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

隠れ家住居や隠れ家的店舗

2017年08月19日

”隠れ家的”などと評される空間は賃貸じゃないとあり得ないのではなかろうか。
(大邸宅なら戸建てでも可能ですがその場合は「隠れ部屋」でしょう)

戸建てが昭和時代”一国(一石)一城の主”的世界観で語られたり、
現代分譲が結婚契約の担保的に購入されたり、
その存在感が隠れたり薄れてもいかんですよね(笑
私は過去、自分が戸建てを注文するなら(例の代々木”地下だけビル”も参考に)「1階は駐輪場の管理人休憩小屋程度の極小プレハブとして地下に広大なRC造の生活空間を作る(ご近所にも”空き地の監視小屋があるだけです”みたいな)」なんてことを考えておりましたがww、
通常は「隠してどうする」ですよね(てか怪しすぎる)。

これに対して賃貸の場合は、区画整理に取り残されるですとか(再建築不可)、老朽化したテナントビルですとか、はたまた旧法借地権が入り組んで大規模開発が不可能な店舗付き戸建てなど、「ワケあって(底地の資産価値評価が低いため)賃料もお安くなってます」なパターンが存在します。
隠れ家的店舗の場合(企画からして利益追求目的から外れるでしょうから)、賃料の安さは(拘りの資材使い過ぎによる利ザヤの低さも相まって)必要条件になりますし、積極的事業拡大の意思の無い趣味性の高い企画になりますから(軽いノリで入ってくる勘違いしたお客さんも避けたい)わかり難い場所にあることも好都合です。

住居の場合も似たところがあると申しましょうか、生活利便性より極端に賃料安いとか面白い事が優先される部屋を希望しているのなら、その暗韻は仕事関係も所得やキャリア優先では”無い”となります。
プライバシーレベル的にも隠れ家的賃貸がマッチするでしょう。

土地でも部屋でも隠れ家的不動産は公式路線価相場から外れている存在なのですから、部屋の存在そのものが例外事項であり都市生活の個性と言えるのかも知れません。
整備された新興住宅街と、歴史ある街はこの部分が決定的に違っているのかなと思ったりもしますね。


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posted by kagewari/iwahara at 19:05 | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

「徒歩圏・自転車通勤圏」

2017年07月22日

これほど個人差の大きいものって無いでしょう。
公取委規定の不動産資料における徒歩速度は「分速80m」で計算されます。
勿論信号待ちを除く距離的表示なので実徒歩は変わってきますが、そもそもこの速度かなり速めで大人の男性がサクサク歩いた場合の速度と言ってもいいでしょう。
結果として、実徒歩を意図して10分以内と問い合わせがある場合、私は徒歩7分だとか8分をベースに資料を探すのですが、駅からの半径はある一定の幅に収まる事になります。

更に極端な「徒歩20分もあり」場合、東京都市部では「隣の駅に到達してしまう」ため(中央線で言えば荻窪以西あたりから徒歩15分以上で遠いから安いという物件も分布してきますが)、希望駅の15分ぐらいを目安に探すことになります。

自転車通勤などの場合は更に顕著ですが、
普通に健康志向で10キロ20キロぐらいはジョギングで日常いける方もいらっしゃいます。
かくいう私も某2chなどのログで「江戸時代の飛脚は100キロとか余裕で、市井の人もちょっといってくるという場合の距離が20キロやら40キロ普通だった」という話を耳にして(笑
いくらなんでも10キロぐらい歩くの余裕じゃないといかんだろうと思い立ちまして、
取材の時など、隣駅から更に先まで歩くとか多くなってきました。

■仮に(流石に10キロはアレなので)5キロまで徒歩圏だと定義してみた場合
ちなみに公取委計算だと(徒歩62.5分)、
東中野から池袋まで約4.4キロですから「東中野は池袋の徒歩圏だ」となります(笑
勿論これ自転車ライダーの方には余裕の距離。
この考え方で何が変わるって、公共交通の経理と関係無く駅が選べるってところ。

タフな自転車ライダーの方なら毎日10キロも余裕でしょう。
この場合だと、
中野坂上から恵比寿が約7キロなので「中野坂上は恵比寿まで余裕の自転車通勤圏」となる。

■しかも、山手線経路って縦長ですよね。
私がretourブログで頻繁に推奨している都営新宿線曙橋駅(都内では異例に相場が安い)、
曙橋からだと秋葉原まで約5キロ、銀座も約5キロ、表参道まで4キロ、池袋も5キロ、
山手線主要駅のほぼ全てをカバーします(笑

中央線地元的にも吉祥寺を主として見た場合「久我山まではいざとなれば歩ける」駅ですし、荻窪から見た場合「西武新宿線バス便駅は勿論徒歩圏でもある」な認識です。
新宿から荻窪までの丸ノ内線区間も事実上の第二中央線な位置づけですし、
東急圏においても、学芸大から目黒駅まで歩けるとか普通のネタです。
池袋界隈となれば歩こうと思えばいける範囲は江戸川橋・高田馬場・王子・江古田に及ぶでしょう。

何が言いたいって、公共交通の通勤利便性だけに縛られず候補駅を探す可能性はあり得るって話です。距離の計測は「ヤフー地図」機能にありますので、どこまでいけるのか考えてみるのも面白いと思いますよ。
(曙橋や四谷在住の方はロードバイクや電チャリ買うと健康になると同時に交通費0円も夢じゃないですぜ。交通事故など心配な方は江戸時代の人に負けるかと歩いてみるのも悪くないと思いますよ。てかそのスキルは防災上の強みにもなるでしょう。)



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posted by kagewari/iwahara at 22:24 | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

管理会社さんから耳にした昨今不動産の動向

2017年07月15日

「ファミリー物件が時期に関わらず動いている」

業者さんの中には「シングル向けに改装し過ぎてファミリー物件の母数が足りなくなっているかもしれない」なんて声も聞きました。
■勿論人口動向から言えば東京は圧倒的にジングル世帯化が進むのですが、
各業者さんから耳にする情報を推測してみると「景気回復の影響から、結婚や同居の選択をする世帯も増加傾向にある」のではなかろうかと(勿論「いつかは広い部屋」志向シングルの方も含めて)。
総務省が発表するほど大きな数字では無いのかも知れませんが、着実に景気回復は進んできているのだと思います(引越しを手控えていた需要が一斉に動きだしたみたいな)。

この動きは潜在需要からくるものなので、長期的な動きにはならないものに思いますが、確かにシングル世帯利用においても「全てが西洋式にドーンと広いワンルーム志向では無い」訳でありまして、
●日本固有の間取りに「3帖間」というのがあります。
何に使うのかはともかく、マルチに分かれた居室は光熱費効率も高めますし、
特に角部屋志向な方にとって(採光窓が多くなる事で家財を設置できる有効壁が少なくなる)、倉庫部屋みたいな存在は大きなウォークインとして重宝される可能性もあります。

いずれにしても「リビングはとにかく大きめで」などの根幹は今後も動かないと思いますが、
必ずしもマルチ間取りが全否定されているのでは無いって部分留意すべきでしょうね。
リノベーションの設計プラン的にも「何か使い勝手のよさそうな土間」のようなものがポイントになる事もあり得ます。高級感のある部屋のキモが”玄関ホール”や”廊下”であるように(玄関ホールも見方変えれば小さな部屋です)、「小さな部屋をあえて作るぐらいの判断」アリですね。
(※どことなしに『ミニマルコンパクト』にも通じている話かもしれません)

広いリビングも実体としては、暮らしの中で「ここからここが何する時の場所」のように”間仕切りは無くても切り分けイメージはある”ものですから、ひょっとするとこの切り分け空間認知イメージも3帖以下の広さになっているような気もします。

■現代的なシングル・ファミリー問わず(40平米を超える)マルチルーム間取りの方向性は、
設計上やり難さあると思いますが「11帖LDK、4帖半寝室、3帖書斎」ですとか「9帖ストゥディオタイプのDK、7帖寝室、4畳半ユーティリィテイー」だとか、「4帖K、8帖居室1、4畳半居室2」のように、全ての部屋の広さが違うぐらいのバリエーションもアリなのでしょう。

ファミリータイプの動きが増えている、
ここに連動しているのか、確実な事は言えませんが、
20平米以下のシングル1R系の割安感が高まっているような気もしますよ。
(数字に出せるほど具体的なものでは無く感覚的な範囲ですが)



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