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押入れ収納の活用研究や家財のコンパクト化

2017年11月09日

私は木造アパートに多く見られる押入れ収納の活用として、常に襖引き戸を外し(だいたい壁のどこかの鴨居や長押の下にはめ込む形で保管できる)オープンにして活用してますが、
凄腕DIYな方であれば「中段棚抜き」に挑戦される方もいるでしょう。

(※webなどの情報ではこの押入れ中段棚はバールだけで簡単に取り外し、再組み立ても可能的に紹介されている場合もありますが、工法は必ずしも均一では無いので賃貸住宅において無理に撤去へ挑戦する事はお勧めできません。)

確かに押入れをフルオープンにすることはリノベーションなどで導入される事がありますが、押し入れは床下強度が弱いものが多いので、本格的な工事無しにはちょっと難しい。
しかし、私はフルオープンにした押入れの中段棚が決して邪魔なものだとは考えていないのです。
■たとえばですが
フルオープンにした収納手前に、昨今廉価に通販で購入できる「収納スツール」などを配置すると、収納力を増加させ且つ中段の切り替えを利用してソファーを置いたっぽい形式にもってくことができます。

やれレイアウトをどうする、背もたれを工作すべきか否か云々など検討する部分は他にもあると思いますが、賃貸の場合は難しい工作無しに床面積を使い切りたいですから、有効な方法ではなかろうかと思います。
●実際のところ、モノが多過ぎると何をするにも限界があるので(笑
ハイCP狙いの木造アパート1Rや1Kの場合、ミニマル主義絶対ではありませんが、どんな場合でも家財は最小限化の発想は合理的です。
 ↓
特に、家財購入時の目線として、
誰しもが製品単体の価格で考えちゃうと思うんですよ。
しかし、不動産的には以下の着想も必要になります。
 ↓
●駐車場料金みたいに「家財のフットプリント平米数から設置コストを考える」ことです
「これを置いたら、製品価格だけでなく”設置代はいくら”?」という意味です。
賃貸住宅を考える場合、家財のコンパクトさは製品価格だけで無く設置コストも下げます。
「製品価格に加えて、設置代(駐車場利金的な)の合計が家財コストになる」
 ↓
更に不動産的視点を加えると、
「上物と底地評価の比率」がとても重要になります。
●自転車駐輪場として3万円の駐車場借りる人はいませんよね。
「1000円のカラーボックスを置くために駐車場料金が月3千円かかってるかも」的な発想です。
勿論、1Kの室内においても”いいとこ評価の床”と”入居者的に評価下がる立地の悪い床”がありますから、均一な平米単価で考えられるものではありませんけど。
トータルコストで考えないとアンバランスになります。

この辺の発想で詰めていくと、自然に家財コンパクトに最適化していくだろうと、
考えているのであります。



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昨今の中古MS価格の動向

2017年11月02日

ズバリ価格上昇していますね。
小規模ですがretourでは(何かの参考になればと)HPで売買資料の公開もやっている関係で、定期的にDATAは調べているのですが「高いな」と思う物件がかなりあります。
賃貸物件の賃料相場動向には変化が無く、割安感があるぐらい。
=「中古マンションの投資利回りがかなり低下している」状況です。

巷では例のサブリース投資賃貸アパートの問題が報道され、かなり周知されてきたかなと思いますが、賃貸相場はマンションとアパート別物なので、投資向けマンションの需要はまだまだあるようですね。「表面利回り6%でもいい方だ」って、不動産投資的にかなり厳しい筈なんですが先の売買価格上昇期待から(実際にはかなり低利回りでしか運用できなくても)価格が上昇しちゃっているのかなと思います。

この辺は株価と同じで、キャピタルゲインで利食いとかその本旨ではありませんので、
一般の方は堅実に「表面利回りから実質利回り、リフォーム積み立てを勘案した収益計算利回り」まで考えて投資しないと「知らない間にマイナスになっている」なんて事もあり得ます。
●逆に言えば、借りる側にとって利益が大きくなっているワケで、
(普通に考えれば大家さん側の利益が下がっているとなり)
現状判断として投資向け購入はしっかり賃貸相場の調査も行ったうえで慎重に考えるべき状況です。


前々から提言しているのですが、
■日本は政策的に一戸当たりの床面積を広げる政策を打つべきですよ。
(誰にとってもそれは利益になりますし、『ミニマルコンパクト』は都心部に限られる別ジャンルですし。)
方策はいくらでもあります。
・いつも分譲購入者だけに行われる政策(優遇税制など)を賃貸オーナーにも打つ
・地方自治体などが『保証会社』保証料負担や高齢者世帯の緊急連絡先を提供する
・給付型税金還付政策で賃料の一部を国が支給する
この辺を総合的に行えば、分譲購入世帯に対して行われている経済政策と同じ効果が期待できるだけでなく、間取り改変など含む一戸当たりの床面積拡大を促進します。

一見(分譲を前提とする)開発促進の経済政策より波及効果は大きくないと思われるかも知れませんが、賃貸を含む不動産全体の需給バランスの改善や空き家問題というのは周辺地価の下落にも繋がるので、分譲開発と密接に関係してます(開発時資金調達に関わる底地担保価値に関わる)。

特に賃貸物件への支援が効果的なのは
「大家さんにとっての空室損失が相対的に大きくなる」部分です。
(入居が決まれば家賃の一部が支援されることは、間接的に大家さんの収益の一部が補助金で支給される意味になりますから)
「あらゆる経営努力で、空室率を下げよう」という動機形成が大きくなり、
これは契約者の利益にもなるため、誰にとっても好循環するんです。


●住宅政策は分譲購入〜賃貸〜持家まで総合的に行わなければ効果が限定されてしまいます。
昨今、教育の無償化が重要政策としてクローズアップされてきていますが、
学生の住居に対する支援抜きには語れない話であり、
これらの支援は、ダイレクトに消費を刺激しますから「限定的ベーシックインカム的効果」としての効果も期待できます。

同時に、不動産価格の安定化或は上昇に繋がりますから、固定資産税として一部は回収できますし、投資も消費も拡大しますから税収全体も拡大するでしょう。



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二重窓の効能を考えてみる

2017年10月26日

皆さんTVCMなどでもお馴染みと思いますが「窓ガラスをポリカーボネートにしちゃおうか」などなど、窓の断熱性能は昨今注目されています。

高級マンションなどにみられるガス封入型二重サッシなどは既に高性能なワケですが、賃貸マンションやアパートなど窓の断熱性能的に大丈夫かってケース少なく無いでしょう。

かく言う私も以前から「アルミ断熱シートから、掃出し窓の下部に断熱衝立やら、梱包材のプチプチなどなど」実験してきた口で(過去記事では窓下結露防止ヒーターを紹介したこともあります)、
現在も更にいい手は無いかと模索中、
通販で「ポリカーボネートのプラ段みたいなの使った簡易二重窓」みたいなキットも販売されていますが、賃貸で原状回復の事を考えるとデカすぎる造作もちょっと考えちゃいますよね。

■実際に作成するのかまだ検討段階なのですが、
自作で取り付けるって話であれば、所詮簡易的なものになるワケで「窓のあまり開閉しない方だけ」を何らかの手法で二重にしてみようかなと、あれこれ考えているところです。

「木造アパートなら雨戸半分閉めたら」って声も聞こえてきそうですが、
それを言ったらおしまいでしょう(笑
窓からの採光も冬に関してはパッシブソーラー的な熱源なワケですし、
(どうやら私の部屋は日照角度度的に冬の日中に日差しが入る気配ありませんけど)


手近で軽量で、組み立て式で(解体撤去処分も容易な)、透過性のある”ヤツ”。
素材的にはどうしたってプラ段かポリカーボネートしか思いつきません。
だったら前述の二重窓キットとたいして違いが無い…。

そういえば、
昨今某100円ショップなどに「アクリル板カット材(種類は1.5mmと2mmだったか)」ってありますよね。そして、発スチ系の化粧板みたいなのもあります。
名前忘れましたが、DIYコーナーのある西友の素材売り場にはちょっと見合板みたいに見える発スチ系素材もあります。
「この辺組み合わせてどうにかならないか」

作成してみて、成功したらレポートするかもです。



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意外とどうでもいい木工DIYの話(オマケ)

2017年10月20日

●「うーんかくかくしかじかの物を作ろうと思うのだが、ハンズでサブロク合板カットの持ち帰りを考えると憂鬱になる」
このような方少なく無いと思います。
米国人なら広いガレージを使って、サブロクサイズの木材など(勿論大型自家用車で買い付けて)そのまま持ち込み電動ソーなどで自分でカットしているのかなと思いますが、ま〜日本でそれができる人少ないでしょう。
(てか日本の場合サブロクサイズの板を通販などで注文することからして気が引けるし送料も高い)

といっても「前述の話はカットが前提」ですよね。
意地でもサブログが必要とかではありません。
皆さんご近所のホームセンターにはカット済み定尺の板が販売されています(だいたい工作となると180・90・60・45・30などが基本となる)。
割高な側面ありますが、ハイCP第一な方は木材加工店の端材などをゲットする手もあるでしょう。

で、
■「素人がのこぎりで正確にカットできんのか?」
ここが大問題になるかと思います。
それが、案外簡単にできるのです。
工作に用いる板の厚さは一般的に12mmとか15mmってところでしょう。
小物なら5mmや10mmでも十分です、
べニアの薄板ってありますよね?この薄板2.5mmが一般的かも知れませんが、5mmってのも比較的多く流通しています。
2.5mmは勿論ですが、5mm厚ぐらいのべニア板なら「カッターナイフで切れる」のです。
最初の導線みたいな?ところは金尺などを添えてゆっくりカット(というか溝を切る的な)、
後は繰り返しその上からサクサクやれば、案外あっけなくカットできちゃいます。

(とはいえカッターは間違うと怪我の可能性もあるので十分気を付けてくださいね)

●強度が必要な工作であれば、この5mm材を木工用ボンドで複数枚貼り合わせればよいのであり(100円ショップで手に入る小さなクランパーいくつか持っていると便利)、接着後の強度も木工用ボンドで積層した方が上じゃないかしらと思います。
事実、経年変化した合板って(特に湿気に弱い)接着されている各層が(接着剤が抜けちゃって)めくれるように分離してカサカサのバラバラになっちゃったりするのです。
(キッチンシンクの表面仕上げ板や、水回り近くの引き戸表面仕上げ板などで発生する剥離。)

ハンズなどのカットでも微妙な誤差が出るのは経験者ならよくご存じでしょう。
スクライバーやらサンドペーパーでサイズの調整必要な部分は同じです。
言うほどの差があるとは思えません。
DIYなんですからちょっとすき間できたとか気にしない気にしない(笑

●「カッターで切れるとか言うまでも無くわかっているんだが。その”金尺あてて最初に真っ直ぐ引く”とこが難しいだろ」
こんなご意見もあるかと思います。
そんな時の「マスキングテープ」ですよ。
大工さんがなんとか墨で線引くみたいなありますよね。あれと同じような意図でカット線をマスキングテープで最初に引いちゃう(貼る)のです。
そこに金尺あてると、安定しますしカッターナイフ操作ミスも減りますよ。
(板材に鉛筆の線も残らず、いいことずくめです。)

何かと使える「5mmべニア」簡単な木工DIY素材ににお勧めです。




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「木質部分のDIY」簡単な仕上げ方

2017年10月11日

DIYやる方は各人”得意技”あることかと思いますので、
今回レポートはほんの参考と思ってください。

話は随分昔の自作でオーディオラック作った時にさかのぼるのですが、
この時仕上げに使用したのが
■『アトムハウスペイント 水性床用カラーワックス』です
DIYコーナーのある大きな西友ならamazonより安かったりしますので、商品リンク紹介はしませんが、最寄りにその手の西友が無い場合はご利用の通販サイトなどでお探しください。

カラーワックスって商品名ですが”ほとんど水性二スのような商品”で、
商品紹介指示どおりに使用すると(ウエスに染み込ませ塗布)防水の薄い皮膜が構成されますが、ニス用の刷毛などで塗れば仕上がりウレタン樹脂塗装並の強度になります。
使用法は実に簡単で、塗布乾燥後に必要に応じてサンドペーパーなどで磨くだけ。
(800番から1200番あたりまで段階踏んで磨けば綺麗に仕上がります)

その種類もコーティング専用のクリアだけでなく、ブラウンなどを選べば着色も可能。
廉価に大きな面積を仕上げたければウエスで塗布ですが、着色込みで高い耐久性で仕上げたい場合は刷毛塗りを数回繰り返せばよいと、コストや目的に応じてどうにでもなるので使い勝手がすこぶるよいのです。

確かに、木工で使いやすいパインの集成材などはそのまま放置しておくと経年変化で内部の樹脂が浮いてくるのかそのまま放置でもいい感じになってくる木材もあるので、仕上げ無しでいっちゃう派の方もいると思いますが、水性床用カラーワックスのクリアを薄めに使っておけば内部的な経年変化の風合いもそのまま出てくる可能性あるので(ちなみに柿渋染めは日光による変化なのでクリアで仕上げ後も着色が進行する)、無難にいくならアリだと思います。

■ここで冒頭の話に戻るのですが、
そうですね〜、少なくとも10年以上そのままの商品ボトルで放置していた「当時の残り」が何の問題も無く使用できました。使い切れなかった時にも無理くり処分考えなくてもいい”いい加減さ”もありましてあると便利です。

塗布に関してもかなりアバウトで問題なく(イマイチと思えば乾燥後もう一度塗布すればよい)、
水性二スと比較すると格段に楽です。
最近は女性の間にも木工DIYされる方増えていると聞きます。
手軽に仕上げちゃい方にはお勧めですよ。



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タバコのヤニ汚れはたいがいセスキや炭酸ソーダで落ちる

2017年10月06日

炭酸ソーダなどは昔「貧者の洗濯石鹸」みたいな言われようをしていた頃もあったようですが(ちなみに重曹もセスキも沸騰させて溶かして放置すると全てただの炭酸ソーダになるらしい)、所謂界面活性剤系のものがタバコのヤニに汚れに対して強いのかと聞かれれば、
体験上そうとは言えないですから

通常の洗濯の場合も、炭酸ソーダが得意な汚れ、通常の洗剤が得意な汚れと違っていると、
こういう事なのでしょう。

■さて、住まい関連と言えばタバコのヤニ汚れが重要事項です。
(ちなみに、ニオイはともかく汚れの質的には肉や魚焼いた時と同じものです。)
『東京都紛争防止条例』においても、タバコの汚れは”過度と認められる場合”原状回復費用を求める事ができるとされていますから(この”過度”ってところがグレーなんですが)、気になる方も多いと思います。

※重要な事なので補足しますが、室内造作は減価償却設備に分類されますから6年以上経過すると原状回復するべき価値がほとんど残っていない事になります(経年変化による自然な”全損耗”扱いとなるため)。
名文法的に全ての契約に適応できるものではありませんが(そもそも賃貸契約が特約契約であるため)、退去時原状回復の相談において根拠となるものなので覚えておいて損ありません。

話は戻りますが、
■いかんせん、私壁紙のある部屋で暮らしていないため壁紙での実験はまだやっていないのですが、家財関係全般において100円ショップのセスキソーダで落ちる事を確認してます。
PHの差程度のアレなので、重曹でも基本的には同じ(重曹は溶けにくい特性を利用して研磨効果も併用できるとこが特徴なので全部溶かしてスプレーするならセスキのが得かな)。

効果あるのか半信半疑な微生物系の洗剤でも落ちる製品がある事は確認してますが、コスト的に100円ショップのセキスにはちょっと敵わない。
所得に余裕あってグリーン志向な方は複数商品で実験してみると面白いと思います。
少なくとも微生物系は使用時に手袋必要とか無いですから。
そこはケースバイケースで、

いずれにしても一番簡単な方法は100円ショップのセスキを「溶かしてスプレー」です。
何で拭き取るのかですが、濡れによるシミを考慮するなら「次から次とキッチンペーパーなどで」というのが無難かなと思います。
効率的には吸水雑巾の方がベターに思うので、そこも試行錯誤・自己責任で。
(家財や室内造作をびしょびしょにして放置しちゃうのは得策ではありませんからね。)

また、実際の壁紙に対する実験も「やらない」と思います。
同じ壁紙といっても種類から接着剤まで様々で一律に評価できないからです。
(経年変化の日光による焼けなど不確定要素もありますし)
ポイントは「汚れが落とせる」というところまでです、
後は自己責任になっちゃいますね。

●かなりのところまで落とせる事例をひとつあげておきますと
表面仕上げなど別段何も行われていない「合板」、
木目からかなり汚れも浸透しているだろう素材ですが、「合板」でも「ほぼ経年変化しただけの状態にいけているのじゃないか?」な水準までいけます。

私は実験していませんが、
セキス系のクリーニングレポートあげている各種ブログなど調べてみると、
熱湯で溶かして(完全に素の炭酸ソーダになっていると思われ)ボウルなどに溜め、蒸し焼きならぬ蒸気洗いなどもできるらしく、直接スプレーをためらう家財などの場合参考になるかもです。
 ↑
類似した事は過去重曹でやったことありますね。
私「台所ドライクリーニング」と呼んでいる手法なのですが(笑
皮革製品や冬物のボアのついた衣類なんかありますよね、
もうどうやってもクリーニング屋さんにお願いしないとダメな奴。
これをですね、熱湯で重曹溶かして適当なウエスを浸して絞る、
ほぼ熱湯状態で湯気が出ている状態のウエスを(ゴミ手袋はめて)熱いうちにゴシゴシと拭き掃除しちゃうって手法です(汚れふきとった直後からもう乾いているみたいな)。

何か特別な効果があるのかなど、勿論わかりませんがww
工夫すれば様々な手法があると思われなので、面白いものです。
100円ショップで調達できるものなのでコストも安いですからね。



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