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反原発論者の方は何故ここを主張しないのですか?

2017年05月21日

私は保守系リベラルを自称してますが(現実主義者的意味で)、
放射能の規制値をアバウトにしてしまうことや原発再稼働には反対です。
合理性が全く無いからです。

特に、石油って燃料が本当の化石燃料なのか?論議も込みで「100年200年規模で枯渇しない」事はほぼ確実でしょう(これだけ原油価格が下がって需要不足になっているのですから)。
公表されているのも怪しい発電コストの原発を運営維持する優位性はどこにもありません(学問的意味でも地味に大学で核融合の研究だけ続けていれば十分でしょう)。
イメージ的に戦前の大艦巨砲主義と重なることもあり(経産省・旧通産省が推さなければ民間も好き好んでやらなかったのじゃないかと思ってます)、原発はどうにも筋が悪い案件だと思っています。

さて、
原発の設置基準があーだこーだなどの論議がありますが、
昨今焦点になっているのは「自治体の避難計画が十分か」みたいなところでしょうか。
しかしその設置基準論議には、確か「ミサイル攻撃に耐えられるか」ってあったと思うのですよ。

だったら、

『何 故 に 核攻撃 を受けても大丈夫か?』を主張しないのでしょう。
(まさかと思いますが”左巻き”が関係してるとかじゃないですよね)
北朝鮮の核開発で、十分検討に値する根拠になるでしょうに。
確か、3.11の核物質の流出は核爆弾を遥かに上回るなんとか倍って随分語られていたじゃないですか(広島型原爆4000倍とか)。北朝鮮の核攻撃を考える場合、ジュネーブ協定も何もないでしょうし(そもそも戦略ミサイルのMADの概念からして国際法も何も超越する話ですし)、命中精度も怪しい。
■原発設置基準として「核攻撃の直撃を受けても大丈夫か?」これ必要でしょう。

そこはそれ、
この条件を満たすために弾道ミサイルを100%迎撃する事を担保する(SM-3ブロック2A+SM-6をマストとし)『イージスアショア』の早期設置と稼働を原発再稼働の設置基準とする場合(或は各原発にはTHAADを設置義務とするとか)、
別の意味で建設的論議となるので、大いに喜ばしいところです。



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地方の不動産への投資はケースバイケース

2017年05月05日

デフレ時代直後ぐらいの時でしたか、
某業者さんに地方の不動産投資の考え方みたいなのを聞きました。
思うに、バブル崩壊により底地価格も下がり続け都心部不動産の適正価格もわからないってところも関係していたように思います。
価格が下げ止まらない限り資産リスクは消えませんから。

この業者さんが重要視していたのは、地方特有の「資産保全リスクが高い分賃貸利回りは大きい」というところで、デフレで将来の地価は不明でも高い利回りを重視して10年前後の短期間に利回りだけの運用で利益確定を考えるというものでした。
10年と言えば内容リノベーションなど行った場合の造作設備に対する課税期間でもあり(更に付け加えると内装の資産価値は10年で課税評価的には完全償却の扱いとなりますからこの点からも計算しやすい)、物件知識と土地勘のある方ならひとつの選択肢となるでしょう。

各地方都市で水準どれだけ違うのか流石に私も掌握していませんが、
例えば札幌市のRC造ワンルームなどの場合、200万〜300万というゾーンも存在するので、
ええ、確かに(分譲購入に慎重なretour的にはお勧めはしませんが)考えちゃう方いますよね。
●時に、新築分譲マンション購入目的で随分勉強もされていて、建築スペックのなども読める一般の方もいらっしゃるかと思いますが、
賃貸物件調査で様々な問い合わせに接している立場から正直なところ言うと「業者的な知識ある方はほとんどいない」と言っていいと思います。
(なんだかんだと新築分譲系のスペックの見立てって、広告的な部分も大きいので、まんまと売り文句の部分を重要なポイントかと思ってしまっていたり。)

投資目的の購入の場合、売買専門の業者さんに相談する事になります。
なんですが、ここも困っちゃうところがありまして、
この業界は「売買系と賃貸系とでは、業種が違うぐらいカルチャーが違う」のです。
賃貸調査などをメインにやっている業者から見れば「売買屋さんに投資利回りの査定とか相場調査ほんとうにできるのだろうか?」と正直疑問だったりするんですね。

「だったらオーナーチェンジで」という判断もありといえばありなんですが、
中段説明のように、内装の現況がわからないと「次の完全リフォーム時期が計算できない」ため、自動的に現在の契約者さん退去の時には必ず全面リフォームとかの判断しておくのが賢明となります。
その見立てもオーナーチェンジの場合アバウトになってしまいます。
(決してオーナーチェンジが難しいって意味ではなくて、オリジナル造作と改装プラン、その場合のざっくりした工事費用を平面図だけで推定するには賃貸営業店などの知見がないと判断できないと思うのです。)

不動産投資考えているなら、当たり前の事ですが売買情報を収集することになりますが、
投資の有効性を判断する曲面となれば、より重要なのは賃貸相場の状況や間取り需要となるので(求められる設備的内容もそうです)、売買物件と同じぐらいの水準で同地域の賃貸物件の情報も必要となります。
特に、地方の不動産投資を考えている方は「賃貸の現況しっかり調べてから」が安全です。
これがまた、地方の不動産は情報公開の徹底もまだまだなので見極めが難しい。
不動産投資として有力な選択肢ではありますが、「十分に情報を掌握できる場合に限る」と考えるのが安全ですね。



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先日(なんとか学園)記事の補足2

2017年03月31日

■8億円の割引について、断片情報から補足が必要な点を発見しました。
今回騒動の背景のひとつに「どこやら財務局やらが産廃撤去費用の見積もりを第三者では無く役所サイドで見積もりしている」という部分があります。
さて、ここなんですが、
理由は簡単な事なんだろうと思います(財務省の口が重い理由もここかと)

「第三者に見積もりさせたら元本割れしてしまうから」ですよ。
●10億超えちゃうとか←ここも橋下氏でしたっけそんな感じの数字出している人いたような、
(隣の公園となった売却は空いても役所なので数字は”見合い”で「補助金でチャラにするから」で話は内々にまとまっていたが、相手が民間だとこの手法が難しい上に、地域地価への影響から考えても豊洲のような当該国有地の価値が低い事を公開したくない思惑もある。)

で、証人喚問時の証言から以下の事がわかっています
(工事業者だったかでしたかね)紹介された弁護士と、設計士さんと呼ばれる仲介人が(ゴミ発見以降)契約内容を詰めていた。
役所側も上記代理人と事を詰めていて、その詳細を理事長は知らないって話でしたよね(なので彼はこの割引を神風みたいなラッキーな事だと思い込んだ)。

私は(担当者の移動などが原因か)なんとか学園売却時に土地の正式な評価を知らないまま(産廃がどんだけあるのかわからない)当時の財務所が動き始めて(音大の話が流れた経緯などで当時の官僚が本当にゴミの件を全く考慮していなかったのは証明できると思います)、工事始まってから実際にゴミが出てきて、過去の経緯などを調べたところ(役所内にもこの背景説明書類があったと思われる)、
「あちゃ〜」となり(しかし橋下元知事情報によれば早期売却はまとめたい)、
そして、
代理人として交渉している相手も工事をやりたい人なんですから、学園に「土地価格10億だけれどゴミ撤去費用が10億超える土地であること」を伝えていなかったのではないか。
●ここで財務省との利益が一致し
 ↓
「取引価格は非公開・割引は”いい線”の8億程度で」というスキームを決めたのではないか。
 ↑
(仲介人としても本来0円価値の土地を1億うん千万でまとめちゃった事は背任にも見えるが、そこは使途目的が学校運営でその後転売の予定も無い土地なので「ゴミの撤去は必要最小限でも可」とすることで実用上の価値は担保できると考え→財務省側にもゴミ撤去簿の実費返済では無く”割引方式”を打診し、両者の思惑をまとめた。)

財務省が交渉の経緯を残した書類を全部廃棄した理由にも繋がります。
顧問弁護士が唐突に辞任した理由にも繋がりますよね。



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先日(なんとか学園)記事の補足です

2017年03月30日

これ書いておかないといかんですね。
■例の『補助金申請3通の契約書』
ここです、ここ、
 ↑
同じではありませんが、不動産業界には似たような慣習が過去あったんです。
売買契約は公正証書契約だし工事費用の契約書とも違いますが、
一般の賃貸契約の場合、
賃貸契約書は(公正証書契約では無く)特約契約なので、契約の存在は別途法的に担保されますが、契約書面そのものは覚書的な存在になります。
●その関係で、昭和時代には「会社の家賃補助規定で○○平米以下など条件があるんです」などの場合、
話のわかる業者さんは「はいはいわかりました」と、会社提出用の(勤務先規定範囲に収まるような)契約書をを別途作成したりするとか日常業務のひとつでした(しつこいようですが一般の賃貸契約書が特約契約であるためです)。

もうちょい補足すると一般の賃貸は特約契約なので。床面積も”約”でよかったり、マンションなどが壁芯計測で実測値と違っていても問題になりません(造作に関して現況有姿なんて言葉もありますし)。
故に昭和の話のわかる業者さんってのは「平米数とか”どれくらい”の意味だから」という解釈で、会社提出用別途作成なんてのも気軽に応じていたって事です(コンプライアンスの厳しくなった現代ではもう聞かない話ですけど)。

というわけで、
(違うけど)似てますよね?例の3通作っちゃったってのと、

■コンサルタントだとか、詳しい設計士さんなどの呼称で証言に登場する仲介人の存在、
不動産や工事施工契約書などの取り扱いとして業界では時折耳にする話の延長にも感じます。
(故に私は「土地代金割引交渉は有能な仲介人がまとめた話なのだろう」と推測したのですが、)
建設会社の工事費用に関しても、私は内装業関係の話しか知りませんが、
「見積もり、契約、最後の請求時全部金額違う」とか普通だったりします。
工事はその都度難易度が刻々と変化するからです。
(見積もりや契約段階で確定的な数値を出せない→古い造作剥がさないと構造物の詳細わからないなど)
複数の契約書をその都度作るって事は無いと思いますし、
今回のように同日作成でしたっけ?明らかに他の目的で恣意的に作成される話とは全く違いますが、
「時に応じた金額で契約書作っていたら複数あるとか普通でしょ」みたいな知恵出した”詳しい人”がいたとしても驚きませんね。

結果として詐欺事件に発展していますが、
かくかくしかじかで、
私は「やれ財務省が何か不正な事をした」みたいな話とは違うんだろうと感じているのです。
(橋下氏の話によれば財務省は早期にこの国有地の売却を進めたかった事情は別途あったようで、補助金詐欺の部分は役所も想定外としても、話を”まとめた”仲介人の存在は「専門家きましたね」な感覚だったのではなかろうか。)

前回記事だけだと、わかり難い部分もあったかと思うので補足といたします。



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例のなんとか学園問題の背景と推定

2017年03月27日

(3/28 一部追記編集)

巷が騒がしい時にはあえて書かないでおこうと思った話ですが、ボチボチ頃合いかなと、
特別な業界情報があるワケではありません。
不動産に知見があれば誰でもわかる範囲の推定です。

当初売却価格で強気だった財務省も、担当者が地元事情を知れば「(あ〜そっちがらみなの的な)いわくつきの土地」だったのだと思われます。
「地下に(不法投棄された)産廃とおぼしきゴミがあり云々」←この筋の話が出てきたところでアウツでしょう。
何がって、
不法投棄と言えば○暴含めての(何を投棄していたのやらもわからない)あまり関わり合いたく無い筋の案件だっただろうという事です(近隣の公示価格で売却可能な土地では無い)。国としても地方行政としても「仮に学校法人が購入してくれれば渡りに船」であり、文教地区に化けるなら近隣の地価も更に上昇し、財務省としても周辺含めて固定資産税評価が上昇するなら(当該売却価格が安かろうと)合理的な話です。

(※スケールメリットとして株式における大口株主の存在と同様に、広大な敷地を学校や病院など公的法人が長期安定的所有者となる事は、地域不動産価格を安定させる効果がある。勿論国有地として保有し続けても意味は同じなのだが《政府保証的地価安定策のような話》、今回のケースのように既にその国有地売却が確定している場合、「分割し供給過剰となる可能性がある宅地開発」と比べて法人による一括購入れば民間の住宅共有を圧迫する事が無いので近隣地価が資産下落する可能性は低く、文教地区となれば近隣地価が上昇する可能性もある。債務超過となった企業の破たん処理スキームなどを想定すると更にわかりやすいかと、)

官僚筋から見た場合、違法投棄された産廃がらみの事実関係の確認なんてことも(捜査機関を入れるなどしなければ)おいそれとできない事情もあるのでしょう。
参考人質疑における「(豊洲と同じようなことになりだして)損害賠償訴訟の話も想定しなければならず(との証言があった)、取引を急ぐ意味で役所サイドで瑕疵担保部分のゴミ処理費用を見積もりさせた」とありますが、
財務省としても学校設立による「いわくつきの土地ロンダリング」に成功するのか、はたまた「損害賠償などでいわくつきの土地であることが大々的に告知」されてしまうのか(周辺土地まで下落してしまう)、天秤にかかればアバウトな見積もりでも学校設立に間に合わせる事が合理的だった。

(※交渉にあたった仲介人の手腕とも言えると思いますが、不動産業界ではこういう交渉事をまとめるスキルが評価され固有の業界用語も存在している。)

なんとか学園は当初借地の予定でしたから暴理事長氏も当初はバーゲンで買える情報も思惑も無かったのだろうと思います(証人喚問などで時々登場する”設計士のアドバイス”←ここが地元情報筋に詳しい仲介人の役割だったのかなと)。
購入とすることで含み資産など財務評価がよくなるのか詳しいことはわかりませんが(故に取引価格を非公開とする動機となったのかな)、
「買い叩ける土地である」事を知り、財務省とあうんの呼吸で事が進んだ。

※豊洲の案件と同じで、実際の土地改良工事がどんぐらいの規模にするのか?は購入事業者の判断で(豊洲の場合は”安心”のため一般基準以上の改良工事を行ったためその分自己負担になったワケだが)、ゴミの撤去をどの水準まで行うのかは自由であり(ゴミが残ることで資産価値は低いままになるが)、売主のゴミ撤去見積もりと同等額の工事を行うのか否かの判断は自由(ゴミが残っているのなら仮に転売しようとしても財務省同様に高値がつかないだけ)。

■つまり土地取引に関わる内容には取り立てて瑕疵のある部分は”何も無く”
証言に登場する事情通を思われる”設計士さん”の仲介により「危うく財務省にふっかけられるところを適正価格に下げさせた」ってお話だったのかな、
(隣接する国有地も実際の取引は同様に格安売却されているようですし)

ところがなんとか学園の内容がトンでもで、、、
●当初話題の中心は「こんな学校法人許可していいの?」という左翼サイドからの批判でしたが、
以降、左翼も保守も関係無く「学校運営者としてどうなの」「補助金詐欺まがいの事しているよね」となり、財務省の「文教地区に化けて皆が幸福」の青写真は夢と消えた。

当事者も”うまい話”を聞きつけたつもりが、そっち系の立ち退き交渉の紛争話みたいなよれ方に流れて行き(補助金詐欺系のアイデア出したのも同じ人物なのでしょう)、
当事者の政治信条もそっちのけで、今や自己保身優先で当人も何をやっているのかわからなくなりましたってお話。
(心理学のブログに別項書く予定ですが「籠池理事長サイコパスじゃね?」)

政治家の関与?
出てくる話は(そもそも学園側が金品を渡してってネタは「こんにゃく突っ返した不動産屋じゃネーよ」話だけ)「政治家事務所日常の陳情受付」であり、
ここが籠池理事長の脳内では(俺は政治家ともツーカーの関係だとなり)見えない力が(俺のために)きっとはたらいたのでしょうな〜、てな気色の悪いニヤケ顔となり、、、

■財務省の瑕疵って話も、
地元情報的に「このいわくつきの土地」を、国有地買い入れ時購入額が適切だったのかって部分でしょう。
(買取交渉時こそ何かあったかもしれない。)
責任追及する場所を間違えてますよ。

メディアも野党も追及の行き先がわからなくなってしまい(笑
安倍首相夫人の同義的責任にシフトしているようですが、
いくらなんでも無理筋でしょう、、
(首相夫人がコテコテの右派ならともかく、、どちらかって言えば夫人はリベラリストで反原発の候補なんかと友達になって首相に叱られてたりする人ですよ?保守系団体のデモに対するカウンターで来ている人とニッコリ記念撮影なんかしちゃったりする天然な人で有名)、
それとも無理やりおし込んで、ちょっと天然な首相夫人を証人喚問で泣かせたら朝日新聞の溜飲が下がるって、そういう話なの?
悪趣味過ぎじゃありませんか。

この話、左翼論陣としても、
「ちょっとどうかと思う右翼学校の設立に阻止した」成果があがっているのでしょうから
落としどころとして撃ち方止めのがよろしいと思います。
首相夫人を左翼の総括まがいの集中砲火で攻撃して何が得られるのか?
小学生でもわかる話だと思いますが(野党の支持率なんて上がりませんぜ)



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休日増や労働時間短縮に経済効果があるだろうか

2017年03月02日

プレミアムなんとかですか?
「時短をすると景気が良くなる」ということなのですが、「有給休暇完全消化の徹底」みたいなのに比べれば効果があるのやら疑問もありますね。
むしろ働き方改革の一環として労働環境の改善としてアピールした方が適格な気もします。

さて日本は米国に次ぐ規模の内需主導型先進国なのですが(GDP比で6割以上が内需)、景気対策を考える場合(誰が考えても)金融政策には限界があります。
理由は簡単で(低金利もあいまって)投資が海外に逃げるからです。
円安は外需依存輸出企業対策、インフレターゲットは財政赤字対策・法人の過剰な内部留保対策となり、肝心要の内需刺激策は(財政赤字対策がされた分余裕が出るので)財政出動により所得分配を目的に行う事になります。
時短は結果としてワークシャエアリング効果があるので雇用対策にもなりますが、現在の日本は労働力化年齢人口の減少でほぼ完全雇用状態にあるので、生活の質には大いに影響あると思いますが内需促進策にはなりません。

ちなみに働き方改革は結果として自宅SOHOも促すでしょうから、大変好ましい政策ですが(これを右派と知られる安倍政権が取り組んでいるため左翼が真っ青なワケですが)、内需促進策を行うには社会福祉政策の抜本改革と(将来の安心)恒久的所得分配政策の策定が必要になります(これを財政出動でやるんだと)。

●昭和であれば公共投資により所得分配が可能でしたが、産業構造の変化と前述労働人口の減少により資材の高騰や民間開発投資の足を引っ張るだけで所得分配機能を期待できなくなってます。
建設国債による投資なら”その都度臨機応変に”可能なのですが、前述の直接所分配政策の場合恒久的なものでなければ(商品券のバラマキみたいな方法も過去ありましたが)、景気刺激策にはなりません。
仮に臨機応変な景気効果を考えるなら「その時だけの加算支給」のような低所得者対策を打てばいいのであり(消費性向が高い階層への分配)、恒久的な所得分配は基礎的な水準で十分効果が期待できる。

そこに休日増やプレミアム時短がミックスして初めて相乗効果を生むワケで、
果たしていかに保守派や(行政改革で権限が縮小してしまう)官僚に直接所得分配の合理性を説得するのかがポイントになるのですが、
そもそも直接所得分配政策は行政の簡素化とセットの保守派発の政策なのですから「話せばわかる」でしょうww
行政改革により権限が縮小する官僚組織にしても「景気回復による税収増で省庁予算総額は増える」のですから、悪い話じゃ無い筈です。
なんといっても経済学的に鉄板の解決策なので、実現可能かという案件では無く「何時になるか」のレベルでしょう(自民党内には積極的論議が始まっていないのでやはり鍵は財務省でしょうね)。


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