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地方の不動産賃貸事情に思う事

2019年01月17日

retourブログの方でレポートするネタなんですが、
その裏話です。
ブログでレポート可能なのはネット広告掲載可に限定する規約で運営しているため、サンプル数的には限られてきますが(基本的に一般公開に積極的な物件は内容的に平均値より上が多い)、相当数の母数を調査しています。

で、かなりの図面資料見た感想なのですが、
地方の賃貸不動産、間取りや相場感もそうなのですが、設備の構成や資料のわかりやすさなどやはり詰められていないというか「この内容だと内見しないと解説もコメントもできない」ところあるんですよ。
地方の場合(地価も安いので)住宅は購入ベースが主体なんだと思いますが、
地域特性に見合った”まとまり感”のようなものが母数不足でこなれていなんだろうと、

「いやいや全体で言えばかなり賃貸物件戸数あるでしょうに」なご意見あるでしょうが、

こういうことです
■地方の不動産は賃料が安いため仲介が積極的に行われない
結果、各社賃貸物件の在り方考える材料が自社管理物件に限られてくる。
どうしても業界や団体全体で募集内容の基準というか紳士協定やガイドラインがなかなか定まらないのではなかろうかと。
そして、賃貸業界から見た(地方不動産の主力と思われる)分譲の世界は「よっぽどアバウト」なんですよ。
(モデルルームなどいうもので、遮音性能や構造強度や断熱性能は全くわからないままにバンバン完売しちゃっている始末で、、)

手前味噌なところありますが、
仲介調査を含む賃貸物件の募集や管理DATAは(その膨大な母数により)「利用者の需要」を最も汲み取れる市場だろうと思うのです。
逆算して考えるとですね、地方の不動産は更に住んでみなけりゃわからない状況ではないかと。
言うまでも無く、地方には強度や断熱性能の点で突出した技術を持つ中小建築会社が多数存在します。購入者も満足している。
しかしその評価も更に狭い地域に限定する範囲となるので、せっかくの知恵が(市場原理を梃子に)拡大普及していかない構造にある。
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いよいよ恒例”冬の暖房ネタ”

2018年12月28日

実際のところ急速にエアコンの技術力が向上しており、
冷房に関しても暖房に関してもエネルギー効率はエアコンが一番上じゃないかって状況にあります。
※気密性の高いマンションの光熱費対策最善策は「エアコンの買い替え」みたいな
使用法のコツってワケじゃあありませんが、
所謂エアコンの”風量”は扇風機やサーキュレーターと原理同じなので、いい感じの方向を探し強めの風量で運用することです。←そもそもがサーキュレーターとの併用が推奨されてるぐらいですから。

さて、ここまでは通常の対策です、
以降は北海道のような寒冷地はさておき(てか北海道の場合は断熱材など建築設計が重要なのでどの暖房がどうこうじゃない気がする)、使い勝手のいい直接放射型暖房の場合です。

この記事が恒例となっている”そのまんま”なんですが
紹介するのはいつも同じ機種になります(笑

■ダイキン「セラムヒート」一択(及びそのOEM)
セラムヒートからして始まりは工事現場などの業務用であり、
且つメーカーがエアコンを専門としているダイキンなのでその性能も推して知るべし。
一見すると普通の電気ストーブやセラミックヒーターに似ているので間違わないようご注意ください。
その違いは発熱管です。
通常の電気ストーブと違いセラムヒートはシーズヒーターという金属製の発熱管です(電療効率が高く低コストである←300W程度の”弱モード”の存在がその証明)。
ひょっとするとアレかな、湯沸しで最効率と噂の”バケツ放り込みヒーター”通称バケツヒーターのロッドも金属製ですが似たようなことなのかしら?←全然違ったらごめんなさいね。
<話は戻って>
このタイプで一般的機能である「遠赤外線暖房」でもあり、
暖房方式そのものがエアコンと違っています。
点けておくと「知らない間になんとなく暖かくなっている」
(勿論レベル高で近くで暖をとれば焼けるほど暑いです)

■贅沢な使い方的には、
帰宅直後にエアコン中レベル温度設定の風量大で冷気を飛ばし、
ダイキンセラムヒートを弱で併用
小一時間ほどでエアコンは停止、セラムヒート中に上げてそのまま。

<話逸れますが>
エアコンに言いたい
「リモコンの温度設定に何故”目安となる”消費電力W数の表示が無いのか?」
(そりゃ室温や室外機周辺温度に左右されるので一発で表示できない事情はわかるけどさ)
目安でいいから表示していただきたい、
 ↑
ここみなさん思っていることではなかろうかと、
エアコンの効率って、請求書見るまでわからないってのが最大の弱点でしょう。

現在こちらのがハイCPなのでOEMの方を紹介します
コロナ「コアヒート」現在価格:20,657円



次回は「マンションとエアコン」の話です



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スモーカーだけ対象IQOSのお話です(以外の人も関係あるかな)

2018年12月06日

さあ肩身の狭い思いをされている日本スモーカーのみなさん、
喫煙者には世知辛い世の中になってまいりましたが
実際「禁煙者限定」なんて賃貸物件も増えております。
やむに止まれず「最近メインのタバコをIQOSに切り替えた」なんてスモーカー諸氏も少ないのではないでしょうか。
意欲的な人は必ず知っているネタですが、
「ひょっとしてご存じ無い方もいるかもしれない」と思い
(いかにネット社会と言えどもそんなことありますよね)


■IQOS「ヒートスティック(タバコ)は2回吸える」
(なんだか007のタイトルみたいですが、、)


その方法はyoutube動画などで大変な再生数にもなっておりますが、
いろいろ試行錯誤してみたところ、
巷で知られるその方法より簡単に確実に2回は吸えますから、紹介してみようと思います(紹介なんて言うほど特別なことなーんもありません)。

「自分の好みより強めのヒートスティック銘柄を選び、1回目は浅めに刺し込み喫煙、2回目は規定深度まで差し込み吸う」
ハイ、これだけです(IQOSの構造上2回目は容易に規定深度まで刺し込めます)。

youtubeなどで知られる”※十字吸い”の始まりは、
日本人なら誰でも思う「勿体ない精神」ですが、
実際にそこまで手の込んだ事しなくても上記方法で普通に2回吸えます。
勿体ない精神に(ド・ケチとも呼びますが)念には念を入れるならば、
更にその後十字に喫煙すればいいのであり(ヒートスティック個体差によっては3回吸えたり吸っている気だけなら4回もあり得る)、後はお好みで(普通に吸えるのは2回までかしら)。


●つまり、これは嫌煙派の方にも「タバコはIQOSにして」なる説得時の材料にもなるんですね。
なんたって、運用コストが半分になるのですから(2回吸うと近所のコンビニで買える銘柄的には一番安いってことになる)。
同時にこれは財務省に対するスモーカー抗議の意思表明である
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最近ペット可の話題があまり無い件

2018年11月29日

どうでしょうデフレ不況で賃貸物件募集も停滞していた時期に、
なんとかそれを打開しようと、ペット可物件が目立っていた時期がありました。
あくまでも雑感ですが、
それが昨今目立っていない気がするのです。

本来ペット可は民法的には規制すべきではない部分で(裁判所命令強制退去事案では”無い”)
「可を原則に、広さや物件構造などに応じてそれぞれ基準を設ける」みたいな形が望ましいのですが、なかなかあたり前になるって状況には至らないですね。
(つか昨今は景気が回復したため停滞しているような気も)

そうそう一時はシェアハウス系の住居で、
物件としてペットを飼っていて、住人になると遊べるみたいな試みありましたよね?
(あれってどうなったのかな〜)
言わんこっちゃないですが(私は元からシェアハウス懐疑派です)、サブリース問題などの報道でもお馴染みのように一部住居に供給過剰空室状態も観測される昨今、
ガラガラになってしまったシェアハウスは、損切り売却も増えていると思います。

今こそ「ペットの暮らすシェアハウス」見直す時じゃないのかな?
そりゃダイレクトに空室問題を解決するようなインパクトは無いと思いますよ。
しかし、
高齢者施設などにおいてもアニマルセラピーの有効性はほぼ証明されていますよね。
(ペットの世話を業務の一部とする管理人職も必ずしも高い報酬で無くてもやりたいって人多いのじゃないかな〜とも思うんですよね。)


<ちょっと過激な内容になるので以降は改ページ、、、>
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「それ移民じゃないの?政策」頭から否定することもないでしょう

2018年11月15日

私はどちらか言えば政治的スタンスは”保守”ですが、
以前から移民に関しては”アリ”だと思ってきました。
俗にいう高度人材じゃないけれども、アート関係や文化系の人材を”文化難民”的に日本が受け入れれば面白いと考えてきたからです。

心理学的に言えば、欧米だけで無くインドや中東においても”かなり強固な”伝統的『共同幻想』を抱えており(それがいいとか悪いとかの話じゃ無く)、ぶっちゃけ表現上のタブーが多いのです。
”自国ではゴスロリのコスプレができない”と来日する欧州女子などの話を耳にした方も少なくないでしょう(所謂LGBTについてもそうです)。
芸術表現などにおいて日本ほど自由な国はありません(海外的に言えば超世俗派)。
半分冗談ですが、私は前から「日比谷線(六本木)・芸大・相場が安い」などの背景から「入谷・浅草・新御徒町〜田原町」で形成される三角地帯を海外からの芸術家ウエルカムのSOHOエリア特区のようにするべきじゃないかと考えておりまして、



今進められている政府の政策趣旨とは違ってますが、
広い意味ではIT系デザイナーなどの高度技能人材もそこ含まれてくるでしょう。
あながち外れた話では無いと思っています。

(※ちなみに経済界がやんややんやの陳情を上げているようですが、単純な人材不足で着目すべきは産業ロボットへの投資であって、外国籍単純労働者では無いでしょうに。←それをやったら実質奴隷労働的な位置づけを免れませんぜ。)

そこはこの時ばかりはガツンと野党に反対していただいて(政権もそう狙っていると思うのですが)、法案の修正に次ぐ修正で私が想定している方向の移民法案になることを期待します。

(※自民支持者の方は「移民法案じゃないから」と否定すると思うのですが、移民の定義は各国違っておりまして、留学生でも実質移民にカウントするような国もありますので、法理上の用語の問題では無く一般用例的には”移民でしょ”という趣旨で記載しております。)




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不動産価格の上昇を体感できないのだが?

2018年11月02日

各所で報道されている不動産価格の上昇、
これ新築分譲の価格設定のことだと思うんですが(やれ港区のここが凄いとか、地方でも札幌のニセコ地区が凄いとか)、
いや確かにね、投資向け中古MSの価格が(どうでしょう10パーとか)上昇して、利回り低下(←ココ重要)している傾向がここ数年あるのは事実ですが、
事実ですが、売買物件オーナーチェンジの資料見れば一目瞭然で、
「価格がちょっと上昇したため、資料記載の利回り(賃料収入割合)が低下しているんです」
 ↑
●価格の上昇が賃料に反映していない証明です

で、プロ的には「確かに今中古MS相場は上昇傾向あるけれど、需給バランスは大きく変化”していない”ので(一部例外の事務所需要除く)、利回り低下は将来的な価格調整下落フラグだよな」と思うワケです(転売も考えている場合は”売り時”)。

一部報道には億ションでもバンバン売れる影響で、高級物件の賃料相場がトンデモみたいな話も耳にしますが、、、
「え?そうかなぁ」と、
今年の春の実例ですが高額賃貸の検索がしばらく継続したことあります。
この時にも「契約が決まらず相次いで値下げする状況」や、「キャンペーンをうって礼敷条件の変更」や、「全然決まらなくて1ヶ月後もまだあった」などなど、勿論有力な物件が2週前後で消えるところは同じですが、どう考えても”賃料上昇傾向強いので”今決めた方が”みたいな説明の必要性を”感じませんでした”。

不動産ってものは、高額になるほど資産価値の比重が高くなるので、賃貸などの場合その利回りは低下します(逆に格安な中古MSは資産保全リスクが高い分賃料は高め設定となり高い利回りとなる)。
ですから億ションの投資向け賃貸となれば5%以下となるのが常識ですが、
実際の相場は3%前後で推移しており「え?住宅ローンの金利と同じじゃん」みたいな。
言うまでも無く「借りる方が得な状況にありますね」と実際に説明していたワケでして、、、

■一体どこの異世界にいくと不動産価格や賃料の暴騰を目にすることができるのか?
ひょっとすると、本当にごくごく特定の新築分譲の価格設定や販売状況など限定的な話が評論家筋に噂として広まっているだけの話なのかも知れない。
(或は不動産価格の上昇もそろそろ怪しくなっていて、煽り記事を書かせる目的でそれ系の情報を流している筋があるのか?)

どうにもこの話、釈然としないというか、腑に落ちないんですよ。
実際の話どうなってんですかね?



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