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タワーのリスクについての噂がちらほら

2018年10月20日

このブログでは以前からタワーには懐疑的で、
タワーについて「賃貸ならまだわかるが、、」的解説もしてきました。
やはりというか、某ネット動画などにより実際の問題点が指摘され始めています。

前から思っていたことですが、
構造上も(それってRC造表示でいいのかなと思いますが)、一部鉄骨造を思わせる部分があるらしく(勿論それは工期もあるでしょうけれど軽量化が狙いだと思います)、ALCパネルの多用があるのじゃないかって話です。
●「その全てを否定するものではありませんが」
基本的にretourの物件調査では、カチっとしたマンション希望の依頼において「高級木造2×4と、鉄骨造やALC造は同水準の建築」という見解から、ALC造を除外しており(なんでしょうかマンション界の軽量鉄骨みたいな)、ALCそのものにも懐疑的なのです。

そんなALCが仕様的にRC造で表示されている建築に多用されているとするならば、
「それって(公取的に)いいのかな?と」
件の動画においては、そこが分譲マンションにおけるルーチンの大規模修繕の期間や規模とコスト絡めて問題視されています。
ゼネコンさんは外装一周型エレベーター方式による大規模改修なども既に開発しているだろうと思いますが、果たしてそのコストや工期がどうなるのか?まったく未知数となっており、
どうなんでしょう、、


■「しかし、いったいぜんたい何故売れるのか?」
究極そこからして謎のタワマンなんですが、、
根っこの部分を考えてみると、
「やっぱり日本の住宅政策そのものに問題があるのではないか」と思うのです。
・35年という”サブプライムローン”の許可しかり
・明らかに賃貸生活者に対して不公平な(購入者だけに対する)”住宅ローン減税”
・景気対策としてやたらとマンション着工数などを重視してみたり
・未だに通達などのグレーな不動産資金総量管理行政しかり

だって思いませんか?
公営住宅政策にしても、抽選にあたった人だけ安い部屋に暮らせるだとか、政策的にずぼらもいいとこです(どんぶり勘定政策と言ってもいい)。

下手すると、行政はタワマンの大規模修繕の難しさも、
「かえって建替え促進されてけっこうなことだ」ぐらいにしか思っていないのじゃないか?

日本の住宅政策については、公団からURへのグズグズもそうですが、どうにも釈然としないものを感じます(高齢者賃貸における公的保証人制度なんて速攻可能な政策だと思うんですが、、そういう動きもさっぱりですし「何をやってんの」とね)。



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大迷惑な「光セット回線迷惑営業」の件

2018年10月11日

夏季休暇シフトでちょっと北海道帰省していたところ、
実家のネット回線に所謂「光回線セット迷惑営業」の話が入っておりまして
(実はこの手の業者に数回契約変更されてしまっていたりするのです)
キャンセル作業はキャンセル作業で粛々と進めたのですが、
固定電話にそれ系の営業がひっきりなしだとか、
前述の営業に関しては訪問営業だったということ。

みなさんご存じのとおり
同業者は表向きNTT代理店となっているため、現状の契約内容を知った上で巧みな営業トークで契約させてしまうという手法を用いています。
「これさ、NTT個人情報の管理がダメダメだろ?」
調べてみるとあるんです
これが
 ↓
■フレッツ光サービス等の勧誘停止登録の受付について
https://www.ntt-east.co.jp/info/detail/120201_01.html
勧誘停止登録受付窓口
電話番号 0120-849-994
営業時間 平日午前9時〜午後5時まで
休業日 土日・祝日・年末年始


知っている人には鉄板の対策らしいのですが、
この登録について十分に広報されていると思います?

私自身、自分であれこれ調べて発見した次第でして、、、
(確かにNTT回線引越しの時に、海外に接続される迷惑なんとかの拒否設定の説明は受けましたが)
古くはダイヤルQ2問題などなど、
必ずしも消費者サービス最優先とは思えない部分ありましたよね(民間会社だからそこはそうだろって部分はありますが)、
昨今は充実してきましたが、SPAMメール対策についても後手後手だった感あります。

『フレッツ光サービス等の勧誘停止登録』ってもっと大々的に広報すべきではないのかしら。
てか、「光回線セット迷惑営業」の報道の時にしつこいぐらいにメディアにその説明付けてくれって申し入れすべきでしょう。
なんともはがゆい話でありますが、
広報活動の一助のなればと記事にしてみました。
(法的なんとかは厳密にはわかりませんが、勧誘が停止されているのに無理な営業行為を行うと法に抵触する可能性があるとのこと。)

迷惑されている方は是非登録を
(※勧誘が停止されるのはフレッツ回線利用の場合に限られるので、全てではありませんが電話口で「勧誘停止登録しています」と告げる事で別業者の勧誘も断りやすくなるようです。)



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賃貸スキル

2018年06月17日

所謂賃貸生活玄人の生活技術の事ですが、
コストパフォーマンスを考える上で大きな影響力を持ちます。

代表的なところあげると
・洗濯機置場の工夫(どんな位置にも設置可能)
・電気コンロ一発が余裕
・3点ユニットの方がむしろ好きだ
・床の仕上げに一切拘りが無い

更に上級者になると
・少々遮音が弱くても平気だ(外乱騒音に耐性がある)
・セキュリテイーは自分で張れる(頭脳的犯罪者より一枚上手である)
・収納を安価に作成できる
・あり得ない縦横比でも寝室を設置できる
・バラ釜浴室の方がむしろ好きだ(お湯につかる優先追炊き派である)
・対人トラブルに熟練している(最近バラ釜は絶滅危惧種になりつつありますが)
・平米数に左右されることなく常に自分の空間を構築できる(光熱費を考えると「可能であれば部屋は狭い方がよい」と考えている)
・食材の通販購入に長けておりコンビニ・スーパーがどこにあろうが無関係

DIY的になると
・マイ壁を容易に設置できる(1LDKから2DKへの変更など自由自在)
・遮音上の工夫にも奥の手がある
・造作に傷ひとつつけず自由な位置に棚を設置できる
・和室を洋室風に、洋室を和室風に自由自在にインテリアを選択できる
・静音なままに分解・解体の技術がありほとんどのゴミは日常ゴミで出せる

生活力的になると
・手持ち資産のIHクッキングヒーターや高性能オーブンレンジ・瞬間電気湯沸かし器などを駆使してメインの火力無しになんでも作れる
・冷蔵庫があっても無くてもどうにでもなる
・勿論トイレは和式でも可
・極論浴室が無くてもどうにかできる
・給湯器が無くても”お湯を使える”
・あらゆるネット回線と契約条件に精通している


■挙げればまだまだ多数あると思います
これらの「賃貸スキルの使い手を”賃貸強者”と呼んでます」。
生存能力と言うか(下手したらホームレスになってもDIYで戸建てを建造してしまうぐらいの)生きる事をエンジョイする”いい意味の”バカ脳(と能力)をお持ちの方で、

長い事不動産営業しておりますと、そのような方と少なからず出会います。
その方が淡泊であっさりしている方なら「業者的にも凄く楽」となり
その方が”面白さ”に拘り持っている場合(調査母数の無限大となるため)「過去に例がないほど調査母数は大きなものになります(国交省REINZの検索限界を超えてしまう)」
(勿論それだけ強者の方となれば、通常と違った意味の拘りもあり後者が多くなりますがww)

●ある意味”間違っているよという意味の”典型が、不動産を専門にしていない弁護士さんなどの受け売りでやたらと権利を主張してしまうケースでしょうか。
(※私は法律専門じゃないので生半可ですが、不動産は慣習法に属する部分が多い業界なので《故に不動産法関係専門とする不動産業がある訳で、、》名文法上の解釈だけだと意図や法律上の合理性が十分理解できないのです。勿論その弁護士さんも慣習法上の根拠をベースにする最高裁判例など専門分野に目を通せばわかること。)
 ↑
大前提として賃貸契約は「圧倒的に借主優位の法律に守られている」ので(大家さん業が可哀想になるぐらい)、既に保有している既得権の中身を知る事の方が重要な筈なんですが、、

→続きを読む

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不動産の相続を考える

2018年05月16日

少子化の中更にここ問題になってくると思われます。
私、不要になった不動産は自治体にでも寄贈すれば解決だろうぐらいに思っていたのですが、有用性の無い不動産は持ち込んでもお断りされるそうで(考えてみりゃそりゃそうですね)、
 ↑
(てかおかしくない?自治体や行政が価値を認めていないのに何故固定資産税がかかるんですか。ちょっと意味わかんない。、、確かに行政には使い道が無いだけで誰かの何かの用途には有用性が残るだろうって話なのだろうけれど。)

利用目的の無い不動産の管理維持費や固定資産税を考えたら、不良債権も同様です。
必殺、金融資産の無い親族に名義人となってもらい遺族が相続放棄するって方法もあるのかも知れませんが、いかにもなんともです。
■賃貸暮らしが一番楽なのには違いなく(資産残すなら金融資産にしておけみたいな)、
今後不動産相続は各所で問題として浮上してくるかも知れません。
(被相続人が名義変更を行わずに放置した場合、法律的にどういう扱いになるのでしょう?)

ある意味、IT時代における働き方改革な方向にあるなか、
ここは本気で地方分権あるべすかもですね。
自宅SOHO拡大版として、生活は地方でって可能性も盛り上げていかないと「法整備の遅れ」のなかで、潜在的な問題が拡大してしまう可能性あります。
事実、この現象が古築分譲マンションで起きてしまえば、管理組合の運営すらままならなくなるだけでなく、有用資産まで放置される所有者不明物件により価値が毀損するなんて事にもなり兼ねない。

森友問題における航空局のアレじゃないですけれど、
「財務省の理財局に移管することで所有権を減免できるみたいな措置?」もあってしかるべきではなかろうかと思ったワケです。
或は「無料不動産」のような新しいカテゴリーの流通を国交省がリードして何かするか。

■一見有用そうなマンションなどでもこれ起こりえるんです。
中古マンションとして売却するにも、賃貸住宅として運用するにも昨今は「リノベしてから」が定番であり、改装の初期投資資金が無ければ全く売れないなんて事もあります。
(改装転売業者が仕入れ値で購入の可能性はありますが、業者にも買取り基準的なものがあるでしょう。特に地方の不動産は厳しいのじゃないか。)

そこで前述の「無料不動産」の意図ですが、
流通や在庫保有のリスクを低減するため、何らかの申請を行えばその時から当該不動産の固定資産税を”非課税扱い”とする仕組みがあればよいのではなかろうかと、こう思ったワケですよ。
 ↑
いつか書こうと思っているテーマの『リバースモーゲージ』促進の効果もあるのではなかろうかと思うのです(金融機関が収容した不動産は固定資産税を非課税とするなど)。

不動産関連の法整備は必ずしも関心が高いとはいえず、なかなか難しいと思いますが、
「一工夫すればな〜」な部分がまだまだあるのだろうと思いますね。
(農地の宅地転用関連だとか、旧法借地権の資産評価関連や買取請求権まわりだとか、)


●内容的にどうかと思う部分もないではないのだが、
関連する記事があったので貼っておきます
「タダでも欲しくない」不動産が日本中で増え続けている
https://www.news-postseven.com/archives/20180513_673100.html

(元記事削除されてもタイトル検索すればどこかで読めるでしょう)




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「棚や収納」いかにあるべきか

2018年04月14日

時に部屋探しの条件で「収納重視」などありますが、
昨今通販でも安価に購入できるワードローブを考えれば(1万以下でもありますから)、そのために大きく候補母数を落とすのは得策ではありません(ましてやそれで賃料3千円高くなるとかすれば4か月でコスト割れです)。
 ↓
しかし、それでも尚収納の重要性が論議となるのか?
=家財を置ける有効壁の判断力なのだろうと思います。

既に造り付けの収納があれば、そこに従う他ありませんから(笑
あれこれ悩む事もありません。
しかし、自前でワードローブなどを設置する場合、サイズ感やどこの壁面にどれだけの幅で設置するのか。→そして一番重要なのは設置後の”出っぱり”により室内動線はどう変化するのか。
●実はこの辺の空間認知が苦手な方が多いんですね。
(てかそれが得意な人の方が少ないかも知れません)

自前でワードローブを購入するっ場合「見栄え重視や、収納は大きい方がいいだろう」と、うっかりトンデモサイズのものを購入してしまうなどです。
(この現象は予算に余裕ある時ほどやらかしがち)

本来的には作り付け収納は、ちょうどいい幅の”空き地”を利用してやっつけで設計されていたりしますから、容積が足りなかったり、日本建築の押入れは現代的には奥行きが深すぎたりします。
作り付けだからこそ、この点も「そこに従う他ない諦めの割り切りしやすい」ワケで、
(わかります?自前購入時の判断と違ってきますよね)

■結局のところ、空間において収納の置き所ってものはそのパフォーマンスとして限定されており、ぶっちゃけた話「不用品を整理しておくことが室内を広く使う最大のポイント」なのであり、
収納はゲームに出てくる何でも置いておける無制限な謎の空間ではありませんからww

自前でワードローブの購入する場合も、
中にどれだけ入れるのかとかじゃなく、
「どこにどのサイズを設置すると全体のバランスいいのか」がコツかもですね。
(入らなかったら断捨離であると)



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確定相場情報ではありません「違う意味で賃料上昇してる?」の感触が

2017年12月01日

相場全体は落ち着いています。
「投資過剰気味により中古マンションの価格だけが上昇し、利回りが低下傾向にある」
この見解に違いは無いのですが、
サブリース系と思われる新築マンションの賃料設定にいかにも無理だろうって賃料設定を昨今目にするようになってきました。
ええ「これで空室埋まるのだろうか」的な現象です。

開発運営主体は状況を見て、募集条件賃下げも織り込みつつの賃料なのだと思いますが(厳密に言えばこの手法は投資家に対する利益を最大化”しない”セールス時だけの利回り予想が横行しているって意味にも感じられます)、どうなんでしょう。
まだ数は多い印象ではありませんが、(現在進行中のアパート空室率悪化に続き)いよいよ都内マンションにおいても顕著な空室率が表面化してくるのでは無いかと危惧します。

いやあ空室率上昇は賃下げ圧力なのだから借主にとっては歓迎だって話も聞こえてきそうですが、アパート投資におけるサブリース問題にあるように、投資家側の採算が(運用金利との比較で)赤字すれすれや赤字に転じてしまえば、空き家問題のように「賃貸として運用できなくなった一棟売りが塩漬け放置」なんて事にもなり兼ねません(ぶっちゃけ不良債権化って意味ですが)。
本来期待される「賃料相場据え置きのまま一戸当たりの床面積拡大の需給バランスの改善」を阻害してしまうだけで無く、金融サイドが資金調達上の供給手控えにでもなれば(ただでさえ収益悪化も心配されている金融業界ですから)、経済成長の足をひっぱる事にもなり兼ねません。

社会資本として、投資行動も最適化されない場合、これ誰にとっても不利益にしかなりませんから(そこは業界が中長期的展望をちゃんとコンサルしてくれって話なのですが)、ちょっと心配ですね。


それこそ、不動産の公的利用なんて話になれば(今となってはあの郵政改革はあれでよかったのかなんて話にもなるのかもですが)宅配便流通業の受け取りセンターみたいなものがコンビニ並みの分布になれば相当違うだろうにって話でもあるでしょうし(部数が減り続ける新聞配達所も流通業と連携する道もあるような)、将来流通の自動運転化への対応もこのタイプになるのではなかろうかと、
この辺行政や業界の横の連携も取りつつ、無計画な集合住宅開発が先行するような話は避けて欲しいものです。
ここでも行政頼み・政治頼みというのも違うような気がします。
(今後民泊問題をどうするのかも含めて、業界にも公的判断含めリードする姿勢を期待します。)



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