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東京東側の和室のレトロRC

2014年12月04日

公開NGの部屋だからという意味もありますが、そもそも間取りそのものはごく標準的なものなので今回参考間取りの紹介はありません。
某秋葉原近隣駅で東京最古の商店街のある”あの街”にハイCPなお部屋がありました。
このお部屋は春先にも補足していて、最近の調査でも空室状況再確認したという経緯なのですが、優れた趣味性の個性派物件なのに成約となっておらず残念なんですよね。
(※プロ的には内見即日申込級の内容)
特徴的に所謂フルスペックの汎用型では”無く”、東京シングルベテラン向け内容であるためマッチング的に空室が続いてしまった事例です。
推測ですが1LDぐらいの広さで賃料が高いと適合性ある方にヒットしたのかなと思います。
あまりに格安で、ゾーン的にビギナーや若い方しか資料を目にする事が無いのではなかろうかと、

内容的には『ド・和室の2K』で7万ジャスト前後、広さは25平米以上正式な築年数の記載は無く、外観内見の印象ですと築40年ぐらいかな、というものでハードボイルドなビル的外観も相まってかなりカッコいいお部屋(最大のウィークポイントは洗濯機置場が無く、最寄りにランドリーはあるのですが物干しは昔屋上かな?の流れで窓の外に物干しやバルコニーが無い)、しかしいかんせん暮らしこなすには東京ベテランスキルはが必要という事もあり、若い方が資料を目にしても内見となる事も少ないのでしょうね。
一部の部屋は綺麗なペンキ仕上げで「あーこんな雰囲気のインテリアショップがあるな〜」と思う出来栄え。
デザイン上の特徴は、前述のウィークポイントと同じところなんですよ。
「ベランダバルコニーが無い=腰高窓である」
部屋の高級感やデザイン性的に、本来戸建てのリビング向けである(=庭が見える前提)掃き出し窓で床までドーンという開口は、マンションなどの場合「カーテン空けてもバルコニー内側のコンクリが見えるだけ」な部分がありまして(鉄柵デザインのビンテージ秀和は管理規約上ベランダバルコニー物干し禁止がデフォルトの筈)、腰高窓の方が遥かに室内の落ち着き感が高いのです。(外から室内が見えるカモ的な意味の)プライバシーレベルが上昇するからかも知れません。
実際デザイナーズマンションの窓の設計はバルコニーに出られるドア式の掃き出し窓が半分、残り半分は腰高窓だったりしますよね?突き当りベランダバルコニー部分が角々段々になっていたりして。

この『ド・和室の2K』は、所謂ひつの「ナチュボーンデザイナーズ系」だったのです。
retourレポート的には昔笹塚にもそんなマンションがありましたね。
このタイプは優れもののお部屋でもなかなか決まらない。
(確かにね、洗濯機置場無いなんて現代需要的にはもうあり得ないって方多数でしょうし。同じプロでも営業店系ならお客さんに資料を見せる事もしないと思います。)
勿体無いというか、できれば東京東側なんだから「アートな人生貧乏個性派だ」な〜んて方にカッコ良く暮らしていただければ喜ばしいのですが、世の中なかなか難しいものです。


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「事業物件から考えてみる」

2014年05月16日

最初にネタバレですが、今回はあえてその詳細内容を書きません。
後から「こんなのを探してください」言われても困るからです(笑
賃貸住居の場合は借地借家法により「一定の水準を満たすもの」が義務付けられてますから基本的にイレギュラーな可能性はリアルデザイナーズやナチュボーンデザイナーズ的なものや古築和室などに限られてくるんですよね。
これに比べて法的規制が緩い事業物件は設備一切無しのスケルトン貸し(骨組みだけ=箱だけの意)でも貸せますから現況貸しも多く謎の物件が強烈に出る事もあります。
中には、改装して住居としてって事業物件も存在するのは確かです(数はとても少ないですけど)。
しかし、これを狙って出すとか「希望地域を前提に探す」とかって事は不可能なんですよね。

「こんなんありましたけど、この地に行けますか?」←こっちのタイプになるんです。
ここは一般事務所を除く事業物件全般にも言えることで、
「そんな有力立地で前業の方がどういう理由で退店したと思いますか?」という部分に思いをはせないって事抜きに空室は探せなかったりします。
■ここに不動産における「運気の話」が関係するんですよね。
(住居の場合なら「退去の理由」ですね。)
それは「事業なら大繁盛でより大きな事務所へ」「住居なら寿退去や出世してより高級物件へ」な後に空室募集されている方が縁起がいいですものね。
(事実、多数の部屋を内見してきますと管理会社から「この部屋は寿部屋で」なんて話を耳にする事あります。)
流石に事故部屋関係の話は控えたいと思いますが、
将来的な事を言えば、高齢者のひとりぐらしで亡くなったなどの場合も「本来これは終の棲家となる優れた居住性がありますよ」と評価されるべきポイントで(軽率なマスコミの一方的な「孤独死」なんていう故人の尊厳を損なう報道は本当にどうかと思います)、居住性に問題あれば高齢の方だからこそ「とてもここにはいられない」と考えるじゃないですか。

事業物件の場合も、特徴の無い部屋になればなるほどその前の状況が推定できないもので、
超個性的な物件ともなれば、「きっとこんな形で使っていたのだろうか」など思いをはせる事のできる物件もあるとなりますね。
(そういう意味では没個性な部屋には縁起性も没個性化する傾向があるのかもしれません。)
最近の調査で某所に「大家さんの田んぼが一部借りられます」なんてのが東京都の事業物件に存在しました(笑
流石に驚きましたけど東京って土地のパフォーマンスの奥深さを思い知らされた感もあります。
そんな物件出現頻度は「何十年に1回だとかで計量不能」なので、
=物件を知る機会そのものが「運としか言えない」って落ちがつく話です。

■住居の場合はこれほどわかりやすく差異が出る事無いのですけれど、
事業物件の調査やってますと、「運だな」としみじも思います。
更に「○○業って話でこの物件を蹴っちゃうの?そうなるともう数年この企画無理筋になるのでは」なんて素で思う事もありますし(ここは住居における賃貸強者論と同じでビジネスにおける実業強者論となるんでしょうね)、

ですから、何気ない違いでしかない賃貸住居の図面資料比べする時にも、
隠れた部分に「この部屋との縁」なんてものが存在していたりするのではないでしょうか。
それは設備条件だったり、印象だったりどこが何ってわかりやすい違いでは無いのかもしれないですが、そこを見逃すと「なんだか勿体ない」と思うのです。


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『螺旋階段と古築1フロア1住戸』

2014年05月04日

1フロア1住戸が絶対かって確認はとっていないのですが、
この図面見たらそれ以外考えられないでしょう。
honntyamaru01.jpg
(著作権の関係から間取りは簡易に再現したものなので現状とは微妙に違っているところもあります)
というか、ひょっとして螺旋階段の図柄が単に図面作成時めんどくさくて螺旋の図柄を使っちゃったってだけなのかもしれないんですけどね(笑
螺旋階段自体はデザイナーズなどで今や珍しくも無い構造ですが、
このマンションは「バランス釜浴室・和室・和式トイレ時代(築1975)」というところが何と言っても珍しい。
かなり都心の約25平米前後でありつつ7万以下というこれがまた素晴らしい条件であった事も付記しておきましょう。
■更に驚きなのは窓の構造です。
フラワーボックス状のものが実際は何であるのかは不明なんですが、片開きがダブルってこの年式でちょっと見た事がありません。そこで、本当に螺旋階段なのではないか?とも思ったんですよ。
ひょっとしてこれは昭和のモダン建築でただものではない格安マンションだったのかもしれない。
夢が広がりますね(笑
構造は鉄骨(小規模事業物件の多い)なので決して高級建築では無く、設備内容的に内見候補になる事もなかったので、いったいどんな姿の建築だったのか知る由も無いのですが(取材もNGな物件で内見アポまで詳細地番も非公開)、
「やっぱり和室NGとか食わず嫌いは損だよね」などとしみじみ思ったのでした。

それはともかく、
ワンフロア1住戸だとした時に、押し入れが外壁に飛び出しているってこれどうなっているのでしょうか。←ココが一番気になるポイントだったかもしれません(笑

古い建築でこういう想定外の窓が入っていたりするだけでワクワクしますよね。
都心のマンションは奥深いですよ。


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個性派古築木造アパート

2014年02月07日

前回予告の『こんな部屋があった』レポートです。
立地は新宿区都心の某所
間取りはこちら
koakereto08.jpg
ご覧のとおり見事な和室の2DKです。
図面資料のキャッチコピーにも「情緒あふれる日本家屋」的な言葉があり、
ワンフロア1住戸なのかは定かではありませんが(階段はどこにあるんでしょうね)、それに近い内容であっただろうと推定できる三面採光の間取り、
築は昭和34年でした。
(昭和30年代ってだけでもう住みたくなってしまいますが、、)
浴室はバランスですから東京賃貸ベテランの方、特に女性のバラ釜使いの方に是非にというものですが、玄関の広さや収納の多さなどレトロデザインに興味ある方なら性別関係無くお勧めの内容。
広さは33.5u、木造ですから仮にマンションの壁芯計測なら36uを優に超えるのではないかと。
勿論居室窓は『腰高』で、
この年代から考えれば洗濯機置場は改装により増設されたものだろうと思います。
(冷蔵庫置場を転用したのかな)
冷蔵庫はどこに?と野暮な事は考えないでください(笑
そこも込みで賃貸ベテランだけが享受できる個性派でした。
賃料はなんと7万円(値下によるものでしたのでオフシーズン特価です)。

この部屋で契約を取れなかった事はとても残念でしたが(調査依頼自体がサスペンドとなったのですが)そもそもこの部屋は希望タイプ外だったのですが、あまりの希少価値から当時空室照会した資料です。

こういった部屋は高級リアルウッド系家具であるとか、真空管アンプなどが似合いますので賃料は格安でしたが、所得も安定した社会人中堅以上の方にも適合性高かっただろうと思うんです。
随分昔になりますが、更に古式ゆかしき木造アパートが某四谷にありまして(内階段の25u前後で6+3構成の2K木造7万5千円だったように記憶してます、それでも当時は十分格安でした)、そのアパートは管理会社担当者曰く「昔某有名演歌歌手が若い頃住んでいたんですよ」であったり、玄関土間が見事なタイル細工だったりなど今も記憶に鮮明です。

これぐらい情緒のある古築は実は都心に多く(郊外にはその時代賃貸住宅開発それほど進んでいなかったのであり)、外資欧米系の方にも好評なのです。
流石に欧米系の方向け的にはバランス釜は改装要ですけれど(欧米系に関わらず無精な男子向き的にも大家さんバランス釜はだけは改装がお勧めです)、滅多に見つからないレア度なので発見すると問い合わせ条件と違ってもやはり管理会社確認しちゃいますよね。
『ベテラン向き』という点で逆説的には「入居者を選ぶ部屋」とも言えるのですが、個人的意見として「こういう部屋が大好きです」。


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「随分と入り組んだ間取り」

2013年11月29日

『L字玄関』と申しましょうか、横玄関を上回る居室プライバシーレベルを実現するかなりユニークな間取りです。
kanetag0m.jpg

物件自体は何か特別の反対でありまして、昭和の往年有名シリーズの一部屋なのであります。
都心東部立地で「30uシングル9万円系」に属しており、間取り一目でわかると思いますが昔は「6帖+3帖+K」だったのかなと思われる間取りをベースに洋間へ改装されているという事でしょう。
流石にL字廊下から居室入口には引き戸がある方がいいのではないかと思ったりもしますが、1Rストゥディオの設計合理性を考えますと思い切った改装と言っていいのではないでしょうか。

アイデア豊富な方ならこの長い廊下を生かしてエントランス足元に洒落た照明などを配置すれば玄関部分もDEN(納戸的な空間)のように持って行けます。
浴室はレストルーム同室タイプで、昭和マンションに時々ある「段差があって床タイル張り状」のスタイルとなっており、広さ的には余裕のB・T別と言ってもいい空間。←しかしこの真ん中にドアのあるタイプは使い勝手的に微妙じゃないかと前から思っておりまして、
なんとかトイレ側にドアを移動して浴室間にドアを設置でB・T別にできないのだろうかなどと思ってしまいますが往年の建築ですと「構造強度に一役買っている壁は半端無く強くて簡単に抜けない」だったりしますから工事的には可能でも難しいところあるんでしょうね。

それはともかく玄関がL字で室内動線はT字といった方向は、確かにバルコニー方向が方位になるのはなるんですけども、実質絵的に言えば窓の並ぶキッチンのある側が正面方位とも言えるので「横幅ワイド間取り」と解釈する事もできます。
間取りは縦長より断然横幅の広い方が開放感高いですから資料的には27uですが30uランクと位置づけできると思います。

■ちなみにお部屋の縦横比の話となりますと、前述のように原則的には”横広”のが好ましいんですが随分多数の部屋を内見してきた経験からしますと「具体的に表現するのは難しいんですが”正方形に近いスクエアな居室”」が空間認知的にもっとも開放感あるような気がします(和室で4畳半をそのまま拡大したような感じ)。
残念なから設計上「6帖以上のスクエアな居室」が設計される事は稀なので滅多にある縦横比では無いのですが、以前『分譲キラー』系マンションで22だったか23u前後の部屋なのに30uランクの部屋に入った時のような空間認知を叩きだすのに成功している実例を見た事があります。
どうやら前述の「具体的に表現するのが難しい」というポイントは”天井高を高く見せる工夫”が必要なようで、『平面上のスクエアでは無く縦横高さの三次元の比率が立方体的な?』方向に成功しないと実床面積より広い感じにならないのかも知れません。

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『共同玄関の二世帯的戸建テイストな部屋』

2013年11月09日

実際内見した部屋では無いのですが、某調査時の話です。最近では珍しいタイプとなる「間借り風賃貸アパート」がありました。
ちなみに「戸建1階部分」であるとか「準戸建2階部分」というような募集は珍しく無く、普通の戸建賃貸より”一戸建てテイスト”が上位だったりするためお勧めなんですが(思うにここは戸建ての王道が平屋であるためでしょう)、間借り的なワンフロア占有というのは私も過去に記憶が無く、かなり珍しいタイプの部屋になります。

間取りはこちら、
dd9900_m.jpg
見たままと言えばそれまでなんですが、30u越えで約8万某都心区の相当古築と思われる戸建て一階なのであります。(勝手口風に見える分はメーターボックスです。)
シェアハウスのようにも見えますが、玄関ホール部分が別途施錠できるようになっているとのことで、個室性は担保されており「共同玄関型アパート」として募集されていました。
流石にこのパターンとなりますと、深夜に帰宅や深夜のコンビニ買い出し多目な方は何かと気を使わざるを得ないかもですから誰にでもお勧めとは言えないのかもしれませんが、帰宅時間早い仕事の方で自宅でゆったり過ごすライフスタイルな方には好適でしょう。

木造建築自由度のなせる技で独立洗面にバス・トイレ別、居室外の廊下は縁側的とまでいきませんがそれらしい造作となっており(居室と廊下の間は障子)、若干隙間風も多そうですが夏には風通しのいい暮らしが期待できます。(素面では場所確認できませんが資料的には洗濯機置場も室内となってました。)
古築の8帖と言えば1.54u江戸間×8=12.32 団地サイズ1.29uで割ると9.6帖ですから「築浅マンションなんかで言えば約10帖でもいけるか」という広さです。
滅多に無いタイプの賃貸住宅になりますが、やはり木造は面白いですね。
(ちなみに居室は畳の方がベターな気がするんですが現代風にフローリングとなっておりました。)


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