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不動産の相続を考える

2018年05月16日

少子化の中更にここ問題になってくると思われます。
私、不要になった不動産は自治体にでも寄贈すれば解決だろうぐらいに思っていたのですが、有用性の無い不動産は持ち込んでもお断りされるそうで(考えてみりゃそりゃそうですね)、
 ↑
(てかおかしくない?自治体や行政が価値を認めていないのに何故固定資産税がかかるんですか。ちょっと意味わかんない。、、確かに行政には使い道が無いだけで誰かの何かの用途には有用性が残るだろうって話なのだろうけれど。)

利用目的の無い不動産の管理維持費や固定資産税を考えたら、不良債権も同様です。
必殺、金融資産の無い親族に名義人となってもらい遺族が相続放棄するって方法もあるのかも知れませんが、いかにもなんともです。
■賃貸暮らしが一番楽なのには違いなく(資産残すなら金融資産にしておけみたいな)、
今後不動産相続は各所で問題として浮上してくるかも知れません。
(被相続人が名義変更を行わずに放置した場合、法律的にどういう扱いになるのでしょう?)

ある意味、IT時代における働き方改革な方向にあるなか、
ここは本気で地方分権あるべすかもですね。
自宅SOHO拡大版として、生活は地方でって可能性も盛り上げていかないと「法整備の遅れ」のなかで、潜在的な問題が拡大してしまう可能性あります。
事実、この現象が古築分譲マンションで起きてしまえば、管理組合の運営すらままならなくなるだけでなく、有用資産まで放置される所有者不明物件により価値が毀損するなんて事にもなり兼ねない。

森友問題における航空局のアレじゃないですけれど、
「財務省の理財局に移管することで所有権を減免できるみたいな措置?」もあってしかるべきではなかろうかと思ったワケです。
或は「無料不動産」のような新しいカテゴリーの流通を国交省がリードして何かするか。

■一見有用そうなマンションなどでもこれ起こりえるんです。
中古マンションとして売却するにも、賃貸住宅として運用するにも昨今は「リノベしてから」が定番であり、改装の初期投資資金が無ければ全く売れないなんて事もあります。
(改装転売業者が仕入れ値で購入の可能性はありますが、業者にも買取り基準的なものがあるでしょう。特に地方の不動産は厳しいのじゃないか。)

そこで前述の「無料不動産」の意図ですが、
流通や在庫保有のリスクを低減するため、何らかの申請を行えばその時から当該不動産の固定資産税を”非課税扱い”とする仕組みがあればよいのではなかろうかと、こう思ったワケですよ。
 ↑
いつか書こうと思っているテーマの『リバースモーゲージ』促進の効果もあるのではなかろうかと思うのです(金融機関が収容した不動産は固定資産税を非課税とするなど)。

不動産関連の法整備は必ずしも関心が高いとはいえず、なかなか難しいと思いますが、
「一工夫すればな〜」な部分がまだまだあるのだろうと思いますね。
(農地の宅地転用関連だとか、旧法借地権の資産評価関連や買取請求権まわりだとか、)


●内容的にどうかと思う部分もないではないのだが、
関連する記事があったので貼っておきます
「タダでも欲しくない」不動産が日本中で増え続けている
https://www.news-postseven.com/archives/20180513_673100.html

(元記事削除されてもタイトル検索すればどこかで読めるでしょう)




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「棚や収納」いかにあるべきか

2018年04月14日

時に部屋探しの条件で「収納重視」などありますが、
昨今通販でも安価に購入できるワードローブを考えれば(1万以下でもありますから)、そのために大きく候補母数を落とすのは得策ではありません(ましてやそれで賃料3千円高くなるとかすれば4か月でコスト割れです)。
 ↓
しかし、それでも尚収納の重要性が論議となるのか?
=家財を置ける有効壁の判断力なのだろうと思います。

既に造り付けの収納があれば、そこに従う他ありませんから(笑
あれこれ悩む事もありません。
しかし、自前でワードローブなどを設置する場合、サイズ感やどこの壁面にどれだけの幅で設置するのか。→そして一番重要なのは設置後の”出っぱり”により室内動線はどう変化するのか。
●実はこの辺の空間認知が苦手な方が多いんですね。
(てかそれが得意な人の方が少ないかも知れません)

自前でワードローブを購入するっ場合「見栄え重視や、収納は大きい方がいいだろう」と、うっかりトンデモサイズのものを購入してしまうなどです。
(この現象は予算に余裕ある時ほどやらかしがち)

本来的には作り付け収納は、ちょうどいい幅の”空き地”を利用してやっつけで設計されていたりしますから、容積が足りなかったり、日本建築の押入れは現代的には奥行きが深すぎたりします。
作り付けだからこそ、この点も「そこに従う他ない諦めの割り切りしやすい」ワケで、
(わかります?自前購入時の判断と違ってきますよね)

■結局のところ、空間において収納の置き所ってものはそのパフォーマンスとして限定されており、ぶっちゃけた話「不用品を整理しておくことが室内を広く使う最大のポイント」なのであり、
収納はゲームに出てくる何でも置いておける無制限な謎の空間ではありませんからww

自前でワードローブの購入する場合も、
中にどれだけ入れるのかとかじゃなく、
「どこにどのサイズを設置すると全体のバランスいいのか」がコツかもですね。
(入らなかったら断捨離であると)



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確定相場情報ではありません「違う意味で賃料上昇してる?」の感触が

2017年12月01日

相場全体は落ち着いています。
「投資過剰気味により中古マンションの価格だけが上昇し、利回りが低下傾向にある」
この見解に違いは無いのですが、
サブリース系と思われる新築マンションの賃料設定にいかにも無理だろうって賃料設定を昨今目にするようになってきました。
ええ「これで空室埋まるのだろうか」的な現象です。

開発運営主体は状況を見て、募集条件賃下げも織り込みつつの賃料なのだと思いますが(厳密に言えばこの手法は投資家に対する利益を最大化”しない”セールス時だけの利回り予想が横行しているって意味にも感じられます)、どうなんでしょう。
まだ数は多い印象ではありませんが、(現在進行中のアパート空室率悪化に続き)いよいよ都内マンションにおいても顕著な空室率が表面化してくるのでは無いかと危惧します。

いやあ空室率上昇は賃下げ圧力なのだから借主にとっては歓迎だって話も聞こえてきそうですが、アパート投資におけるサブリース問題にあるように、投資家側の採算が(運用金利との比較で)赤字すれすれや赤字に転じてしまえば、空き家問題のように「賃貸として運用できなくなった一棟売りが塩漬け放置」なんて事にもなり兼ねません(ぶっちゃけ不良債権化って意味ですが)。
本来期待される「賃料相場据え置きのまま一戸当たりの床面積拡大の需給バランスの改善」を阻害してしまうだけで無く、金融サイドが資金調達上の供給手控えにでもなれば(ただでさえ収益悪化も心配されている金融業界ですから)、経済成長の足をひっぱる事にもなり兼ねません。

社会資本として、投資行動も最適化されない場合、これ誰にとっても不利益にしかなりませんから(そこは業界が中長期的展望をちゃんとコンサルしてくれって話なのですが)、ちょっと心配ですね。


それこそ、不動産の公的利用なんて話になれば(今となってはあの郵政改革はあれでよかったのかなんて話にもなるのかもですが)宅配便流通業の受け取りセンターみたいなものがコンビニ並みの分布になれば相当違うだろうにって話でもあるでしょうし(部数が減り続ける新聞配達所も流通業と連携する道もあるような)、将来流通の自動運転化への対応もこのタイプになるのではなかろうかと、
この辺行政や業界の横の連携も取りつつ、無計画な集合住宅開発が先行するような話は避けて欲しいものです。
ここでも行政頼み・政治頼みというのも違うような気がします。
(今後民泊問題をどうするのかも含めて、業界にも公的判断含めリードする姿勢を期待します。)



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ちょっとしたものでも捨てずに放置すると大変なことになる

2017年08月12日

ここだけの話ですが、私自身”すわ引越しか”な状況となりまして、
ちよ〜っと予定より時期が早まった事もありバタバタと片づけ始めたところ、
「無駄な段ボールゴミの多い事多い事」
かれこれ20年前以上になるでしょう。
当時は引越しの段取やノウハウも無く、なんとなく家電などの梱包段ボールもいつか引越しの時に必要になるかもしれないと思いとっておいたものもあるのですが、笑ったのが既に手元にないビンテージアンプの梱包用自作箱みつけた事でした(当時修理が一度で済まないと思っていた)。

そのビンテージアンプが粗大ゴミになった時に「修理梱包用の専用箱」があった事は忘却のかなたで、、

何故この箱を取っておこうと思ったのかわからない(中のモノはとっくに壊れて存在しない)段ボールをあちこちに発見し(笑
「奥行の深い収納にありがちなことだな」などと他人事のように思う始末です。

紙ゴミ回収日に合わせて、まとめる作業をした時には回収場所並に山積みとなりまして(押入れの週能力に驚いたみたいな)、梱包用のプラゴミ分類になる発スチ抜き取り分類も容易ならざる事態に。
●現在は「梱包用段ボールはとっとと捨てる」習慣になってますが(amazon利用するようになってからかしら)、
古い時代の話とはいえ段ボールみたいにちょっとしたものでも捨てずに放置すると後が大変だと。

30代過ぎた頃から「うっかりしていると10年ぐらい経っている」なんてな状況なもので(子供と大人では時間の体感速度が違う話そのままに)、知らない間に「段ボールが勝手にビンテージ化しやがって」などと思ったりする始末。
「ちょっとその辺に」いかんですね、

しかし現代通販による大流通偉大となっていますが、
段ボールリサイクルの現場は10年で取扱い倍増とかなっているのでしょうか。
気が付けば資源ごみの日に見かける街の段ボールの量も日に日に増えているように思う昨今です。

そうそう、そうですよ。
■話は逸れますが、最近話題の簡易宅配ボックス。
サイズ的に入らない荷物も多く、大型なものはそもそも設営する場所が無い。
更にリサイクルごみ総量の件や、一時期話題になったamazonの段ボールが無駄に大きい件(ここは随分解消されたようです)、
つまり社会の潜在的ニーズとして『梱包効率』が存在するって事です。
段ボールという偉大な発明から幾年「更に強度を高めつつコンパクトに梱包できる流通資材・及び非スチロール緩衝材」←これ発明すると億万長者かもしれませんよ。



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明らかに最近不動産の投資利回り下がってます

2017年03月16日

サブリース型アパート経営投資なんかも(供給過剰ですよと)再三警告してきましたが、賃下げによる収入低下で訴訟に発展するなどの報道も耳にします。
誰が言いだしっぺなのかわかりませんが、今時不動産投資が人気みたいな風評も立ち、
結果明らかに’投資利回りが低下しています。

ざっくばらんに言うと「(貸出賃料は上がっていないのに)中古マンション価格だけが上昇している」のです。

以前であれば「投資利回り7%前後が安定的経営で、地方都市や借地権物件などのハイリスク条件下に限り10%前後が見込める」であったものが、
表面利回り(管理費などの固定コストを除かない)でも5%いくかどうかって状況になっています。
つまり、現金資産により借り入れ無しの投資であればまだ選択肢のひとつでしょうけれど、間違っても借り入れまで行って不動産投資を行うのは危険な水準です。

「5%なら凄い事じゃないか」と思う方いるかもですが、
収入が安定するのは少なくとも更新含めて3年目だとか4年目になってからで、初年時には確実に「改装から募集開始までの期間と、大家さんにとって最大の恐怖”空室リスク”が存在する」ワケで(初年時赤字って十分あり得ます)、
そこをサブリース系の”うまい話”が埋めてくれるのかも知れませんが、実リスクは消えませんから「サブリースやってる会社が倒産したらどうするの?」考えたらもっと恐ろしい話です。

■賃貸で生活されている方には関係ない話かと思われちゃうかもですが。いえいえ大いに関係する話なのです。資産状況の怪しい大家さんが増えるって事は「おおよそ10年単位で行われるルーチンの大規模リフォーム」の内容が怪しくなってきます。

似た事例に「公庫物件」ってのがあります。公庫物件とは大家さんが住宅公庫からの融資を受けて建設した賃貸物件の事で、大家さんに借金が残っている間は礼金や敷引きや更新料や退去時のハウスクリーニングも請求できないというもので、礼金が無しであるため、賃貸に詳しい人が稀に「公庫物件ありますか」的な問い合わせを行うケースもあります。
その「公庫物件」ですが、築年数が浅いのに室内の状況や設備の劣化が著しい場合もありまして(勿論全ての公庫物件がそうだと言う意味ではありません)、

逆に、地元豪農地主さんが相続税対策で建築したアパートは(資産保全が主たる目的なので利益は重視していない)「分譲マンションでも見たことが無い超高級サッシ」が入ってたりします(しかも賃料も安い)。

■分譲マンションの場合でも「建て替え決議のこじれ」から、共有部分が崩壊寸前で各室も水漏れなどで大変な事になっている物件も存在しますから、大家さんの資産状況は借主にとっても重要項目なのです。
(※同じ賃貸でも”保証金が多額となる”事業物件の場合更にここが重要で、仮に大家さんが破たんした場合保証金そのまま”飛び”ますから、堅い管理会社は契約時詳細に大家さんの資産状況を説明する場合もあるのです。←極論すると資産状況が怪しい大家さんの物件は取引停止になる。)

私が不動産投資のコンサル求められた場合、候補が5%水準しか存在しない場合「止めます」。
(他の金融商品への投資を勧めます。)
数億超えるスケールとなればまた別ですけど(1件あたりの金額が大きくなればなるほど利回りは低下してもよい→スケールメリットなどで資産価値保全性が高くなるため)、一般的な不動産投資を行う場合、表面利回りで7%が視野に入る内容じゃないとリスクが高過ぎるのです。

■現状賃貸物件は供給過剰なので、やおら借主側になんらかの影響が及ぶ状況には無いと思いますが、根拠の乏しい流行話程度のノリで不動産投資を考えているご友人などがいたら「止めてあげてください」。
現状でも借り入れ無し、現金資産だけによる不動産投資は有効ですけど採算が悪化しているのは事実なので(優良な候補が存在しない訳ではありませんが)、戦略的には売買価格が適正に下がるまで待つのが吉ですね。

それから、ほんとに政府や霞が関には「不動産開発を進めればGDPが上昇する」みたいな考えを持っている官僚がまだ多数いらっしゃるようですが、「それ勘違いですから」注意してほしいものです。
(「供給過剰=過剰在庫」→政策目標は在庫調整であるべき。)



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暖房器具「輻射効率上げ実験」

2016年11月18日

というか既に実用となっているのですが、
(例の火事被災の関係で)ダイキンのセラムヒートが二台並べて設置可能な環境となりまして、輻射効率を上げる実験が可能となりました。

実際のところ(金属系の発熱管である)シーズヒーター遠赤外線暖房機はなんちゃっても含めて昨年から実験していたのですが、サイズの関係で縦横並びだったので若干中途半端だったのです。
同サイズのセラムヒートを並べることで本格実験が可能となりました。
【輻射効率】なんのことやらなご意見あると思います。
輻射効率ってのは簡単に言えば「いかに空振りを抑えて伝達効率を上げるか」みたいな話。
最も簡単な事例は「小口径スピーカーより大口径スピーカーや同口径複数配置とするほうが能率が上がる」というお話。

暖房の場合パネルヒーターやオイルヒーターを想像される方多数と思いますが、
着想は輻射効率上正しいのですが、いかんせん熱伝導効率などの関係でコスト的に効率の悪いものが多数なのであります(アイデア的にはハロゲンヒーターの反射板のがシンプルでよいかも)。
上記に比べてシーズヒーターは効率が高い。
しかし、放射方式は一般のカーボンヒーターや電気ストーブのそれと同じ。
加えて残念なのは、2管3管構成の上位機種においてもほとんどがマルチ点灯は高出力時なんですね。「省電力でも複数発熱管放射で効率を上げる仕組みが”無い”」のです。

そこで(笑
「二台並べて省電力モード(250W前後の駆動)で輻射効率を上げてみる」
3管構成なのに双方1管だけ点灯という実にもったいない実験でもあります。
●あくまでも私の体感上の判断なのですが、
一台を500W程度で稼働させるより効率上がっていると思います。
で あ る な ら ば
そもそも「すっごくすき間のあるワイド幅の3管構成デザインがあればよい」事になるのですが、
オーディオスピーカーが箱サイズとユニットサイズのバランスを取るように(勿論ユニットが大きく見える比率←故に日本のスピーカーは共振周波数が上昇して低域が出なくなる国民性を獲得してしまうのだが、、)電気ストーブ作る時に発熱管の感覚スカスカですっごく幅だけデカいって、まず無理なんでしょうね。

なんとも悩ましい話です。

ちなみにですが、輻射効率の話になりますと、
構造の是非はともかくダイソンの高級扇風機とかあるじゃないですか、あのやり方も趣旨は同じだと思います(いかに空振りを減らすか)。
何もそんな高級機を買わなくても「USBファンを複数台連結してマルチ駆動させる」などの方法で同様効果が得られる”筈”です(空気清浄機も然りだと思います)。


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