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やっかいなポイントは築年数でしょう(2)

2019年06月05日


室内の設備や造作の状況も「必ずしも築年数に比例”しません”」

たとえば、礼金などで借主有利な通称「公庫物件」などの場合(大家さんの賃貸条件が縛られていることもあって保守費用が苦しく)築年数浅い物件なのに室内造作が老朽化したままの部屋もありますし、図面資料にはリノべーションと謳っていなくても、築年数に関わらず「定期的に老朽化設備が改装され募集時はどの部屋も室内造作が綺麗な物件」も存在します。

●どうしてそうなるのかと言えば、これも簡単な話でして
不動産賃貸運営は利回りを収益とする資産運用です
賢い大家さんなら減価償却計上しつつ改装積立も行います。
税法上室内造作はおおよそ使用10年で全損耗扱いとなるので、
「10年目途に全面リフォーム」という運営が、リノベーションって言葉が登場する前から管理のしっかりしている物件では”常識”でした。

加えて、前項でも述べましたが(工務店さんの見積もり時の単価が同じでも)木造と非木造では改装工事の難易度が大きく違ってくるため、割安な古築木造アパートの内装がすこぶる綺麗なんて話も珍しくないのです。

更に昭和の部屋不足の時代と違いますから(当時は内見できてよかった1件目で即申込など普通だった)、内見は複数候補で行われるのが一般的です。
他室と競争になるのですから、室内造作の綺麗さで負けることは空室管理・募集競争力の点で大きなリスクになります(仮にその失敗で半年空室になってしまったら?と考えてみてください)。

堅く、クレバーな大家さんなら
有力な運用ノウハウとして「10年目途に全面リフォーム」に行きつくんです。

●大家さんの財務状況からみても、
安定継続更新入居者が10年更新で暮らした部屋となれば「改装費用の積み立て体力も十分」です。
それに比べて、
築年数重視の契約者さんは(自分が暮らして築年数を重ねますから)、解約が早い傾向もあって(また次の築浅へ)大家さんの改装積立が安定的に運用できないケースも少なくありません。

(※ちょっと話それますが平成時代に「原状回復敷金返却紛争」が起きたケースって、ほとんどが築年数の浅い住居と、短気解約契約者との間で起きていたのです。)

つまり、築年数の浅い部屋なのに室内造作がかなり劣化しているケースも少なくないのです。
 ↑
こういうった部屋の内見が続いてしまうと、築浅希望の需要者は失望感から「新築しか無い」のような悪循環に至り、ますます賃料想定が上昇してしまったり、、。
→続きを読む

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やっかいなポイントは築年数でしょう(1)

2019年06月01日


ここの判断で一番大きいのが耐震性かなと、
(RC造はビンテージクラスであれば旧基準でも下手すると現代作より強固なので例外としても)
築年数の古い「木造と鉄骨造」の耐震性能が弱いのは”事実”
更に築30年を超えるような鉄骨造建築は必ずしも”多くない”ので、
この論議の主役は
1)「古築木造アパートをどう考えるのか」
2)RC造マンションの耐震性能評価
だいたいこの2点です

●木造アパートの件からいきましょうか。
古築木造アパートの場合低層小規模住宅が主となるため、地震で身の危険を感じた時には早期避難をベースに考えることになりますから(避難も容易)、火元やブレーカーなど避難の段取りをしておくことが重要となり、そこを踏まえて廉価な賃料で暮らせますよという存在になります。
(構造的には古築木造モルタル建築ですね)
木造は改装工事も容易であるため、リノベーションを経て驚くほど綺麗な木造も存在しますし、背景踏まえて選択する場合、非常に有力な存在です(日本建築なのでB・T別も多い)。

※ちなみに現代作である木造2×4住宅の耐震性は鉄骨造に準じるものなので避難優先で考えることの無い耐震性を備えている。


●前述のように往年のビンテージクラスRC造建築は(その中最強なのが霞が関ビル)、当時は「建築基準の倍の強度で建てる」とかごく普通の事だったりするため(逆に現代は基準値ギリギリにコスト計算していたりする)、下手な現代作より強固だったりします。
建築内容が良ければ理論上コンクリートは無限に強度を増すため、RC造マンションの場合「築30年選手あたりからが”本物の性能”」なんて話もあるぐらい。
 ↑
勿論【ここ重要】それが可能なのは(底地評価が高い=当時から上物の建築の融資を余裕で受けられる)底地評価の高い都心建築の場合となります(故に名の知れたビンテージなら尚安心)。

故に郊外に何故か存在する”再開発型のRC造”には疑問も残るんです。
(底地評価から資金調達が容易では無いため)
(逆にいかにも資産家豪農の大家さん個人が建築したものは安心←大家さん自身に資金力がある)
十分な物量投入で建築されているのだろうか?
加えて「郊外のRC=将来値下がり幅も半端無い」などなど、別の意味で考えてしまう部分があるのです。
(ここ湾岸の高層タワーにも言えることですが)
低層木造と違い、もしもの事があればマンションは規模が大きいため避難も容易ではありません。

特に設計上ピロティー式で1階に駐車場のある建築は阪神淡路の時にも問題が多く出た事が確認されています(同タイプの建築は素人目でもある程度見たままで強度わかるので)、内見などの時にしっかり確認しておけば心配無いでしょう。

●逆に言えば開発の歴史から
「往年のビンテージRC造は都心にしか無い」とも言えるのかもしれません。
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場合によっては郊外の方が賃料高いことがある

2019年05月29日

HPコンテンツに同様解説ありますがこのブログでは具体的な話をコツコツ書いてみよう
新カテゴリ:「間違いだらけの部屋探し」です
第一回的に、賃料相場の話にしようかと
「場合によっては郊外の方が賃料高いことがある」

賃料と言えば「賃料とは投資利回りのことですから資産価格と比例関係にある」←ここに尽きます。
仮に一般的な同条件の土地を借りるのであれば、賃料は地価に比例しますが、
賃貸住宅は「その条件が大きく違います」
条件の違いが”資産価格の違い”としてどのように変化するのかを考えれば、賃料を推測する事ができるのです。
・築年数(木造は耐用年数短い代わりに大規模修繕も容易)
・建築基準上再建築不可(接道状況)
・旧法借地権(事実上の無限更新、古い商店街に多い)
・中古マンション相場動向
・建売戸建ての底地個別評価(旗型でワンランク落ちるなど)
・大家さんの傾向(ドライな都心投資目的オーナーから郊外の農地転用相続税対策まで)
・地域の中小有力工務店有無(改装ノウハウや工事単価の差異)
 ↑
これだけ変動要因があるのですから、
「地価相場そのままに、郊外は都心より賃料が安いとは”言いきれない”」のです。

■確かに地価相場を離れる個別の賃料設定物件は、
その時点で母数が少ないですから=「築浅なユニバーサルタイプを平均的に探す」パターンでは【発見できません】。

結果として自然と、
「築浅なユニバーサルタイプを平均的に探す」=賃貸ビギナー
「個性的な割安タイプも網羅するなど個別に探す」=賃貸ベテラン
のような分類になっておりまして

賃貸ベテランの方は、想定外な割安な賃料でド・都心に住んでいたりなどの現象が起きるワケです。

そのため(ビギナーが必然的に損する仕組みとなっているため)
言い換えりゃ悪の元凶は「築浅なユニバーサルタイプを平均的に探す」って”探し方のパターン”に尽きるんじゃないかと、
そのためにHPで始めたコンテンツが「間違いだらけの部屋探し」だったのでした。


<次回「間違いだらけの部屋探し」へつづく>



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昔、暮らしていたアパートその後

2019年05月23日


入居中も折に触れて不動産業であることを大家さんにはお伝えしていたのですが、
昔、暮らしていたアパートはどうでしょう2年ほど前から1年前前後で「建替えなので取り壊します」的な通知を経て(私の部屋を含めて)全室退去となったのでした。

話せば長くなるので退去の経緯は省略しますが、
”定期借家契約への切り替えを経ての退去では無かった”ので、
知りうる範囲で大家さんにもアドバイスしたのですが、なんというか感触として「インチキ臭い投資営業に乗せられているのかな」と感じたのです。
(あまり不動産管理に知見のある大家さんではなかったことと、長年お世話になったので「無料でも」と相談のお話はしていたのですが、大家さんから申出はなく私は早期に退去となり)


<機会があったので、現地の状態を確認したところ>
更地となった状態”そのまま”でした、
一戸挟んで隣接地がその数年前大手さんの売地として(1年前後でしょうか)募集され、この土地は確か売れたんですよ(個人が購入したのか業者なのかわかりませんが)。
ですから、売却にかければ現金化は可能と思います。
思いますが、

●確定的なことは言えませんが
最盛期でトータル月30万(年360万)前後はあったろう家賃収入を一度に失い、更地状態で固定資産税の赤字状態にある。
仮に退去から取壊しに400万、6000万の融資を受けて安いアパートを(6帖1K4室+1R2室とかで)建てたとしても(建築基準法建蔽率の件もありますし)、
立地と相場から私の見立てでは賃料6万は難しく、5万前後でも2ヵ月での満室は難しいと読んでました(コンパクト1Rにならざるを得ない部屋は4万台がせいぜい)。

相続税の心配もされたのかも知れません
(自分の代のうちに売却してしまおうなど)
しかし、どう収支を計算しても相当額の損失になったのじゃないかと、
※時期も悪く、甘い査定の不動産投資について特に地銀に対し財務省が行政指導を始めた頃で「なんとか話」があったのだが立ち消えした可能性もあります。

とにかく不動産の世界における「なんとか話」、
手を出すべきではありません。
不動産は錬金術ではありませんから。
(バブル時代の土地ころがしにしても、あれを錬金術と呼ぶ人はいないでしょう。小学生でもわかる「いつか誰かがババを抜く単純なゲーム」に過ぎない。)
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パッシブソーラーハウス的工夫

2019年05月20日

北海道の実家を建てた工務店が地域では結構有名なパッシブソーラー系で(断熱材や空気循環に力を入れている)、北海道だからこその省エネ設計みたいな工夫がされてます。
季節に応じて、全館循環系や外気取りこみ循環などモードチェンジできるようになっている。

わかりやすく言えば、
夏になったら窓を開けて、冬になったら二重窓閉鎖、温度に応じてカーテンも替えるとか手動で行われる事を「設計段階で織り込んで業務用ファンで棟内循環させる」ような仕組みです。

マンション暮らしの方にはできることに限界ありますが(マンションの場合気密性を利用して温度調整はエアコンに全力出してもらうのがベースなので)、
●木造アパートで暮らしている方は「まだまだ一工夫できるところあるかも」と思います。

賃貸の場合できることに限りがあるので、どうにも付け焼刃になるところもあるのですが、
年間トータルで考えると違ってくる部分あるかもです。
<特別なところは何もありませんww>
木造アパートは構造上マンションと違い玄関側にも窓がある事多いですから、
換気の時に「どちらの窓を開けると温度管理上有利か」考えてみようって手法です。
(室内の循環は別途サーキュレーターを利用)

加えて(浴室の換気ファンは24時間回してますね)
24時間稼働の浴室のドアの開閉を調整することで微調整できるかも。

夏のマンションで忘れちゃいけないとこに
「バルコニーへの打ち水が有効(窓を開けていなくても)」ありますね
木造アパートの場合はバルコニー無いケースもあるので何ともですが、1階住民なら窓の外への打ち水有効な筈です(ケースバイケースで玄関側への打ち水もあり得るかも←間違ってクレームにならないようご注意ください)。
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大胆な教育改革が論議になってくるでしょう

2019年05月18日


昨今は大学に「社会人枠」なんてありますね。
(最初にお断りしておきますが、以降の話は「半分冗談」含まれておりますww)

●社会人が(学歴に関わらず)高校に入学できたらどうだろう?
高齢者の方から気分転換のOLさんまで、
(※それに類似する状況は定時制に存在するので無い話ではなかろうと)
不謹慎な目的は何らかの方法で管理しなければならないとは思いますが、

重役まで務め退職を迎えた吾人が
「いやあ、父さん明日から詰襟だなぁ」とか
「流石に中高年でセーラー服は抵抗あるわねぇ」だったり
「教師より遥かに学識のある生徒がズラ〜っと最善席」や
「音楽の時間に音楽大卒の生徒」が陣取ったり
「老人ホームよりはるかに面白い」の調査が発表されたり
 ↑
個人的意見で恐縮ですが
「インパクトのある教育改革ってそういうことでは」と思うのです。
事実インターネットの空間に年齢格差なんかありませんし

「君君、日教組なのかね」←こういう発言がしょっちゅう見られるとか
ゲバ棒あがりの団塊と元保守系政治家が掴みあいの喧嘩始めたり、
運動会で故障者続出したり、

少子高齢化と言いますが
その実態は「想定を超える高寿命化」であり「大規模に進行するアンチエイジング」です。
人類がどこを目指すのか皆目わかりませんが、
現代社会における自由のダイナミズムってそんぐらいのスケールの話ではないかと思うのです。

「ない話では無い」と思うんですけどね(笑



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