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意外と重要な【取引態様】

2019年10月31日

retourは仲介専門なので(過去稀に個別案件の媒介をしたことはありますが)
大家さんとの媒介契約に詳しいワケではありませんが、
ザックリ分類すると以下のような形式になります
『貸主』(主として管理業務専業法人で=オーナー)
『貸主代理』(大家さんの代理を委託される、オーナー法人子会社や管理専業管理会社←主業が投資顧問的に投資物件の売買を行う会社の場合もある)
『専属選任』(大家さんから管理会社として専任されている)
『一般媒介』
(専属契約では無く、一般的な《他社でも可》契約における媒介契約で管理委託は名目的なもので、契約後の管理外としての業務は正式に委託されていない)

貸主系はそのまま大家さんでもあるため、直接入居契約可能であれば仲介手数料はありませんが、そもそも営業店としての窓口は存在しないため、貸主系は一般顧客と直接取引する事を前提としていません。
(仮に公募の窓口をHPなどで行っていたとしても、この場合は借主自体に不動産取引士的な知見が必要なので→意味合い的に「個人訴訟」に似た行為となり、知見の無い人にはあまりお勧めできない。)

というワケで、
■一般の方が接するとすれば『専属選任』か『一般媒介』か、大きくこの二つです

ところが、一般に仲介物件の場合、
管理会社情報も(契約内定までは)物件プライバシーの一部になりますから、顧客に資料を渡す時には(取引態様の記載ある)末尾の帯を切ったり、仲介会社の帯に付け替えられていたります。
なかなか目にすることが無い情報なのです。

retourでは物件抽出段階から、取引態様も判断基準としており、
仮に一般媒介の場合(複数社が募集しているケースが多いため)、一番信頼性高い管理会社を選ぶなどretour内で重要項目として検討した上で資料を出しますが、
一般の営業店ではそこまでやっていないのが実情だと思います。

●物件の【取引態様】自体はプライバシー保護に含まれていませんから、
資料末尾の帯が切られてわからない場合、
そのままですが
「この物件の取引態様は専任ですか?一般ですか?」聞いてみましょう
(偶然それが『貸主』だと、仲介手数料で揉めるのを忌避して伏せるってあるかもだけど←だったら予め判断基準として勘案してくれって事なんですけどね…)

●その辺聞き難いですとか、答えが曖昧でよくわからない時には、
「24時間管理サービスの契約がオプションにある」ものを『一般媒介』かな?
「火災保険の金額明示がちょっと割高」なものを『専属選任』だから(堅いの)かな?
のように考えてみる。
※絶対ではありませんが、そこそこ当っていると思います。
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posted by kagewari/iwahara | 間違いだらけの部屋探し | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

困ったもので、民主党小沢パージの時には森議員応援していたんですけどね、、

2019年10月28日

どうしちゃったのかと思いますよ
(※あれこれ言われている「決して悪い人じゃない的なアレ」も本当だと思います)
モリカケ騒動の時も酷かったけど、
「悪い友達と遊んでいませんか?」

■緊急記者説明会!!「国会議員による不当な人権侵害を許さず、 森ゆうこ参議院議員の懲罰とさらなる対策の検討を求める」署名活動について


※ちなみに「私も署名しております」


森裕子議員、国会で一般人を名指し「収賄罪」と虚偽情報流布…「最低の政治家」と批判高まる
(Business Journal 文=白川司/ジャーナリスト、翻訳家)
https://biz-journal.jp/2019/10/post_124447.html

●にわかに信じがたいと思いますが、
毎日新聞の原氏に関する報道が現在訴訟中で「毎日側から”そんな事書いてません”とか言ってる件」、森氏は本気で知らなかったんだと思います。←てかそういう事わかるならモリカケ騒動なんてやってませんて、
(情報に疎い人って本当に驚くほど疎いから←でなきゃパヨク全開みたいになりゃせんでしょ)
右派論壇の人は怒ると思うけどさ、本人後から聞いて「えっ」ってなったと思うよ。

国会議員が2ch以下ってどうかと思うけど、でもそうなんだから

実際それが多数なのも現在の日本の民度だからそこ言ってもしょうが無い(ネット情報重視しつつ面倒な議員職やろうって人が《トンデモ系の》N国以外にいないんだから)。

親分の釣り人オザーさんはどう思ってるのかね、ここさ。
(最近はやることなすこと「えっ?」って感じだけど←とっくに政治生命終わってるから”だから何”ってことでも無いんだが、、平野貞夫氏まで援護射撃に出てきたってことは、オザー氏の指示あり確定だな。もう現実世界が見えて無いのかね、、)


■今、世界的な問題になりつつある
「世田谷自然左翼的な(ファッション左翼)意識高い系を自認する富裕層とマスメディア」
(欧米富裕層の場合は、免罪符というか宗教教義上の富裕層であることの潜在的罪悪感の”裏返し”とかが関係してくるんだけれども、)
 ↑
これってガチ『共同幻想』で一歩間違えばカルトですよ?
(オザー氏の知ってる55体制時代の革新勢力とは全く違うものだから)


●こんなん必ず崩壊します(現代は『共同幻想』崩壊時代なんだから)
トリエンナーレの件といい”杜撰過ぎて”速攻バレるようになってるから
(負け惜しみで炎上商法とか言ってますが、あれは炎上商法としても失敗してるでしょ)
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すっかりハザードマップが有名になりました

2019年10月27日

過去地震関係で「地盤の揺れやすさ」などが広報されている件などお伝えしてきましたが
(正直物件の耐震強度より要因として大きい場合もある)
今回台風災害関係で”ハザードマップ”有名になりましたね。

お住まいの自治体HPでご覧になった方も少なくないと思います

■重要事項としては(火災保険云々の件は別として)
賃貸契約者の方には(地盤の揺れやすさは別として)所謂昨今報道されているハザードマップはそれほど重要ではありません。
確かに災害などの被害があると、賃貸契約自動消滅の可能性もありますから(当面住居として使用できない状態など)、
「引越し」となりますが
賃貸の場合は大きなリスクとは言えません

●リスクが大きいのは資産として購入する時の話です
保有不動産の資産価値にも影響与えかねない問題なので購入する時にはとても重要となります
となりますが、
今回の台風被害で明らかなように「財政に余裕のある都心部はインフラ整備的に強い」のは明らかで、中古マンションなどでド・都心が人気なのもうなづけるところ。

”新築分譲”購入そのものに懐疑的なretourとしては、
特に郊外や地方の新築物件には「よくよく考えて決断」するよう”注意”しています。
過去、投資物件の販売ベテランの業者に直接聞いた話ですが
「地方にいけば資産リスクから利回り10パーとかも多数ある。リスクはあるが高い利回りを生かして10年目安でしっかり利食いして、スパッと売却することをコンサルしている」
ってな話で
考えてみれば「資産価値として安定的に見られるのは10年前後」と言い換えることもできます。
(そうなってしまうと不動産どころか耐久消費財です)

地方の不動産が総じてリスクが高いという意味ではありません。
地方の”分譲マンション”にはリスク評価が必要だという話です、
(※共同住宅区分所有の分譲は、土地利用や生産性から考えて地方であっても都心部でなければ建築上の合理性がありませんから。加えて底地価格と上物建築価格の比率も重要になってきます。)
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階層と体感上の広さには相関関係がある(高層階リスクを考える)

2019年10月25日

単純な遠近法の話です
1階より2階、2階より6階、6階より10階の方が?
「高くなればなるほど、体感上の部屋の広さは狭くなります」
(これを覆す唯一の方法はルーフバルコニー)

理由は簡単で、
地面が近いとグラウンドのサーフェィスってのか居室の床面との延長性錯覚って言えばいいでしょうか(縁側から庭を見た時の広さ感は縁側の床面積と別の空間性となる)。
延長間というか窓の外への広がり感が、全然違うからです。
逆に言うと、高層階は屋外グラウンド(地面)との関係からすっごく距離が遠いため、孤立感があるとうか「床面積だけでスパッと切り落とされる」かのような閉塞感が発生します。

※裏取りされていない参考意見として
高層階の見晴しも”見下ろし感”に繋がり、心理的に浮世離れというか、
「俯瞰過ぎる」ことが子供の精神発育に問題をきたすという意見もあります。

■■■<話を建築に戻しますが>■■■
高層階建築の問題として、
過去内見事例で某目黒のマンション(且つ高台から見下ろしロケーションでした)、
階層は14階だったのですが、古い建築でバルコニー物干しも「やろうと思えばできる」設計になっていたところ(内見されたのはルームシェア希望の女子会のみなさんだったのですが)、
1名の方が「足がすくんでとてもバルコニーに出られない」との事で、却下となった事例があります。

※実際、私も成約事例MSの物干し関係の設置状況で相談を受けて、バルコニー側に半身出て作業した経験ありますが(確かこの時11階だったと思います)、
「正直怖かったです」(笑


そもそも論的に高層タワーになるとバルコニーに出る事を想定して”おらず”、
時に中低層建築MSにおいて(本来は建築的に推奨されていないのですが)、南向きの物干し環境重視される日本的生活重視の方少なくないですよね?
(というか、むしろ一般的ではないかと)
高層階になるほど、諸般の事情からそれは難しくなります。

ホテルなどでは「そもそも窓の開閉もできない設計」メインでしょうし、
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欧米で拡大するビーガンってどうなっちゃうんでしょうね

2019年10月21日

正確にはどうなんでしょう「Vegan(ヴィーガン)」ですか?
主としてキリスト教圏の新手の『共同幻想』(或はドグマ)なのかなと思いますが。

(※末尾の参考動画がかなり刺激的なので本記事はR15指定とします)

日本にも精進料理ってありますけど、
そこに(仏教的不殺生の)菜食主義的意味合いあるにせよ、道徳的な理念みたいなかっこうで「肉屋で破壊活動」とかには至りませんよね。
実際、それと意識すること無くほとんど菜食主義同然の里山暮らしなんてのもあると思いますが、
殊更そこに(肉食な人に対する優位みたいな恰好で)その暮らしぶりを押し出すこともなく、

確かに江戸時代においても、肉食に対して「獣の肉がなんとやら」的な蔑視感というか習俗はありましたが(山にはマタギもおりましたし)、肉食に関わるものを排除すべきとテロリストになることはありません。
何を食べるのかは個人の生き方として自由に選べばよいと。
(そもそも江戸時代には食肉用の畜産をほとんど行っていないので、希少食材だったでしょうし。)

そんなビヘイビアの中、
現在欧米では「ビーガン過激派」であるとか、
米国のハンバーガーチェーンでフェイク肉が定番化するなど(日本人は《菜食や穀類が多い》日本食に合わせて欧米人より腸が長い事で知られるように)、果たして欧米人の身体的特徴に適しているのだろうかって論議もあって、大丈夫なんだろうかと素朴に思っちゃいますよね。

■所謂欧米におけるキリスト教系『共同幻想』崩壊プロセスにおける反動勢力
だいたい、こんな分析になるかなと思いますが
(環境テロだとか、捕鯨関係のテロなども同じ構造でしょうね)

ほとんどカルトじゃなかろうか?な団体もあるようです。
この動きの今後、どうなっちゃうんでしょう
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タワマンに関する”何”について

2019年10月18日

以前からタワーマンションに関して懐疑的なretourですが、
(retourはそもそも新築分譲巡る世界全体にすら懐疑的ですから)
資産保全に関わることなので個別各論への言及は避けつつ、補完的に書いておこうと思います。

過去ログで再三指摘してきたポイントとして
●タワーマンション含む高層建築の合理性は”おおよそ個人での購入が不可能な高い底地評価のド・都心部”に限られる(同時にそれが資産保全性の担保を意味する)

※そのド・都心の某タワーマンションですら「上層部分の軽量化」が目的と思われる構造が見受けられ(コンシェルジュを備える超高級であるにも関わらず廊下のコンパネがボヨンボヨンだったり)、
SRCなんだがSRCと言うよりも鉄骨造とRCのハイブリッドに近いのではないか?的疑問
資産比率的に(分割される底地権利と上物建築耐久消費財部分との比率)、タワーマンションの場合こそ最も重要と思われる「鉄・コンクリなどの物量投入量(区分所有権利あたりの総トン数)」などが購入時に全く勘案されていない。


●技術的にタワーマンションの管理維持のノウハウが無い
大規模修繕の見積もりすらほぼ無い状態


●英国における子育て保護条例で4階以上で小さなお子様禁止などが見受けられる


などなど指摘してきたところです
私の知見も限られてますので、末尾に【参考動画】を貼っておきます

※それから【注意事項】として、単純に「高層建築=タワー建築」ではありません。昭和の最強建築としても知られる『霞が関ビル』などが存在するように、縦横比あっての話にもなります(遠目に見てひょろ長いのか、とてもつもなくデカいのかの差)。
一概に「タワーマンションだから」とひとくくりにできる話では無いこともご承知おきください。


タワーマンション批判をしている不動産評論家の動画を添付しておきます
評論動画は(完全に裏取りできる話でもありませんし)刺激的な内容なので、
続きを読む部分に折り込んでおきました
あくまで【参考動画】である点ご理解ください(判断は自己責任で)
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