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借地権の勉強で大騒ぎに

2017年04月20日

いえいえ、仕事関係では無くて個人的事情で借地権の法的権利など調べる必然性が唐突に発生しまして、猛烈に詰め込んでいるところです。

私は売買担当では無いので、本業では無い部分もあるのですが、
難しいというか大変ですね。
各所の解説にあるように「行政も随分苦心して借地の普及拡大に努めた」足取りはよくわかりました。
そして「その努力もむなしくなかなか借地は拡大せず期待した結果とならなかかった」のもわかります。

実際売買物件の調査している時「旧法借地権」の物件流通は目にしますが、「新法借地権」の物件は、そうですね〜、、一度もお目にかかった事が無いというのが事実なのです。
逆に借地権の勉強しておくって何の事って聞かれれば「旧法借地権」だよねって感じなのです。

こうなってくると新法の存在意義って言いますか、、旧法借地権関連の説明付ける時に「新法で何条、旧法の何条」なんて書き方しますが、
新法って(文字テキスト的に)旧法を読み解くために存在しているかのような、、、
時代は少子高齢化を迎え、不動産は全国的に供給過剰、空き家問題も定期的にニュースになっています。

借地権を知るには旧法であり、
旧法借地権を知る者は「廉価な戸建てをゲットできる確率が大幅に上昇します」。
ある意味、その存在は「新築分譲マンション」の対極でもあり、法律に詳しいものしか手を出せない禁断のなんとかみたいな存在なのかも知れません。

やっかいなのは、法的根拠を明解に示せても違反したら逮捕されるワケでも無いところで、、
「法律ではこうなってますよ」と説明しても通じる相手と通じない相手もいる場合、頼みの綱は裁判所となりますが、不動産の業界において「訴訟・紛争=負け(経費の問題から)」みたいたところもあるので、一概に「玄人なら旧法借地権」とも言い切れないのであります。

なかなか悩ましいものです。



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違法民泊問題

2017年02月16日

違法民泊問題をですね、規制や取り締まりでどうにかしようとしても「追っつかない」と思います。
管轄保健所だったでしょうか。業を煮やして警察と協力云々の話もあるようですが違法駐車の取り締まりじゃあるまいしいたちごっこになるだけでしょう。
こういう問題は違法営業しているオーナーを赤字で経営できなくさせるのが一番なのです。
実にわかりやすい話で、旅行者は合法でより安ければそっちに行くんですから。

旅館なんとか法だかを改正して、ゲストハウスやシェアハウス、ネットルームなどの宿泊を弾力的に許可すれば、業者は動きます(騒ぐ観光客もいるとなれば速攻対策された経営スタイルも編み出すでしょう)。
「それはそれで心配」と思う方いらっしゃるかもですが、法人と違い完全ド素人の個人が違法に民泊経営するのと比べれば管理指導ひとつとっても段違いです。

時に政府は「民泊法整備による合法化」みたいな方向にあるようですが、おおよそ現実的では無いし各オーナーがとても対応できない基準になれば、結局違法民泊が横行するだけです。
かといってホテル旅館の室数が不足するようなら何らかの方法考えなければいけないし、欧米のような賃貸方式と日本の賃貸契約は法律もまったく違いますからそのまんまのノリで「日本の賃貸住宅で民泊を」みたいなこと考えられも最初から無理なんです。
できないものはできないのであって、
(恒久的とは言えない観光客増のために借地借家法改正とか本末転倒ですし)
法改正して利用者にも罰則適応したとしても海外からの観光客の場合利用者を逮捕するのも問題になります。
こういった場合「儲からなくして違法業者を潰す」のが最も効果的です。

どの道これを放置すれば、分譲マンションに関しては各管理組合が「使用停止も含む議決」を行う可能性もあり、トラブルが更に大きなことになってしまう可能性もあります。

■個人的見解ですが、現代日本において賃貸住宅としてゲストルームやシェアハウスが拡大することは好ましくないと思っています。
SNSへの評価と似て『共同幻想』崩壊時代におけるあだ花というか、所詮「依存性」を煽るだけだろうと(好き好んで老人ホームに入りたがる高齢者がこどれだけいるだろうかと考えればわかる話で)。
早晩経営は芳しくない事にもなるでしょうから、
そこに観光客の短期宿泊も可とすれば渡りに船ではなかろうかと、

●法人が利用するとなれば便利な機材もあるようです
ネットに接続することなく最速0.2秒の高速翻訳ili(イリー)
http://iamili.com/ja/



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産業政策と雇用動向の変化

2017年02月04日

民間の話なのでこれという正確な数字を挙げるのは難しいと思うのですが、
巷間伝わるところによれば企業の内部留保が200兆超えているなんて話も耳にします。
現政権が進めているインフレターゲット政策主眼のひとつはインフレ率により預貯金を保有する場合損する状況を作り(預金していても貨幣価値が下がる)、投資や所得分配を迫るものでもあるのですが、どうやら構造的な問題もあるようです。

所謂工業系産業セクターにおいては急速にロボット化・自動化が進んでおり、専らの雇用吸収力主体はサービス産業が7割とも言われてます。
つまり、過剰な円高が落ち着き輸出により収益拡大している産業セクターは労働集約率そのものが落ちており(インフレターゲット政策の狙いは必ずしも円安誘導では無いので副次的なものなのですが)、簡単に内部留保が増加する状況がストップしないというものです。
勿論、所得分配では無く大規模投資によっても内部留保問題は解決するのですが、現在の景気水準はそこまでの起爆剤となっていない(期待インフレ率も不十分)。

時に麻生財務相が「内部留保にも課税するか」と観測気球あげたりもしてますが、そうそう簡単に導入できる税制では無いことは誰の目にも明らかです。

私は以前から政府が公共事業として大規模な汎用産業ロボットの開発を行い(企業や農業生産者へレンタル)、産業の無人化をリードし、所得分配は「ベーシックインカム」で行うべし論者ですが、
それだけでは累積する内部留保を吐き出させるような景気刺激効果として十分ではないでしょう。
企業の内部留保と言っても「まさか箪笥預金でもあるまいし(笑」、結局銀行に預けられています。
となれば、金融セクターの投資拡大を促すことが早道でしょう。

金融セクターが大規模に投資と言えば「またバブルになるだけ」と心配にもなります。
有効需要じゃありませんが、有効投資先が無い事には怪しげな外債やら不動産ぐらいしか投資先が無いって話になりますから(住宅ローン政策で貸し先を当て込むにも限界がありますって)。
公共事業が投資を誘発する機能を失ったのもご存じのとおり(人材不足が汎用産業ロボットで幾分か解決したとしても労働分配の母数が既に不足する構造には変化が無い)。

■今すぐ必要な政策だとは思いませんが、長期的に考えるなら
やはり「光熱費0円をスローガンとするエネルギー開発」や「スペースコロニーまで視野に入れた宇宙開発」などに政府がギャンブル的投資を行い、そこに民間投資も募るような(大型プロジェクトというより高度技術開発的方向の)戦略的国策アイデアが必要なのかも知れません(汎用産業ロボットの開発も十分国策的だと思いますが)。
昭和でお馴染みのフレーズだった「建設国債はいくら発行してもいい」じゃありませんけど、
回収可能な投資であればナンボ国債刷ってもアリでしょう。

■クラウドも含むサイバー空間とVR技術、
そこに更なる可能性はあると思うのですが(課金系のジャンルが安易に拡大するだけなら失敗すると思いますが)、まだ未知数ですね。
VRがどういう方向に展開するのかまだ読めませんから。


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住居性能として「断熱値」統一規格化すべきでしょう

2017年01月21日

昭和チックに「魔法瓶」のたとえで言えば、
完璧に断熱性を備えた部屋は一度適温に合わせればそのまま延々一定温度が継続することになります。光熱費云々ソーラー発電云々やれ環境がどうこうなど全て解決なワケです。
(せいぜいが調理などの追加的熱源に対して再調整が必要になるだけ)
ところが住居表示上この「断熱値」には何ら規格化された性能基準も無いし勿論表示もありません。
これでいいのでしょうか?

断熱性能の違いは住居における圧倒的な差異となりますから、本来もっと性能表示に関する要望があっていい筈なんです。
木造2×4住宅メーカーは「当社比非木造建築より3割増の断熱性能」などと謳っていたりしますけれど、明解な基準ありませんから消費者は想像するぐらいが関の山です。
想像ですが(日本は梅雨があるため非木造住宅であるマンションはほとんどが断熱材”無し”であるため)、非木造建築の風評悪化を気にして「言い難い」って部分があるのじゃないかと、

ご存じのとおり現在日本の建築は6割以上が非木造であり、
同時に昔の木造モルタル住宅と言えば隙間風も目立ち断熱性能や気密性は特徴ではありませんでした(むしろ梅雨のある日本にとって大事な風通し性能が重視されていたとも言える)。
すっかり住居に求める性能として「断熱性能はどのぐらい?」に関心が無くなってきたのかなと思う訳です。

風通し・換気に関しては現在非木造の建築基準にあるように「常設換気扇」などの普及であえて隙間風頼みの必要性ありませんし、
北海道では常識の「二重窓」は夏暑い地域においても有効です。最近は夏の遮光や断熱カーテンにも関心集まってますし、「パッシブな住居単体の断熱性能」はもっと語られてもいいテーマです。
非木造建築の外断熱技術に関してもそろそろ技術的解決が見られるかも知れませんし、業界も率先して取り組むべきテーマだと思います。
(と言ってもマンション性能表示の床遮音性数値と実態が違うことなど信用性の点をどうするのかって部分もありますが…。)

リフォーム業者さんとしても断熱性能向上投資は(一度やれば半永久ですから)推薦しやすいテーマになりますし、数値化して光熱費○○円に相当みたいな宣伝が可能になれば費用対効果としてユーザーにもわかりやすくなります。
国にもエネルギー安全保障含めて恩恵あります。
原発開発関係に回収可能か謎の数兆円投入するより「効果的な断熱材と工法の研究」の方が合理的なのではなかろうかと素人ながら思うのです。
私は利用していませんけど、なにげに電気ポットが普及した背景には「数値化され誰にでもわかるコストの合理性」欠かせなかったでしょう(この場合魔法瓶の逆で必要なだけその時って手法ですが)。
建材基礎的技術ですし「現代社会だからこそ断熱性能統一規格は重要な指標」だと思うんですけどね。



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高齢者時代に向けてAIの活用

2017年01月18日

と、考えてみたワケですが、
あれじゃないでしょうか、
すっごくベタな手法ですが導入は「双方向TVの高機能化」だと思います。
介護ロボ開発の端緒ともなるでしょうと、
まずは「会話コンシェルジュ機能付きTV」からかなと、、
(現在実装されているDATA放送関連すらおおよそ便利に活用されているとは思えない。)

しかしネット動画も選択できるようになるとなると機能的には”業界”圧力もありメーカーがそっちでレスポンスしてくれるかとても怪しいのであります(あくまでも噂ですがリモコンのデザインにも自主規制的な仕様があると聞きます)。
故に(総務省も仲間に入れて)「国策で行くべし」。
理論的に学習機能のあるPCの進歩はトンでもな速さとなるようで、まずはたわいのない基礎的モデルであっても本格導入開始の意味は大きいと思います。

てか、介護ロボットに求めるものって「そんなに高度なものだろうか」とも思うのです。
一番重要なのは会話だったり聞き役だったりしるのではないか(それは同時に緊急事態の対応力を兼ねることになるのだし)。
アイデアというか考えというか、声に出して話している流れで思いつくって心理学的見解としても少なくないと思うのです(国会もそうですが討論会だとかディベートなんちゃらもそうでしょう)、所謂考えるモチベーションって奴で、
確かにコンシェルジュTVと激論となりTVが木端微塵に破壊される場合もあるかもしれませんが、それでいいのだと思うのです。

果たして近未来のインターフェースがどうなっているのか予測できませんが、
(相手がAIだっちゅうことになれば)ゆくゆく声に出さなくても会話形式のコミュニケーションが可能になる時代もくるかも知れません(その時代には完全に全人類が他国の人と同システムで会話できることにもなるのでしょうが)、
著作物の多い評論家さんの実像も「口述筆記」というか、適当に話した事をゴーストライターさんがそれらしくなんてパターンもあると聞きます。
AIゴーストライター機能なんてのが登場し、フリーの著作物が膨大になんて展開もあるのでしょう。

実に昭和的で機器的にもカッコ悪いベタな話かも知れませんが「まずは会話コンシェルジュ機能付きTVから」じゃないかと思うのです。


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駅ターミナル機能を拡張し宅配荷物を受け取りできるようにするべきでは

2016年12月29日

通信販売などではコンビニ受け取りもありますが、昨今の宅配便関係の再配達関連報道しかり、駅で荷物の受け取り可とする施策がベストだと思います。
昨今JRなどを中心に駅ビル再開発も成功しており、通勤利用以外でも駅への集客を図る事は各鉄道にとって悪くない話です。

何故この話と思われるかもしれませんが、最近プロ野球において経営サイドが重視しているのは「球場を自前で運用すること」です。横浜ベイスターズなどがこの球場経営に成功し(独自ビールの販売など営業力も拡大した)黒字化かそれに近い数字出したそうで、これにならって北海道日本ハムが札幌ドームを離れ自前の球場へ移転することがほぼ確定しています。
各鉄道も乗車料金だけで経営を考えず、駅ビル含めた多角経営で収益確保するの方が賢いでしょう。
流通革命で、今後個別配送の無人化まで想定される昨今、駅の流通センター機能拡張は悪い話では無い筈です(貨物車両の運用開始可能性だって高まる)。

仮に荷物が少々大きくても自家用車を待つにしろ、バスやタクシー利用含めてそこは駅ターミナル機能の本領発揮で無問題でしょうし、駅ビルテナント的にも「少々大きな商品も取り扱える」事を意味してますから駅ビル再開発においてそういう視点もアリだろうと、
(贈り物を駅で受け取って電車を利用して訪問する手順を考える人すら出てくるかもしれない。)

などなど考えれば、
駅で宅配便の荷物が受け取れるサービス(スイカなどで個人特定リンクさせる手もある)、あたると思うんですけどね。
特に赤字路線に困っているJR北海道などは先行投資的に貨物車両の運用拡大が見込めるなら何でもアリだぐらいの勢いで自ら売り込むべきじゃないスかね。
(昭和のJR北海道なんて”広い待合室の売り上げ”結構あったと思うんだけど。)
サービス的に「駅受け取りを選択すると料金割引がある」がくっつけば利用者も増えること請け合いです。

何故やらない、何故できない?


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