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NPO『HOW's』(活動停止)元心理部門コンサルタント(東京カウンセリング責任者) 『retour東京』web部 『Kagewari精神分析相談事務所』運営責任者
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夏の断熱を考えてみる

2018年07月12日

●中段に方位の考察出てきますがここがポイントなんだと思います
 ↓
注:日本の夏至は6月中旬なので夏最も暑い頃には南中時の日照角度が浅くなり始めている
夏の暑さ(気温)で考えた場合、方位真南は実質”ちょっと西向き”に等しい

さて、
私が住居の方位に関して(庭付き戸建てを例外に)北東ベスト論者である理由でもありますが、夏の断熱を考える場合、少なくとも西側に採光窓があるなら対策したいところです。

南向き窓も決して劣るワケでは無く(意図的には北東と類似している)、
広く一般に南向きベスト論があるのは、日中もっとも温度が上昇する時間帯に南側は日照角度が最も大きくなりますから(極端に言えば真上からの日照)、南側窓は「室内への日照を制限できる」ところにメリットがあるのです。
 ↑↓
古くから西側窓ができれば避けたいとされているのは、その反対で(まだ外気温も下がっていない午後に)西日は緩い角度で室内全体に日照が入ってしまうためだと考えられます。

■日当たりとは、主として戸建てにおける窓の外の庭に対するもので(勿論戸建ての場合+縁側や縁側廊下の存在によって日照が直接室内には入らない工夫がされている)、室内いっぱいに紫外線を入れようって趣旨では”ありません”から、
ここは勘違い避けたいところです。

反対に冬は室温を上げるため、可能であれば午前中に限定的な日照が欲しいところです。
この場合も(夏には温度上昇の原因にもなりますが)、日照角から東向きの窓がベターとなることから、
●夏と冬の中間を取って北東ベストと考えてます。
ちなみに東向きでも南中時は”真横”(東は南の真横にあたるため)から日照があることになるので、趣旨としては南向き窓と効果に違いは無く、冬の室温を優先させるなら東向きや南向きがよりベターかなと思います。
 ↑
古くから「東南角部屋」が優れた方位と言われる所以でしょう。

但し、現代都市生活社会の場合「江戸時代などに比べ外気温度が上昇していますから」夏の温度上昇を考えると、、←なところから前段の北東ベストの結論に至っているところです。

■前述までの想定は、勿論の事ですが「周囲の見出し・見晴らしが取れている場合」の想定なので、商業地域のビル群などのように、隣接建造物の影で日照が制限される場合は想定外となります。
まずは、方位より「窓の外前方見出し」が重要なのはいうまでも無い部分です。
(逆説的には、方位が真南なら日照角度的に若干見出しが制限されていてもアリなのかも←角度が緩くなり室内に日照が入る時間帯は日照が制限されるためです。)

<話は戻って>
→続きを読む

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働き方改革はこれぐらいいかないと

2018年07月05日

前衛的な働き方を導入した法人があります
昭和シェル石油、全社員が在宅勤務可能に
http://www.itmedia.co.jp/business/articles/1806/22/news132.html


将来的にはこの動き拡大すると読んでます。
そして在宅勤務こそ「働き方改革の高度プロフェッショナル」などのやり方に相性がよく、
仮に労働時間が長くなったとしても、在宅勤務であれば過労死リスクは大幅に低下する筈です。
■(高プロ制度拡大要望のある)経済団体へのインセンティブとして、
●現行制度の所得1000万以上の制限を越える、高プロ制度を導入する条件に「在宅勤務者」を設定すれば労使双方にとって有益な判断になると思います。

これは事実上住居の自宅SOHO化を促進しますから、
新たな不動産流通や改装需要を喚起する事になり、経済効果も期待できます。
自宅回線の性能も重要になりますから、IT関係にも(自宅ビジネスコースやクラウド利用の拡大だけでなく、この回線費用が法人経費で補助される可能性もあるので)同様効果があると思います。
細かいところですが、
住宅関連設備としてホームセキュリティーの需要も拡大するでしょう。



■野党のみなさんも(何をやってんだか)そういう視点持てませんかね〜
高プロ制度に法的枷をハメたいなら、同時に雇用側にもメリットとなる何かを設定するところが政治に求められるアイデアではなかろうかと思うのですが…。




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大きな事件になってきましたね(シェアハウス事件)

2018年05月24日

「シェアハウス投資話は危ないから」と、
いつ頃からでしょうか、というか事ある毎に警告してきたつもりなのですが、、
市井のブログに何ができるってそりゃあそうなんですけれど、
大きな事件になってしまいました。

そもそもそんな収益見込める投資話が(収益補償的なところに及んで)この世に存在する筈が無いワケで(そんなに儲けが固いなら銀行とデベロッパーだけで錬金術ができてしまいます)、
同じ大家さんでもその商才に比例して収益は全然違うワケですから、
サブリースのような(大家さん個々の)個性差を発揮する要素が無い場合、(定期預金的な)中長期の安定”低利”が堅く期待できるぐらいでも”凄いこと”なのであって、
 ↑
この最も成功する事例から逆引きしても
「間違っても借金して投資するような案件では無い」のです。

巷間伝わるところによると、
■「プチバブル狩り」じゃないですが、金融庁などは地銀の過剰な不動産投資を問題視しており、今後資金の流入自体制限されるだろうと思われなので(早晩不動産の値上がりも止まるかと)、例外的に伸びている都心の新築分譲を例外に(これも必ず止まります)、不動産は高利回りは高収益を期待する投資対象では”無い”のです。

「個人所有で長期保有する利用目的があるから利益が最大化する」=「使途目的の無い不動産はその段階で不良債権である」のようなものなんです。
(※結果として、個人が住宅として長期保有する場合の経済効用が高いため、どっから見ても高過ぎる分譲でも売れる側面があった。→これ賃貸に出すと途端に値段高過ぎた事がわかります。)

資産を預貯金では無く、不動産で保有するメリットは「インフレなどの経済に連動すること」に尽きるワケで(現在のようなインフレターゲットも難しい状況だと現金で保有していてもそれほど資産の目減りは無い←故にデフレだと投資性向が落ちるからはっちゃきになって金融緩和しているのですが)、


●逆に言えば、不動産の知見をしっかり持って、個別具体的に差別化されたアイデアのある投資なら(あくまでも”賭け”ですが)収益を見込める場合もあります。
「旧法借地権」であるとか「都市計画の読み」であるとか、
そろそろ建替え決議も近い古築マンションにおけるリノベーションも賭けです。
高齢後の住まいを購入する場合だって、地方にいけば安い中古売買が山ほどあるので(この場合は市町村選びが賭け)、それほど多額の資産が無くても心配する事ありません。


「誰でも(投資の意欲さえあれば)必ず」なんて話はこの世にありません。
「借金しても儲かる投資話など無い」ことは説明するまでも無い事です。

※ちなみに「今の流行」みたいな投資話で利益を取る手練れの法人さんなどは、10年以内などの短期で利益確定の計算をしており(とっとと逃げる算段もしている)、常にビリピリと状況や相場判断ができてこその話です(ある意味相当数の損する人がいるから勝者もいるんだと=平均とれば誰も儲からない→更に逆に言うと誰もが儲かるって現象を”好景気”と呼ぶのあってそれは政治家の才覚です)。




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広さ感と奥行

2018年05月08日

不思議なもので体感される部屋の広さ感は、
「必ずしも平米数に比例しない」
一番わかりやすい例は「極端に細長い部屋」だと思う。
その反対に意外と広く感じる部屋の例は「正方形に近くワイド感のある部屋」となる。

思うに、ウィークポイントとも思える奥行の狭さを感じさせる対抗面があると、
「部屋は狭く感じる。」
(店舗デザインでそれを避ける方法として多用されるのがお馴染み”壁面鏡張り”ですね)
やっかいな事に、それは家財が何も無いがらんどう状態の内見の時には随分広く感じても、家具レイアウトの失敗で、結果として想定外に狭く感じる部屋になってしまう場合もある。
●この失敗からどう逃れるか
かなり重要なポイントなのではなかろうかと思うのです。

勿論、内見時から体感上広い部屋を選択していくのも重要ですが、
家財のレイアウトでせっかくのパフォーマンスを減じる事になるのは避けたいですね。
(過去レポートで家財の奥行をツライチに揃えると圧迫感を感じないって話をしたことありますが、これもテクニックのひとつでしょう。)
●重視すべきポイントや、困った時の解決策は何か。
「家具は高さの低いものが吉」ってところでしょうかね。
しかし、上記も過ぎるとやっかいです。
収納力的に床面に拡大して足の踏み場を失う可能性があります(笑

なかなか探すのは簡単な事ではないかもなんですが、
高さ50p以下の二段収納みたいなのがあれば、使い勝手いいんです。
ところが、インテリアというか大工の流儀的にだいたいの製品はキリのいい数字で設計する事に決まっています。棚と言えば一段の高さ30p・幅と言えば30<45<60<90、テーブルの高さは70、などなどです。
収納棚の一段の高さが30p以下って奥行の浅い本棚ぐらいだったりする訳で(本棚は高さ90で4段だと・一段の高さが22.5p刻みだったりする)、本来ありえない話じゃありません。
収納棚も箪笥みたいな”引き出し式”なら高さの幅を抑えて多段にできる。
 ↑
ここでやっかいな問題です(カラーボックスピッタリ引き出しなる商品でもそうなんですが)、
引き出しって正面が板でカバーされるので(棚の奥が見えないため)、出っ張って見えちゃうのです。お勧めは二段棚の下段部分だけ引き出しで二分割化みたいなパターンかな。
 ↓
これ「(下段キャビネットドアが無い)スケルトンキッチン」にするとキッチン全体がなんとなく広く感じる理由でもある。

■どこか先端の家具デザインメーカーさんから
「部屋が広く見えるインテリアシリーズ」みたいなの登場して欲しいものです。
現在のところこれといった対策は無いのですが、
「奥行のそこそこ深い本棚を収納用に使ってみる」ってのもアリかもです。



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オフィース需要から不動産の需給バランが均衡か

2018年04月26日

驚きました、アベノミクス景気は想定外の伸びです
大阪のオフィス空室率、過去最低水準 大型ビルは0%台…もはや「引っ越し困難」
https://www.sankei.com/west/news/180423/wst1804230007-n1.html

(一部引用)
1〜3月の主要都市のオフィスビル空室率は、東京が1・4%、名古屋が2・0%。1・9%の大阪は名古屋とともに、平成5年の調査開始以来の最低を更新した。グレードA物件の空室率は東京(82棟)2・3%、名古屋(11棟)1・7%。0%台の大阪は不足感が深刻だ。


所謂デフレ不景気時代は都心のオフィース空室率も5%台なんて時代もあったようですが、上記記事によると(主題は大阪ですが)東京含の空室率も大幅に改善しているようです。
(完全雇用などの数値に例えれば、2%割る段階でほぼ空室無しと考えられます。)
 ↑
勿論記事におけるサンプル母数のグレードAとは都心近くの人気物件を指しているので、東京近郊の木造AP空室率問題に見られるように、オフィース需要も都心部に集中している傾向を表すDATAかも知れませんが、いずれにしてもその都心が満室ならいずれ郊外の空室率にも改善がみられるでしょう。

事業物件なので住居とは関係無いのでわ?と思う方いらっしゃるかもですが、
住居向け物件にも「SOHO可や、事務所利用可」ありますからね。
加えて、大家さん口コミ情報としても「事務所可なら空室埋まる」噂が拡散するでしょう。
●ダイレクトでは無くても、影響は及びます。

個人的には、将来の働き方は自宅SOHOが増えると考えていますから、
果たして今の状況がどこまで続くやらわかりませんが、
(また高齢化によるひとり暮らし世帯の増加で、人口減ほどに住居の世帯数的総数は減らない可能性もあります。)
改善のきざしが見えてきたのは事実のようです。

■「賃料はまだまだ高過ぎる、もっと値下がりするほうがよい」という考えもありますが、
業界的には決してそうはならないし、借りる側の利益にもならないのです。
理由は簡単で、あまりの空室に経営努力を諦めてしまった大家さんは、空室を「貸止め」にしてしまう場合も少なく無く(将来不動産が値上がりになれば転売してしまおうと)、
収益悪化した物件が大幅にリニューアルされるには、一度損切りで売却されないと(借り入れや投資金額と収益のバランスシートが改善しないので)財務体質的にも難しく、そのためには不動産の流通が促進していなければなりません。
景気が悪く、空室が増加するだけでは期待するほど”賃料は下がらない”のです。

不動産景気の(バブルではない)活性化があるほうが、
住居の場合、日本は人口動向的に”需要が過剰化する状況にはありません”から、一部屋あたりの床面積の向上など(平米単価として割安に)空室在庫の調整やリノベ再募集など、好ましい範囲での改善につながる可能性高くなります。

悪い話ではないと思いますね。
(大手ゼネコンあたりは民間投資やる気満々になってるんじゃないですか)



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レアな確率

2018年04月20日

ネタ的には心理学の方なんですが、
この話は不動産にも通じるものあります。
「ユニバーサルデザインか個性派か」みたいな部分です。

流通における市場価値と、固有な実価値は違います。
特に不動産の場合、駅の知名度や建築に知見の少ない一般層の勘違いから形成される相場など、市場価値(賃料)は単なる目安に過ぎないケース珍しくありません。
確かに個性派の物件は相性問題が強いを意味しますから、誰にでも勧められる気安さは無いのですが、そうなんですが、価値論の原理は『希少性』であり希少価値です。
需要と関係無しに、個性派住居には固有の価値が生じているのであり(ワシントン条約思い出していただければ誰でもご理解いただけるかと)、個別にそれが認識されていなくても社会的に通用する合理的見解になります。

そもそも借りる側の自分自身からして明日は今日と同じ考えであるのかなんてわかりゃしないのですから、固有に価値のあるものは”個別”に(自分のニーズとは別個に)認識しておくのが吉です。
世の中何があるかわかりませんから(笑

「今から思えば、あの時あの街のあの部屋に契約していたら人生違ったかも」
なーんてことはあり得るのです。

●つまり部屋探しの時の希望条件を詰め過ぎて、例外事項の発生余地をギリギリ狭めてしまうと、万人向きユニバーサルな堅い選択しか出てきません。
あたかもそれは、自分の選択に対峙する社会の同調圧力みたなものでもありですね、
(実際に契約するのかはともあれ)
問い合わせ段階では思いもしなかった資料に”当る”ような選択の幅(遊び)ちょっと残しておくべきだと思うのです。

レアな確率は(うつろいゆく自分の考えと違い)普遍的な価値を有しているのは事実です。
世の中面白いもので、
資料段階で方位スペックでNG出しちゃう人もいますが(確かにそれも見解です)、
不思議な事に内見中に方位はどっちですか?と確認される方少なくありません。
何が不思議なのかって?
方位重視には理由がある筈で(占いを例外に)、その効果のほどは内見の段階でほぼほぼ確認できている筈なんですが、いやいや実際に日当たりどうとか関係無しにコンパスはどっち向いているんだが重要ってのは、なかなかに矛盾してしまいますよね(笑
(個別な空間の方位を確認したいなど、勿論合理的理由がある場合もありますから、この話はあくまでも漠然と総花的にな場合の話なのですが。)

■希望条件のスペック的な合理性をあまり詰め過ぎることは(競馬で言えば予め賭ける馬を限定してしまうような)、選択の自由度を狭める事ですから。
個別に考えるとそれは自分にとって不利益です。

冗談半分ですとか、面白半分って選択の”遊び”も案外大事なのではなかろうかと思うのです。

(そりゃね〜不動産は売買に限らず賃貸でも金額の大きい話になるので、易々と面白半分なんて勢い出てきませんが、それだけ大きい勝負のレースだからこそ馬券買う前から選択肢を狭めるのはやはりリスク高める事にもなりますよね。なんていうのかなそれはあたかも「賭け事なんか当らないのが確率論的に標準なのだ」みたいな。→「考えるまでもなくなんとか山の狼はもう絶滅してますよ」的論調にも似た感じしませんか?)




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