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タワマンに関する”何”について

2019年10月18日

以前からタワーマンションに関して懐疑的なretourですが、
(retourはそもそも新築分譲巡る世界全体にすら懐疑的ですから)
資産保全に関わることなので個別各論への言及は避けつつ、補完的に書いておこうと思います。

過去ログで再三指摘してきたポイントとして
●タワーマンション含む高層建築の合理性は”おおよそ個人での購入が不可能な高い底地評価のド・都心部”に限られる(同時にそれが資産保全性の担保を意味する)

※そのド・都心の某タワーマンションですら「上層部分の軽量化」が目的と思われる構造が見受けられ(コンシェルジュを備える超高級であるにも関わらず廊下のコンパネがボヨンボヨンだったり)、
SRCなんだがSRCと言うよりも鉄骨造とRCのハイブリッドに近いのではないか?的疑問
資産比率的に(分割される底地権利と上物建築耐久消費財部分との比率)、タワーマンションの場合こそ最も重要と思われる「鉄・コンクリなどの物量投入量(区分所有権利あたりの総トン数)」などが購入時に全く勘案されていない。


●技術的にタワーマンションの管理維持のノウハウが無い
大規模修繕の見積もりすらほぼ無い状態


●英国における子育て保護条例で4階以上で小さなお子様禁止などが見受けられる


などなど指摘してきたところです
私の知見も限られてますので、末尾に【参考動画】を貼っておきます

※それから【注意事項】として、単純に「高層建築=タワー建築」ではありません。昭和の最強建築としても知られる『霞が関ビル』などが存在するように、縦横比あっての話にもなります(遠目に見てひょろ長いのか、とてもつもなくデカいのかの差)。
一概に「タワーマンションだから」とひとくくりにできる話では無いこともご承知おきください。


タワーマンション批判をしている不動産評論家の動画を添付しておきます
評論動画は(完全に裏取りできる話でもありませんし)刺激的な内容なので、
続きを読む部分に折り込んでおきました
あくまで【参考動画】である点ご理解ください(判断は自己責任で)
→続きを読む

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やっぱり宅配BOXはコンビニ設備が好ましいのでは?

2019年04月08日

今現在もコンビニレジで受け取り可能なサービスがありますが、
公共宅配ボックス的取り組みはゆうちょもやっていますが(まだまだとても数が少ない)、企画位置がダブっちゃっているというか、レジ受け取りには微妙に時間もかかって人件費負担もバカにならないと思います。

そもそも場所がね、コンビニレジ裏の棚に押し込まれている状態で最初から限界がある。
※レジでの受け取りは設備としての宅配ロッカーなどが飽和した時の緊急避難的に考える方がベターじゃなかろうか

マンションなどでも最近宅配BOXは常備設備となってますが、
どうなんでしょう。
過去には伝票に宅配BOX可の記載が無ければ宅配BOXがあっても持ち帰る例も多かったと聞きますし、再配達は減りますが大きな流通コストの削減にはつながらない。


■勿論、この公共宅配BOXは宅配業者全社相乗りで出資しコンビニ(及び主要駅など)には無償で設置して、加えて公共BOX受け取り時に送料割引適応すれば完璧でしょう。
※現在宅配業者各社は地域の流通センターまでの輸送相乗りなども検討しており無い話では無い。
※働き方改革と人材不足対策として政府が補助金出してもいいと思いますよ。
 ↑
こういった方式のがいんじゃないのかしら
時代は無人コンビニの導入も検討される中、日本の代表的文化である”自動販売機”じゃないけども、それに近い導入あってしかるべきかと。


長らく自宅玄関への宅配BOX設置も検討しているのですが
(動機は”無精だから”)
なかなか決定打は無いですよね。
ゆうちょは米国などで一般的な置き配も進めるようですが(戸建てならアリでも共同住宅ではなかなか難しい→北海道みたく玄関フードある住宅なら全然OKですけどね)、
防犯上から選択する人がどれだけ増えるだろうか疑問です。
特にヤフオクや通販の売主が「トラブル防止から置き配NG」としてくる可能性も大きい。

●公共宅配BOX是非検討するべきかと。
一定以上の規模とすれば、災害発生時に補給物資の倉庫としても使えますぜ。




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アイコス普及度でしょうか(最近室内禁煙指定の物件減ったような気も)

2019年03月30日


想像以上に東京地区のアイコスの普及度は高いのかも。

東京ルールの施行以来(タバコによる過度な汚れは入居者負担の原状回復)、
退去時の紛争の忌避と同時に、経年変化の現状回復費用を請求できなくなった事と相まって年を追うごとに増えていた「室内禁煙指定」賃貸物件がここのところ目立たなくなってきたのかなと。
これといったDATAがあるワケでは無いのであくまでも印象ですかそんな感じしますね。

スモーカーにとっても「そんな時の戦える武器」みたいなイメージでアイコスユーザー増えている側面もあり(可能な時には通常のタバコという二刀流)、
逆説的に言えば、退去時に過度な喫煙と確定される状況も減ってきたのかなと思います。

税法上の設備課税としては賃貸住居の内装は10年の減価償却とされているので、
資産評価上は10年で自然に全損耗ということになりますが、
(大家さんも10年を目安にリノベーションレベルのフルリフォームを考えることになってます。)
綺麗にお使いの部屋って10年程度では目立った損耗も無かったりしますからね。
退去の都度壁紙全張替って極端なリフォームが一般的だった時代より健全化していると考える事もできます。

→続きを読む

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ビギナー向けシリーズ「3点ユニットの使い方」

2019年01月11日

毎年恒例で書いているのですが、
(とにかくブログはアーカイブスに埋まっちゃうんで)
今年もやります「3点ユニットの使い方」

<まず重要なポイントはこの1点に尽きます>
●「浴槽をシャワーバスとして使う場合必ず排水溝にゴミ取ネットを使用してください
3点ユニット関係の苦情の大半は、ビギナーの方がよく知らずに洗髪時の髪の毛を大量に流してしまうことが原因です。
(ゴミ取ネットは100円ショップで購入できます)


次点ポイントは以下の2点(相互に関連してます)
●3点ユニットの換気扇は24時間駆動で
●便座カバーのようなファブリック素材の商品は最小限に
(特にトイレットペーパーカバーとか本当にいらない)
カビが出るとかそれは3点ユニット設備の問題じゃありません。
使い方の問題です。


使用上のポイント
●西洋式ホテル向けに開発された設備なので、外で身体を洗うのでは無く浴槽にお湯を張って入浴したまま身体を洗うのが基本。そして、出る時にシャワーで”その都度お風呂掃除して出る”のが3点ユニットです(上級者はこの時同時にトイレ掃除もしてしまいます←故に便座カバーなどのファブリック系は最小のがべターなんです)。
使用上のコツは「吸水タオルや超吸水雑巾」みたいなんを常備する事ですね。


それから使い方じゃありませんが、
3点ユニットはその性格上、正しく使えば(24時間換気)設備として室内乾燥機能が付いていなくても「乾燥室」としての性能を有しています。
(3点に限らずユニットバス浴室でも24時間換気すれば同じ。)

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タワーのリスクについての噂がちらほら

2018年10月20日

このブログでは以前からタワーには懐疑的で、
タワーについて「賃貸ならまだわかるが、、」的解説もしてきました。
やはりというか、某ネット動画などにより実際の問題点が指摘され始めています。

前から思っていたことですが、
構造上も(それってRC造表示でいいのかなと思いますが)、一部鉄骨造を思わせる部分があるらしく(勿論それは工期もあるでしょうけれど軽量化が狙いだと思います)、ALCパネルの多用があるのじゃないかって話です。
●「その全てを否定するものではありませんが」
基本的にretourの物件調査では、カチっとしたマンション希望の依頼において「高級木造2×4と、鉄骨造やALC造は同水準の建築」という見解から、ALC造を除外しており(なんでしょうかマンション界の軽量鉄骨みたいな)、ALCそのものにも懐疑的なのです。

そんなALCが仕様的にRC造で表示されている建築に多用されているとするならば、
「それって(公取的に)いいのかな?と」
件の動画においては、そこが分譲マンションにおけるルーチンの大規模修繕の期間や規模とコスト絡めて問題視されています。
ゼネコンさんは外装一周型エレベーター方式による大規模改修なども既に開発しているだろうと思いますが、果たしてそのコストや工期がどうなるのか?まったく未知数となっており、
どうなんでしょう、、


■「しかし、いったいぜんたい何故売れるのか?」
究極そこからして謎のタワマンなんですが、、
根っこの部分を考えてみると、
「やっぱり日本の住宅政策そのものに問題があるのではないか」と思うのです。
・35年という”サブプライムローン”の許可しかり
・明らかに賃貸生活者に対して不公平な(購入者だけに対する)”住宅ローン減税”
・景気対策としてやたらとマンション着工数などを重視してみたり
・未だに通達などのグレーな不動産資金総量管理行政しかり

だって思いませんか?
公営住宅政策にしても、抽選にあたった人だけ安い部屋に暮らせるだとか、政策的にずぼらもいいとこです(どんぶり勘定政策と言ってもいい)。

下手すると、行政はタワマンの大規模修繕の難しさも、
「かえって建替え促進されてけっこうなことだ」ぐらいにしか思っていないのじゃないか?

日本の住宅政策については、公団からURへのグズグズもそうですが、どうにも釈然としないものを感じます(高齢者賃貸における公的保証人制度なんて速攻可能な政策だと思うんですが、、そういう動きもさっぱりですし「何をやってんの」とね)。



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大迷惑な「光セット回線迷惑営業」の件

2018年10月11日

夏季休暇シフトでちょっと北海道帰省していたところ、
実家のネット回線に所謂「光回線セット迷惑営業」の話が入っておりまして
(実はこの手の業者に数回契約変更されてしまっていたりするのです)
キャンセル作業はキャンセル作業で粛々と進めたのですが、
固定電話にそれ系の営業がひっきりなしだとか、
前述の営業に関しては訪問営業だったということ。

みなさんご存じのとおり
同業者は表向きNTT代理店となっているため、現状の契約内容を知った上で巧みな営業トークで契約させてしまうという手法を用いています。
「これさ、NTT個人情報の管理がダメダメだろ?」
調べてみるとあるんです
これが
 ↓
■フレッツ光サービス等の勧誘停止登録の受付について
https://www.ntt-east.co.jp/info/detail/120201_01.html
勧誘停止登録受付窓口
電話番号 0120-849-994
営業時間 平日午前9時〜午後5時まで
休業日 土日・祝日・年末年始


知っている人には鉄板の対策らしいのですが、
この登録について十分に広報されていると思います?

私自身、自分であれこれ調べて発見した次第でして、、、
(確かにNTT回線引越しの時に、海外に接続される迷惑なんとかの拒否設定の説明は受けましたが)
古くはダイヤルQ2問題などなど、
必ずしも消費者サービス最優先とは思えない部分ありましたよね(民間会社だからそこはそうだろって部分はありますが)、
昨今は充実してきましたが、SPAMメール対策についても後手後手だった感あります。

『フレッツ光サービス等の勧誘停止登録』ってもっと大々的に広報すべきではないのかしら。
てか、「光回線セット迷惑営業」の報道の時にしつこいぐらいにメディアにその説明付けてくれって申し入れすべきでしょう。
なんともはがゆい話でありますが、
広報活動の一助のなればと記事にしてみました。
(法的なんとかは厳密にはわかりませんが、勧誘が停止されているのに無理な営業行為を行うと法に抵触する可能性があるとのこと。)

迷惑されている方は是非登録を
(※勧誘が停止されるのはフレッツ回線利用の場合に限られるので、全てではありませんが電話口で「勧誘停止登録しています」と告げる事で別業者の勧誘も断りやすくなるようです。)



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