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NPO『HOW's』(活動停止)元心理部門コンサルタント(東京カウンセリング責任者)
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コロナ感染症のエリア別マップで不動産的に類推できること

2021年01月24日

日々DATAは変わるので確定的な話ではありませんが
(以下もいつまで存在するリンクなのかも不明)
https://www.fukushihoken.metro.tokyo.lg.jp/iryo/kansen/todokedehcyouseisya.html

都内であってもやっぱり「文京区と千代田区」の方は隣接する繁華街にあまり足を運ばないんですね。
(今回中央区、港区とその通勤沿線圏がポイントとなってますが《準じるのが夏の新宿区と通勤沿線圏》隣接しているにかかわらず、文京・千代田は低い数値のままである)
もうひとつ注目なのは夏に新宿区と並んで繁華街でクラスターが問題視されていた豊島・渋谷の低さです。ここもretourの記事で書いたからってことではありませんが、文京区は幹線道路などの流れからむしろ豊島区との関係が強く、豊島区の東側(山手内側)は文化的にもほとんど文京区と親和性のある雰囲気だったりもします。
(渋谷に関しては有力な風俗も多い商業地ですがオフィース街ではないため、仕事終わりの飲食がってより、行動自粛が入れば感染のコアにはならないのかもしれません。)

所謂不動産立地の行動圏という見地から文化的背景を見ていくと、
ひとつの典型として「新宿=中央線」のように、距離だけでなく沿線込みで「文化圏」が形成されていくよすが伺えます。
古い話になりますが、新宿を核とするJAZZ喫茶やライブハウス文明が中央線に拡大していたなど、そこで一体となる要素は存在するのであって、
(今気が付きましたが、ようやく落ち着きつつある今回感染エリアの「中央区、港区→世田谷」に挟まっているのに目黒も数値が低いですね=独立完結性が高いと言えるのかもしれません。目黒はそれはそれは飲み屋さんも多いイメージあるんですが、、と言えば台東区もだ、)

賃貸はまだいざとなれば引っ越す手がありますが、
分譲や中古MS購入を考える時、
ターゲットとなる駅だけ威力偵察するってだけでは不足なのかも知れませんね。
通勤経路などで強く関連する駅の繁華街なども合わせて散歩してお店に入るなりしないと全体像が掴めないということなのかも知れません。

●事実住宅街として見た時に「文京・千代田・目黒」は強く(或いは底堅く)
そこには難しい事考えなくても「1区独立みたいな間欠性の高さ」も(わかりやすさ的に)起因しているのかも知れません。
(※私などのようなド庶民となると、今でも文京区のほんとに”いいとこ”などに行くと緊張して落ち着かないぐらいですがw、千代田区となると凄すぎてあまり緊張しないなど、こういう部分は現地で偵察しなければわからないものです。→そういう意味では「わかりやすさと商店街も兼ね備える目黒区・台東区《関連で墨田》最強」という見方もあり得るでしょう。)
→続きを読む

posted by kagewari/iwahara at 21:57 | 住まいのキーワード | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

「遮音性向上の建材」欲しいですね(しかし難しい)

2019年12月31日

”隣室の音問題”、過去にも書きましたが、
確かにメンタル事情や、賃貸スキルって側面がこの話の中心であることは事実。
事実ですが、
「居室の遮音性能が高くて困る人もいない」ですよね(笑

そら性能高い方がいいに決まってます、
(逆に外乱騒音欲しければ窓を開ければ解決ですから)

ところが、
オーデイォマニアやファンはほぼほぼ知っている事ですが、低域の遮音なんてちょっとしたコンクリートでも不可能なのです(止められるって基準が厚さ15p級で隙間に砂を充填してって話ですから)。
ヤマハの防音室を設置してって誰でもできることではありませんし、
昨今の建材は(高層化や施工期間短縮化やら業界事情などもあり)「軽量化がトレンド」です。
耐震基準などで強度は保証されていますが、築浅系は必ずしも遮音性に強い事”ありません”。
(ここには日本特有の意味不明な洋間フローリング信仰も関係しているんですが、、)

木造中心の米国にしても、
「とっとと次の靴を脱げよ」ってスラングがあるぐらい(ベッドルームの上階で靴を脱ぎ捨てる音がウルサイんだょって意)、
硬度が高すぎれば別の意味で音も鳴りやすいですし、
軽量部材はそもそも音を防げない、
まさか振動遮断でフローティングしたら耐震性など期待できない。

どうしたらいんでしょうね、
(戸建て中心に戻ればいいのでは?←そりゃそうですけど、、)
ドローンコーンみたいな手法で、外乱振動を一度エネルギーに変えて音波では無く「もっぱら熱量や電気に変える」←こういう建材誰か開発しませんか?
無理なのかな〜、、
「アクティブ音波変換壁」みたいな、
(私はノイズキャンセリングヘッドフォンの仕組みがさっぱりわからないのですが、意図しているのは似たような概念です。)
●こういうの上手に開発したら断熱性能も発揮するかもですよ

いずれにしても、10年もすれば「遮音性能を表示する新たな基準」が登場すると思います。そして、分譲開発メーカーはその達成に苦しむでしょう。
(往年のビル・マンション黎明期のような物量投入はほぼ不可能ですから)



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posted by kagewari/iwahara at 23:58 | 住まいのキーワード | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

バッテリー電源社会が進むと”セカンドルームも伸びるだろう”

2019年12月26日

セカンドルームそのものの意図が変質してきたとこもあるんですけどね、
たとえば、日本の場合これだけの地震大国ですし台風も多い、
自宅が被災した時のセイフハウスにもなりますので、「別の地域にもう一か所拠点を確保しておく」ってニーズがそっちの意味でも高まっていると思います。
(※この背景は勿論『共同幻想』社会の崩壊です、昭和の時代のように何かあれば親族を頼るみたいな風習は「いや、、ちょっとそれは」な時代になってきましたからね。)

それこそ本当の意味で意識高い人なら、
「地盤のプレート違う地方で別荘とは言わないがセカンドルームぐらいあるといいね」
思いついても驚きませんよ(笑

思いつくことはできても実践はなかなか難しい、
(中には事務的スキルの高さでそういうの全然平気な方もいらっしゃるでしょうが)
●その都度ガス水道電気の利用開始契約が必要だとか管理維持が面倒だ。
コスト的にも基本料金がダブルってのもどうにもね、

ここに大容量バッテリー社会の到来です、
ゲームチェンジャーとなる全個体電池の登場も近い昨今、
●セカンドルームであれば、適当なソーラー発電で数日間の電力余裕で備蓄可能です。
スタンドアローンで運用可能になるんですよ(水道だけは契約しっぱなしって手もあるかな)。
現代文明化社会では高性能エアコンの登場で、「保養地の別荘」なる概念も消失するのかなって側面がありますが、その一方で「何々線の車窓が好きだ」であるとか「どこどこ地方の街並みがリラックスできる」などの”異世界感のある日常”求める意識、何気に面白そうですよね。

「どうしてこの街にセカンドルームがあるの?って意外なところが面白い」みたいな、
(※同時に地方郊外となれば家賃も安いので手軽に拠点化も可能)

関係悪化した高齢夫婦がワザワザ離婚するのもめんどくさい時にも、
事前に拠点をキープしておけば「手軽に別居可能です」ww


特にミニマリストな人には、
メインの都心拠点はいっそのこと風呂無しにしてしまい、週末過ごすセカンドルームの方をB・T別にしてみるなんて作戦もアリアリでしょう(この場合は給湯をどうマネージするかって課題は残りますが)。
マシンもすぐに使える中古が1万以下でゴロゴロしてる時代ですから、それぞれの拠点に母艦を常設するのも難しくありません。
今後ネット回線もモバイルが主流になりそうですしね、

「廉価な全個体電池のホーム用大容量バッテリー」
早く登場して欲しいものです。
(※ちなみにこの電池の登場は各種の電化介護器具の実質性能を急速に上昇させますので、高齢化社会のためにも必須の技術革新です。)




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posted by kagewari/iwahara at 13:55 | 住まいのキーワード | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

タワマンに関する”何”について

2019年10月18日

以前からタワーマンションに関して懐疑的なretourですが、
(retourはそもそも新築分譲巡る世界全体にすら懐疑的ですから)
資産保全に関わることなので個別各論への言及は避けつつ、補完的に書いておこうと思います。

過去ログで再三指摘してきたポイントとして
●タワーマンション含む高層建築の合理性は”おおよそ個人での購入が不可能な高い底地評価のド・都心部”に限られる(同時にそれが資産保全性の担保を意味する)

※そのド・都心の某タワーマンションですら「上層部分の軽量化」が目的と思われる構造が見受けられ(コンシェルジュを備える超高級であるにも関わらず廊下のコンパネがボヨンボヨンだったり)、
SRCなんだがSRCと言うよりも鉄骨造とRCのハイブリッドに近いのではないか?的疑問
資産比率的に(分割される底地権利と上物建築耐久消費財部分との比率)、タワーマンションの場合こそ最も重要と思われる「鉄・コンクリなどの物量投入量(区分所有権利あたりの総トン数)」などが購入時に全く勘案されていない。


●技術的にタワーマンションの管理維持のノウハウが無い
大規模修繕の見積もりすらほぼ無い状態


●英国における子育て保護条例で4階以上で小さなお子様禁止などが見受けられる


などなど指摘してきたところです
私の知見も限られてますので、末尾に【参考動画】を貼っておきます

※それから【注意事項】として、単純に「高層建築=タワー建築」ではありません。昭和の最強建築としても知られる『霞が関ビル』などが存在するように、縦横比あっての話にもなります(遠目に見てひょろ長いのか、とてもつもなくデカいのかの差)。
一概に「タワーマンションだから」とひとくくりにできる話では無いこともご承知おきください。


タワーマンション批判をしている不動産評論家の動画を添付しておきます
評論動画は(完全に裏取りできる話でもありませんし)刺激的な内容なので、
続きを読む部分に折り込んでおきました
あくまで【参考動画】である点ご理解ください(判断は自己責任で)
→続きを読む

posted by kagewari/iwahara at 13:29 | 住まいのキーワード | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

やっぱり宅配BOXはコンビニ設備が好ましいのでは?

2019年04月08日

今現在もコンビニレジで受け取り可能なサービスがありますが、
公共宅配ボックス的取り組みはゆうちょもやっていますが(まだまだとても数が少ない)、企画位置がダブっちゃっているというか、レジ受け取りには微妙に時間もかかって人件費負担もバカにならないと思います。

そもそも場所がね、コンビニレジ裏の棚に押し込まれている状態で最初から限界がある。
※レジでの受け取りは設備としての宅配ロッカーなどが飽和した時の緊急避難的に考える方がベターじゃなかろうか

マンションなどでも最近宅配BOXは常備設備となってますが、
どうなんでしょう。
過去には伝票に宅配BOX可の記載が無ければ宅配BOXがあっても持ち帰る例も多かったと聞きますし、再配達は減りますが大きな流通コストの削減にはつながらない。


■勿論、この公共宅配BOXは宅配業者全社相乗りで出資しコンビニ(及び主要駅など)には無償で設置して、加えて公共BOX受け取り時に送料割引適応すれば完璧でしょう。
※現在宅配業者各社は地域の流通センターまでの輸送相乗りなども検討しており無い話では無い。
※働き方改革と人材不足対策として政府が補助金出してもいいと思いますよ。
 ↑
こういった方式のがいんじゃないのかしら
時代は無人コンビニの導入も検討される中、日本の代表的文化である”自動販売機”じゃないけども、それに近い導入あってしかるべきかと。


長らく自宅玄関への宅配BOX設置も検討しているのですが
(動機は”無精だから”)
なかなか決定打は無いですよね。
ゆうちょは米国などで一般的な置き配も進めるようですが(戸建てならアリでも共同住宅ではなかなか難しい→北海道みたく玄関フードある住宅なら全然OKですけどね)、
防犯上から選択する人がどれだけ増えるだろうか疑問です。
特にヤフオクや通販の売主が「トラブル防止から置き配NG」としてくる可能性も大きい。

●公共宅配BOX是非検討するべきかと。
一定以上の規模とすれば、災害発生時に補給物資の倉庫としても使えますぜ。




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posted by kagewari/iwahara at 00:19 | 住まいのキーワード | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

アイコス普及度でしょうか(最近室内禁煙指定の物件減ったような気も)

2019年03月30日


想像以上に東京地区のアイコスの普及度は高いのかも。

東京ルールの施行以来(タバコによる過度な汚れは入居者負担の原状回復)、
退去時の紛争の忌避と同時に、経年変化の現状回復費用を請求できなくなった事と相まって年を追うごとに増えていた「室内禁煙指定」賃貸物件がここのところ目立たなくなってきたのかなと。
これといったDATAがあるワケでは無いのであくまでも印象ですかそんな感じしますね。

スモーカーにとっても「そんな時の戦える武器」みたいなイメージでアイコスユーザー増えている側面もあり(可能な時には通常のタバコという二刀流)、
逆説的に言えば、退去時に過度な喫煙と確定される状況も減ってきたのかなと思います。

税法上の設備課税としては賃貸住居の内装は10年の減価償却とされているので、
資産評価上は10年で自然に全損耗ということになりますが、
(大家さんも10年を目安にリノベーションレベルのフルリフォームを考えることになってます。)
綺麗にお使いの部屋って10年程度では目立った損耗も無かったりしますからね。
退去の都度壁紙全張替って極端なリフォームが一般的だった時代より健全化していると考える事もできます。

→続きを読む

posted by kagewari/iwahara at 00:19 | 住まいのキーワード | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする