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NPO『HOW's』(活動停止)元心理部門コンサルタント(東京カウンセリング責任者) 『retour東京』web部 『Kagewari精神分析相談事務所』運営責任者
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広さ感と奥行

2018年05月08日

不思議なもので体感される部屋の広さ感は、
「必ずしも平米数に比例しない」
一番わかりやすい例は「極端に細長い部屋」だと思う。
その反対に意外と広く感じる部屋の例は「正方形に近くワイド感のある部屋」となる。

思うに、ウィークポイントとも思える奥行の狭さを感じさせる対抗面があると、
「部屋は狭く感じる。」
(店舗デザインでそれを避ける方法として多用されるのがお馴染み”壁面鏡張り”ですね)
やっかいな事に、それは家財が何も無いがらんどう状態の内見の時には随分広く感じても、家具レイアウトの失敗で、結果として想定外に狭く感じる部屋になってしまう場合もある。
●この失敗からどう逃れるか
かなり重要なポイントなのではなかろうかと思うのです。

勿論、内見時から体感上広い部屋を選択していくのも重要ですが、
家財のレイアウトでせっかくのパフォーマンスを減じる事になるのは避けたいですね。
(過去レポートで家財の奥行をツライチに揃えると圧迫感を感じないって話をしたことありますが、これもテクニックのひとつでしょう。)
●重視すべきポイントや、困った時の解決策は何か。
「家具は高さの低いものが吉」ってところでしょうかね。
しかし、上記も過ぎるとやっかいです。
収納力的に床面に拡大して足の踏み場を失う可能性があります(笑

なかなか探すのは簡単な事ではないかもなんですが、
高さ50p以下の二段収納みたいなのがあれば、使い勝手いいんです。
ところが、インテリアというか大工の流儀的にだいたいの製品はキリのいい数字で設計する事に決まっています。棚と言えば一段の高さ30p・幅と言えば30<45<60<90、テーブルの高さは70、などなどです。
収納棚の一段の高さが30p以下って奥行の浅い本棚ぐらいだったりする訳で(本棚は高さ90で4段だと・一段の高さが22.5p刻みだったりする)、本来ありえない話じゃありません。
収納棚も箪笥みたいな”引き出し式”なら高さの幅を抑えて多段にできる。
 ↑
ここでやっかいな問題です(カラーボックスピッタリ引き出しなる商品でもそうなんですが)、
引き出しって正面が板でカバーされるので(棚の奥が見えないため)、出っ張って見えちゃうのです。お勧めは二段棚の下段部分だけ引き出しで二分割化みたいなパターンかな。
 ↓
これ「(下段キャビネットドアが無い)スケルトンキッチン」にするとキッチン全体がなんとなく広く感じる理由でもある。

■どこか先端の家具デザインメーカーさんから
「部屋が広く見えるインテリアシリーズ」みたいなの登場して欲しいものです。
現在のところこれといった対策は無いのですが、
「奥行のそこそこ深い本棚を収納用に使ってみる」ってのもアリかもです。



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オフィース需要から不動産の需給バランが均衡か

2018年04月26日

驚きました、アベノミクス景気は想定外の伸びです
大阪のオフィス空室率、過去最低水準 大型ビルは0%台…もはや「引っ越し困難」
https://www.sankei.com/west/news/180423/wst1804230007-n1.html

(一部引用)
1〜3月の主要都市のオフィスビル空室率は、東京が1・4%、名古屋が2・0%。1・9%の大阪は名古屋とともに、平成5年の調査開始以来の最低を更新した。グレードA物件の空室率は東京(82棟)2・3%、名古屋(11棟)1・7%。0%台の大阪は不足感が深刻だ。


所謂デフレ不景気時代は都心のオフィース空室率も5%台なんて時代もあったようですが、上記記事によると(主題は大阪ですが)東京含の空室率も大幅に改善しているようです。
(完全雇用などの数値に例えれば、2%割る段階でほぼ空室無しと考えられます。)
 ↑
勿論記事におけるサンプル母数のグレードAとは都心近くの人気物件を指しているので、東京近郊の木造AP空室率問題に見られるように、オフィース需要も都心部に集中している傾向を表すDATAかも知れませんが、いずれにしてもその都心が満室ならいずれ郊外の空室率にも改善がみられるでしょう。

事業物件なので住居とは関係無いのでわ?と思う方いらっしゃるかもですが、
住居向け物件にも「SOHO可や、事務所利用可」ありますからね。
加えて、大家さん口コミ情報としても「事務所可なら空室埋まる」噂が拡散するでしょう。
●ダイレクトでは無くても、影響は及びます。

個人的には、将来の働き方は自宅SOHOが増えると考えていますから、
果たして今の状況がどこまで続くやらわかりませんが、
(また高齢化によるひとり暮らし世帯の増加で、人口減ほどに住居の世帯数的総数は減らない可能性もあります。)
改善のきざしが見えてきたのは事実のようです。

■「賃料はまだまだ高過ぎる、もっと値下がりするほうがよい」という考えもありますが、
業界的には決してそうはならないし、借りる側の利益にもならないのです。
理由は簡単で、あまりの空室に経営努力を諦めてしまった大家さんは、空室を「貸止め」にしてしまう場合も少なく無く(将来不動産が値上がりになれば転売してしまおうと)、
収益悪化した物件が大幅にリニューアルされるには、一度損切りで売却されないと(借り入れや投資金額と収益のバランスシートが改善しないので)財務体質的にも難しく、そのためには不動産の流通が促進していなければなりません。
景気が悪く、空室が増加するだけでは期待するほど”賃料は下がらない”のです。

不動産景気の(バブルではない)活性化があるほうが、
住居の場合、日本は人口動向的に”需要が過剰化する状況にはありません”から、一部屋あたりの床面積の向上など(平米単価として割安に)空室在庫の調整やリノベ再募集など、好ましい範囲での改善につながる可能性高くなります。

悪い話ではないと思いますね。
(大手ゼネコンあたりは民間投資やる気満々になってるんじゃないですか)



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レアな確率

2018年04月20日

ネタ的には心理学の方なんですが、
この話は不動産にも通じるものあります。
「ユニバーサルデザインか個性派か」みたいな部分です。

流通における市場価値と、固有な実価値は違います。
特に不動産の場合、駅の知名度や建築に知見の少ない一般層の勘違いから形成される相場など、市場価値(賃料)は単なる目安に過ぎないケース珍しくありません。
確かに個性派の物件は相性問題が強いを意味しますから、誰にでも勧められる気安さは無いのですが、そうなんですが、価値論の原理は『希少性』であり希少価値です。
需要と関係無しに、個性派住居には固有の価値が生じているのであり(ワシントン条約思い出していただければ誰でもご理解いただけるかと)、個別にそれが認識されていなくても社会的に通用する合理的見解になります。

そもそも借りる側の自分自身からして明日は今日と同じ考えであるのかなんてわかりゃしないのですから、固有に価値のあるものは”個別”に(自分のニーズとは別個に)認識しておくのが吉です。
世の中何があるかわかりませんから(笑

「今から思えば、あの時あの街のあの部屋に契約していたら人生違ったかも」
なーんてことはあり得るのです。

●つまり部屋探しの時の希望条件を詰め過ぎて、例外事項の発生余地をギリギリ狭めてしまうと、万人向きユニバーサルな堅い選択しか出てきません。
あたかもそれは、自分の選択に対峙する社会の同調圧力みたなものでもありですね、
(実際に契約するのかはともあれ)
問い合わせ段階では思いもしなかった資料に”当る”ような選択の幅(遊び)ちょっと残しておくべきだと思うのです。

レアな確率は(うつろいゆく自分の考えと違い)普遍的な価値を有しているのは事実です。
世の中面白いもので、
資料段階で方位スペックでNG出しちゃう人もいますが(確かにそれも見解です)、
不思議な事に内見中に方位はどっちですか?と確認される方少なくありません。
何が不思議なのかって?
方位重視には理由がある筈で(占いを例外に)、その効果のほどは内見の段階でほぼほぼ確認できている筈なんですが、いやいや実際に日当たりどうとか関係無しにコンパスはどっち向いているんだが重要ってのは、なかなかに矛盾してしまいますよね(笑
(個別な空間の方位を確認したいなど、勿論合理的理由がある場合もありますから、この話はあくまでも漠然と総花的にな場合の話なのですが。)

■希望条件のスペック的な合理性をあまり詰め過ぎることは(競馬で言えば予め賭ける馬を限定してしまうような)、選択の自由度を狭める事ですから。
個別に考えるとそれは自分にとって不利益です。

冗談半分ですとか、面白半分って選択の”遊び”も案外大事なのではなかろうかと思うのです。

(そりゃね〜不動産は売買に限らず賃貸でも金額の大きい話になるので、易々と面白半分なんて勢い出てきませんが、それだけ大きい勝負のレースだからこそ馬券買う前から選択肢を狭めるのはやはりリスク高める事にもなりますよね。なんていうのかなそれはあたかも「賭け事なんか当らないのが確率論的に標準なのだ」みたいな。→「考えるまでもなくなんとか山の狼はもう絶滅してますよ」的論調にも似た感じしませんか?)




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生活空間を分ける

2018年03月01日

シングル住居においてなかなか難しいテーマです。
1DKであれば、少なくとも水回り空間を確保できますが、
経験上シングル住居のDKにテーブルを置いてcafe空間のようにしている話はほとんど聞いた事がありません(というか木造のDKの場合は椅子テーブルの設置は騒音問題にもなり兼ねません)。

かといって昨今2Kはお目にかかれない間取りになっています。
何気に居室は寝室と居間を兼ねた空間になりますが「切り分けに苦労している方」少なく無いと思います。
江戸間6帖であれば、寝具とテーブル椅子の設置に苦労すること無いと思いますが、昨今のマンションにおける団地サイズ6帖の場合「無理に設置すると部屋が家財で一杯」なんて事もあるでしょう。

■基本的には「寝具とテーブルの”サイズ”から見直す事」
なのですが、
そこは人間の感覚も考慮するのがベターでしょう。
わかりやすい方法は「床に敷くカーペットやラグなどで視感的に場所を区切る」ことです。
ワンルームでも、床を二色というか二種類の敷物で切り替え作るだけでも印象変わってきます。
通常この辺の設計って引越し時に一度やったら以降そのままとなりますから、引越し前にそれなりの作戦を詰めておくべきでしょう。

予算に余裕があれば間仕切り家具も活用しはっきりと空間を分けられます。
(喫茶店で隣のボックスと分けるために配置されている棚など)
誰にでも「普段使うものは手近なところに置きたくなる」ものですよね。
予め空間を複数に区切ると、用途に応じて他の家財レイアウトも目的準じるだけでなく、
「散らかり具合も分散する」のです(笑
簡単に言えば、片付けも(半分半分になるので)幾分楽になるって話。

●春の引越しシーズンで今年もひとりぐらしビギナーの方多数に思います、
空間の切り分け、6帖の空間に果敢に挑戦してみてください。
(諦めたら終わりです)
不思議なもので、ピシッと切り分け成功すると「部屋が広くなったように思える」副産物もありますから。

基本的な部分に話を戻しますが、
必要以上に大きな家財は命取りになりますからね。
(特に通信販売)
サイズをしっかり計測すること、ファミリータイプでお馴染みの家財は(所謂戸建て向け家財)「ワンルームに持ち込むととてもデカい」って事も知っておくべきかと。
うっかりすると必要以上にカラーボックス買っちゃったりしますがww
(あれ結構な奥行なので)
置くものによっては、奥行き浅い本棚で間に合う場合もあります。

■家財の設置コストを(駐車場料金に見立てて)
フットプリントに応じて、(現在の家賃換算で)設置料金はいくらになるのか?
と、考えれば(設置面積単位の料金も計算できるので)
「この家財に月単位おいくら万円の設置代がかかるってアリか?」と考えてみましょう。
 ↑
同時にこれって、安物買いの銭失いを予防できるのです。
「家財の購入コスト」と「その設置料金」の比率って事考えると、
貴重だったり高価なものは少々設置代高くてもいいだろうと思えますが、
100円ショップで適当に購入した目的のよくわからないものが「設置代月うん万円になっとるぞ」とわかったら由々しき事態ですよね.

ましてや(片付け怠って)「ゴミ置き場に月うん万円かかっとるぞ」となればもってのほかです。
片付け動機にもなりますから、
室内に物を置くときの「その設置料金は月お幾ら?」覚えておいて損有りませんよ。



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今後VRはどうなるのでしょう

2018年02月16日

巷ではプレステ用のVRゴーグルが話題のようです。


まだまだ高価なものですが、
どうでしょう考えてみれば、『ミニマルコンパクト住居とVRゴーグル』
相性がいいと思いませんか?
逆に言えば「VRゴーグルあれば部屋の広さは無限大」(笑

断捨離と賃料抑えてエコノミーな選択する格好の動機付けになるように思います。

現在VR対応のゲームがいかほどあるのか知りませんがwww
(無責任でスイマセン)
こういうチャレンジはあっていいと思うのですよ。

相性的にはオートロック系のコンパクトRC造ってところでいかがしょう。

ふと思ったのですが、
仕事を兼ねるゲームって何故無いのでしょう?
「どういう意味か」って、
何か整列させるとか、分類もので実倉庫の物品が連動するだとか、
真面目な話、育てる系ゲームが実際の養殖と連動するとか、
(必殺サーバー監視ゲームとか?)

題して『無意識で仕事ゲーム』
開発すると爆発的にあたると思うののです。
(ビットコインとかってその線を一部”そのまんま”狙った部分もあったのでしょうね)



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『TVモニター付きインターフォン』の有用性

2018年02月10日

オートロックがそうであるように、TVモニター付きインターフォンにも実質的な防犯性は限定的なものであり、「その性能が最大に発揮されるのはプライバシー管理能力」です(既に当該人物が玄関前にいる前提で明らか)。

しかし防犯性には「実質的防犯性」と「心理的防犯性」二つの側面があり、
特に日本のように治安のファンダメンタルがインフラ並みに機能している社会の場合、プライバシー管理に重きのある心理的防犯性機能の意味は大きいと考えられます。

性能的には録画機能付きのものが上位機種となりますが、
そこは必要に応じて携帯やスマホなどの録画論音機能を使えばいいでしょうから、一般的な機種であっても機能的には十分でしょう。

■私が知る賃貸に限らず分譲も含めての共同住宅における防犯問題と言えば、防犯カメラがあっても管理会社はプライバシー保護に関わる事項であるため、警察から正式な捜査令状が無い限り公開されない場合があるなど「心理面における(主として軽犯罪や迷惑行為などの)防犯性には若干ズレている」部分もあるのです。

この点自室に備えたTVモニターであれば、気になった時など戸外の様子を確認することできますし、謎の訪問販売や勧誘の人物がわけのわからない理由でどうにかドアを開けさせようとするような行為を未然にストップできます。
(ある意味居留守によるお断りも使いやすいですよね。)
便利な自前の防犯カメラになるって事ですね。

技術的にはそれほどたいしたものでは無いのですが(笑
いかにもな防犯カメラを設置するのもアレですし、
そもそも怪しげな防犯カメラ機材を購入する事自体、怪しい人物と勘違いされ兼ねません。
購入する上でも用途はっきりしてますから安心です。
(※賃貸で自主的に設置したい場合も許可が得やすい機材のひとつ。)


■昨今の築浅賃貸物件ではデフォルトの設備になりつつあるTVモニター付きインターフォンですが、今後更に機能拡張する可能性もあるように思いますね。
例の(米国での先行実験はどうだったでしょうね)「暗証入れると玄関ドア開閉する宅配ロック機能」だとか(これは別途室内側にもカメラが必要になりますが)、
居留守モードを設定すると、ピンポン鳴る前から感知センサーでライトが点滅だとか、
自動音声返信モード機能もアリかもです。

AI的発展性もあるギミックのように思います。
「顔識別キー」なんてのも出てくるかもですし、
或は、特定人物を識別させ当該人物が近づくと「”ライト点滅でお知らせ”か”自動録画”が選べる」なんてのもあると更に機能拡張するでしょう。



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