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明らかに最近不動産の投資利回り下がってます

2017年03月16日

サブリース型アパート経営投資なんかも(供給過剰ですよと)再三警告してきましたが、賃下げによる収入低下で訴訟に発展するなどの報道も耳にします。
誰が言いだしっぺなのかわかりませんが、今時不動産投資が人気みたいな風評も立ち、
結果明らかに’投資利回りが低下しています。

ざっくばらんに言うと「(貸出賃料は上がっていないのに)中古マンション価格だけが上昇している」のです。

以前であれば「投資利回り7%前後が安定的経営で、地方都市や借地権物件などのハイリスク条件下に限り10%前後が見込める」であったものが、
表面利回り(管理費などの固定コストを除かない)でも5%いくかどうかって状況になっています。
つまり、現金資産により借り入れ無しの投資であればまだ選択肢のひとつでしょうけれど、間違っても借り入れまで行って不動産投資を行うのは危険な水準です。

「5%なら凄い事じゃないか」と思う方いるかもですが、
収入が安定するのは少なくとも更新含めて3年目だとか4年目になってからで、初年時には確実に「改装から募集開始までの期間と、大家さんにとって最大の恐怖”空室リスク”が存在する」ワケで(初年時赤字って十分あり得ます)、
そこをサブリース系の”うまい話”が埋めてくれるのかも知れませんが、実リスクは消えませんから「サブリースやってる会社が倒産したらどうするの?」考えたらもっと恐ろしい話です。

■賃貸で生活されている方には関係ない話かと思われちゃうかもですが。いえいえ大いに関係する話なのです。資産状況の怪しい大家さんが増えるって事は「おおよそ10年単位で行われるルーチンの大規模リフォーム」の内容が怪しくなってきます。

似た事例に「公庫物件」ってのがあります。公庫物件とは大家さんが住宅公庫からの融資を受けて建設した賃貸物件の事で、大家さんに借金が残っている間は礼金や敷引きや更新料や退去時のハウスクリーニングも請求できないというもので、礼金が無しであるため、賃貸に詳しい人が稀に「公庫物件ありますか」的な問い合わせを行うケースもあります。
その「公庫物件」ですが、築年数が浅いのに室内の状況や設備の劣化が著しい場合もありまして(勿論全ての公庫物件がそうだと言う意味ではありません)、

逆に、地元豪農地主さんが相続税対策で建築したアパートは(資産保全が主たる目的なので利益は重視していない)「分譲マンションでも見たことが無い超高級サッシ」が入ってたりします(しかも賃料も安い)。

■分譲マンションの場合でも「建て替え決議のこじれ」から、共有部分が崩壊寸前で各室も水漏れなどで大変な事になっている物件も存在しますから、大家さんの資産状況は借主にとっても重要項目なのです。
(※同じ賃貸でも”保証金が多額となる”事業物件の場合更にここが重要で、仮に大家さんが破たんした場合保証金そのまま”飛び”ますから、堅い管理会社は契約時詳細に大家さんの資産状況を説明する場合もあるのです。←極論すると資産状況が怪しい大家さんの物件は取引停止になる。)

私が不動産投資のコンサル求められた場合、候補が5%水準しか存在しない場合「止めます」。
(他の金融商品への投資を勧めます。)
数億超えるスケールとなればまた別ですけど(1件あたりの金額が大きくなればなるほど利回りは低下してもよい→スケールメリットなどで資産価値保全性が高くなるため)、一般的な不動産投資を行う場合、表面利回りで7%が視野に入る内容じゃないとリスクが高過ぎるのです。

■現状賃貸物件は供給過剰なので、やおら借主側になんらかの影響が及ぶ状況には無いと思いますが、根拠の乏しい流行話程度のノリで不動産投資を考えているご友人などがいたら「止めてあげてください」。
現状でも借り入れ無し、現金資産だけによる不動産投資は有効ですけど採算が悪化しているのは事実なので(優良な候補が存在しない訳ではありませんが)、戦略的には売買価格が適正に下がるまで待つのが吉ですね。

それから、ほんとに政府や霞が関には「不動産開発を進めればGDPが上昇する」みたいな考えを持っている官僚がまだ多数いらっしゃるようですが、「それ勘違いですから」注意してほしいものです。
(「供給過剰=過剰在庫」→政策目標は在庫調整であるべき。)



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暖房器具「輻射効率上げ実験」

2016年11月18日

というか既に実用となっているのですが、
(例の火事被災の関係で)ダイキンのセラムヒートが二台並べて設置可能な環境となりまして、輻射効率を上げる実験が可能となりました。

実際のところ(金属系の発熱管である)シーズヒーター遠赤外線暖房機はなんちゃっても含めて昨年から実験していたのですが、サイズの関係で縦横並びだったので若干中途半端だったのです。
同サイズのセラムヒートを並べることで本格実験が可能となりました。
【輻射効率】なんのことやらなご意見あると思います。
輻射効率ってのは簡単に言えば「いかに空振りを抑えて伝達効率を上げるか」みたいな話。
最も簡単な事例は「小口径スピーカーより大口径スピーカーや同口径複数配置とするほうが能率が上がる」というお話。

暖房の場合パネルヒーターやオイルヒーターを想像される方多数と思いますが、
着想は輻射効率上正しいのですが、いかんせん熱伝導効率などの関係でコスト的に効率の悪いものが多数なのであります(アイデア的にはハロゲンヒーターの反射板のがシンプルでよいかも)。
上記に比べてシーズヒーターは効率が高い。
しかし、放射方式は一般のカーボンヒーターや電気ストーブのそれと同じ。
加えて残念なのは、2管3管構成の上位機種においてもほとんどがマルチ点灯は高出力時なんですね。「省電力でも複数発熱管放射で効率を上げる仕組みが”無い”」のです。

そこで(笑
「二台並べて省電力モード(250W前後の駆動)で輻射効率を上げてみる」
3管構成なのに双方1管だけ点灯という実にもったいない実験でもあります。
●あくまでも私の体感上の判断なのですが、
一台を500W程度で稼働させるより効率上がっていると思います。
で あ る な ら ば
そもそも「すっごくすき間のあるワイド幅の3管構成デザインがあればよい」事になるのですが、
オーディオスピーカーが箱サイズとユニットサイズのバランスを取るように(勿論ユニットが大きく見える比率←故に日本のスピーカーは共振周波数が上昇して低域が出なくなる国民性を獲得してしまうのだが、、)電気ストーブ作る時に発熱管の感覚スカスカですっごく幅だけデカいって、まず無理なんでしょうね。

なんとも悩ましい話です。

ちなみにですが、輻射効率の話になりますと、
構造の是非はともかくダイソンの高級扇風機とかあるじゃないですか、あのやり方も趣旨は同じだと思います(いかに空振りを減らすか)。
何もそんな高級機を買わなくても「USBファンを複数台連結してマルチ駆動させる」などの方法で同様効果が得られる”筈”です(空気清浄機も然りだと思います)。


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新しいデザインの和室に期待

2016年10月21日

確かにフロアに寝転がってとなりますと、机仕事がやり難いですとか、すっかり怠け者になってしまうだとか、うっかり寝落ちしてしまうなど諸問題もありますが、
フリーリングの広い部屋の良さもわかるのですが「靴を脱ぐ日本人の特性」的に何気に部屋でゴロンとなる人少なくないと思います。
ソファーのある部屋の生活も悪くは無いと思いますが、ソファーを背もたれに座っちゃっている方も多数に思います。

フローリングにラグを敷けばどうってことなく転がれるのも事実ですが、特にRCスラブ床となりますとダントツに腰に負担もかかります(内見でもそれを体感することあります)。
畳の部屋はその点実に高性能でありまして、優れた床材なんですけどね〜、どうしてこうなってしまったのかと思う事しきりです。
確かに西洋型の暮らしが一般的になりましたから寝具もベッドだったりします。畳のへこみも心配だって理由もあるのかなと思いますが、部屋数の多い高級一戸建てやマンションの場合どこかの部屋は和室にってパターンも多いです。ワンルームであってもデザインの問題さえクリアすればまだまだ畳の部屋のニーズってあると思います。

たとえばワンルームにおいて、どのような間取りでどのようなデザインで畳の部屋を考えるか。
難しいところですが、ポイントは「襖」でしょうね。
ドーンとオープンなワンルームの一部に畳が乗っているというのも奇異ですし(そもそもそれ用に床を造らないといけないのでバリアフリーにもできない)、仕切りあっての和室でしょう。
昔の話ですが、某うん億の豪邸の(プールもあるような)キッチン区画の一部が茶室にあしらえられている部屋をみたことありました。

ワンルームに畳の部屋を造るなら、スラブの上にデッキ構造の床を造るのでは”無く”、20センチから30センチのデッキフロアにしてしまい(居酒屋的な?)和室のへりに腰かけられるようにして、畳の下には床下収納もあるよみたいな設計として(つまり掘りごたつも可的な)、襖では無く「障子」でキッチンと仕切るのがよろしいのではないかと思います(高級マンションで和室入れる時にもよく見る手法です)。
寝具はベッドマット直置きみたいな手法として、、

いいと思うんんですけどね、しかし大家さん的にはすっごいギャンブルなんです。
(一般的に管理会社の改装コンサル「まずフローリングにしてください」確定事項ですから)
高齢者の一人暮らしも増えている昨今、
「どんなに暮らしが西洋化しても靴を脱ぐ文化は変わらない」と思うのですよ。
新しいデザインの和室、出てきて欲しいものです。


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『耐震補強関連』の話

2016年06月18日

驚きました、某放送大学で知ったのですが、
みなさんご存知でしたか「PPバンドがローコストな耐震補強にも使える」って。
その”PPバンド”って何かと言うと、ダンボールの梱包時に巻かれている黄色いナイロンテープの事です。
とても強度が高く第三世界などカチッとした耐震建築のできない地域などでも「土壁の下地に網目状にPPバンドを仕込むと(編む必要は無いそうです)、本格耐震強度にはならなくてもダントツに安価なコストで飛躍的に強度が高まる」のだそうです。
RCで言えば鉄筋ラーメン構造に相当する使い方でしょうか(高架橋脚の補強工事も似たような”鉄筋巻き付けて上からコンクリ”でしたよね)。
弱点が「紫外線による劣化」なので、土壁など埋め込む事でクリアするとのこと。

日本の耐震建築に使用する部材ではありませんが、
これ何かに使えるアイデアかもですね。
ダンボールの収納ボックスに巻いて上から塗装するとか?
或いはカットして積層しエポキシ樹脂で固めればプラスチックより強度が高いかも?
見た目も何気にケブラーみたいなので、カーボン的なものを期待すると過ぎる気もしますが、そういえばカーボンコーンが流行した当時のスピーカー振動版も繊維が見えていましたっけ。

果たして何に使えるのかはアイデア次第かと思いますが、
何らかの事情で、何らかの部材に対し「軽量のまま強度を高める」必要性が生じた時に頭の片隅に置いて置いて損は無いようです(合成皮革の”ナントカ”を作る時の芯にも使えるのではなかろうか)。
通販なんかでも安価に購入できますから。
(最近はDIYでバッグなどを編んで作る部材として様々な色の”手芸用PPバンド”なんてのがあるのも発見しました。)

耐震性能と言えば、
先日の熊本地震の調査で「揺れやすい地盤では揺れが150%ほど強かった可能性」が報告されていました。このブログでも「建築性能だけでは耐震性を語れない」話を何度か書いてきてますが、やはりという感じです。
更に、耐震建築学上の話で「高層階の揺れは約3倍」という話もあります(詳しいDATAは様々みたいですが)。家屋避難が恐ろしく未だにキャンプ生活を続けている方が多数いる報道も目にします。
■極論「トレーラーハウス最強」って事にもなります。
この部分をどう考えればよいのか?
(retourのレポートで過去1回だけトレーラーハウス賃貸ってのがありますが、この時には設置場所の問題で結局「港の倉庫から動かせないとからしいです」という後日談でしたね。)


●なかなか詳しい性能評価報道を目にすることの無い建築があります。
「平屋建築」です。
耐震性が高いのは事実(木造家屋の耐震補強工事で二階部分の撤去という手法があるのは報道目にした事があります)。その性能ですが前述の高層階の揺れなどと比較して”内容”としてもっと詳細なものが欲しいのです。
今後少子高齢化の日本においては「土地が廉価な地方で小規模な平屋を」検討されている方少なく無いと思うのですよ。「こんな工夫をすると耐震性能がダントツで向上」みたいなノウハウがあれば(その建築基準で地震保険が大幅に安くなるとか)非常に有益だと思うんですけどね。
(上物重量が軽い分、安価に基礎と連結させない最新の免震構造も導入できるかも知れません。)


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日本の非木造建築には鉄骨造のが合っているのではないか?

2016年01月11日

確かに非木造建築の王道はRC造なんですが、欧米におけるRC造の本旨は「設計や造形の自由度」だったりします。端的に言えば欧米アーキテクトから見れば「四角四面に造るのであればRC造である必要性が無い(∴建築家はなんじゃこりゃなアートな建築を設計するのが好きである)」という側面があるのです。
高層化についても「限りなく鉄骨造みたいなRC造でいんじゃね」な部分ありますし(耐震性は日本固有の事情ですし)、RCで造るなら「所謂デザイナーズであるべきだ」なのも真実なのであります。

しかし、前述のとおりで耐震性や耐火性という点からその強度を勝って日本で伸びてきた非木造建築ははなから使途目的が若干ずれておるんですね。日本人の木造文化的にも「フレーム構造の四角四面」って嫌いじゃない部分も多々ありますし、木造建築に2×4パネル工法がすんなり導入されていく背景にも(作りやすさもあるでしょうけど)フレーム構造よりド・四角四面にならざるを得ないモノコック構造への親和性もあるのじゃなかろうかなどと思ったりもします。

非木造戸建に関しては固定資産税な要素も込みで(正直賃貸住宅規模の場合にはあまりお勧めに思えないのですが)『高級軽量鉄骨戸建』という世界も一般的となっております。コストの点からもアレだとは言え「戸建を意地でもRC造で」なニーズって耳にすることとても少ないと思いませんか?
話をRC造の特徴と日本の生活習慣に戻して考えるとおのずと結論も見えてくるのであります。
ぶっちゃけRC造は「B・T別は非常識」なんですよ。
理由は簡単で、外見の自由度に反して内部もいたるところがコンクリやセメント塊となっているため、配管(PS)の自由度に限界があり、昭和にはRC造マンションも居室は和室が一般的だったので「室内オール床デッキ構造(根太工法など)」などもありましたが、機密性能が特徴ひとつであるRC造は呼吸しない壁なので四季の温度変化が激しく結露でデッキ工法で造作された床は痛みやすいんです。
(現在は水周り関係室や設備の下だけにデッキ上げを限定し、居室は所謂構造地に直接コンパネを貼るスラブ直張り工法が一般的となっている。)
更に、梅雨のある日本には外断熱工法がほぼ絶望であり(多分ここがセントラル方式導入のコスト割れしやすさと関係していると思います)、日本人の生活習慣に「各世帯に洗濯機+洗濯物の外干し」がありますが、ここまで読んでいただければご理解いただけるかと思いますがRC造の場合「(設計の効率的にも)そういう使い方を予定していない」のです。

そこに四角四面も好きであるとなればですね、、
RC造は「事業建築だけでもいいのでわ」と思ったりするのであります。
(※勿論西洋式文化を愛好する意味でRC造マンションを希望するのはアリアリですので、この場合デザイナーズ志向も由とするのが筋論として正しいですし、B・Tは同一レストルーム形式でも可でありB・T別に拘らず、外干し希望はそれほど強くないので独立洗面とは別にランドリールームがあるとベターみたいな「西洋建築志向」にそった希望にするのが吉になります。)
前述のB・T別志向にしても、心理学社会学的生活習慣の背景があるのでございまして(欧米の場合夫婦の寝室には専用のバスルームがって作りだったり)、海外から日本に旅行した欧米人の間でも「日本のB・T別なお風呂文化が好評」だったりしますから(何も無理やりレストルーム文化にシフトする必要も無いので)、日本には正統派RC造マンション志向が必ずしも合っていないと思うんです。

※個人的意見ですが、ホテル建築をお手本とするRC造建築と昭和の東京オリンピック時代に日本の発明として登場した3点ユニットは別の意味で伝統ですから「1RタイプRC造シングル+3点ユニット」という世界は日本的王道のひとつだと思います。

商店街などの事業物件建築に多く見られる低層鉄骨造建築にクオリティー的疑問を感じられる方もいらっしゃるかもですが、経験的感触で恐縮ですが「ワンフロア1住戸タイプの鉄骨造はかなり強固である」傾向があり、過去retour取材レポートでも「遮音性などの点からもRC造より強い鉄骨造」が存在したのも事実です。
住宅メーカーがファミリータイプの戸建に『高級軽量鉄骨』を志向したところにも同様の意図あるのかもです。
本来木造がベストなのだから木造ベースでいくべきではないかってご意見もあると思うのですが(個人的にもそう思います)、コストや工務店さん的にも低層から中高層賃貸住宅を考えれば木造一択は物理的に難しい(総務省調べでも昨今日本の新築物件の6割以上は非木造)。
木造も木造大国米国の2×4工法におされている昨今、
「日本的鉄骨造」って建築が期待されているのではなかろうかと思うのです。
(ユーザーにとっては性能が同じならRC造でも鉄骨造でもかまやしないのですから。)

何か日本的鉄骨造のコンセプトがあるのかって聞かれると、これというアイデアありませんが(笑
製鉄技術も日本のお家芸じゃないですか(勿論予算に余裕あればカーボンも)。
特殊建材の開発と(勿論呼吸する非木造壁面パネルも得意でしょうし)「四角四面且つ水周りの自由度に拘るすっごくスクエアなアーキテクトでは無く設計士がコンセプトな建築」とかどうですか?
(実際ゼネコンや工務店が本気出せばRC造超える鉄骨造自体特に難しくはないでしょう。)
アバンギャルドに挑戦する工務店さんの登場を期待しています。


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新型3点ユニットの再考

2015年11月30日

過去レポートでも書いてきていますが、
総合的に考えて「やはり3点ユニットに脱水機の実装」というのが究極じゃないかと思います。
位置的にはトイレ後方洗面隣のスペースに脱水機を実装する方式です。
電源の問題はありますが、現状のままでも自力でそれに近いレイアウトが可能に思います。
(※3点ユニットは床強度も強いとは言えないので何らかの対策必要です。)
理想は洗濯機がビルドインされる事ですが、振動対策と3点ユニットの強度、それからビルドイン業務用設備は何をどうしても高価になってしまうので、設備的には「置場」だけでも予め実装できると好ましいんですけどね、
無理だと思いますが、建材メーカのどなたか考えてくれませんかね。

確かに用法的に一般的では無いと思うのですが、
洗濯機で洗ったからといってそれほど大層なものでは無いでしょう。ぐるぐる回っているだけなんですから(笑
何気に諸般の事情から手洗い洗濯の機会が最近多かったので思うのですが、専用の機械で洗ったから安心みたいなイメージ先行で、単身者にとっては簡単に洗濯終わるのであればどんな方式でもいいのであります。
ただし、デニムなどの堅いものを筆頭に「手洗いで一番大変で洗濯機にまったく適わないのは””脱水”」なんですよ。こればかりは腕力に自信があるとかそういう水準ではありません。脱水性能はダントツで洗濯機が強いです。
所謂「脱水専用機」を所有した事が無いのでその使い勝手を実体験でお知らせすることができませんが(実験用に購入したらレポートしましょう)、それがあったらどんだけ便利だろうと思う事あります。
(※通販サイトレビュー的には「振動で歩いていくww」みたいな状況も多くあるようなので、機種選びは結構大変かも。)

実際脱水専用機使用することを考えれば「排水をどうするよ」、誰しもが考えるでしょう。
そこで最適なのが洗面下に排水口のある3点ユニットです、
仮にですが、私自身が高齢者でひとり暮らしをしていた場合「自宅時間も長くなるでしょうから」着替えるものってたかが知れていることになります。
入浴時にその都度洗濯していた場合、着まわし的にも楽ですし(クローゼットも小さくでいいことになる)、手洗い=少々テクニック使えばクリーニングマストな衣類も洗えるワケですし、一石二鳥じゃないですか。生活効率ダントツで上がると思うんですよ。
脱水機の実装は内容的に(建材メーカーに期待するには無理過ぎる内容なので)、自力で頭ひねるべきタイプの設備なのかもです。脱水専用機となると、機種も限られているので難しい部分も多々ありますが隠れたニーズはあると思います。
(※機種的安定度から→ひょっとしてそういう目的で「今だからあえて二層式」を購入している人っているのかも。)


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