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先日(なんとか学園)記事の補足2

2017年03月31日

■8億円の割引について、断片情報から補足が必要な点を発見しました。
今回騒動の背景のひとつに「どこやら財務局やらが産廃撤去費用の見積もりを第三者では無く役所サイドで見積もりしている」という部分があります。
さて、ここなんですが、
理由は簡単な事なんだろうと思います(財務省の口が重い理由もここかと)

「第三者に見積もりさせたら元本割れしてしまうから」ですよ。
●10億超えちゃうとか←ここも橋下氏でしたっけそんな感じの数字出している人いたような、
(隣の公園となった売却は空いても役所なので数字は”見合い”で「補助金でチャラにするから」で話は内々にまとまっていたが、相手が民間だとこの手法が難しい上に、地域地価への影響から考えても豊洲のような当該国有地の価値が低い事を公開したくない思惑もある。)

で、証人喚問時の証言から以下の事がわかっています
(工事業者だったかでしたかね)紹介された弁護士と、設計士さんと呼ばれる仲介人が(ゴミ発見以降)契約内容を詰めていた。
役所側も上記代理人と事を詰めていて、その詳細を理事長は知らないって話でしたよね(なので彼はこの割引を神風みたいなラッキーな事だと思い込んだ)。

私は(担当者の移動などが原因か)なんとか学園売却時に土地の正式な評価を知らないまま(産廃がどんだけあるのかわからない)当時の財務所が動き始めて(音大の話が流れた経緯などで当時の官僚が本当にゴミの件を全く考慮していなかったのは証明できると思います)、工事始まってから実際にゴミが出てきて、過去の経緯などを調べたところ(役所内にもこの背景説明書類があったと思われる)、
「あちゃ〜」となり(しかし橋下元知事情報によれば早期売却はまとめたい)、
そして、
代理人として交渉している相手も工事をやりたい人なんですから、学園に「土地価格10億だけれどゴミ撤去費用が10億超える土地であること」を伝えていなかったのではないか。
●ここで財務省との利益が一致し
 ↓
「取引価格は非公開・割引は”いい線”の8億程度で」というスキームを決めたのではないか。
 ↑
(仲介人としても本来0円価値の土地を1億うん千万でまとめちゃった事は背任にも見えるが、そこは使途目的が学校運営でその後転売の予定も無い土地なので「ゴミの撤去は必要最小限でも可」とすることで実用上の価値は担保できると考え→財務省側にもゴミ撤去簿の実費返済では無く”割引方式”を打診し、両者の思惑をまとめた。)

財務省が交渉の経緯を残した書類を全部廃棄した理由にも繋がります。
顧問弁護士が唐突に辞任した理由にも繋がりますよね。



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先日(なんとか学園)記事の補足です

2017年03月30日

これ書いておかないといかんですね。
■例の『補助金申請3通の契約書』
ここです、ここ、
 ↑
同じではありませんが、不動産業界には似たような慣習が過去あったんです。
売買契約は公正証書契約だし工事費用の契約書とも違いますが、
一般の賃貸契約の場合、
賃貸契約書は(公正証書契約では無く)特約契約なので、契約の存在は別途法的に担保されますが、契約書面そのものは覚書的な存在になります。
●その関係で、昭和時代には「会社の家賃補助規定で○○平米以下など条件があるんです」などの場合、
話のわかる業者さんは「はいはいわかりました」と、会社提出用の(勤務先規定範囲に収まるような)契約書をを別途作成したりするとか日常業務のひとつでした(しつこいようですが一般の賃貸契約書が特約契約であるためです)。

もうちょい補足すると一般の賃貸は特約契約なので。床面積も”約”でよかったり、マンションなどが壁芯計測で実測値と違っていても問題になりません(造作に関して現況有姿なんて言葉もありますし)。
故に昭和の話のわかる業者さんってのは「平米数とか”どれくらい”の意味だから」という解釈で、会社提出用別途作成なんてのも気軽に応じていたって事です(コンプライアンスの厳しくなった現代ではもう聞かない話ですけど)。

というわけで、
(違うけど)似てますよね?例の3通作っちゃったってのと、

■コンサルタントだとか、詳しい設計士さんなどの呼称で証言に登場する仲介人の存在、
不動産や工事施工契約書などの取り扱いとして業界では時折耳にする話の延長にも感じます。
(故に私は「土地代金割引交渉は有能な仲介人がまとめた話なのだろう」と推測したのですが、)
建設会社の工事費用に関しても、私は内装業関係の話しか知りませんが、
「見積もり、契約、最後の請求時全部金額違う」とか普通だったりします。
工事はその都度難易度が刻々と変化するからです。
(見積もりや契約段階で確定的な数値を出せない→古い造作剥がさないと構造物の詳細わからないなど)
複数の契約書をその都度作るって事は無いと思いますし、
今回のように同日作成でしたっけ?明らかに他の目的で恣意的に作成される話とは全く違いますが、
「時に応じた金額で契約書作っていたら複数あるとか普通でしょ」みたいな知恵出した”詳しい人”がいたとしても驚きませんね。

結果として詐欺事件に発展していますが、
かくかくしかじかで、
私は「やれ財務省が何か不正な事をした」みたいな話とは違うんだろうと感じているのです。
(橋下氏の話によれば財務省は早期にこの国有地の売却を進めたかった事情は別途あったようで、補助金詐欺の部分は役所も想定外としても、話を”まとめた”仲介人の存在は「専門家きましたね」な感覚だったのではなかろうか。)

前回記事だけだと、わかり難い部分もあったかと思うので補足といたします。



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例のなんとか学園問題の背景と推定

2017年03月27日

(3/28 一部追記編集)

巷が騒がしい時にはあえて書かないでおこうと思った話ですが、ボチボチ頃合いかなと、
特別な業界情報があるワケではありません。
不動産に知見があれば誰でもわかる範囲の推定です。

当初売却価格で強気だった財務省も、担当者が地元事情を知れば「(あ〜そっちがらみなの的な)いわくつきの土地」だったのだと思われます。
「地下に(不法投棄された)産廃とおぼしきゴミがあり云々」←この筋の話が出てきたところでアウツでしょう。
何がって、
不法投棄と言えば○暴含めての(何を投棄していたのやらもわからない)あまり関わり合いたく無い筋の案件だっただろうという事です(近隣の公示価格で売却可能な土地では無い)。国としても地方行政としても「仮に学校法人が購入してくれれば渡りに船」であり、文教地区に化けるなら近隣の地価も更に上昇し、財務省としても周辺含めて固定資産税評価が上昇するなら(当該売却価格が安かろうと)合理的な話です。

(※スケールメリットとして株式における大口株主の存在と同様に、広大な敷地を学校や病院など公的法人が長期安定的所有者となる事は、地域不動産価格を安定させる効果がある。勿論国有地として保有し続けても意味は同じなのだが《政府保証的地価安定策のような話》、今回のケースのように既にその国有地売却が確定している場合、「分割し供給過剰となる可能性がある宅地開発」と比べて法人による一括購入れば民間の住宅共有を圧迫する事が無いので近隣地価が資産下落する可能性は低く、文教地区となれば近隣地価が上昇する可能性もある。債務超過となった企業の破たん処理スキームなどを想定すると更にわかりやすいかと、)

官僚筋から見た場合、違法投棄された産廃がらみの事実関係の確認なんてことも(捜査機関を入れるなどしなければ)おいそれとできない事情もあるのでしょう。
参考人質疑における「(豊洲と同じようなことになりだして)損害賠償訴訟の話も想定しなければならず(との証言があった)、取引を急ぐ意味で役所サイドで瑕疵担保部分のゴミ処理費用を見積もりさせた」とありますが、
財務省としても学校設立による「いわくつきの土地ロンダリング」に成功するのか、はたまた「損害賠償などでいわくつきの土地であることが大々的に告知」されてしまうのか(周辺土地まで下落してしまう)、天秤にかかればアバウトな見積もりでも学校設立に間に合わせる事が合理的だった。

(※交渉にあたった仲介人の手腕とも言えると思いますが、不動産業界ではこういう交渉事をまとめるスキルが評価され固有の業界用語も存在している。)

なんとか学園は当初借地の予定でしたから暴理事長氏も当初はバーゲンで買える情報も思惑も無かったのだろうと思います(証人喚問などで時々登場する”設計士のアドバイス”←ここが地元情報筋に詳しい仲介人の役割だったのかなと)。
購入とすることで含み資産など財務評価がよくなるのか詳しいことはわかりませんが(故に取引価格を非公開とする動機となったのかな)、
「買い叩ける土地である」事を知り、財務省とあうんの呼吸で事が進んだ。

※豊洲の案件と同じで、実際の土地改良工事がどんぐらいの規模にするのか?は購入事業者の判断で(豊洲の場合は”安心”のため一般基準以上の改良工事を行ったためその分自己負担になったワケだが)、ゴミの撤去をどの水準まで行うのかは自由であり(ゴミが残ることで資産価値は低いままになるが)、売主のゴミ撤去見積もりと同等額の工事を行うのか否かの判断は自由(ゴミが残っているのなら仮に転売しようとしても財務省同様に高値がつかないだけ)。

■つまり土地取引に関わる内容には取り立てて瑕疵のある部分は”何も無く”
証言に登場する事情通を思われる”設計士さん”の仲介により「危うく財務省にふっかけられるところを適正価格に下げさせた」ってお話だったのかな、
(隣接する国有地も実際の取引は同様に格安売却されているようですし)

ところがなんとか学園の内容がトンでもで、、、
●当初話題の中心は「こんな学校法人許可していいの?」という左翼サイドからの批判でしたが、
以降、左翼も保守も関係無く「学校運営者としてどうなの」「補助金詐欺まがいの事しているよね」となり、財務省の「文教地区に化けて皆が幸福」の青写真は夢と消えた。

当事者も”うまい話”を聞きつけたつもりが、そっち系の立ち退き交渉の紛争話みたいなよれ方に流れて行き(補助金詐欺系のアイデア出したのも同じ人物なのでしょう)、
当事者の政治信条もそっちのけで、今や自己保身優先で当人も何をやっているのかわからなくなりましたってお話。
(心理学のブログに別項書く予定ですが「籠池理事長サイコパスじゃね?」)

政治家の関与?
出てくる話は(そもそも学園側が金品を渡してってネタは「こんにゃく突っ返した不動産屋じゃネーよ」話だけ)「政治家事務所日常の陳情受付」であり、
ここが籠池理事長の脳内では(俺は政治家ともツーカーの関係だとなり)見えない力が(俺のために)きっとはたらいたのでしょうな〜、てな気色の悪いニヤケ顔となり、、、

■財務省の瑕疵って話も、
地元情報的に「このいわくつきの土地」を、国有地買い入れ時購入額が適切だったのかって部分でしょう。
(買取交渉時こそ何かあったかもしれない。)
責任追及する場所を間違えてますよ。

メディアも野党も追及の行き先がわからなくなってしまい(笑
安倍首相夫人の同義的責任にシフトしているようですが、
いくらなんでも無理筋でしょう、、
(首相夫人がコテコテの右派ならともかく、、どちらかって言えば夫人はリベラリストで反原発の候補なんかと友達になって首相に叱られてたりする人ですよ?保守系団体のデモに対するカウンターで来ている人とニッコリ記念撮影なんかしちゃったりする天然な人で有名)、
それとも無理やりおし込んで、ちょっと天然な首相夫人を証人喚問で泣かせたら朝日新聞の溜飲が下がるって、そういう話なの?
悪趣味過ぎじゃありませんか。

この話、左翼論陣としても、
「ちょっとどうかと思う右翼学校の設立に阻止した」成果があがっているのでしょうから
落としどころとして撃ち方止めのがよろしいと思います。
首相夫人を左翼の総括まがいの集中砲火で攻撃して何が得られるのか?
小学生でもわかる話だと思いますが(野党の支持率なんて上がりませんぜ)



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休日増や労働時間短縮に経済効果があるだろうか

2017年03月02日

プレミアムなんとかですか?
「時短をすると景気が良くなる」ということなのですが、「有給休暇完全消化の徹底」みたいなのに比べれば効果があるのやら疑問もありますね。
むしろ働き方改革の一環として労働環境の改善としてアピールした方が適格な気もします。

さて日本は米国に次ぐ規模の内需主導型先進国なのですが(GDP比で6割以上が内需)、景気対策を考える場合(誰が考えても)金融政策には限界があります。
理由は簡単で(低金利もあいまって)投資が海外に逃げるからです。
円安は外需依存輸出企業対策、インフレターゲットは財政赤字対策・法人の過剰な内部留保対策となり、肝心要の内需刺激策は(財政赤字対策がされた分余裕が出るので)財政出動により所得分配を目的に行う事になります。
時短は結果としてワークシャエアリング効果があるので雇用対策にもなりますが、現在の日本は労働力化年齢人口の減少でほぼ完全雇用状態にあるので、生活の質には大いに影響あると思いますが内需促進策にはなりません。

ちなみに働き方改革は結果として自宅SOHOも促すでしょうから、大変好ましい政策ですが(これを右派と知られる安倍政権が取り組んでいるため左翼が真っ青なワケですが)、内需促進策を行うには社会福祉政策の抜本改革と(将来の安心)恒久的所得分配政策の策定が必要になります(これを財政出動でやるんだと)。

●昭和であれば公共投資により所得分配が可能でしたが、産業構造の変化と前述労働人口の減少により資材の高騰や民間開発投資の足を引っ張るだけで所得分配機能を期待できなくなってます。
建設国債による投資なら”その都度臨機応変に”可能なのですが、前述の直接所分配政策の場合恒久的なものでなければ(商品券のバラマキみたいな方法も過去ありましたが)、景気刺激策にはなりません。
仮に臨機応変な景気効果を考えるなら「その時だけの加算支給」のような低所得者対策を打てばいいのであり(消費性向が高い階層への分配)、恒久的な所得分配は基礎的な水準で十分効果が期待できる。

そこに休日増やプレミアム時短がミックスして初めて相乗効果を生むワケで、
果たしていかに保守派や(行政改革で権限が縮小してしまう)官僚に直接所得分配の合理性を説得するのかがポイントになるのですが、
そもそも直接所得分配政策は行政の簡素化とセットの保守派発の政策なのですから「話せばわかる」でしょうww
行政改革により権限が縮小する官僚組織にしても「景気回復による税収増で省庁予算総額は増える」のですから、悪い話じゃ無い筈です。
なんといっても経済学的に鉄板の解決策なので、実現可能かという案件では無く「何時になるか」のレベルでしょう(自民党内には積極的論議が始まっていないのでやはり鍵は財務省でしょうね)。


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都民的には豊洲は民間へ売却でいいのだと思う

2017年02月12日

当初築地市場のリノベはやれ難しい問題があってまとまらなかったという話もありますが、「もうどこにも行くところは無い」と結論でれば異論もクソも無いでしょう。
豊洲一番の問題は仮に移設しても慢性的な赤字が予想されている事です。
(ここに輪をかけて風評がアレしているのですからもうダメダメでしょう)

都庁の思惑には「湾岸大開発によりデカい工事がしたかった」というのが本音でしょうけれど、工場や倉庫ならいざ知らず、都民としてもそうそう足を運ぶエリアじゃないですし、防災上も湾岸大開発にメリットがあると思えないのです。
不動産の世界から見れば、「結局都市計画用途指定上の高層建築可の開発しやすいところを唐突に”人気の高級住宅街”のように銘打ってやらかす」って図はおおよそ健全な手法とも思えないですし(実需で言えば都心千代田区が大幅人口増しているように)、不動産価値や評価には歴史的にも根拠のあるものなので、少子高齢化の現代社会において「大規模な開発をやりたいんだ」って動機からして無理があり過ぎますよ。

(一部報道にはあのオリンピックのボート会場の件もその線だという話もありましたね。)

築地は銀座にも近い一等地ですけれど、界隈詳しい人なら似たような感想お持ちだと思うのですが、新橋や東銀座あたりから築地方面って、存外に商工地っぽい(オンボロビルなども目立つ)土地であって、ほぼ銀座となり駅の新富町から八丁堀だってそうですよね?
築地市場が豊洲まで行く事情が全く思いつかないどころか、移転後の築地を高級なんとか街的にこれまた大開発するなど最初からピンとこない話で、

何時ごろでしたか、民主党がまだ強かった時代ですよ。
この時の公約は築地移転の見直しだった筈で、だったらと私も一票投じた記憶あるのですが(本当に民主党は国でも地方自治体でも期待を裏切るのが習い性なのか)、知らない間に東京都議会は半ば豊洲移転推進でオール与党化し、
せめてこの時に豊洲撤回していればまだどうにかなったものをとね、、

どうせ莫大な損失に終わるのでしょうけれど、
仮に年100億赤字だなんて予想なら損切りで売却するほうがナンボかマシですよ。
(ここは赤字確定売りで)
いっそのことカジノ?なんて話もあるようですが、噂にもなっている某amazon流通センターいたいな、商工地利用の線が(不動産としての素性から考えても)適切じゃないかと思います。
まさかこれから更地にして売るのも洒落にならない話なので「現状で購入いただけるなら割安にします売り」でいんじゃないですか。

縁起的にもズルズル論議をひっぱっても事務経費も人的リソースにしてもばかにならない話です。
この損失確定をもって(皮肉を込めて”それも金字塔”じゃないですけど)、都庁の思惑って本体に切り込むのが根本的解決の早道だと思います。


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JR北海道国営化論に一票

2017年01月14日

右派の若手経済学者と言えば、
上念司氏や三橋貴明氏が主にラジオ界で知られていますが、
(両者はTPPなんかの見解で対立関係にあるがともに金融緩和・財政出動派)
三橋貴明氏が「JR北海道は国有化すべし」と論じており、私は一票賛成投じたい。
中曽根政権時代の国鉄民営化にはこれに大賛成でしたが、北海道の現在を見るにつけ「失敗だった部分も大きい」としみじみ思います。
激しい労組対立は別問題なのであの民営化は必須だったと考えますが、
とにかく現状の衰退度合が半端無い、このままだと総崩れになり社会インフラとしての喪失レベルの話に及ぶのじゃないか。

北海道にフロンティアは無いのかと聞かれれば否です。
(世界的には人口増えてるんですから、有能な知事を選出できれば農業生産だけとって見てもまだまだ可能性あります。)
鉄道詳しい人の話によれば乗車率だけで採算性を考えるのも問題だと論じられており(関連するすそ野の生産性が存在するのだし)、社会インフラとしての存在を軽視するのは間違いで、北海道の場合いつまでやるのか論議はともあれ特別な補助金がありますから、使い道としても悪くない筋の話です。

過去の国鉄時代における赤字垂れ流しは問題ですが、民営化によりスリムになった今だからこそ、何らかの施策で補助金投入準公営化検討あるべしでしょう。
「まず現状では運賃が見当違いなぐらい高過ぎ」です。
(北海道の場合路線延長の長すぎによる保守コストがデカいので、何らかの技術革新も求められるでしょう。←ここに誰か大胆に投資すべきだと思うんですが、)

そして夕張炭鉱を採掘する(天然ガス化技術が使えるかもって話どうなったでしょうね)。
となれば鉄道インフラは余計に必要になってきます。
ロシアとの関係で道東への流通拡大の可能性だってあります。

まったく根拠の無い話なんですけれど、
鉄道運用による超長距離ミサイルキャリア編制なるアイデアが2chにありました。
そんなんやるならJR北海道(隠すところ一杯あるし)うってつけじゃないですか(笑
(これとバーターで千歳第七師団を本土へ移動させるとかね)
と、思うんですがねぇ(私は既に北海道有権者ではありませんが)、

道民のみなさんどうでしょうか。



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